Ray雪梨好房選 Ray‘s Sydney Home Picks

Ray雪梨好房選 Ray‘s Sydney Home Picks Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from Ray雪梨好房選 Ray‘s Sydney Home Picks, Property management company, 903/189 Kent Street, Sydney.
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從初到澳洲的留學生,到如今成為毛小孩的父親,深知在這片土地上扎根,需要的不只是房子,更是對生活的信心。

這些年來,見過無數朋友們在異國他鄉安家時的忐忑,所以特別希望能將自己沉澱的專業與經驗,化作一份溫暖的力量,陪您在澳洲找到屬於自己的安心之所。

如果您正站在人生的新起點,或是對澳洲房產、留學有任何疑問,隨時歡迎向我提問——您的每一個困惑,都是我們用心解答的方向。

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雪梨下北岸置业・4%印花税直接帮你省🔥雪梨下北区优美的环境,让人心神向往!但高昂的房价,加上一笔印花税,往往让人却步。The Landmark Quarter 这次直接帮你解决。📍 St Leonards 核心地段iCIRT 四星半认证开发...
02/06/2026

雪梨下北岸置业・4%印花税直接帮你省🔥

雪梨下北区优美的环境,让人心神向往!但高昂的房价,加上一笔印花税,往往让人却步。

The Landmark Quarter 这次直接帮你解决。

📍 St Leonards 核心地段
iCIRT 四星半认证开发商 Landmark 倾力打造,建筑品质与财务状况均通过政府严格审核,安心置业无后顾之忧。

💰 4% 印花税,全额退还
本地自住、投资,或海外买家,一视同仁,一分不差退给你。

🔑 $10,000 即可交换合约
透过 Coposit 系统,一万澳币先锁定房源,其余资金继续留在你手上,明年 Q3 交房。

用一万先占位,省下一大笔税,买的还是下北岸核心地段的认证项目。

展厅现已开放,海外客户线上看房同步进行中。

房源有限,别等别人在社群晒钥匙才后悔。

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#雪梨房产 #下北岸 #雪梨置业

Sydney’s Lower North Shore – Save on Stamp Duty, Now🔥

High property prices are one thing. Add stamp duty on top, and most buyers hesitate.

The Landmark Quarter just changed that.

📍 Prime St Leonards Location
Developed by Landmark, an iCIRT 4.5-star certified developer. Building quality and financial standing have both been independently verified, so you buy with confidence.

💰 4% Stamp Duty, Fully Rebated
Local owner-occupier, investor, or overseas buyer, it doesn’t matter. You get every cent back.

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Stock is limited. Don’t wait until others are posting their keys on social media.

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Duncan House Arncliffe|現房最後 14 套雪梨市場冷降下來,大家都說要觀望,但最近私訊反而變多了。聊了一下,發現大家不是不買,而是目標變得很現實:第一種,是被新政逼急的資金。現在規定變了,只能轉看新房,挑選範圍瞬間縮小...
28/05/2026

Duncan House Arncliffe|現房最後 14 套

雪梨市場冷降下來,大家都說要觀望,但最近私訊反而變多了。聊了一下,發現大家不是不買,而是目標變得很現實:

第一種,是被新政逼急的資金。
現在規定變了,只能轉看新房,挑選範圍瞬間縮小。這時候大家要的就是「穩」。Arncliffe 離市中心火車約15分鐘,現房現交割,不用等、現在就能收租。

第二種,是前幾年被房價追著跑、現在終於能喘口氣的人。
之前市場熱的時候,預算有限只能退而求其次。現在市場冷靜了,同樣的預算,反而能挑到更好的戶型和品質,這在過去幾年根本不可能。

Duncan House 現房清盤最後 14 套,目前最高有 9 萬澳幣的折扣。想看戶型或具體價格,直接私訊我。 ☎️ 隨時安排看房

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Vivid Sydney 2026|這幾個免費活動千萬別錯過 ✨上週末 Vivid 正式開幕!雖然有點毛毛雨,但完全不影響人潮。今年 43 個燈光裝置、歷來最長 Light Walk 之一,光是這樣講可能很多人還是不知道要去哪、看什麼。所以...
25/05/2026

Vivid Sydney 2026|這幾個免費活動千萬別錯過 ✨

上週末 Vivid 正式開幕!雖然有點毛毛雨,但完全不影響人潮。今年 43 個燈光裝置、歷來最長 Light Walk 之一,光是這樣講可能很多人還是不知道要去哪、看什麼。所以我幫大家整理幾個今年最值得特別去的限定活動,而且全部免費👇

🔥 Vivid Fire Kitchen
📍 Barangaroo Reserve|Stargazer Lawn
📅 5月22日 — 6月13日|每晚 6pm — 11pm
💰 免費入場(飲食自費)
天氣冷成這樣,去看個火吧!今年火節廚房首度搬到 Barangaroo 海邊,現場有頂級主廚的明火烹飪秀、美食攤位,站在海風裡配著熊熊火焰,氛圍直接拉滿。

🛸 Star-Bound 無人機燈光秀
📍 Cockle Bay|Darling Harbour
📅 展出期間的每週日、一、二、三(5/24–5/27、5/31–6/3、6/8–6/10)
⏰ 每晚兩場:7:30pm & 9:30pm|每場約10分鐘
💰 免費
1000 架無人機在 Darling Harbour 上空同時飛,今年特別從環形碼頭搬過來了!這種規模不是每年都有,強烈建議提早去港邊卡位。⚠️ 注意:6月7日(長週末週日)當天沒有演出喔!

🎵 Tumbalong Nights 免費音樂節
📍 Tumbalong Park|Darling Harbour
📅 5月22日 — 6月13日|每晚 6pm 開始
💰 免費
每晚 6 點配合燈光秀同步開始!週四到週六有 Live 音樂節,週日到週三有 DJ 派對。燈光看完順路走過去繼續聽音樂,整個 Darling Harbour 這段時間都超有節慶氣氛。

💡 超順打卡路線推薦:
建議傍晚先到 Darling Harbour 散步、6點看周邊燈光亮起,順便聽 Tumbalong Nights 的音樂。接著在港邊卡位看 7:30pm 的第一場無人機秀!看完後沿著海邊的 Wulugul Walk 散步走向 Barangaroo Reserve 逛 Fire Kitchen 吃晚餐、烤火暖暖身,最後精力充沛的話,還可以一路向北逛到 Circular Quay,一個晚上直接完美全包!這週末無人機秀還有好幾場,趕得上的快去安排 📌

澳洲房產遊戲規則全改!這 3 類人可能要「大失血」了!【昨晚7:30之後,你的投資計劃可能要重算了】澳洲政府這次動的不是補貼,而是規則本身。兩樣投資客用了幾十年的工具,昨晚開始鬆動:👉 負扣稅(Negative Gearing)👉 資本利得...
13/05/2026

澳洲房產遊戲規則全改!這 3 類人可能要「大失血」了!
【昨晚7:30之後,你的投資計劃可能要重算了】

澳洲政府這次動的不是補貼,而是規則本身。
兩樣投資客用了幾十年的工具,昨晚開始鬆動:
👉 負扣稅(Negative Gearing)
👉 資本利得稅折扣(CGT Discount)

⏰ 昨晚7:30之前簽約的人
恭喜,祖父條款保護你。
現有的玩法完全不變,你已經在有利的位置上了。

⚠️ 昨晚7:30之後才簽約,或還在看中古屋的人
你手上的試算表,今天要重新算了。

從2027年7月起:
📌 投資中古屋的虧損,不能再拿去抵你的薪水收入
📌 賣房獲利的CGT折扣取消,改成通膨後真實獲利課稅,最低稅率 30%

✅ 本來就在看新建案的人
這次的稅務方向對新建案相對有利。
投資者還能選有舊制優惠。

📈 誰是贏家?
首購族(潛在):二手投資市場競爭者可能減少,部分地區議價空間或許會出現,但雪梨整體供給仍然緊張,不代表房價會跌。
新建案開發商:稅務優惠集中在新案,資金方向轉移。
已持有房產的人:祖父條款保護,規則不變。

📉 誰是輸家?
中古屋投資客:沒了退稅補貼,現金流壓力增加,需要重新評估持有成本。
租客:這點最需要關注。房東成本若增加,部分租金壓力可能轉嫁給租客,這對本已吃緊的租屋市場是額外挑戰。政府的本意是幫助首購族,但租客是否因此受惠,還需要觀察。
高資產族群:信託基金(Trust)分配給受益人時,也要收 30% 的稅。

說穿了就一句話:
政府不想讓你炒舊房,但很歡迎你買新房。

未來的澳洲房市可能走向「K型」分化:
⬆️ 條件好、地段佳的新建案或優質物件,稅務優惠加上稀缺性,競爭可能持續。
⬇️ 沒有稅務優勢的中古投資房,需求或許降溫,但實際走勢還需觀察市場反應。

政府這次的意思很清楚:
舊房子的稅務優惠慢慢收回,新建案的優惠繼續給。資金方向會跟著移動,但房市的真實影響需要時間驗證。

現在是雪梨市場洗牌的時候,最重要的是搞清楚自己拿的是什麼牌。

(以上是我個人對這次預算案的解讀,不構成投資建議。每個人的財務狀況不同,重要決策前建議諮詢專業會計師或財務顧問)

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#澳洲房產 #預算案2026 #負扣稅改革 #澳洲買房 #投資移民澳洲

澳洲房產投資規則大洗牌:稅改與反洗錢新制的雙重轉折今晚過後,澳洲房產投資的底層邏輯可能迎來根本性的重構。過去那種依靠大量購入投資房、利用負扣稅與資本利得稅優惠來堆疊資產的「傳統套路」,將正式翻篇。未來的資產配置、稅務規劃與財務結構,都必須在...
12/05/2026

澳洲房產投資規則大洗牌:稅改與反洗錢新制的雙重轉折

今晚過後,澳洲房產投資的底層邏輯可能迎來根本性的重構。
過去那種依靠大量購入投資房、利用負扣稅與資本利得稅優惠來堆疊資產的「傳統套路」,將正式翻篇。未來的資產配置、稅務規劃與財務結構,都必須在新的框架下重新思考。

而在預算案之外,另一條同樣關鍵的平行線也已明確:澳洲反洗錢(AML/CTF)監管全面升級。

監管門檻「銀行化」
從 2026 年 7 月 1 日起,房地產中介、律師、會計師等行業將正式納入澳洲反洗錢監管體系。屆時,這些行業適用的法律標準將與銀行完全一致。

交易流程的實質變化
未來買房不再只是簽約轉帳,整個審查流程將變得像在銀行開戶一樣嚴格:
• KYC 身份核實: 更深度的背景與身份確認。
• 資金來源調查(Source of Funds): 必須提供清晰、合規的資金路徑證明。
• 合規文件標配: 所有的問卷、證明文件與記錄都將成為法律規定的必備環節。
• 全面監管: 全澳預計將新增約 9 萬個機構受 AUSTRAC 監管。

對於資金涉及海外來源的買家來說,準備材料的時間成本將大幅拉長。過去或許可以快速完成的操作,未來可能因合規審查而增加數週甚至更久的不確定性。

在 2026 年 7 月新制全面落地之前,目前的視窗期仍能按現有規則操作。這並非在催促入市,而是提醒每一位正在規劃置產的朋友:澳洲房產的「合規時代」已經到來,未來的時間規劃與財務透明度,必須要有心理準備。

#澳洲預算案 #澳洲房產 #負扣稅 #反洗錢法 #澳洲投資

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第一次接觸商業地產,99% 的人卡在這三個名詞上!很多人跟我說:「商業地產聽起來很複雜,我還沒準備好。」但仔細問下去,卡住他們的通常就是三個詞:Outgoings、GST、租約結構。搞懂這三個,商業地產的邏輯其實比住宅清晰得多。我就用手上 ...
10/05/2026

第一次接觸商業地產,99% 的人卡在這三個名詞上!

很多人跟我說:「商業地產聽起來很複雜,我還沒準備好。」但仔細問下去,卡住他們的通常就是三個詞:Outgoings、GST、租約結構。

搞懂這三個,商業地產的邏輯其實比住宅清晰得多。我就用手上 Crows Nest 的一個真實物件來說明。

Shop 1/250 Pacific Highway,64 平方公尺,附 1 個車位。目前年租$31,200+GST,租客負擔所有 Outgoings,現有租約今年 10 月到期,租客已確認續簽,後面還有 3+5 年 Option 可以續。這到底是什麼意思呢?

先說 Outgoings。這是物業的日常營運費用,包括 Strata、水費、Council 費等。住宅投資人最不習慣的是:這些錢住宅通常由房東自己扛,商業地產卻可以寫進租約讓租客全額負擔。

這個物件的年度 Outgoings 明細是 Strata $6,578、水費 $720、Council $1,320,合計 $8,618,全部租客付。房東年收 $31,200,實拿就是 $31,200,一分不少。售價 $580,000,今年底租金調漲至 $33,000,年回報率 5.7% 起,而且這是租客包所有費用之後的淨回報。你上一個公寓物件,扣完 Strata 和其他費用,實拿是多少?

再說 GST。商業地產有 GST,很多人聽到就怕,以為又要多付錢!但有一個豁免機制叫 Going Concern:如果物件在交割時有租客、租約持續在跑,買賣雙方可以協議以 Going Concern 方式交易,GST 就不需要疊在成交價上。條件是買方需要是 GST 登記的實體,大多數投資公司或信託都符合。

實務上大部分有租客的商業物件成交都走這條路,你的會計師和律師會幫你把結構確認好。

最後是租約。住宅租約通常 12 個月,租客不爽隨時走人。商業租約動輒 3 年起跳,這個物件還有最多 5年的 Option 在後面。更重要的是商業租約,通常內建年度租金調漲條款,CPI 或固定百分比直接寫死在合約裡,不用每年跟租客談判!

還有一點很多人不知道:住宅二手物件外國人原則上無法購買,但二手商業地產不在 FIRB 限制範圍內,外國人可以直接買入,買家池子比二手住宅寬得多。

把這些合在一起看,一個 64 平方公尺的店面,年租實拿 $31,200,租客包所有費用,最少5年租約能見度,Going Concern 結構省下 GST,對面明年底 Deicorp 新案完工帶入人流,樓下萬怡酒店 100 間客房即將開業。

現在房東因為利率壓力,售價直接讓利 2 至 3 萬。很多人糾結利息漲 1%,一年多付幾千塊,卻沒算到房東讓的這 2、3 萬是直接進你口袋的現金。

等明年建案完工、酒店燈亮、人潮進來,你覺得房東還會讓價嗎?

如果你還在研究怎麼把公寓租金多漲 10 塊錢,可以來找我聊聊,我直接把這份 5.7% 起淨回報的帳,算清楚給你聽😊

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小A第一次見我,開口就問:「Ray,我是不是應該再等等?」我沒有回答。我說,我們去 Forest Rd 喝杯咖啡。在 Hurstville 坐了快一個小時。說工作壓力、說預算掙扎、說他爸媽每次來雪梨都得擠酒店,心裡總覺得過意不去。看房看了一...
04/05/2026

小A第一次見我,開口就問:
「Ray,我是不是應該再等等?」

我沒有回答。我說,我們去 Forest Rd 喝杯咖啡。

在 Hurstville 坐了快一個小時。說工作壓力、說預算掙扎、說他爸媽每次來雪梨都得擠酒店,心裡總覺得過意不去。看房看了一年多,每次都覺得「再想想」。

我問他:「你在等什麼?」

他說他也不知道,可能是在等一個「百分之百」完美的時機,但心裡其實越來越慌。

後來我們去看了 Horizon。那天下午陽光很好,我們在公共花園站了一會兒,都沒說話。

他突然說,Hurstville 的街頭讓他想到小時候家門口的早餐攤,鬧烘烘的,但熱騰騰的。想吃什麼,下樓走路就到。這種不用開車、腳跟著胃走的感覺,在雪梨其實很難得。

上週他簽了。

我問他感覺怎麼樣。他想了一下:「心裡踏實了。今年聖誕節,終於可以接爸媽來家裡住了。」

如果你也說不清楚在等什麼,私訊我,我們先聊聊你的故事。不一定要買房,但或許能幫你理清方向。

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📍 Horizon Hurstville|一房68萬起|今年底交房

#悉尼房產 #首購族 #悉尼生活 澳洲地產 置業推薦

The first time I met A, he asked me: “Ray, should I just wait a bit longer?”

I didn’t answer. I said, let’s grab a coffee on Forest Rd.

We sat in Hurstville for nearly an hour. He talked about work stress, budget struggles, and how his parents always had to squeeze into a hotel every time they visited Sydney.

I asked him what he was waiting for.

He said he wasn’t sure. Maybe the perfect moment, but the waiting was starting to wear him down.

We went to see Horizon that afternoon. The sun was out. We stood in the communal garden for a while.

He said the streets around Hurstville reminded him of the breakfast stalls near his childhood home. Busy, a little noisy, but warm. Whatever you needed, just a walk away. The kind of neighbourhood where your feet just follow your stomach.

Last week, he signed the contract.

I asked how he felt. He thought about it for a second. “Settled. This Christmas, I can finally have my parents stay with me.”

If you’ve been telling yourself “not yet” without really knowing why, send me a message. No pressure to buy, but maybe we can help you figure out where you actually stand.

Ray | +61 421 732 010
AU Property, Leasing, Education & Migration 🏠

💎Horizon Hurstville | 1-bed from $680k | Completion Late 2026

30/04/2026

【雪梨東區地標】UNSW 門口的家,准現房倒計時

很多人看中 The Kensington,是因為 UNSW。但我更在意的,是它的紅磚。

雪梨市場里,TOGA 的建築品質和售後在圈內早有口碑。相比流水線公寓,這種帶有傳統美學的建築,在二手市場更經得起時間考驗。

期末周後的週末,下樓是繁華,上樓是寧靜。屋頂花園,東區日落,和朋友喝杯咖啡~~這才是你讓孩子住的地方該有的樣子。

• 現金流銜接完美: 6–7 月交房,剛好趕上第二學期前的租房高峰。
• 稀缺不是說說而已: 輕軌站旁 + 大學門口,這不是消費,是資產配置。

住的人滿意,租出去的價格才會漂亮。

📍 現在預約,帶你現場看看這塊紅磚。
1-bed from $1.03m
2-bed from $1.46m
3-bed from $1.96m

澳洲房產時事:龍頭跑了,雪梨房產怎麼辦?這兩天 Meriton 棄守雪梨、轉戰昆士蘭的新聞,大家應該都刷到了。很多人問我怎麼看? 我覺得這不只是新聞,這是開發商在止損。在雪梨蓋一棟樓要熬 3-4 年審批;去昆士蘭,半年就開工了。如果你是老闆...
25/04/2026

澳洲房產時事:龍頭跑了,雪梨房產怎麼辦?

這兩天 Meriton 棄守雪梨、轉戰昆士蘭的新聞,大家應該都刷到了。

很多人問我怎麼看? 我覺得這不只是新聞,這是開發商在止損。

在雪梨蓋一棟樓要熬 3-4 年審批;去昆士蘭,半年就開工了。如果你是老闆,你會把幾億壓在雪梨跟政府乾耗,還是去昆士蘭快進快出?

然而這對普通買家有什麼影響呢?

🔴 新房將會變稀有物:大佬都不蓋了,未來幾年雪梨能看到的新房,基本上都是幾年前囤的舊地在撐。供應斷層,已經開始了。

🔴 未來可能不是租金漲不漲,是租不租得到:人口一直進來,房子蓋不出來。租房問題還沒到頂。

🔴 未來的新房價會更離譜:哪怕有新房,除了高漲的土地、材料和人工費,定價也會把這 4 年的等待利息算進去。現在覺得貴?那可能是因為,還沒看過未來的「利息價」。

到底該去昆士蘭跟風,還是留在雪梨撿漏?沒有標準答案。你可以想清楚再動,但真的別等太久。

剛好這周我去 Macquarie 看了個新案子:

一房+讀書區+室內陽台(Winter Garden)。 打開陽台,面對的是 Lane Cove 國家公園的樹海。

🌿 一房70萬起,走路10分鐘:Metro、醫院、Macquarie購物中心全包。

一至三房,Q3交屋。
有些人已經在規劃今年搬家了——你呢?

如果你在看雪梨北區或 Metro 沿線,私訊Ray。可以一起去看看,希望我能幫你找到一個安心的家。

🙋‍♂️Ray|+61 421 732 010

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#雪梨房產 #房市內幕 

最近真的被雪梨的吃喝拿捏住🥹早上在 Only Coffee Project ☕️澳洲排名第一真的有差,咖啡很乾淨、很順,會想慢慢喝完。下午衝 Chatswood 夜市臺灣鹹酥雞 🍗只有下午才有!現炸超酥+蒜片直接靈魂出竅😋再來最近爆紅的日式...
23/04/2026

最近真的被雪梨的吃喝拿捏住🥹

早上在 Only Coffee Project ☕️
澳洲排名第一真的有差,咖啡很乾淨、很順,會想慢慢喝完。

下午衝 Chatswood 夜市臺灣鹹酥雞 🍗
只有下午才有!現炸超酥+蒜片直接靈魂出竅😋

再來最近爆紅的日式甜甜圈🍩
新開幕排隊店,外酥內軟+cream甜得剛剛好,拍照也很好看。

現在 Sydney Metro 把 下北區Crows Nest 到 Chatswood 全串起來🚇
咖啡、甜點、宵夜,都在10分鐘生活圈,全部搞定。

有時候真的覺得,
選房子,其實是在選日常🏡✨

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