Етиката - мостът между нас

12/03/2026

Кога всъщност един продавач или купувач, респективно наемодател/наемател става клиент на своя брокер и как техните взаимоотношения могат да бъдат уредени по начин, който в бъдеще да не създаде конфликти?
За повечето клиенти, а за съжаление и за не малка част от брокерите, уговарянето на възнаграждение е всичко, от което страните се нуждаят, за да може брокерът да свърши своята работа професионално и етично. Защо това е порочна практика, водеща основно до неразбирателства и често до разрив в отношението спрямо професията като цяло?
При липса на договор… кой всъщност Ви се е обадил? Кой всъщност беше в имота Ви? Кой прави снимки… кой доведе трети лица в имота Ви… кой притежава личните Ви данни… реално този брокер, брокер ли е наистина и такъв ли е във фирмата, за която твърди… има ли юридическо лице, което да носи някаква законова отговорност за действията на този брокер… кой всъщност е този човек?
Ако един посредник не пожелае да бъде официално нает, той създава основание да получи възнаграждение извън данъчно регулаторната рамка… няма следа, няма доказателство, че това лице фактически е осъществило посредничеството и колкото и тук да се каже, че по тази логика и възнаграждението може да не му се плати… обикновено такива посредници се обвързват само с едната от двете страни по начин, който прави осъществяването на сделката невъзможно без участието на съответния брокер. Такива посредници са и по – склонни да променят цените, дълго след продаването или отдаването на имота, да продължават да поддържат присъствието на имота в интернет пространството. Липсата на договор също ограничава възможностите на продавача да контролира начина, по който се представя имота му пред потенциални клиенти. Няма и поет ангажимент за съдействие при организиране на самата сделка, на допълнителна консултация, ако такава е необходима, както и подготовката на документите. Често такива брокери изчезват от „сцената“ веднага щом получат възнаграждението си.
Какви ползи носи договорът за посредничество:
- Ясни критерии за работа;
- Предварителна проверка на документите – при подписване на договор за посредничество, задължително присъстват всички собственици на имота;
- Ясни ангажименти и срокове на дейността на посредника;
- Стриктни финансови параметри;
- Условия за прекратяване, както и ясни неустойки при неизпълнение на поети ангажименти и от двете страни.
При липсата на закон, който да регулира дейността на посредниците, сключването на договор за посредничеството е единственият начин да се наложи контрол над дейността на всеки един посредник.
Автор: Юлия Хвърчилкова

06/03/2026

Предстои първата от поредицата срещи по региони... ЗАПИШЕТЕ СЕ и ЗАПОВЯДАЙТЕ на ДИСКУСИЯ по една изключително интересна и важна за сделките с недвижими имоти тема!
https://nsni.bg/events/depozit-pri-pregovori-za-sdeka-s-imot/ #

ЕТИКАТА – МОСТЪТ МЕЖДУ НАСДЕПОЗИТ ПРИ ПРЕГОВОРИ ЗА СДЕЛКА С ИМОТ. Правни аспекти и етични стандарти

26/02/2026

Брокер при оглед на имот: натиск, мълчание или .......? Кое е правилно и печелившо?

Огледът на имот не е просто отключване на врата. Това е моментът, в който купувачът си задава най-важния въпрос: „Това моето място ли е?“
Ролята на брокера тук е ключова.
Етичният брокер е посредник и партньор, а не манипулатор. Неговата основна роля е да информира, да насочва и да защитава интересите на страните, без да злоупотребява с доверието им. Това включва:

• Честност – представяне на имота такъв, какъвто е, с неговите реални предимства и недостатъци
• Прозрачност – ясна информация за цена, състояние, документи, разходи и потенциални рискове
• Уважение – към времето, личното пространство и темпото на вземане на решение от страна на купувача
• Професионална компетентност – способност да отговори на въпроси и да обясни важни детайли на разбираем език

Трябва ли брокерът да оказва натиск върху купувача за вземане на решение?

А правилно ли е брокерът просто „да отвори вратата и да мълчи“?

Натискът – под формата на сплашване с фрази като „има още двама кандидати“ или „трябва да решите днес“ („утре го взимат други“), изкуствено създаване на спешност или емоционални манипулации – не продава качествено – той създава съмнения. Той може да доведе до прибързани решения, съжаление и загуба на доверие не само към конкретния брокер, но и към професията като цяло.
Обратното - Мълчаливият брокер не добавя стойност. Пасивното поведение показва липса на ангажираност и професионализъм. Купувачът има нужда от контекст – за имота, района, разпределението, възможностите и ограниченията. Купувачът често не знае какво да гледа, кои детайли са важни и какви въпроси да зададе. Това не означава агресивна продажба, а професионално присъствие.

Въпреки това, практиката показва нещо интересно: има клиенти, които търсят по-активно водене. Те очакват ясно мнение, посока и дори леко „побутване“ към решение. Другият тип клиенти са тези, които искат спокойствие. Те предпочитат да разгледат сами, да задават въпроси, когато са готови. За тях прекаленото говорене действа отблъскващо. Но пълното мълчание също не е решение. Клиентът трябва да знае, че брокерът е там – подготвен, ангажиран и честен.
Различни клиенти – една етика
Истинският професионализъм е в адаптацията:
• едни клиенти искат повече насочване
• други – повече пространство
• всички – честност и уважение

Правилното поведение означава да се даде информация за реалния пазарен интерес и динамика, без да се преувеличава или драматизира. Купувачът трябва да е спокоен и да взима информирано решение.

Къде е балансът?

Добрият брокер:
• говори, но не доминира
• обяснява, но не убеждава на всяка цена
• отговаря честно, дори когато отговорът не е „перфектен“
• насочва, но не манипулира
• уважава тишината, когато купувачът иска да „усети“ имота
• Той умее да слуша, да наблюдава сигналите на клиента, адаптира поведението си и създава спокойна среда, в която може да се вземе информирано решение и поставя интереса на клиента пред бързата сделка.

Етиката при оглед не е шаблон, а отношение – тя изгражда доверие. А доверието е най-ценната валута в недвижимите имоти. Купувачите може да забравят квадратурата, но никога не забравят как са се почувствали по време на огледа.
Брокерът, който действа почтено, печели не само сделка, но и репутация, препоръки и дългосрочни отношения. В свят, в който имотните решения са сред най-важните в живота на хората, етичното поведение не е опция – то е задължение.
Автор: Красимира Русева

19/02/2026

Ексклузивният договор – защита за клиента или ограничение?

Ексклузивният договор е една от най-дискутираните теми в сферата на недвижимите имоти. За едни той е гаранция за ангажираност и професионализъм, за други – ограничение на свободата. Истината, както често се случва, е в начина на прилагане.

Ексклузивността означава, че собственикът възлага продажбата на имота си на една агенция или един брокер за определен срок. Срещу това брокерът поема ясни задължения – активен маркетинг, професионална презентация, проверка на документацията, организация на огледи, водене на преговори и защита на интересите на клиента.

Когато се работи по етичен стандарт, ексклузивният договор не ограничава клиента, а му осигурява по-високо качество на услугата. Брокерът инвестира време, средства и експертиза, защото има сигурност, че усилията му няма да бъдат обезсмислени. Това води до по-добро позициониране на имота и по-голяма вероятност за постигане на оптимална цена.

Проблеми възникват, когато липсва прозрачност – неясни клаузи, недостатъчна комуникация или неизпълнение на поетите ангажименти. Именно тук ролята на професионалната етика е ключова. Етичният брокер работи с писмен договор, обяснява подробно условията, отчита извършените действия и поставя интереса на клиента на първо място.

За клиентите е важно да знаят: ексклузивността е инструмент. Тя работи добре, когато е съчетана с отчетност, активна работа и доверие. За брокерите – тя е отговорност. Високият стандарт не се доказва с думи, а с резултати.
Комисията по професионална етика към НСНИ насърчава практики, които гарантират прозрачност, коректност и професионализъм при сключване и изпълнение на ексклузивни договори.

Автор: Иван Василев

13/02/2026

След излъчения репортаж в Здравей България, в рубриката „По следите“ по NOVA, НСНИ застава с ясна и отговорна позиция в защита на потребителите и професионалните стандарти в имотния сектор.
Подобни случаи показват колко е важно хората да работят с проверени професионалисти и при ясни правила. НСНИ остава активен партньор в усилията за повече прозрачност и сигурност при сделките с недвижими имоти.
📺 https://nsni.bg/po-sledite-imotni-izmami-pravila/
✉️ Нашето писмо до Нова Телевизия:

Уважаеми дами и господа,
Бихме искали да изразим нашата благодарност и признателност за професионалната работа по разкриване на измамите в имотния сектор! Вашият репортаж от 13 февруари е важен сигнал към обществото и припомня колко уязвими могат да бъдат хората, когато търсят жилище или правят инвестиция в недвижим имот.
Случаят, който представихте, е пример за това какво се случва, когато гражданите нямат ясни критерии и механизми да разпознаят професионалистите от измамниците. За съжаление, при липсата на законова регулация, всеки може да се представи за брокер, без необходимата квалификация, контрол и реална отговорност към клиента.
НСНИ е създадено точно за това - да установи ред, прозрачност и стандарти в бранша. Нашите членове работят по утвърден Етичен професионален кодекс, преминават специализирани обучения и носят лична отговорност за действията си пред организацията и клиентите.
Нашият призив към гражданите е преди да възложат сделка с недвижим имот, да проверят дали брокерът е член на призната професионална организация като НСНИ. Нека те настояват за подписване на писмен договор, в който ясно са описани услугите и условията. Никога да не дават пари без издадени документи - квитанции, фактури, разписки и да проверяват репутацията на брокера.
Професионалният брокер не крие информация, не бърза с решенията, не налага натиск и винаги е прозрачен относно всички аспекти на сделката. Той работи за интереса на клиента си, не срещу него.
НСНИ е готово да участва активно с образователни материали и кампании за потребителите - как да избират брокер, какви документи да искат, как да разпознаят рисковете, какви са техните права при имотни сделки. Вярваме, че информираността е най-добрата защита срещу измамите!
Списък с нашите членове, механизъм за проверка на валидност на членството и възможност за подаване на сигнали са достъпни на нашия уебсайт (www.nsni.bg).
Благодарим Ви за вниманието към проблема и сме на разположение за бъдещо сътрудничество!
С уважение,
Даниела Грозева,
Председател на УС на НСНИ

#законброкери #репортаж #измамиимоти #НСНИ #последите

12/02/2026

Как да намерим реалните оферти в морето от обяви
Пазарът на недвижими имоти е пълен с обяви, но голяма част от тях не са актуални, реални или коректно представени. Това води до загуба на време, объркване и нереалистични очаквания.
Как да отсеете реалните оферти?�Внимавайте с „твърде добрите“ цени.�Оферти значително под пазарната цена често са примамка. В много случаи имотът вече е продаден, проблемен или изобщо не е реален.
2. Отказ за информация за локация и оглед
Ако брокерът избягва да даде ориентир за локацията или постоянно отлага огледа с оправдания, най-често обявата служи само за привличане на клиенти.
3. „Имотът току-що се продаде, но имам друг“
Класически сценарий. Целта е контактът, не конкретният имот. Предлага се друг имот на по- висока цена в района.
4. Проверявайте актуалността
Реалните обяви съдържат ясна цена, точна локация, коректни параметри и актуални снимки. Липсата им е предупредителен сигнал.
5. Снимките издават истината
Чужди, стари или липсващи снимки често означават, че брокерът няма контрол върху офертата.
Най-сигурният подход е работа с един брокер!
Най-добрият начин да избегнете фалшиви и подвеждащи обяви е да работите с един доверен брокер, а не с десетки обяви.
Добрия брокер познава реалните оферти и филтрира нереалните още в началото. Той ще ви спести време, като предлага само имоти, които отговарят на вашите критери, ще провери собственост, цена и актуалност преди оглед. Професионалиста защитава интереса ви и води целия процес координирано.
Работата с много посредници и самостоятелно търсене по портали почти винаги води до дублиране, хаос и разочарование.
Реалните оферти не се намират чрез безразборно търсене, а чрез професионален подбор. Един брокер, ясни критерии и доверие са ключът към сигурна и успешна сделка.
Автор: Златка Димова

05/02/2026

🚫 Фалшивите обяви – неетична практика с реални последици

Публикуването на фалшиви или подвеждащи обяви за недвижими имоти е една от най-често срещаните неетични практики на пазара.

❗ Какво разбираме под „фалшива обява“?
▪ имот, който реално не се предлага;
▪ обява с умишлено занижена цена с цел привличане на клиенти;
▪ използване на нереални или стари снимки;
▪ обяви без знанието или съгласието на собственика.

➡️ Какви са последиците?
▪ подвеждане и загуба на доверие от страна на клиентите;
▪ уронване на престижа на професията „брокер недвижими имоти“;
▪ нелоялна конкуренция между колеги;
▪ изкривяване на пазара.

Съгласно Етичния кодекс на НСНИ, брокерът е длъжен да предоставя вярна, точна и проверена информация, както и да не използва практики, които умишлено заблуждават клиента.

📌 Фалшивите обяви може да носят краткосрочни контакти, но дългосрочно водят до загуба на доверие – най-ценният капитал в нашата професия.

❗️Призив към клиентите

Клиентите имат право на коректна и прозрачна информация. Ако попаднете на съмнителна обява:
▪ задавайте конкретни въпроси;
▪ изисквайте актуални снимки и информация;
▪ проверявайте дали брокерът и агенцията са членове на НСНИ;
▪ при съмнения или установени несъответствия – подайте сигнал.

❗️ Призив към колегите – брокери и агенции

Професионалната етика не е абстрактно понятие, а ежедневна отговорност.

Призоваваме колегите:
▪ да не използват фалшиви или подвеждащи обяви като маркетингов инструмент;
▪ да сигнализират при установени неетични практики;
▪ да отстояват коректното поведение дори когато това не носи краткосрочна изгода;
▪ да бъдат пример за прозрачност, почтеност и професионализъм.

📌 Сигналите от клиенти и колеги са важна част от усилията за ограничаване на неетичните практики и за създаване на по-честен и устойчив пазар.

С ясна позиция на самата професионална общност можем да ограничим нелоялните практики и да изградим устойчив, уважаван и доверен пазар на недвижими имоти.

Комисията по професионална етика към НСНИ призовава за активност всички участници на пазара – брокери и клиенти, защото доверието се гради с прозрачност и отговорност.

Автор: Пепи Георгиева

Страницата е създадена от Комисията по професионална етика към НСНИ

29/01/2026

Доверието не се рекламира. То се заслужава.

Годината е 2026. Обяви за имоти – безкрай. Обещания – още повече.
Доверие? Най-оскъдният ресурс на имотния пазар.
Клиентите вече не питат „Къде е най-евтино?“, а много по-важното:
„На кого мога да вярвам?“
Отговорът не е в лъскавата обява, нито в репликата
„Без комисиона от купувача“. Отговорът е в професионалната етика.

Етиката не е бюрокрация. Тя е защита.
Етичният професионален кодекс на НСНИ не е просто „правила на хартия“.
Той е защита за клиента, защита за коректния брокер, филтър срещу случайните играчи на пазара В свят на нелоялна конкуренция именно етиката показва кой е професионалист и кой просто „пробва“.

Истинският брокер не продава на всяка цена.
Професионализъм = отговорност.
Истинският брокер представя имота реално, казва нещата ясно, защитава интересите на своите клиенти, отказва подвеждащи практики, дори когато „може да мине“. Няма пряк път, когато става дума за доверие.

Каква е ролята на Комисията по професионална етика?
Комисията по професионална етика към НСНИ не е „наказателен орган“.
Тя е пазител на стандарта.
Нейната мисия е превенция на неетични практики, обективно разглеждане на сигнали, защита на доброто име на коректните брокери, изграждане на доверие в целия бранш. По-малко драми. Повече правила. Повече яснота.

Защо това касае всички?
Имотната сделка често е най-голямото финансово решение в живота на човек.
Когато липсва етика идват загубите, идват разочарованията, идват съдебните спорове и сривът на доверието към целия сектор.
Затова е важно клиентите да избират брокери – членове на НСНИ, които доброволно спазват Етичен кодекс и носят реална професионална отговорност.

Етиката = конкурентно предимство Ние вярваме в едно просто нещо:
Етиката не спира бизнеса. Тя го прави устойчив. Тя носи препоръки, репутация, дългосрочни отношения, уважение Доверието не се купува, не се обещава, то се изгражда – действие по действие, месец след месец.

Комисията по професионална етика към НСНИ остава ангажирана да държи летвата високо – в интерес на обществото и на всички, които играят честно на имотния пазар. Етиката не е тренд. Тя е нашият стандарт.
Автор: Иван Василев

22/01/2026

Каква е цената?
Безспорно все по- често попадам на обяви в социалните мрежи, които просто нямат цена... колкото и пълно и подробно описание да е дадено, когато потърся цената на съответния имот, тя остава Х. Това е един от най – успешните маркетингови трикове, които водят до ангажираност с постоянно запитване за цена и последващ отговор за всеки попитал, че е получил съобщение „на лично“. Чудесно средство за „повдигане на поста“. Тази методика освен, че е некоректна противоречи на Закона за защита на потребителите. Обявата независимо как и къде е представена , задължително следва да включва и нейната цена.
ЗАЩО тогава, след като дори по закон БРОКЕРИТЕ, а и СОБСТВЕНИЦИТЕ са задължени да посочват цената на това, което обявяват за продажба, те все пак не го правят … и не само това, но и потребителите на посредническата услуга стимулират такова поведение?
Помнете, ако цената е действително пазарна и изключително атрактивна, няма логика тя да бъде прикрита, а ако не … то прикриването й няма да промени невъзможността или нежеланието да се заплати търсената продажна цена…
ЕТО И ОЩЕ НЕЩО ИНТЕРЕСНО… знаехте ли че…. не само цената на обявения имот е задължителна по ЗЗП за вписване в обявата на посредниците при сделки с недвижими имоти, а и всички допълнителни разходи, които не са включени в продажната цена.
„Чл.19 (2) Цената на всички стоки и услуги, които следва да бъдат заплатени допълнително от потребителя, в случаите когато те задължително трябва да бъдат продадени или извършени от търговеца“
Това за имотите включва и:
- Нотариални такси;
- Местен данък;
- Такса вписване;
- Комисиона, която потребителят дължи, ако използва услугите на агенцията.
Предполагам повечето тук ще кажат „Но ние няма как да кажем точно колко ще бъдат тези допълнителни разходи, когато няма как да знаем дали това ще е крайната продажна цена“
Така е, но… нека не забравяме… всяка фирма определя своето възнаграждение на база личната си фирмена политика и ако то не е обявено предварително, как клиентът може да се ориентира колко би му струвала услугата на посредника?
И тук отново на помощ идва Законът за защита на потребителите, който казва, че ако финалната цена не може да бъде упомената точно, то трябва да се посочи ясно по какъв начин тя ще бъде изчислена.
И така въпроса да се вписва ли цената при обявяване на имот, оставям на ВАС… кажете, мислите ли, че за репутацията ни е важно да представяме имотите ясно и точно с всяка съществена за сделката информация, както е посочено и в Етичният професионален кодекс на НСНИ, или предизвикването на фиктивен интерес е в полза на бранда, на личния ни имидж и на достойното практикуване на тази прекрасна професия?
Автор: Юлия Хвърчилкова

14/01/2026

12/01/2026

Екипът на Комисията по професионална етика към Национално сдружение Недвижими имоти е в пълна готовност да съдейства за намирането на етичния път в професионалната дейност на брокерите на недвижими имоти.