https://www.facebook.com/113177345093315/

Ramu Survey Institute, 2nd Floor, S. R. Super Market, Choumohni, Ramu, Cox's Bazar (2026)

31/07/2023

রেকর্ড বা খতিয়ানের ভুল সংশোধনের পদ্ধতি:

ভূমি মন্ত্রনালয়ের ‘আইন শাখা-০১’ এর, গত ২৩ সেপ্টেম্বর, ২০১৫ তারিখের নং- ৩১.০০.০০০০.০৪২.৬৭.০৩১.১১.৮৪১ স্মারকে প্রচারিত ‘পরিপত্রে’ চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ড বা খতিয়ানের ভুল সংশোধনের জন্য ৩ ধরনের কর্তৃপক্ষের কথা বলা হয়েছে-

১। The State Acquisition and Tenancy Act, 1950 এর ৪৩ ধারা মতে, এবং প্রজাস্বত্ত্ব বিধিমালা, ১৯৫৫ এর বিধি ২৩ এর উপবিধি (৩) অনুযায়ী চুরান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডের করনিক ভুল (Clerical Mistake) সংশ্লিষ্ট রাজস্ব কর্মকর্তা (Revenue Officer) নিজেই সংশোধন করতে পারেন। বর্তমানে সার্কেল/উপজেলা পর্যায়ে সহকারী কমিশনার (ভূমি) রাজস্ব কর্মকর্তার দায়িত্ব পালন করছেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদনের প্রেক্ষিতে বা প্রজাস্বত্ত্ব বিধিমালা ১৯৫৫ এর ২২ বিধির উপবিধি (১) অনুযায়ী খতিয়ানে দৃষ্ট করনিক ভুল সংশোধনের জন্য প্রতিবেদন প্রাপ্তির পর পূর্ববর্তী জরিপের কাগজপত্র, প্রাথমিক খাজনা বিবরণী, কালেক্টরের দপ্তরে সংরক্ষিত খতিয়ানের কপি এবং ২ নং রেজিস্টার পর্যালোচনা ক্রমে এবং তিনি যে ধরনের অনুসন্ধান প্রয়োজন মনে করেন, তা করে এরূপ করনিক ভুল সংশোধনের নির্দেশ দেবেন। কালেক্টর কর্তৃক বা ইউনিয়ন (ভূমি) সহকারী কর্মকর্তা কর্তৃক সংরক্ষিত খতিয়ান এবং ২ নম্বর রেজিস্টার অনুযায়ি সংশোধন করার নির্দেশ প্রদান করত সংশোধনলিপির কপি সংশ্লিষ্ট পক্ষকে প্রদান করবেন।

সহকারী কমিশনার (ভুমি) কর্তৃক বিবেচনাযোগ্য করনিক ভুলের মধ্যে নামের ভুল, অংশ বসানোর হিসেবে ভুল, দাগসুচিতে ভুল, ম্যাপের সংঙ্গে রেকর্ডের ভুল, জরিপকালে পিতার মৃত্যুর কারনে সন্তানদের নামে সম্পত্তি রেকর্ড হবার কথা থাকলেও জরিপকারকদের ভুল বা অজ্ঞাত কারনে তা মুল প্রজা বা পিতার নামে রেকর্ড হওয়া ইত্যাদি উল্লেখযোগ্য।

একইভাবে প্রতারনামূলক লিখনের (Fraudulent Entry) মাধ্যমে সৃষ্ট চুড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ড সংশোধনের জন্য প্রাপ্ত আবেদন অথবা প্রতিবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে রাজস্ব কর্মকর্তা প্রজাস্বত্ত্ব বিধিমালা, ১৯৫৫ এর বিধি ২৩ এর উপবিধি (৪) অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধনের ব্যবস্থা গ্রহন করবেন।

২। The State Acquisition and Tenancy Act, 1950 এর ১৪৯ ধারার (৪) উপধারা মতে, Board of Land Administration যে কোন সময় যে কোন খতিয়ানে বা চুড়ান্তভাবে প্রকাশিত সেটেলমেন্ট রেন্ট-রোলে অন্তরভুক্ত যথার্থ ভুল (Bonafide Mistake) সংশোধনের আদেশ দিতে পারেন। কিন্তু Board of Land Administration বর্তমানে বিলুপ্ত বিধায় এ ক্ষমতা সরকারের পাশাপাশি ভূমি আপিল বোর্ডের রয়েছে।

৩। ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল সর্বশেষ জরিপে প্রকাশিত খতিয়ানের বিষয়ে যে কোন আদেশ প্রদানে এখতিয়ারবান। জরিপ পরবর্তী স্বত্বলিপি গেজেটে চুড়ান্ত প্রকাশনার পর কোন সংশোধনীর দাবী থাকলে তা ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল, ল্যান্ড সার্ভে আপিল ট্রাইব্যুনাল এবং মহামান্য সুপ্রিম কোর্টের আপিল বিভাগে বিচার্য।”

অর্থাৎ আপনার খতিয়ানে যে কোন ধরনের ভুল হোক না কেন, ভুলের ধরন অনুসারে উপরিউক্ত তিন ভাবেই তা সংশোধন সম্ভব।

30/07/2023

ভূমি জরিপে আপত্তি ও আপীল (৩০ ও ৩১ বিধি):

ভূমি জরিপের মাধ্যমে রেকর্ড প্রস্ততের সময় কতকগুলো ধাপ পার করতে হয়। যেমন খানাপুরী, বুঝারত, তসদিক ইত্যাদি। এসব ধাপ পার করার পর খসড়া খতিয়ান বা DP খতিয়ান (Draft Publication) প্রকাশ করা হয়। এ সময় রেকর্ডে কোন প্রকার ভুলভ্রান্তি থাকলে তা আপত্তি ও আপীলের মাধ্যমে সংশোধন করা যায়।

DP খতিয়ানে কোন ভুল-ত্রূটি পরিলক্ষিত হলে বা এ সম্পর্কে কারও কোন আপত্তি বা দাবি থাকলে, সরকার নির্ধারিত ফরমে ৪০ টাকার কোর্ট ফি দিয়ে আপত্তি দায়ের করা যাবে। এটিই ৩০ বিধির আপত্তি। এই পর্যায়ের সেবা প্রদানকারী কর্মকর্তা হলেন সংশ্লিষ্ট আপত্তি অফিসার বা উপ-সহকারী সেটেলমেন্ট অফিসার বা সহকারী সেটেলমেন্ট অফিসার। দেওয়ানি কার্যবিধি অনুসরণে এটি একটি বিচারিক কার্যক্রম। পক্ষগণ নিজে অথবা নিজেদের মনোনীত প্রতিনিধির মাধ্যমে নিজ নিজ দাবি আপত্তি অফিসারের কাছে উত্থাপন করতে পারেন। দাখিলকৃত আপত্তি কেসগুলো নিষ্পত্তির জন্য দায়িত্বপ্রাপ্ত অফিসার বাদী-বিবাদী পক্ষের বক্তব্য শুনবেন ও বিশ্লেষণপূর্বক রায় প্রদান করবেন। আপত্তি অফিসার প্রয়োজন মনে করলে খতিয়ান ও নকশা সংশোধন, পরিবর্তন বা পূর্বাবস্থায় বহাল রাখার বিষয়ে রায় প্রদান করবেন এবং অবশ্যই রায় মোতাবেক রেকর্ড সংশোধন করবেন।

জরিপ ব্যবস্থায় আপীল হচ্ছে খতিয়ান ও নকশা সংশোধনের সর্বশেষ স্তর। আপত্তি কেসের রায়ের প্রেক্ষিতে কোন পক্ষ সংক্ষুদ্ধ হলে তিনি প্রজাস্বত্ব বিধিমালার ৩১ বিধি অনুসারে রায় প্রদানের ৩০ দিনের মধ্যে নির্ধারিত ফরমে ও নির্ধারিত ফি প্রদান করে সেটেলমেন্ট অফিসারের নিকট আপিল করতে পারেন। আপীল আবেদনের সাথে আপত্তি কেসের রায়ের কপি দাখিল করতে হবে। সেটেলমেন্ট অফিসার বা তার মনোনীত অন্য কোন আপিল অফিসার সংশ্লিষ্ট পক্ষগণকে নোটিশ প্রদান করে শুনানীর মাধ্যমে দ্রুত আপিল নিষ্পত্তি করবেন। সর্বশেষ আপিল রায় মোতাবেক খতিয়ান ও নকশা সংশোধন করা হয়।

29/07/2023

দলিলের উদ্ভব এবং রেজিস্ট্রেশন আইন ও বিধিমালার প্রবর্তন -

এ অঞ্চলে বৃটিশ সাম্রাজ্য প্রতিষ্ঠার পূর্বে দলিল শব্দটি সাধারণ মানুষের অজ্ঞাত ছিল। তখন সাধারণ মানুষের উন্নত মূল্যবোধ ও নৈতিকতার কারণে পরস্পরের প্রতি আস্থা ও গভীর বিশ্বাসের ভিত্তিতে মৌখিকভাবেই জমি-জমাসহ সম্পত্তি হস্তান্তর হতো; বিশ্বাসভঙ্গের নজির ছিল অত্যন্ত বিরল। বৃটিশ সাম্রাজ্য প্রতিষ্ঠার পর থেকে এ অঞ্চলে সামাজিক অস্থিরতা বাড়তে থাকে। পরস্পরের প্রতি অবিশ্বাস, লোভ, পরশ্রীকাতরতা, হিংসা, বিদ্বেষ- সমাজকে কলুষিত করে এবং মানুষের মূল্যবোধের অবক্ষয় শুরু হয়। ঐ পরিস্থিতিতে জমি-জমাসহ অন্যান্য সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে চুক্তি, দলিল-দস্তাবেজ আকারে লিপিবদ্ধ, রেজিস্ট্রি ও স্থায়ীভাবে সংরক্ষণের প্রয়োজনে কালত এ অঞ্চলে দলিল এবং দলিলের রেজিস্ট্রেশন প্রথার উদ্ভব হয়েছে। দলিল রেজিস্ট্রেশনের প্রয়োজনে ১৭৮১ খ্রিস্টাব্দে রাজা তৃতীয় জর্জের শাসনামলে সর্বপ্রথম এ অঞ্চলে বঙ্গীয় বিধিবদ্ধ আইন (The Bengal Statute) প্রণীত হয়। এরপর ১৭৯০ সালের ৩৬নং বেঙ্গল রেগুলেশন, ১৭৯৩ সালের ৩১নং রেগুলেশন, ১৮০২ সালের ৪নং বোম্বে রেগুলেশন, ১৭নং মাদ্রাজ রেগুলেশন-এর মাধ্যমে এর উল্লেখযোগ্য প্রসার ঘটে। এ আইনগুলি ছিল প্রাদেশিক বা প্রেসিডেন্সি প্রকৃতির। এছাড়া, রেজিস্ট্রেশনের প্রায়োগিক কারণে ১৮২৪ সালের ৪ নং রেগুলেশন, ১৮৩২ সালের ৭নং রেগুলেশন, ১৮৩৮ সালের ৩০নং আইন এবং ১৮৫১ সালের ১১নং আইন প্রণীত হয়। ১৮৬৪ সালের ১৬নং আইনের মাধ্যমে প্রাদেশিক (প্রেসিডেন্সি) আইনের পরিবর্তে সময় ভারতবর্ষে রেজিস্ট্রেশন বিষয়ে সাধারণ আইন প্রবর্তন করা হয়। এ আইনে সকল দলিলকে দু’টি শ্রেণিতে বিন্যাস করা হয়, যথা- (১) বাধ্যতামূলকভাবে রেজিস্ট্রিযোগ্য দলিল, এবং (২) ঐচ্ছিক রেজিস্ট্রিযোগ্য দলিল। ১৮৬৫ সালের ২০নং আইন, ১৮৬৬ সালের ২০নং আইন, ১৮৭১ সালের ৮ নং আইন এবং ১৮৭৭ সালের ৩নং আইনের পর ১৯০৮ খ্রিস্টাব্দের ১৬নং আইনের মাধ্যমে বর্তমান রেজিস্ট্রেশন আইন প্র হয়েছে এবং ১৯১৭ ও ১৯৬২ সালে সংশোধিত হয়েছে। এ অঞ্চলে বিট্রিশ সাম্রাজ্যের পতন তথা ভারত বিভাজনের ফলে পাকিস্তান সৃষ্টি হয় এবং ১৯৪৯ সালে এ আইনটি পাকিস্তান ও ভারত উভয় দেশেই অভিযোজন ( adapted) করা হয়। পরবর্তীতে আইনটি সময়োপযোগী করার লক্ষ্যে পাকিস্তানে পর্যায়ক্রমে ১৯৫০, ১৯৫৭, ১৯৬০, ১৯৬১ এবং ১৯৬২ সালে এ আইনে বিভিন্ন সংশোধন করা হয়। বাংলাদেশের স্বাধীনতার পর গণপ্রজাতন্ত্রী বাংলাদেশের সংবিধানের ১৪৯ অনুচ্ছেদের বিধান অনুযায়ী আইনটি বাংলাদেশে গৃহীত ও বলবৎ হয়েছে। পরবর্তীতে ১৯৭৩, ১৯৮৫, ১৯৮৭, ২০০২, ২০০৪, ২০০৬ এবং ২০১২ সালে রেজিস্ট্রেশন আইনটি সংশোধিত হয়েছে।

রেজিস্ট্রেশন আইনের যথাযথ প্রয়োগ নিশ্চিতকল্পে ১৯২৮ সালে প্রথম নিবন্ধন বিধিমালা (Registration Rules) এবং নিবন্ধন সারগ্রন্থ (Registration Manual) প্রণীত হয়। পাকিস্তান সৃষ্টির পর ১৯৫৮ সালে এবং ১৯৬৬ সালে নিবন্ধন বিধিমালার কিছু সংশোধন করা হয়। বাংলাদেশের স্বাধীনতার পর বাংলাদেশ নিবন্ধন বিধিমালা, ১৯৭৩ প্রণীত হয়। বাংলাদেশ নিবন্ধন বিধিমালা, ১৯৭৩ এবং মহা-পরিদর্শক, নিবন্ধন-এর নির্দেশনা (Instructions) সম্বলিত রেজিস্ট্রেশন ম্যানুয়াল ১৯৮৩ সালে বাংলাদেশে প্রথম প্রকাশিত হয় এবং উক্ত ম্যানুয়ালের ভিত্তিতে রেজিস্ট্রেশন বিভাগের অধিকাংশ কার্যক্রম পরিচালিত হতে থাকে। নতুনভাবে উদ্ভাবিত কোনো বিষয় বা সমস্যা মহা-পরিদর্শক, নিবন্ধন বা ক্ষেত্রমত মন্ত্রণালয় কর্তৃক প্রশাসনিক নির্দেশনা/পরিপত্র জারির মাধ্যমে নিরসন করা হয়েছে। সময়ের চাহিদার প্রেক্ষিতে ২০১৪ সালে বাংলাদেশ সরকার কর্তৃক রেজিস্ট্রেশন ম্যানুয়াল হালনাগান করা হয়েছে এবং এস.আর.ও নং ২৭৫-আইন/২০১৪ তারিখ ০২ ডিসেম্বর, ২০১৪ মূলে “বাংলাদেশ নিবন্ধন। বিধিমালা, ১৯৭৩ রহিতক্রমে নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪ প্রণীত হয়েছে, যার ইংরেজি পাঠ ২৬ অক্টোবর, ২০১৪ তারিখে এবং বাংলা বয়ান ০৪ ডিসেম্বর, ২০১৪ তারিখ বাংলাদেশ গেজেটের অতিরিক্ত সংখ্যায় প্রকাশিত হয় ও ১৬ নভেম্বর, ২০১৪ তারিখ হতে কার্যকর হয়েছে।

১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইনের ধারা ১-এর রুজ (২) অনুযায়ী সরকার পার্বত্য চট্টগ্রাম অর্থাৎ রাঙ্গামাটি, খাগড়াছড়ি এবং বান্দরবান জেলাসমূহকে এ আইনের আওতা বহির্ভূত হিসেবে ঘোষণা করায় উক্ত জেলাসমূহে এ আইনের বিধানসমূহ অন্যাবধি প্রযোজ্য নয়। রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এবং নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪-এর বিধি-বিধানের সাথে বহুলাংশে সামজস্যতা থাকলেও পার্বত্য চট্টগ্রাম এলাকায় রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত কর্মকাত ভিন্ন আইনের আওতায় ভিন্ন কর্তৃপক্ষ কর্তৃক ভিন্নভাবে পরিচালিত হচ্ছে। রেজিস্ট্রেশন আইনের বিবর্তনের ধারাবাহিকতায় সময়ের প্রয়োজনে দেশের সকল নাগরিকের সম্পত্তি অর্জন সংক্রান্ত মৌলিক অধিকার নিশ্চিতকল্পে পার্বত্য চট্টগ্রাম এলাকার সম্পত্তির দলিলাদিও রেজিস্ট্রেশনের জন্য অভিন্ন রেজিস্ট্রেশন পদ্ধতি ও বিধিবিধান অনুসরণ নিশ্চিতকল্পে রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ কার্যকর করা সমীচীন মনে হয়।

28/07/2023

ভূমি ডেভেলপার বা রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার সম্বন্ধে জানুন:

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার সম্বন্ধে জানুন:
রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০ এর ২(১৫) ধারা মতে, রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা ডেভেলপার অর্থ রিয়েল এস্টেট ব্যবসা পরিচালনার উদ্দেশ্যে এ আইনের ধারা ৫ এর অধীন নিবন্ধিত কোন ব্যক্তি। ধারা ২(১০) অনুুুুসারে, “ব্যক্তি” অর্থে কোম্পানী, সমিতি বা ব্যক্তি সমষ্টি, সংবিধিবদ্ধ হউক বা না হউক, অন্তর্ভুক্ত হইবে;

এই আইনের ৭(২) ধারায় বলা হয়েছে, (ভূমির মালিক কর্তৃক রিয়েল এস্টেট নির্মাণ) কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হইয়াও তাহার বা তাহাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করিলে, তাহার বা তাহাদের ক্ষেত্রেও, যতদূর প্রযোজ্য হয়, এই আইনের বিধানাবলী প্রযোজ্য হইবে।

সুতরাং কোন ব্যক্তি এককভাবে বা কয়েকজন ব্যক্তি যৌথভাবে কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার বা বাণিজ্যিক প্রতিষ্ঠান না হইয়াও তাহার বা তাহাদের নিজস্ব ভূমির উপর ক্রয়-বিক্রয়ের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট নির্মাণ করিলে বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রির সময় 53FF ধারার কর ও ভ্যাট পরিশোধ করতে হবে।

27/07/2023

রেজিস্ট্রিকৃত দলিল কোন সময় থেকে কার্যকর হয়-

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা-৪৭ অনুসারে, কোন দলিলের কার্যকারিতার সাথে দলিলটির রেজিস্ট্রির তারিখের সম্পর্ক নেই। বরং কোন রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সেই সময় থেকে কার্যকর ধরা হয়, দলিলটি রেজিস্ট্রির প্রয়োজন না থাকলে যে সময় থেকে কার্যকর হতো। (A registered document shall operate from the time from which it would have commenced to operate if no registration thereof had been required or made, and not from the time of its registration.)

প্রকৃতপক্ষে একটি রেজিস্ট্রিকৃত দলিল সম্পাদনের তারিখেই কার্যকর হয়, রেজিস্ট্রির তারিখে নয় ।

সম্পাদন রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ২৩ ধারা অনুসারে, (উইল বা অছিয়ত দলিল, বিদেশে সম্পাদিত কোন দলিল এবং বায়নাপত্র দলিল ব্যতিত প্রায় সকল দলিল) সম্পাদনের তারিখ থেকে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য দলিলটি রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয়। অবশ্য ঐ আইনের ২৫ ধারা বিধান মোতাবেক জেলা রেজিস্ট্রার প্রকৃত রেজিস্ট্রেশন ফি এর ১০ (দশ) গুন পর্যন্ত জরিমানা আদায় করে সাব-রেজিস্ট্রারকে দলিলটি রেজিস্ট্রির জন্য আদেশ দিতে পারেন।

উইল/অছিয়ত দলিল সম্পাদনের পর যেকোন সময়ে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা যায়। রেজিস্ট্রেশন আইনের ১৭(এ) ধারা অনুসারে, বায়নাপত্র সম্পাদনের ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয় এবং উক্ত আইনের ২৬ ধারা অনুসারে, বিদেশে সম্পাদিত কোন দলিল বাংলাদেশে প্রবেশের তারিখ থেকে ৪(চার) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করা যায়।

দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়ে গেলে সম্পাদনের তারিখ থেকেই দলিলটি কার্যকরী হয়। দলিলটি স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত হলে তা আইন অনুসারে অবশ্যই রেজিস্ট্রি করতে হয়, রেজিস্ট্রি না করা হলে দলিলটির কার্যকরীতা থাকে না।

‘হেবার ঘোষনাপত্র’ বা ‘দানের ঘোষনাপত্র’ দলিলের ক্ষেত্রে কোন সম্পত্তির দাতা মৌখিকভাবে গ্রহিতার অনুকূলে সম্পত্তি দান করে থাকেন এবং গ্রহিতার অনুকূলে সম্পত্তির দখল অর্পণ করে থাকেন। মৌখিক দানের পরবর্তী কোন এক দিন গ্রহিতার অনুকূলে দলিল সম্পাদন করেন এবং রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করেন। গ্রহিতার অনুকূলে সম্পাদিত দলিলটি যে তারিখেই রেজিস্ট্রি হোক না কেন, মৌখিকভাবে দানের তারিখেই দান কার্যকর হবে, যদি গ্রহিতা উক্ত তারিখে দানকৃত সম্পত্তির দখল গ্রহন করে থাকে।

26/07/2023

এক উপজেলার জমির দলিল অন্য উপজেলায় রেজিস্ট্রি করার পদ্ধতি:

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ২৮ ধারা অনুসারে, স্থাবর সম্পত্তি সংক্রান্ত সকল দলিল ঐ সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে রেজিস্ট্রেশনের জন্য উপস্থাপন করা যায়, যে সাব-রেজিস্ট্রারের অধিক্ষেত্রে ঐ দলিলে উল্লিখিত সম্পূর্ণ বা বেশিরভাগ সম্পত্তি ( Major portion) অবস্থিত।

[পূর্বে দলিলে উল্লিখিত কিছু সম্পত্তি (Some portion) যে সাব-রেজিস্ট্রারের অধিক্ষেত্রে ছিল, সেই সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে দলিলটি রেজিস্ট্রি করা যেত। কিন্তু The Registration (Amendment) Ordinance, 1985 এর সেকশন ২ এর মাধ্যমে “Some portion” এর স্থলে “Mejor portion” করা হয়েছে।]

রেজিস্ট্রেশন আইনের এই ধারা অনুসারে, একটি দলিলের তফসিলে উল্লিখিত সকল সম্পত্তি একই উপজেলায় অবস্থিত না হয়ে পৃথক উপজেলায় বা পৃথক জেলায় অবস্থিত হলেও দলিলে উল্লিখিত বেশিরভাগ সম্পত্তি যে সাব-রেজিস্ট্রারের অধিক্ষেত্রে আছে, সেই সাব-রেজিস্ট্রারের কার্যালয়ে দলিলটি রেজিস্ট্রি করা যায়।

তবে এক্ষেত্রে একই জেলার পৃথক উপজেলায় অবস্থিত সম্পত্তির ক্ষেত্রে অতিরিক্ত ‘এম (এ)’- ফি এবং পৃথক জেলার সম্পত্তির ক্ষেত্রে অতিরিক্ত ‘এম (বি)’- ফি পরিশোধ করতে হবে।

কোন সাব-রেজিস্ট্রার একই জেলার পৃথক উপজেলায় অবস্থিত সম্পত্তির দলিল রেজিস্ট্রি করলে বা একই জেলায় অবস্থিত তাঁর নিজ অধিক্ষেত্রের বাইরের দলিল রেজিস্ট্রি করলে তাঁকে রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬৪ ধারা অনুসারে অপর সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট দলিলটির রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত স্মারকলিপিসহ দলিলের উপরের পৃষ্ঠাঙ্কন ও সার্টিফিকেট (যদি থাকে) প্রেরণ করতে হবে। স্মারকলিপি প্রাপ্তির পর সাব-রেজিস্ট্রার ১ নম্বর বইয়ে তা ফাইলজাত করবেন।

যেক্ষেত্রে দলিলে উল্লিখিত সম্পত্তি পৃথক জেলায় অবস্থিত হবে, সেক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটির রেজিস্ট্রেশন সম্পর্কিত স্মারকলিপি রেজিস্ট্রেশন আইনের ৬৫ ধারা অনুসারে সংশ্লিষ্ট জেলার জেলা রেজিস্ট্রার এর নিকট প্রেরণ করবে।

25/07/2023

নাবালকের (Minor) সম্পত্তি হস্তান্তর পদ্ধতি-

The Majority Act, 1875 এর ৩ নং ধারা অনুসারে, একজন ব্যক্তির বয়স ১৮ বছর পূর্ণ না হওয়া পর্যন্ত তিনি নাবালক থাকবেন; তবে যে নাবালকের শরীর বা সম্পত্তি বা উভয়ই আদালত কর্তৃক নিযুক্ত কোন অভিভাবকের তত্ত্বাবধানে বা কোর্ট অব ওয়ার্ডস এর অধীনে আছে, সে নাবালকের বয়স ২১ না হওয়া পর্যন্ত তিনি নাবালক থাকবেন, সাবালক হিসেবে গণ্য হবেন না।

মুসলিম আইনঃ-
মুসলিম আইন অনুসারে, পিতা নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক। নাবালকের পক্ষে পিতা বিশেষ কারনে (যেমন- নাবালকের ভরন-পোষণ, শিক্ষা খরচ, চিকিৎসা খরচ ইত্যাদি) নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন।

পিতার মৃত্যুতে অন্য কেউ নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে চাইলে তাকে আদালতের অনুমতি নিতে হবে।

হিন্দু আইনঃ-
হিন্দু ধর্মীয় আইন অনুসারে, নাবালকের অভিভাবক ৩ (তিন) প্রকারের হয়।

স্বাভাবিক অভিভাবক।
পিতা কর্তৃক উইলের মাধ্যমে নিযুক্ত অভিভাবক এবং
আদালত কর্তৃক নিযুক্ত অভিভাবক।
হিন্দু আইনে পিতা নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক। পিতা জীবিত না থাকলে নাবালকের মাতা হবেন নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক। এমনকি মাতা পুনরায় বিবাহ করলেও কেবলমাত্র সে কারণে মাতা নাবালকের অভিভাবকত্ব হারান না।

তবে মাতা নাবালক সন্তানের স্বাভাবিক অভিভাবক হতে পারবেন না, যদি তার স্বামী অর্থাৎ নাবালকের পিতা তার জীবদ্দশায় উইল এর মাধ্যমে অন্য কোন ব্যক্তিকে তার নাবালক সন্তানদের অভিভাবক নিয়োগ করে যান।

উপরে বর্ণিত অভিভাবকগণ নাবালকের আইনসঙ্গত প্রয়োজনে কিংবা নাবালকের সম্পত্তির কল্যাণার্থে (যৌক্তিক এবং বৈধ কারণে) নাবালকের পক্ষে নাবালকের সম্পত্তি বিক্রয় বা অন্য কোন ভাবে দায়বদ্ধ করতে পারেন। উপরের তিন ধরনের অভিভাবকের অনুপস্থিতিতে নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তরের জন্য আদালতের অনুমতি নিতে হয়।

আদালত কোনো ব্যক্তিকে নাবালকের অভিভাবক নিযুক্ত করলে সেক্ষেত্রে ঐ নাবালক ২১ বছর পূর্ণ হলেই কেবলমাত্র সাবালক হবেন।

নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক, পিতা কর্তৃক উইলের মাধ্যমে নিযুক্ত অভিভাবক কিংবা আদালতের মাধ্যমে নিযুক্ত অভিভাবক আইনসঙ্গত প্রয়োজনে কিংবা নাবালকের সম্পত্তির মঙ্গলার্থ ব্যতীত নাবালকের স্বার্থের পরিপন্থী অন্য কোনো কারণে নাবালকের পক্ষে তার সম্পত্তি বিক্রয় বা অন্য কোনো প্রকারে হস্তান্তর করলে নাবালক সাবালক হওয়ার ৩ (তিন) বছরের মধ্যে ঐ হস্তান্তর বাতিলের জন্য আদালতে মামলা করতে পারেন।

নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর বিষয়ে উচ্চ আদালতের কিছু সিদ্ধান্তঃ
১। It is to be pointed out mother is also a natural guardian of minor and who can transfer the property for the welfare of the minor. (14 DLR 506) [অর্থাৎ মাতা নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক যিনি নাবালকের পক্ষে নাবালকের কল্যাণে নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারেন।]

২। A natural guardian can transfer without permission of the Court. (12 DLR 433) {অর্থাৎ নাবালকের স্বাভাবিক অভিভাবক আদালতের অনুমতি ছাড়াই নাবালকের সম্পত্তি হস্তান্তর করতে পারবেন।]

24/07/2023

দলিল সম্পাদনের কত দিন পর রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল করা যায়?-

সম্পাদনের কত দিন পর রেজিস্ট্রির জন্য দলিল দাখিল করা যায়:-
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ২৪, ২৫ ও ২৬ এর বিধানাবলি সাপেক্ষে, উইল এবং বায়নাপত্র ব্যতিত অন্য যে কোন দলিল ঐ দলিলটি সম্পাদনের তারিখ হইতে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট দাখিল করা যায়।
আদালতের ডিক্রি বা আদেশের নকলের ক্ষেত্রে ডিক্রি বা নকলের আদেশ দানের তারিখ হইতে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে বা যেক্ষেত্রে উহা আপিলযোগ্য সেক্ষেত্রে আপিল চূড়ান্ত হওয়ার তারিখ হইতে ৩ (তিন) মাসের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি দাখিল করা যায়।
উক্ত আইনের ধারা ২৭ অনুসারে, উইল সম্পাদনের তারিখ হতে যে কোন সময়ে রেজিস্ট্রির জন্য দাাখিল করা যায়।
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ১৭ক (২) অনুসারে, বায়নাপত্র বা বিক্রয় চুক্তি, উক্ত দলিলটি সম্পাদনের তারিখ হতে ৩০ (ত্রিশ) দিনের মধ্যে রেজিস্ট্রির জন্য রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করা যায়।
রেজিস্ট্রির জন্য দলিল গ্রহনের সময়:
রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪ এর ১১৩ নং বিধি অনুসারে, রেজিস্ট্রি অফিসে সাধারণত সকল কার্যদিবসে সকাল ১০:০০ ঘটিকা হতে বিকেল ৩:০০ ঘটিকা পর্যন্ত রেজিস্ট্রেশনের জন্য দলিলসমুহ গ্রহণ করা হয়।

23/07/2023

দলিল রেজিস্ট্রি খরচ কে প্রদান করবে:

দলিল রেজিস্ট্রির ক্ষেত্রে সাধারণত বিভিন্ন ধরনের শুল্ক, ফি ও কর গ্রহন করা হয়। উৎস কর (৫৩এইচ), উৎসে আয়কর (৫৩এফএফ) ও ভ্যাট বিক্রেতাকে পরিশোধ করতে হয়। সুতরাং বিক্রেতার নামে এই অর্থ সরকারি কোষাগারে জমা করতে হবে।স্টাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি ও স্থানিয় সরকার কর দলিলের ক্রেতাকে পরিশোধ করতে হয়।

অবশ্য পূর্বে আলোচনা সাপেক্ষে যে কোন পক্ষ এগুলো পরিশোধ করতে পারে। তবে উৎস কর (৫৩এইচ), উৎসে আয়কর (৫৩এফএফ) ও ভ্যাট অবশ্যই বিক্রেতার নামে সরকারি কোষাগারে জমা করতে হবে।

22/07/2023

সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকার করলে করনীয়-

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ৩৫ (৩) অনুসারে, নিম্নলিখিত যেকোন একটি কারনে সাব-রেজিস্ট্রার আপনার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকার করতে পারেঃ

যদি কোন সম্পাদনকারী (দাতা বা অন্য কোন পক্ষ) দলিলের সম্পাদন অস্বীকার করেন,
রেজিস্ট্রারিং অফিসার কোন সম্পাদনকারীকে নাবালক, জড়বুদ্ধি সম্পন্ন বা পাগল বলিয়া মনে করেন,
দলিল সম্পাদনকারীর মৃত্যুর পর তাহার প্রতিনিধি বা মনোনীত ব্যক্তি যদি দলিল সম্পাদন অস্বীকার করেন।
এক্ষেত্রে করনীয়ঃ
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮ এর ধারা ৭১ (১) অনুসারে, “দলিলে উল্লিখিত সম্পত্তি তাহার নিজ উপজেলায় নয়” এই কারন ব্যতিত অপর যে কোন কারনে কোন দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকৃতি জানালে সাব-রেজিস্ট্রার তার কারন ২ নং রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করবেন এবং কোন এক পক্ষ আবেদন করলে লিখিত কারন সমুহের নকল বিনা খরচে প্রদান করবেন।

ধারা ৭১ (২) অনুসারে, এরূপ ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রার এর নির্দেশ না পাওয়া পর্যন্ত সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করবেন না।

ধারা ৭২ (১) অনুসারে, সম্পাদনকারী কর্তৃক “সম্পাদন অস্বীকার করা” ব্যতিত অন্য কোন কারনে সাব-রেজিস্ট্রার কোন দলিল রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করতে অস্বীকৃতি জানালে সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক অস্বীকৃতির আদেশের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট আপিল করতে হবে।

ধারা ৭২ (২) অনুসারে, জেলা রেজিস্ট্রার শুনানি গ্রহনের পর দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য আদেশ দিলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ ৩০ দিনের মধ্যে দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য সাব-রেজিস্ট্রার এর নিকট দাখিল করবেন। এরূপে দাখিল করা হলে সাব-রেজিস্ট্রার দলিলটি রেজিস্ট্রেশনের জন্য গ্রহন করিবেন।

ধারা ৭৩ (১) অনুসারে, দলিলের সম্পাদনকারী বা তাহার প্রতিনিধি বা তাহার মনোনীত ব্যক্তি দলিলের “সম্পাদন অস্বীকার” করার কারনে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করিতে অস্বীকৃত জানালে, উক্ত দলিলের গ্রহিতা, গ্রহিতার প্রতিনিধি বা গ্রহিতার মনোনীত ব্যক্তি উক্ত অস্বীকৃতির আদেশদানের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সংশ্লিষ্ট জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট দলিল রেজিস্ট্রির অধিকার প্রতিষ্ঠার জন্য লিখিত আবেদন করতে পারেন।

ধারা ৭৩ (২) অনুসারে, সাব-রেজিস্ট্রার কর্তৃক রেজিস্ট্রি করতে অস্বীকৃতি-আদেশের নকল ও লিখিত দরখাস্ত অগ্রাহ্য দলিলের সাথে জেলা রেজিস্ট্রারের নিকট দাখিল করতে হবে।

ধারা ৭৫ (১) ও (২) অনুসারে, জেলা রেজিস্ট্রার রেজিস্ট্রির আদেশ দিলে এবং আদেশ প্রদানের তারিখ হইতে ৩০ দিনের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রারের নিকট রেজিস্ট্রির জন্য দাখিল হলে, সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করবেন।

উভয় ক্ষেত্রে জেলা রেজিস্ট্রার কর্তৃক আপীল ‘না-মঞ্জুর’ হলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ উপযুক্ত মনে করলে আদালতে মামলা করতে পারে।

21/07/2023

ভূমি জরিপ এবং বিভিন্ন ধরনের খতিয়ান

ভূমি জরিপ এবং খতিয়ানঃ
কোন নির্দিষ্ট এলাকার প্রত্যেক ভূখন্ড সরেজমিনে পরিমাপ করে নির্দিষ্ট স্কেল অনুসারে এর অবস্থান এবং আয়তন সম্বলিত একটি মৌজা নকশা প্রণয়ন করে প্রত্যেক ভূখন্ডের মালিক, দখলদার, জমির পরিমাণ, মালিকানার পরিমান, জমির শ্রেণী ইত্যাদি সম্বলিত ভূমি রেকর্ড বা খতিয়ান প্রনয়ন করাই ভূমি জরিপ। সহজ কথায়, মৌজা নকসা প্রণয়ন এবং স্বত্বলিপি (RoR = Record of Rights) তৈরির কাজকে ভূমি জরিপ বলা হয়।

আর ও আর: RoR= Record of Rights.
বাংলায় ইহাকে স্বত্বলিপি বলে। ভূমির স্বত্ব বা মালিকানা এখানে লিপিবদ্ধ থাকে বলে ইহাকে Record of Right (RoR) বা স্বত্বলিপি বলা হয়। এগুলো মূলত ভূমির খতিয়ানের একত্রিত রূপ। যেমন, সি,এস খতিয়ান; এস,এ খতিয়ান ইত্যাদি।

বাংলাদেশে বিভিন্ন জরিপ কার্যক্রম পরিচালনার মাধ্যমে যে সকল খতিয়ান প্রস্তুত হয় তা নিম্নরূপ বর্ণনা করা হলোঃ-

সি, এস, খতিয়ানঃ-
১৮৮৮ সাল থেকে ১৯৪০ সাল পর্যন্ত ব্রিটিশ সরকারের তত্বাবধানে বাংলায় একটি ভূমি জরিপ হয় যাকে সি,এস, জরিপ বলে। কক্সবাজারের রামু থানা থেকে শুরু হয়ে দিনাজপুরে এ জরিপ শেষ হয়। প্রথম হলেও এ জরিপকে নির্ভুল হিসেবে বিবেচনা করা হয়। এই জরিপের মাধ্যমে তৈরি নকশাকে সি, এস, নকশা; এবং খতিয়ানকে সি, এস, খতিয়ান বলা হয়। সি, এস, খতিয়ান বাংলাদেশে প্রচলিত খতিয়ানসমুহের মধ্যে প্রথম। অধিকাংশ সময় মামলা-মোকদ্দমায় কিংবা বিবাদ মিমাংশার ক্ষেত্রে এ খতিয়ানকে ভিত্তি হিসেবে ধরা হয়। (CS = Cadastral Survey)

এস, এ, খতিয়ানঃ
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর মাধ্যমে জমিদারী প্রথা উচ্ছেদ হবার পর জমিদারদের নিকট থেকে অধিগ্রহনকৃত জমির হিসাব নির্ণন, বিলুপ্ত জমিদারীর ক্ষতিপূরন প্রদান, জমির দখলদার রায়তদের জমির মালিক হিসেবে সরকারের অধীনে আনয়ন ও মালিকানার স্বীকৃতি প্রদান প্রভৃতি কারনে ভুমি জরিপের প্রয়োজন দেখা দেয়। সি, এস, রেকর্ড সংশোধনের লক্ষে জমিদারদের নিকট থেকে কাগজপত্র সংগ্রহের পর ১৯৫৬ থেকে ১৯৬৩ এর মধ্যে একটি সংক্ষিপ্ত জরিপের মাধ্যমে যে রেকর্ড প্রস্তুত হয়, তাকে এস, এ, জরিপ বা এস, এ, খতিয়ান বলে। সংক্ষিপ্ত সময়ে জমিদারদের কাছ থেকে প্রাপ্ত তথ্যের ভিত্তিতে এ জরিপের মাধ্যমে খতিয়ান প্রস্তুত হয় বলে এতে প্রচুর ভুল-ভ্রান্তি পরিলক্ষিত হয়।রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ফলে মধ্যস্বত্ব প্রথার বিলোপ হয় এবং পরিবার প্রতি ভূমির সর্বোচ্চ সীমা ৩৭৫ বিঘা নির্ধারিত হয়। (SA = State Acquisition)

আর, এস, খতিয়ানঃ-
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহন ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর পরবর্তী প্রস্তুতকৃত এস,এ, খতিয়ানে প্রচুর ভুল-ভ্রান্তি পরিলক্ষিত হয় বিধায় তা সংশোধনের লক্ষে সরকার একটি কমিটি গঠন করে। এই কমিটির সুপারিশের ভিত্তেতে তৎকালিন সরকার ১৯৬৩ সাল থেকে যে সংশোধনী জরিপ পরিচালনার মাধ্যমে খতিয়ান প্রস্তুত করে, তাই আর, এস, খতিয়ান নামে পরিচিত। ইতোমধ্যে দেশের অধিকাংশ এলাকায় এ জরিপ শেষ হয়েছে এবং কিছু এলাকায় এখনো চলছে। এখানে উল্লেখ্য যে, বি, এস, খতিয়ান; বি,আর,এস খতিয়ান; সিটি খতিয়ান মূলতঃ আর, এস, খতিয়ান এর অন্তর্ভুক্ত। স্বাধীনতা পরবর্তী বাংলাদেশ আমলে জরিপ শুরুর পর এর মাধ্যমে প্রস্তুতকৃত আর, এস, খতিয়ান অনেক অঞ্চলে বি, এস, খতিয়ান নামে পরিচিত এবং কোন কোন সিটি কর্পোরেশন এলাকায় সিটি খতিয়ান নামে পরিচিত। (RS = Revisional Survey, BS = Bangladesh Survey, BRS = Bangladesh Revisional Survey)

Ramu Survey Institute

31/07/2023

30/07/2023

29/07/2023

28/07/2023

27/07/2023

26/07/2023

25/07/2023

24/07/2023

23/07/2023

22/07/2023

21/07/2023

Address

Telephone

Website

Alerts

Shortcuts

Share

Category