CONDI Condominios Ltda- Recife/PE

17/09/2019

10 principais questões sobre Eleição de Síndico: tudo o que você precisa saber!

O síndico é o administrador do condomínio. É o indivíduo escolhido para defender e zelar pelo patrimônio físico, bem como manter o ambiente favorável a boa convivência dos condôminos.

Por ter um papel tão importante, é preciso ser escolhido com cuidado. Mas, afinal, quem pode se candidatar? Qual é o prazo do mandato? Como evitar síndico corrupto?

Essas e outras questões são respondidas pelo advogado especialista em direito civil e imobiliário Fabrício Posocco, do escritório Posocco & Associados Advogados e Consultores.

1. Quais são as principais funções do síndico?
Fabrício Posocco: De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil (CC), compete ao síndico:

- convocar a assembleia dos condôminos;

- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

- realizar o seguro da edif**ação.

2. Quem pode se candidatar a síndico?
Fabrício Posocco: Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo), morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. A eleição é vedada para residentes inadimplentes com as obrigações condominiais.

3. Inquilino também pode ocupar o cargo de síndico?
Fabrício Posocco: Sim. O cargo pode ser exercido tanto pelo proprietário de uma unidade condominial quanto pelo locatário. Se onde você mora existir uma cláusula na Convenção Condominial determinando que somente proprietários possam ser síndicos, essa cláusula não possui validade legal.

4. Posso exigir que o candidato seja “ficha limpa”?
Fabrício Posocco: Para que essa exigência seja feita aos candidatos é preciso alterar a Convenção Condominial. No texto deve constar que candidatos ao cargo de síndico e/ou administradores do condomínio não podem ter ações de condenação de pagamento em valor perdidas, nem tampouco protestos movidos contra eles na defesa civil ou criminal.

5. Esta medida é suficiente para prevenir a corrupção?
Fabrício Posocco: Ter a ficha limpa pode ser um bom começo. Todavia, para prevenir que o síndico se torne corrupto é imprescindível o envolvimento dos condôminos em relação ao condomínio. Participe sempre das assembleias, verifique as contas, colabore com a monitoração e fiscalização de orçamentos, compras e aquisição de serviços. Se o síndico não prestar contas, os moradores podem se reunir e convocar assembleia extraordinária. Em último caso ir à Vara Cível e entrar com uma ação exigindo prestação de contas.

6. Como agir quando o síndico é corrupto?
Fabrício Posocco: Se existirem provas documentais que constatem o crime, como contratos superfaturados, concessão de benefícios a certos condôminos em detrimento de outros com vistas a garantir reeleição, negociação com condôminos devedores que não beneficiam o condomínio, entre outros, os condôminos podem ir à Justiça. O síndico pode ser acusado de estelionato, apropriação indébita ou falsif**ação ideológica.

7. De quanto em quanto tempo deve-se trocar a gestão de um condomínio?
Fabrício Posocco: O mandato do síndico é de até dois anos, segundo o artigo 1.347 do CC. Se o condômino descobrir que o mandato do síndico está vencido, pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter qualquer valor jurídico. Neste caso, o correto é procurar a administradora do condomínio e pedir a convocação de assembleia por condôminos (art. 1.355 do CC).

8. Quantas vezes um síndico pode ser reeleito?
Fabrício Posocco: O síndico pode ser reeleito, isto é, renovar o mandato por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.

9. Quando elegemos outra pessoa para o cargo, como deve ser feita a transição?
Fabrício Posocco: A sugestão é que pelo menos 60 dias antes de assumir o condomínio, o novo síndico se reúna com o atual síndico e o Conselho Fiscal para conhecer a situação e discutir como serão implantadas as melhorias propostas.

10. Como contratar um síndico profissional?
Fabrício Posocco: O síndico profissional é identif**ado como um prestador de serviço autônomo, sujeito a retenção e aos recolhimentos dos encargos devidos ao INSS. Para tomar posse do cargo, o síndico profissional deve ser eleito, como qualquer síndico, por meio de uma assembleia. O ideal é que nesse encontro, os moradores e o aspirante a síndico alinhem suas expectativas para o futuro, evitando problemas provenientes da falta de diálogo. No contrato de prestação de serviços do síndico deve estar bem claro as condições de serviço do profissional, suas funções e sua remuneração. Também deve estar explícito como se deve encerrar a prestação de serviço e o prazo de duração do mandato desse profissional.

Esta reportagem foi publicada no website Amo Direito. Foto: Katemangostar/Freepik

09/09/2019

Como apresentar a prestação de contas do condomínio
Veja a documentação necessária e o que não pode faltar

De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do ano.

Para te ajudar na prestação de contas, o SindicoNet preparou algumas dicas de como ordenar, documentação a ser apresentada e como proceder em caso de reclamações.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA
Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for necessário, peça a documentação para a administradora.

Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora, das empresas terceirizadas.
AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certif**ado de brigada de incêndio, pára raios, RIA dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.
Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última análise da potabilidade de água.
A pasta de prestação de contas pode ser composta por:
Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número de contas do balanço).

Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal – que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos de manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, entre outros).
Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas: condôminos adimplentes e inadimplentes).

APRESENTAÇÃO
Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.

No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no início dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.
Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.
Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet), Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o entendimento.
Se necessário, o SíndicoNet disponibiliza modelo de demonstrativo em Word ou planilha em Excel que podem ser usados como referência.
É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas f**arão disponíveis na administração do prédio.
Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.
Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.
O QUE NÃO PODE FALTAR
Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa, outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.

Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista de inadimplência e despesas.
Atenha-se somente ao período que está em pauta.
Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita.
INADIMPLENTES
Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja a melhor forma de tratá-los.

Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.
Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.
Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).
Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.
NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?
Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se os condôminos não aprovarem o seu balanço.

Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam f**ar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.
Outra solução é esclarecer quais itens f**aram pendentes e solicitar um prazo para que as explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.
O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.
Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas.

Fonte: Fonte: Edson Carvalho, síndico profissional; Nilton Savieto, síndico profissional; Wilton Augusto, síndico profissional

09/09/2019

Planejamento financeiro

O planejamento de despesas deve levar em conta:

Cálculo das despesas ordinárias com base em dados dos anos anteriores
Despesas periódicas (como recargas de extintores, dedetização, limpeza de caixa d''água, cursos exigidos pelo Ministério do Trabalho, entre outros) devem ser estimadas isoladamente
É aconselhável trabalhar com uma previsão de inadimplentes, também com base em dados históricos, para compor o valor do condomínio. Segundo a Aabic, a média é de 10%. Verifique a média recente do seu condomínio.
As despesas de 13º salário dos funcionários devem ser distribuídas ao longo do ano
O valor do Fundo de Reserva (quando previsto em assembleia e na Convenção)
Sobre obras e benfeitorias, recomenda-se fazer uma listagem de todas as necessidades do edifício e fazer uma escala de prioridades
É possível e aconselhável criar um fundo específico para obras e realizá-las quando houver saldo suficiente, sempre mediante aprovação de assembleia
Todo o dinheiro que não seja destinado a despesas ordinárias (fundo de reserva, obras, 13º) deve ser aplicado. A administradora pode orientar sobre as melhores aplicações financeiras
O ideal é distribuir todos os gastos previstos de forma igual ao longo dos 12 meses do ano

14/08/2019

Por Ricardo Karpat*

Na administração condominial, um risco sempre presente – inclusive nas mais zelosas e comprometidas gestões das finanças – envolve justamente o seu caixa. Não há condomínio completamente imune a uma emergência que exija, por parte de sua administração, a necessidade de buscar mais recursos.

Surge, então, a dúvida: recorrer ao financiamento ou realizar um rateio extra entre os condôminos? A decisão passa por uma análise mais aprofundada sobre essas características, bem como sobre a destinação do recurso e o perfil do condomínio.

O financiamento deve ser visto como alternativa real em casos que exijam celeridade, como a necessidade de realização de uma obra emergencial. Por ele, garante-se, de forma rápida, verba para algo que não estava previsto e, por essa razão, não estava provisionado. Nesse modelo de aporte financeiro, o condomínio recebe o montante necessário em uma única vez e executa o pagamento de forma parcelada e dividida entre os condôminos.

Outra situação recorrente na administração condominial e que demanda rápida solução é o dispêndio de recurso numa eventual dispensa de funcionário. Geralmente, os gastos que envolvem passivos trabalhistas de profissionais que atuam há muito tempo no condomínio geram altos valores. Nesse cenário, o financiamento apresenta-se como boa opção.

Procedimentos para demissão de funcionários
Ainda no âmbito das relações de trabalho, outra questão que tem se intensif**ado nos últimos anos – e exigido dinheiro no caixa do condomínio –, é a substituição da presença humana pela tecnologia, com a implantação de portarias remotas.

Para fazer essa substituição, muitos condomínios recorrem ao financiamento e, em alguns casos, a redução alcançada com a folha de pagamento mais enxuta é utilizada para custear o financiamento estabelecido e a contratação da empresa de portaria remota, com sobras de recurso que podem entrar no caixa do condomínio já em curto prazo.

A pintura predial é mais um assunto que envolve estratégia na captação de recursos. Dependendo do porte do condomínio, o gasto pode não caber no orçamento, sendo necessária a procura pelo financiamento.

Vale destacar que, geralmente, o fornecedor para esse tipo de serviço não consegue ampliar muito o prazo para o condomínio e a instituição financeira, então, figura como boa alternativa. Com os recursos em mãos, o condomínio consegue barganhar valores mais atraentes, onerando menos os condôminos. Nesse quesito, inclusive, o aporte deve ser visto como um investimento, já que a benfeitoria irá valorizar o imóvel.

Pintura de fachada de condomínios
Na mesma linha de raciocínio devem ser pautados os investimentos em melhorias que geram economias. O custo do financiamento contratado é subtraído do investimento realizado e a redução de custos gerada é direcionada para o caixa do condomínio. Dessa forma, o próprio custo ordinário condominial paga o valor financiado ao longo do tempo, sem a necessidade de realização de rateio extra.

Atenção na escolha da instituição financeira
Evidentemente, nem tudo são flores na contratação de um financiamento como solução de recursos para o condomínio. Se por um lado, a vantagem é contar imediatamente com um dinheiro que será pago em médio ou longo prazo, por outro lado, a contratação desse tipo de serviço envolve juros que, atualmente, possui uma taxa média de 3% ao mês.

Como funciona a portaria virtual ou remota em condomínios
Como a taxa de juros oscila de acordo com as instituições financeiras, a definição da empresa que será contratada pelo condomínio deve ser um dos critérios na seleção. Hoje, os grandes bancos comerciais não oferecem linhas especif**as destinadas a condomínios. Instituições financeiras menores disponibilizam esse tipo de serviço, elas possuem processo menos burocrático e mais dinâmico, o que é fundamental para quem precisa da verba urgentemente. Vale a pena procurá-las em busca de mais informação.

Informação, aliás, é palavra de ordem na busca pela empresa financiadora. Conheça o histórico da instituição procurada, tente buscar referências. Certifique-se de que a empresa é idônea e que está devidamente registrada no Banco Central do Brasil. Caso contrário, ela atua de maneira irregular.

É importante ressaltar que a contratação, mesmo para essas instituições menores, é precedida de uma breve análise da saúde financeira do condomínio. Somente após a certif**ação o valor é liberado e pode ser utilizado.

E o rateio extra?
Depois de abordar em detalhes o financiamento como estratégia de aquisição de recursos no condomínio, a pergunta que f**a é: e o rateio extra, quando deve ser utilizado?

A principal vantagem do rateio extra é a ausência de juros. Trata-se de uma solução ef**az, mas em casos que não sejam emergenciais o uso da verba financeira.

Nesse modelo de aporte financeiro, o condomínio arrecada uma quantia extra, mês a mês, de cada condômino, até alcançar o valor que necessita. Durante esse período, a administração condominial pode realizar os orçamentos que precisa e terá tempo suficiente para negociar até que finalmente o contrato seja concretizado para executar a obra ou benfeitoria planejada.

Independentemente da escolha da forma de aquisição do recurso, o assunto deve ser muito bem analisado e compartilhado integralmente com os condôminos. Tomando esses cuidados, o valor acrescido temporariamente na cota condominial certamente será bem destinado, trazendo benefícios para todos os envolvidos.

14/08/2019

Condomínios reforçam cuidados com o meio ambiente para reduzir custos
Há iniciativas de captação de água e replantio de espécies

A preocupação com o meio ambiente já é uma realidade em muitos empreendimentos no Rio. As novas construções apresentam soluções sustentáveis que permitem utilizar os recursos naturais de forma consciente e que ainda ajudam na redução da taxa condominial.

“As construtoras estão cada vez mais empenhadas em desenvolver projetos que contemplem a economia dos recursos naturais e a economia para o bolso do morador”, afirma Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária.

André Barros, diretor da Morar Mais Imobiliária, ressalta que as iniciativas, antes presentes em projetos de médio e alto padrão, hoje estão também em projetos pelo ‘Minha Casa Minha Vida’. “Os condomínios pelo programa habitacional têm captação de água de chuva e sensor de presença. Atualmente, o consumidor não olha só para a prestação do empreendimento, ele leva em consideração também a taxa condominial”, diz Barros.

Ele complementa que a Morar Mais está com um lançamento em Campo Grande, da DC4, que terá van para levar os moradores para o shopping, para o centro do bairro e para o supermercado Guanabara. Dessa forma, as pessoas poderão deixar o carro na garagem, o que ajuda a reduzir custos.

Seguindo esta tendência de deixar o carro na garagem, o Now Lafayette, que a Avanço Realizações Imobiliárias lançou na Vila da Penha, terá bikes elétricas sem custo para o morador. “Assim, serão menos veículos nas ruas e menos poluição”, explica Sanderson Fernandes, diretor da empresa.

Iniciativas
Outras iniciativas sustentáveis desse e de outros empreendimentos são sensor de presença nas áreas comuns, captação de água de chuva para reutilização nas áreas comuns, hidrômetros individuais e torneiras automáticas nas áreas comuns.

No Cenário da Montanha, que a construtora Riooito está construindo em Itaipava, na Região Serrana, pelo programa habitacional, a preocupação com o tema fez com que a empresa desenvolvesse um projeto completo de sustentabilidade. “Vamos usar um sistema chamado de agricultura sintrópica, que organiza, integra, equilibra e preserva o solo e as espécies, além da recuperação de 12 hectares de terreno do condomínio”, revela Mariliza Fontes Pereira, diretora da Riooito.

Ainda segundo ela, a construtora fez um treinamento com uma equipe e levou um especialista na área de plantio direto para cuidar da área verde do condomínio.

Fonte: https://odia.ig.com.br

14/08/2019

Direitos e deveres para quem tem animais de estimação no condomínio

Descumprimento das regras pode virar multa

Em condomínio, assim como os seres humanos, animais de estimação possuem direitos e deveres, e mesmo assim a convivência com pets está entre os assuntos que mais geram polêmica.

De acordo com o IBGE, o Brasil está em segundo lugar no ranking mundial dos pet, com uma população total de 32 milhões de animais, entre cães, gatos e aves domésticas, tanto que o direito de criar o bichinho é previsto no Código Civil. Porém, como todo aspecto da vida em condomínio, é preciso diálogo e atenção para evitar desentendimentos e descumprimento das regras.

O administrador Gil Lopes, que possui quatro bulldogs franceses, foi informado pela síndica que não poderia usar o elevador social e as áreas comuns acompanhado por seus bichinhos. Ele acredita que a decisão da administradora foi arbitrária.

“Por conta de um vizinho que não tomava cuidado com as necessidades do cachorro, ela argumentou que os moradores estavam deixando sujeira nos locais de convívio”, explica.

A imposição sem diálogo com os condôminos causou revolta. “Ela criou a regra sem convocar a assembleia, daí mobilizei o restante dos moradores e conseguimos reverter a decisão. Até criamos um play dog para os cães”.

As principais queixas destinadas à presença de animais de estimação em condomínios se referem a mau cheiro, medo ou fobia a animais e mesmo o barulho. Por isso, estabelecer regras de convivência que garantam o conforto e a segurança tanto dos condôminos quanto dos pets é fundamental para evitar brigas.

O presidente do Sindicato da Habitação, Kelsor Fernandes, aponta que a administração deve estar atenta à legislação e a criação de qualquer regra na convenção deve ser discutida em assembleia, no caso da permanência de animais do condomínio, nem a convenção tem o poder de sobrepor o Código Civil.

“Nenhum condomínio pode proibir a permanência de animais no interior de apartamentos, pois estaria violando o direito de propriedade, que é permitido pela Constituição Federal, contudo, as regras de espaços comuns podem ser votada em assembleia”.

Síndico de um condomínio com 576 apartamentos, Tiago Pires explica que a melhor estratégia a ser adotada juntocom as regras são ações educativas.

“Manter o controle em condomínios que têm muitos moradores é difícil, então nós criamos cartazes e folhetos para colar nas lixeiras e em áreas de convívio para que as pessoas assimilem as regras”, diz. “Se o condômino infringir o regulamento, a gente tenta conversar e em último caso aplicar uma multa. Na maior parte das vezes, o bonsenso predomina”.

Cuidados com os pets em condomínios
Segurança

Evite deixar os animais fora da coleira ou focinheira quando estiver em áreas comuns, um comportamento que possa comprometer a segurança dos demais moradores pode acabar sendo remediado por meio de determinação formal de retirada do animal. É importante estar atento se a convenção permite a circulação de animais nos locais de convívio geral ou se a locomoção é restrita aos elevadores de serviço para evitar advertências e multas

Silêncio

O barulho dos animais é uma das principais fontes de reclamação em condomínios e não se restringe aos cães, mas também aos gatos e aves. Por ser responsável pelo pet, o dono deve buscar soluções para evitar o barulho em excesso, sobretudo à noite, como forma de evitar possíveis penalidades previstas na “lei do silêncio” das convenções condominiais

Higiene e saúde

Ao levar o seu animalzinho para passear em áreas comuns, lembre-se sempre de levar um s**o plástico para recolher as necessidades do animal, negligenciar o cuidado com os dejetos do pet pode acabar em multa. Também fique atento à possibilidade do bichinho estar portando algum tipo de doença transmissível para outros animais e até mesmo para humanos, a administração pode impedi-lo de transitar em áreas comuns

Convenção

Antes de mudar para um novo condomínio busque as regras que contemplam os direitos dos animais de estimação na convenção.


Fonte:

Notícias de Salvador, Bahia, Brasil e Mundo; dia a dia do futebol baiano; o que há de melhor de programação cultural; notícias exclusivas e reportagens inéditas, além da opinião de um time especial de colunistas

14/08/2019