12/02/2016
Nuevo código Civil:Desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios informaron sobre los cambios en la modalidad en que se realizan los contratos de alquileres luego de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial el 1º de agosto del 2015.
Establece modificaciones en cuanto a los plazos de las locaciones, las rescisiones anticipadas, la responsabilidad de los fiadores, el pago de los impuestos, las expensas y las mejoras, según informó a APF la asesora legal del Colegio, Cecilia Pagés.
El nuevo Código Civil y Comercial, vigente desde el 1º de agosto, incluye una serie de cambios en las condiciones en que se realizan los contratos de alquileres. "No hay modificaciones muy grandes, pero sí algunas cuestiones que se deben tener en cuenta cuando se firmen nuevos contratos. Lo principal es que la ley 23091 (sobre locaciones urbanas) perdió vigencia porque en el nuevo Código Civil se nucleó la legislación antigua y esa norma. Se debe resaltar que los contratos que hicieron antes del 1º agosto se rigen por la ley anterior, ya que haya una serie de derechos adquiridos que deben respetarse", aclaró Pagés.
Uno de los puntos nuevos la nueva norma es la modificación de los plazos mínimos y máximos en que se pueden hacer los contratos de los alquileres. En la vieja ley la locación de los comercios se podía hacer por tres años como mínimo y para las locaciones habitacionales era por dos. Sin embargo, con la nueva ley el plazo mínimo es de dos años para todos los casos. "Las inmobiliarias ven este punto como muy positivo porque la inflación suponía un riesgo al hacer un contrato por tres años, pero ahora con dos años se puede hacer alguna previsión. En cuanto a los plazos máximos, antes eran de entre 10 y 20 años, pero se podrán hacer por 20 años para locaciones habitacionales y por 50 años para comercios", explicó Pagés.
En cuanto a las prórrogas de los contratos, que muchas veces se hacían "de palabra", ahora sí o sí deben hacerse por escrito. "Esto es los fines de la prueba", sostuvo.
Rescisión anticipada
Pagés expresó también que continúa vigente en el nuevo Código la rescisión anticipada del contrato de locación por parte de quien alquila una propiedad. Transcurrido seis meses tiene la posibilidad de hacerlo y si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un mes y medio de alquiler. Luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes. "El cambio está en el preaviso que debe dar el inquilino, que antes debido darlo con una antelación de 60 días. Sin embargo, ese plazo no rige más, porque el inquilino puede irse cuando quiera sin la condición de preavisar", detalló.
Continuación de la locación
Al mismo tiempo, la abogada indicó que cuando el locador fallece y tiene menores o personas con discapacidad a cargo, estas personas pueden quedarse en el inmueble alquilado. "En la práctica se acude al Ministerio Pupilar y no se produce el desalojo. Hay una protección que se ha plasmado para que no se los pueda sacar del lugar", continuó.
Fiador
Otro punto saliente de la nueva ley es el del fiador. Antes de los cambios, si el contrato terminaba y un locatario seguía viviendo en el inmueble y no pagaba, la inmobiliaria podía reclamar el pago al fiador. Sin embargo, según Pagés, ahora el garante sólo será responsable mientras esté vigente el contrato. "Además, cuando se hace una prórroga de contrato hay que pedirle expresamente al fiador que vuelva a firmar la renovación. Si no, no será responsable", enfatizó.
Impuestos
En cuanto al pago de los impuestos y servicios, la letrada indicó que la vieja ley no regulaba quién debía pagarlos, pero ahora es un aspecto que está expresado en la nueva norma. Puntualmente, dice que los debe pagar el locador, salvo que se disponga en el contrato que los debe pagar el locatario. "Juega mucho la autonomía y la voluntad, ya que hay muchas cuestiones que se pueden trasladar tanto al locador como al locatario", apuntó.
Mejoras
También cambiaron los aspectos relacionados con las mejoras de los inmuebles. En este sentido, Pagés afirmó que los arreglos urgentes o necesarios (por ejemplo, la rotura de un caño) los puede hacer el locatario, pero luego le puede pedir al locador que le reintegre el dinero del gasto. "Se hace de esta manera para evitar que inmueble se deteriore. El locador debe dar un preaviso por medios fehacientes, por ejemplo, mediante una carta documento, pero también, si es una cuestión muy urgente, se puede hacer una llamada o enviar un mensaje de texto. De esta manera, avisa al locador de que hará los arreglos y luego los gastos se trasladan", resaltó.
Depósito y expensas
La asesora dijo además que el depósito que se debe pagar a la inmobiliaria para entrar al inmueble no debe exceder el equivalente a un mes de alquiler, que supuestamente se devuelve al terminar el contrato. "De esta manera, se puso un coto al tema de la garantía. Generalmente se paga ese depósito y un sellado", recordó.
"Por otro lado, las expensas y los impuestos que gravan el inmueble pueden ser sujeto de convenio de partes y se puede disponer que el pago integre el precio a cargo del locatario. El incumplimiento de ese pago puede suponer el desalojo, que es algo que la antigua ley no tenía en cuenta. Debe ser expresado en el contrato que esos gastos integran el pago mensual", abundó.
Sublocación
Otro de los aspectos relevantes es el de la sublocación del inmueble. En este caso, el inquilino puede avisar de modo fehaciente que concretará el subalquiler y el locador tiene un plazo de diez días para contestarlo. "Si no lo hace, se entiende que el propietario prestó conformidad a la sublocación", según Pagés.
Tácita reconducción y actualización
Asimismo, recalcó que continúa lo que se denomina como "tácita reconducción". "Significa que cuando el contrato vence se entiende que hay locación vencida, pero que no hay una locación automática nuevamente y que cualquiera de las partes puede dar por vencido el contrato mediante una comunicación siempre fehaciente", enfatizó.
A la vez, Pagés subrayó que continúa la prohibición de actualizar el monto del alquiler. "El locador no se puede decir que el locatario debe pagar determinado monto durante los primeros seis meses y otro los seis siguientes, porque está prohibido. Lo ideal es pactar un precio global ya incluyendo el aumento de todos los años: establecer el aumento del primer año de la locación incluyendo el aumento del segundo año. Se debe poner un precio global y pactar que se debe pagar un precio mensual", precisó Pagés.
Por último, la representante contó que el Colegio dispone de asesoramiento para quienes deseen conocer detalles de los cambios y brinda la posibilidad de mediación en caso de conflictos entre locadores y locatarios. "Recibimos denuncias cuando hay inmobiliarias de por medio, asesoramos a los corredores inmobiliarios, porque la idea es dar respuestas a las inquietudes", concluyó. (APF).
