Toronto Go 。去吧，多倫多

02/06/2023

https://www.singtao.ca/6166217/2023-02-06/news-%E5%8A%A0%E6%8B%BF%E5%A4%A7%E3%80%8C%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E6%95%91%E7%94%9F%E8%89%87%E3%80%8D%E4%B8%89%E5%B9%B4%E5%B7%A5%E7%B0%BD%E7%94%B3%E8%AB%8B%E8%B3%87%E6%A0%BC%E7%94%B1%E5%A4%A7%E5%B0%88%E7%95%A2%E6%A5%AD5%E5%B9%B4%E5%85%A7%E6%93%B4%E8%87%B310%E5%B9%B4+%E6%88%AA%E6%AD%A2%E7%94%B3%E8%AB%8B%E6%97%A5%E6%9C%9F%E6%8E%A8%E5%BE%8C%E8%87%B32025%E5%B9%B42%E6%9C%887%E6%97%A5/?variant=zh-hk

但對許多2016和2017年的畢業生而言，他們並不能完全受惠於是次措施。SeanFraser表示，是次「5年內從專上院校畢業」的放寬政策只適用於OWP，並不適用於PR申請。換言之，這群OWP簽證即將到期的香港年輕人若無法 救生艇政策外的.....

08/28/2022

https://m.facebook.com/story.php?story_fbid=2385524904936755&id=635680996587830

加息潮殺到，連帶加拿大成交量萎縮。加拿大地產協會（CREA）公布7月加國樓市數據，房屋銷售數量連跌5個月，按月跌5.3%，按年則跌29.3%，僅得37,975伙。

06/20/2022

放租Empress Plaza -北約克中心NYC地鐵站傍物業，兩房連一個有蓋車位。Earl Haig S.S.& Mckee P.S 名校網，直達地鐵站，連接大型商場Empress Walk、超市Loblaws、戲院、食肆林立，鄰近大型公園、圖書館、社區中心、巴士站，靜中帶旺

月租: CAD$2780
地址: 35 Empress Ave., Suite 1809, North York, ON

Earl Haig 名校區的兩房單位近乎絕跡，正頭痛為仔女搵好學校；正在尋找新居所的你， 可以即時聯絡我，whatsapp: +1-647-228-7257
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

05/30/2022

樓價何處去?

近呢幾個月多倫多甚至乎成個加拿大嘅樓市都出現咗一啲反覆，市場開始見到很多放售都紛紛降價。首先第一個原因係加拿大政府嘅新稅務政策。

第一，聯邦政府提議完全禁止海外買家購入加拿大物業。

另外係買入少過一年就賣出嘅物業，無論買入時候嘅理由係咪自住，都會視作為短炒，而短炒嘅後果係所有樓價升幅都會100%變成個人taxable income嘅一部份。現在嘅規定係，自住物業無需繳交capital gain, 非自住嘅長期投資物業，賣出時候 只係一半嘅升幅會變為taxable income。

第三，就係打擊樓花炒賣，樓花轉手嘅時候，需要繳交13%銷售稅。

稅務政策當然係打擊樓市，現在環境還有其他因素。而家美國正值收水，利率向上，預期年尾大概去到3.5厘以上，如果查詢各大銀行，五年期定息好多已經去到4.2厘樓上，即係話銀行已經加定先保障自己。 呢個因素已經Price in。 除非年尾加幅比呢一個預期更高。

另外係部份人擔心經濟衰退，買樓投資意欲下降，其實這個理由並不充分，因為而家就業市場強勁，反而全球都有加人工壓力。 當然戰爭發展如何，我們都冇辦法估計到.

其實最嚴重嘅反而係全球流動性減低，無論係人流同埋資金流。尤其近期防疫關係，中國資金人流近乎停頓，好多急售樓盤你會發覺都係來自國內人士。呢個反而可能係近期大量減價求售嘅最重要因素。當然亦有傳聞話，中國政府接禁止黨員購買海外資產，當然這個我哋唔能夠驗證是否屬實。

比較香港多倫多樓市，你會發現近兩年加拿大嘅樓市係大幅跑贏香港。 2018年開始香港樓市開始橫行到今日，反而加拿大樓市節節上升。 九七年至今，香港樓市只係升咗70% （當然呢個考慮咗97年至04年跌咗6成）， 加拿大樓市足足升咗150%。 你對10年後、20年後嘅加拿大有冇信心呢？

本文純屬個人意見分享，不構成任何投資意見。P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

04/08/2022

預算案來了......禁止外國購房者在末來兩年內購買房屋，並對一年內出售的房屋當作商業收入徵稅

02/20/2022

不能再複雜的稅務及福利系統

來到加拿大最難適應的並不是天氣或者飲食。而是這裏超級複雜的稅務及福利系統。TSFA. RRSP RESP, EI CPP, 一大堆Jargon, 近乎不是人類能夠明白的東西。今天我嘗試和大家粗略解構一下。喺香港我唔攞福利嘅話，每年報稅分分鐘10分鐘搞掂。喺呢度，每個人都要深入明白，如果唔係分分鐘罰錢，仲要比多好多錢。
先由最簡單嘅TFSA開始講起。大家都知道收息，無論係Saving、定期、股息or 債息都計入income tax, 但係如果喺銀行或者股票broker 用TFSA account( tax free saving account) 收息or 賺股票，都可以免income or capital gain tax。但可撥入TFSA 嘅金額每年由你land開始逐年累積，例如今年係6千 ，下年可能就係累積到萬二。你要自己計住投入咗幾多入TFSA, 如果放多咗係會罰錢㗎。加拿大嘅銀行戶口通常Current冇息但係可以無限出入，Saving有息但有出入次數上限。定期叫Term deposit 或者GIC。
如果銀行話呢個係一個registered account, 即係有CRA稅務優惠，TFSA就係其中一種。

第二樣作為家長一定要知道嘅係RESP-Registered Education Saving Plan。只要一年內你供$2500或以下，政府會相對供%20 上限$500; 通常銀行會有RESP基金給你選擇, 呢啲錢嘅投資收益係免稅，但只可用作子女大學費用使用，不可隨便取出。一生最多只可投五萬。

第三樣叫RRSP - Registered Retirement Saving Plan，其實係一個非常唔同性質嘅計劃。佢只係一個稅務延遲儲蓄計劃，每年你可以將上限大概是二萬七嘅收入放入RRSP，放入去嘅錢會免除於那一年嘅個人入息稅，那你這年的稅率就可能會減低。在RRSP滾存的收入，亦會暫時免稅。當你退休後（假設65歲），取回時再以你65歲那年的稅率再打你稅。一般老年收入比較少，稅率也比較低。你可以用另一個RRIP計劃攤長來攞。

最後講多兩樣，每次出糧你都發現份人工會扣左三樣嘢，第一就係估計嘅稅項先withhold，第二係CPP- Canada pension plan 真正嘅公積金，退休後可以收幾多CPP極之複雜而且不太透明，這裏不詳盡啦。但記得退休時提取CPP嘅時候都一樣要再計income tax。第三係EI- employee insurance, 即係勞工保險。真係想知詳盡嘅計發，可以上CRA 網頁calculator 查詢

去到每年四月報稅時候，你會收到雇主嘅一份T4 關於你嘅全年入息，另外金融機構去到每年二月中倒就會出一張T5俾你關於你從金融機構戶口收取嘅利益，你就可以根據T4, T5嘅數字去報稅。個人報稅，或者自僱人士報稅表叫T1。

除咗上面嘅計劃，加拿大仲有好多千變萬化林林總總嘅計劃，好多本地嘅會計師其實都明唔晒.. 以上所講嘅如果你覺得好複雜，其實已經係簡化咗好多，實際上需要考慮嘅仲複雜過一啲大學課程。老實講好難話怎樣做才是最得益，只可以話，稅務策劃師喺呢度實在有太多工作了！

本文純屬個人意見分享，不構成任何投資意見。P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

12/28/2021

樓價2022

將近踏入2022年，預祝大家新一年遠離病毒，身體健康。今日和大家分享一下嚟緊樓市嘅走勢。喺以前嘅文章都分享過一啲我個人對樓市嘅睇法，首先影響資產價格最大嘅原因係貨幣供應，簡化來講，邏輯上，貨幣供應多咗一倍，佢嘅價值就等於少咗一半。價值係相對，貨幣價值得返一半，如果其他因素不變，資產價格應當上升一倍。而其他理由，例如土地供應，人均收入，都係較為間接嘅因素。

咁嚟緊貨幣供應嘅變化會係點呢，我們先要理解究竟是那一個貨幣嘅變化。現今全球一體化，輸出通脹或者通縮係不爭嘅事實。尤其係美金，由於美元是環球結算貨幣以及定價貨幣，很多國家都用美金來做backup 掛鉤美金，例如港元. 甚至乎有一啲本身貨幣極度冇價值嘅國家，索性直接用美金。以大部份嘅資產報價，例如石油，黃金，農產品，原材料等等都係用美元報價，美元嘅變化直接影響環球資產價格。甚至乎環球貨幣亦一樣，我基本上所有貨幣嘅報價都係用美元做單位。美元是全球流通貨幣，更是全球貨幣。所以聯儲局嘅行動或者方向就會直接影響全世界嘅資產價格。聽起來好似有啲唔公平，不過這個是事實。

另一點就係全球央行政策轉趨一至。為什麼會這樣呢，這個係避免匯率大幅變化而影響出入口價格。你印我唔印，我嘅銀紙就會貴咗好多，係好事定壞事，其實答案唔肯定，但係官員為咗避免出錯，當然係跟大隊啦。所以結果係，當印銀紙潮流嘅開始，全球都會一齊做，收水亦都可能係一樣。過去果10年就係大家都一齊印。

現在我們知道的，聯儲局嘅方向是逐步收水，三月完成tappering, 即係QE完結. 開始逐步調升利率。下面係嚟緊目標聯邦基金利率嘅預期：
https://hk.investing.com/central-banks/fed-rate-monitor

講返樓市影響，現在貨幣供應收緊嘅趨勢已經形成，大多數投行已經相信加息將會喺下年發生。世界永遠一直循環着，上升有周期下跌亦有周期，了解周期先至能夠tap on cycle。經過2021環球樓市嘅上升，大膽估計，相信2022會係保守嘅一年，加拿大樓市平穩甚至慢慢回落。當貨幣貶值資產價格上升，當貨幣停止貶值，資產價格自然不升, 當然還有其他因素例如真正的剛性需求供應，基礎配套，人口流動升跌，建築成本，人均收入等等。

香港來說，香港樓市比全球都要早開始出現下跌跡象。首先，香港有本身內在問題, 例如資金流走, 外資撤出, 內地債務問題例如恒大。這些獨有嘅不利因素令到香港首先出現下滑趨勢。 其次係更大嘅原因，內地經濟下行明顯， 以往海航等等大發展商內嚟大數香港地產嘅時候已經過去。內地 放寬存款準備金， 希望令到流動資金 較為充裕，令財務爆煲機會下降。 持續封關，經濟凍結，人均收入下降。 加上貿易戰，政治風波， 多樣關稅增加，新疆事件， 內地亦有強硬嘅樓宇調控措施，甚至乎推出指導價格。 這些都是香港樓市落後於全球的原因。

另一方面，若果樓市向上或者向下，香港亦都是比較敏感而先行嘅市場。股市有大上落嘅科技股， 有平穩嘅銀行股公用股，樓市亦都有不明文的分類, 一些市場對資金比較敏感，例如香港樓市比對一個鄉村 一定是較敏感而且波幅大, 又或者係西九比對美孚新邨，美孚會相對平穩， 又或者係升得少。 又例如，一些市場對零售市場比較敏感，例如商舖物業比對住宅物業。 所以香港樓價波幅大， 對資金或者消息敏感度高。 亦是大家喜愛抄他的原因。

世上沒有只升不跌的神話。

本文純屬個人意見分享，不構成任何投資意見。P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

11/07/2021

倫多究竟揀邊區？ 5 - Vaughan

位於約克區西南部的Vaughan 旺市，向南連接住多倫多市西部，向東連接烈治文山。是全國人口增長速度最快的市鎮，人口約30萬多。旺市和萬錦同事大多區呢邊數一數二的繁華市區，可能很多人也不知道，Thornhill 康山區同時屬於旺市和萬錦區。

旺市區內有大型商場 Promenade，Canada’s Wonderland Theme Park遊樂場，Outlet Mall Vaughan Mills, Ikea, D&B 遊戲機中心。三條400系列高速公路橫跨了旺市。接近Yonge Street 旺市東部十分繁盛，商場店舖林立， 是行街購物嘅好去處。 而接近400高速公路的那一大就有大量豪華Condo 即將落成。 旺市優勝之處在於交通方便，南下直落downtown不遠,而向西行可以直達Brampton、Missasaga同埋皮爾遜國際機場。 如果你係住喺南邊嘅旺市， 要去York University亦都係近在此尺。 旺市樓價可能比較敏感以及烈治文山略低少少， 這可能在於華人比例沒有那麼高。

Downtown Vaughan , Jane st. / Highway 7 Condo
https://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/3201-2916-highway-7-road
https://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/175-millway-avenue/306

Keele / Major Mac Condo
https://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/100-eagle-rock-way/605
https://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/7895-jane-street/1208

Bathrust St/ Elgin Mills
https://www.zolo.ca/vaughan-real-estate/8-avonmore-trail

P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

10/14/2021

如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

09/26/2021

多倫多究竟揀邊區？ 4 - Durham

好多朋友都鍾意放假去到海邊，吹下海風望吓海景。有冇曾經幻想過擁有一個臨海別墅，擁有自己嘅小碼頭、小艇。開門行出後園一大片草地，行過草地就係直接連接到自己嘅小石灘，坐在那裏望住海景，望住日落，開動自己嘅小艇出海兜個圈釣一陣魚，再回家吃晚飯。這是遙不可及的夢嗎？在大多區，這個絕對不是夢，而且比香港600尺的單位還要便宜。
在安大略省的南部有幾個海洋般大的湖泊，除咗最大的Lake Ontario, 還有北面Lake Simcoe 和東北面嘅Lake Scugog。很多加拿大人喜歡在哪裏投資Cottage作渡假房屋，由Richmond Hill or Markam 駕車前往那兩個湖也大概只是一個鐘頭的時間。物業可以由12x萬至到2xx萬加元，實際上比住喺Markham 獨立屋更平，就已經擁有超級無敵海景，自己的碼頭，由屋企直接落水！

買呢種物業有幾樣野要留意，第一，好多時都冇公用食水，而是用地底井水，但這對很多人來講也是好處，這些水基本是是免費的，而在心地層的井水也是非常潔淨近乎永恆供應。第二可能沒有公用排污渠，而是用地底化糞裝置，化糞池一般每幾年要Pump 一次。另外係可能沒有煤氣直達家中, 但是要搵石油氣供應很容易, 可以叫石油氣公司直接送貨到貴大宅。買賣這些房屋，亦需要和地產代理查詢清楚，海邊的業權，冬天時會否沒有道路到達等等。
一個超迷人真正海邊的渡假屋，在全球也是買少見少，這個絕對是加拿大其中一個最難得的產業。

https://www.realtor.ca/real-estate/23644750/149-creighton-st-s-orillia-orillia

https://www.realtor.ca/real-estate/23666243/155-washburn-island-rd-kawartha-lakes-little-britain

https://www.realtor.ca/real-estate/23641590/43-marsh-creek-road-little-britain

https://www.realtor.ca/real-estate/23556685/81-marsh-creek-rd-kawartha-lakes-little-britain

P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

08/29/2021

多倫多究竟揀邊區？ 3 - Oakville

上兩個post, 我哋講咗一啲比較接近香港人方便生活模式，比較旺，亦都係交通方便嘅兩個地區North York同埋Markham。今次我哋睇吓一個截然不同嘅地區，

有啲移民嘅朋友，希望去到新嘅地方可以感受一啲好唔同嘅生活，佢哋唔想再咁繁囂，唔想太過旺，希望有一個好寧靜嘅環境，希望友善嘅鄰居，真正感受西方嘅文化。

喺GTA嘅西南部，沿着Lake Ontario, 就係呢一個充滿着懷舊西方小鎮嘅一個市鎮Oakville 。 作為加拿大第二富裕城市， 呢個係一個非常漂亮嘅事情，每一條街你都感受到和諧嘅氣氛，到處都有海邊大宅，市鎮中心係一條大街，有各種唔同嘅西式餐廳，Cafe和你店舖，當中有唔少嘅法國菜，感覺上好似去咗歐洲一樣。 呢度嘅人好大部份都係英國德國意大利人居多， 如果想聽到中文或見到港式餐廳， 咁就唔可以喺Oakville 見到啦。據2011年加拿大人口普查所示，Oakville鎮內只有18萬名居民，69.6%以英語為母語。Oakville 係一個歷史悠久嘅市鎮， 1820年有原住民賣給私人擁有。 有興趣嘅可以去Oakville博物館參觀一下https://www.oakville.ca/museum/history.html

雖然好似唔係大市鎮，但係其交通極其方便。Oakville鎮內有三條達致400系列公路資格的高速公路，分別為伊利沙伯皇后道（QEW）、403號公路和407號收費公路。乘搭Oakville Go 去Downtown只需要40分鐘， 相比起Richmond Hill 同Markham 其實都仲要快。所以既擁有寧靜和諧嘅市鎮風情，亦同時擁有極度方便嘅交通前往各地，呢一區嘅樓價非常之昂貴，一般海邊大宅都有4佰萬以上開始。

唔買都睇吓，真係好吸引㗎。 咁樣質素嘅樓。。我諗香港大概4億
https://www.zolo.ca/oakville-real-estate/10-maple-grove-drive/25

https://www.zolo.ca/oakville-real-estate/261-church-street/204

https://www.zolo.ca/oakville-real-estate/11-bronte-road/ph-2

P.S. 本人在港投行工作20年，現為註冊金融分析師CFA及 安省註冊地產代理。在工餘時間為朋友找尋合適的理想的家或投資物業。 如果你有興趣知多啲，或者想了解吓物業市場，或者準備買樓，歡迎聯絡我 whatsapp: +1-647-228-7257 Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.

08/15/2021

多倫多究竟揀邊區？ 2 - Markham
位於約克區東南部嘅Markham ，係近年香港人最熱門嘅移居地點。 Markham坐擁全多倫多最多港人購物中心包括新旺角，朗豪坊，太古，萬錦廣場，黃金商場 等等，沿着highway 7, 可以話係食肆林立，各種茶餐廳，海鮮酒家，台灣菜、越南菜、中菜，絕對可以媲美香港嘅真旺角。坐落喺Highway 7 McCowen Rd 嘅 Markville Mall 係一個巨型嘅購物商場，入面店舖食肆應有盡有，有別於Downtown同North york, 喺Markham 等GTA大多區嘅地方，基本上所有地方，商場Plaza都係免費泊車。
同上一篇所講嘅North York Yonge St 唔同，呢個區係較為住宅區，所以衣食住行其實都好方便，環境亦相當舒適，冇嗰種城市繁忙嘅感覺，但係行街食飯亦都非常之方便，尤其是呢個係最大嘅華人社區，基本上香港食到嘅嘢買到嘅嘢，呢度都有，而且唔係一兩間，而係周圍都係，有時你會覺得，究竟呢度係咪香港？！行入去去所有舖頭，都好似係可以講廣東話嘅。 根據2016年普查, Markus 有36%人口以中文為語言，係該區最大人口
https://t.ly/JVKy

Main street Markham 係一個好有特色嘅購物消費街，亦係一個歷史旅遊區，大街上好有歐洲或者英國色彩，對歷史有興趣嘅，呢個係值得一去嘅旅遊地點。https://www.mainstreetmarkham.com/

至於居住買樓，Markham就有好多唔同嘅選擇，有平有貴，有方便亦都有舒適，有高樓大廈，亦有豪華大宅。正話提過沿着highway 7 係比較旺嘅大街，所以會有較多Condo appartment, 例如喺downtown markham就有較多比較新式嘅Condo住宅.
https://www.zolo.ca/markham-real-estate/278-buchanan-drive/531e
https://www.zolo.ca/markham-real-estate/8-rouge-valley-drive-west/714

而喺Unionville ，Kennedy 16街 Berczy， Angus Glen區一帶就有較多豪華大宅， 中價detached 以及新嘅townhouse, 選擇眾多。
https://www.zolo.ca/markham-real-estate/85-weatherill-road
https://www.zolo.ca/map-search?sarea=Downtown%20Markham&ptype_house=1&min_beds=4&filter=1
https://www.zolo.ca/markham-real-estate/40-glenbourne-park-drive
最東面部份因為遠離中央地區，地方比較幽靜但係近期亦都開始有一啲新嘅樓盤，新開發嘅地區，係唔錯嘅移居選擇
https://www.zolo.ca/markham-real-estate/17-luzon---t187-avenue

總括來講，不難明白點解Markham會係華人或者港人至愛嘅地區， 若果你希望能夠享受加拿大舒適嘅環境，又想保留返喺香港嘅飲食習慣，買到平時買開嘅嘢，可以無拘無束繼續講廣東話，Markham 係唔錯嘅選擇.

Chadwick Hung
Sales Representative of Superstars Realty Ltd.