02/10/2022
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Me ROMÉO N'CHO ,Expert Judiciaire Immobilier Diplômé.
✳QUE VIENT FAIRE LE NOTAIRE OU LE COMMISSAIRE DE JUSTICE (HUISSIER ) DANS LA TRANSACTION DE LOTS NON DETENUS EN PLEINE PROPRIÉTÉ ?
I-INTRODUCTION
Le lotissement villageois, c'est quand une Communauté villageoise ou quand une personne se voit confier le processus de lotissement par une communauté villageoise souhaitant réaliser un lotissement .
Cette activité, dite projet de lotissement est confié à un aménageur foncier agréé ou non qui devient de facto le financier.
Mais le volet technique et toutes les étapes sont confiés à un géomètre- expert agréé qui sera missionné de produire un dossier technique sur le financement d'un aménageur foncier appelé ici "le Financier" amené à investir de sa propre poche ou faire appel à des finances extérieures.
II-ROLE DU GÉOMÈTRE EXPERT
Le géomètre dressera ensuite un rapport complet en s'appuyant sur le tableau des coordonnées et des calculs.
Il fera ressortir la polygonale et un extrait topographique assorti d’un plan de situation voire un plan de masse de la parcelle ou les lots qui y seront vendus bien sûr après avoir procéder à des fusions de données, en cas de risques de litiges liés aux empiètements ou autres soucis liés à la délimitation des parcelles.
III-L'APPEL AUX PRÉFINANCEMENTS
Lors des travaux de délimitation de parcelle et de lotissement jusqu'à l'aboutissement de paiement des droits d'aliénation pour l'obtention de la pleine propriété des parcelles,
il arrive parfois que les aménageurs fonciers aient des difficultés financières.
Ces blocages financiers font naître l'esprit de créativité par certains aménageurs fonciers en proposant des montages financiers de préfinancement pas du tout catholiques qui parfois tournent au vinaigre:
- soiit par la non maîtrise de la chose foncière,
-soit par manque de vérification préalable des services de l'Urbanisme sur l'état juridique de la parcelle,
- Soit par la ferme volonté de contourner le décret portant création d’une zone d’aménagement différée(ZAD) sur le périmètre couvert par le schéma directeur d’urbanisme du grand abidjan sur certaines zones.
-soit en faisant croire au propriétaires terriens, aux financiers et autres acteurs de la chaîne, leurs capacités à faire créer un titre de propriété sur une réserve foncière qui demeure le domaine public de l'État, donc de décrocher la lune par je ne sais quelle magie .
Sachez qu'en vertu du principe d'inaliénabilité, la cession de biens du domaine public est impossible pour cela la vente d'un bien non déclassé est nulle.
Selon le principe d'imprescriptibilité, une personne privée ne peut s'approprier un bien du domaine public du fait de son utilisation prolongée.
IV-QUELQUES ZONES CONCERNÉES PAR LA ZAD.
les parties des périmètres des communes et sous-préfectures de :
-Grand-Bassam,
-Bonoua,
-Anyama,
-Azaguié,
-Alépé,
-Brofodoumé,
-Bingerville,
-Songon,
-Dabou,
-Oghlwapo
-Jacqueville.
(ici, il est bien de préciser qu'il s'agit de certaines zones biens déterminés autour de ces villes précitées.)
V-LA PRÉSENCE DU NOTAIRE DANS LES TRANSACTIONS FONCIÈRES.
Nous avons souvent vu ce type d'annonces dans des groupes WhatsApp .
●FINANCEMENT DE LOTISSEMENT ,
UNE ZONE TRÈS PRISÉE. ....
-LE SITE EST SITUÉ À PROXIMITÉ DU SITE DE LA NOUVELLE VOIE Y4.....
-1 500 000 F pour 1Lot ...
- 5 000 000 F pour 3 LOTS ....
ZONE EN COURS D'APPROBATION
■ TOUS LES PAIEMENTS SE FONT DIRECTEMENT PAR DEVANT NOTAIRE OU COMMISSAIRE DE JUSTICE (HUISSIER .)
FAUX,.......
VI- LA LOI ET LE TITRE DE PROPRIÉTÉ.
C'EST vrai qu'en CÔTE D'IVOIRE , il est formellement interdit d’établir des actes sous seing privé (acte rédigé par les parties) en matière foncière, en dehors de la présence d’un notaire .
En réalité, le texte parle ici de l'authentification des engagements pris lors des :
-Protocoles d'accord de signaturede (PV) de famille
-Conventions
-Terres agricoles avec certificat foncier
-Hypothèques etc...entre propriétaires terriens et aménageurs fonciers en ce qui concerne les engagements pris , mais pas les transactions à titre onéreux sur des parcelles en zone rurale ou urbaine en quête de titre de propriété définitif(ACD).
VII-RÔLE DU NOTAIRE
Le rôle du notaire est ici d'attirer l’attention des parties au contrat sur la nature et l’étendue de leurs obligations contractuelles.
Le rôle du notaire n'est pas d'habiller ou de garantir une transaction immobilière de quelques natures que ce soient ,par sa signature sur un bien ou une parcelle sans un titre foncier ou titre de propriété inscrit au livre foncier auparavant.
Le registre du livre foncier mentionne les droits réels des propriétaires d'un bien immeuble et, pour chaque titulaire de ces droits, les servitudes et les charges qui grèvent ces droits.
Mais comment voulez vous qu'un notaire soit au cœur d'une transaction sur une parcelle qui n'a même pas de numéro d'identification, c'est à dire un titre de proprieté foncière dans aucun sevice étatique?
Ici, le titre foncier est le document qui garantit, sécurise et protège le droit réel du requérant. Le détenteur d'un titre foncier est reconnu comme l'unique et véritable propriétaire de son lot ou lotissement concerné en attendant l'obtention de son titre de propriété définitif qui reste L'ACD.
Le titre foncier a un caractère définitif irrévocable et inattaquable en principe, mais avec l’ordonnance numéro 2013-481 du 2 Juillet 2013 fixant les règles d’acquisition de la propriété des terrains urbains, l’ACD (Arrêté de Concession Définitive) constitue le titre de propriété parfait et définitif délivré sur les parcelles issues de lotissements approuvés.
VIII-LA CULTURE DU FLOU DÈS LE DÉPART .
Le fait de prendre de l'argent avec des personnes désireuses de se trouver un lot pour se construire plus t**d une maison pour y habiter n'est pas une mauvaise chose.,
Mais leur expliquer clairement le gros risque que court un investissement sur un projet de lotissement sur une parcelle non détenue encore en pleine propriété, donc sans titre foncier est plus ou moins suicidaire.
Le titre foncier représente l’acte judiciaire ou administratif qui rattache le bien immobilier à un propriétaire.
Ne continuez pas de donner votre argent à celui qui n'est pas encore considéré comme propriétaire devant la loi.
Tout le monde ne peut pas être propriétaire de lot ,mais le peu de personnes qui y aspirent en avoir, petites sont-elles, mais détenues en pleine propriété.
Nb: le Fait d'associer un notaire ou un commissaire de justice (un huissier) à une transaction foncière sur un projet de lotissement qui n'a pas encore de titre foncier n'est que pure arnaque et une astuce pour gagner du temps avant les mauvaises surprises.
Donc une opération de distraction doublé d'un montage financier grotesque digne d'un film de cupide ,si je peux m'exprimer ainsi .
Il est conseillé d'entamer la demande de l'ACD globale en prévoyant toujours un plan de morcellement déjà défini et attendre au moins la procédure d'approbation de vos projets de lotissement avant de procéder à la commercialisation ou chercher des sources de financements de vos projets de lotissement .
Arrêtons de rendre malheureux d'honnêtes citoyens qui ont pour seul péché" aimer payer moins cher ".
Comme le dit le dicton, : Moins cher devient forcément 100 fois plus cher.
A bientôt.
Maître ROMÉO N'CHO, Expert immobilier Diplômé, AGRÉÉ CNE, Centre National de l'Expertise Paris (France).
Expert Judiciaire Immobilier près la cour d'Appel d'Abidjan et les tribunaux de Côte d’ivoire.
Administrateur de biens.
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-Maître de conférence en droit des affaires et de l’immobilier .
-Coach en intelligence immobilière.
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commerciaux et industriels.
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