16/04/2024
*Qué es un fideicomiso, la práctica forma de invertir en bienes raíces*
El fideicomiso es uno de los modelos de inversión más conocidos del sector inmobiliario. Si has escuchado este término, de seguro te has preguntado qué es el fideicomiso y cómo funciona para la compra de una propiedad.
Al invertir en bienes raíces , el fideicomiso permite la construcción de proyectos de una forma segura y genera confianza a los compradores e inversionistas. Además, permite invertir en varias propiedades sin incurrir en la carga logística ni la carga tributaria de cada una.
*¿Qué es un fideicomiso?*
Un fideicomiso es un acuerdo en el que una o más personas traspasan la propiedad, el dinero, título o el derecho de sus activos para que sea administrado, con el fin de transmitir utilidades al beneficiario de dicho acuerdo.
Es una herramienta legal muy utilizada en los negocios y para la protección de patrimonios. Sea cual sea la razón, todos deben ejecutarse cuando se cumplen ciertos requisitos.
*Partes de un fideicomiso*
Todos los contratos de un fideicomiso consta de tres partes fundamentales:
- Fiduciante o fideicomitente: la persona dueña del bien que crea el acuerdo, es decir, fideicomiso.
- Fiduciario: la persona que recibe el bien en propiedad fiduciaria y que debe cumplir con los requisitos establecidos por el fideicomitente. En los fideicomisos de inversión, este papel es desempeñado por una sociedad fiduciaria.
La sociedad fiduciaria es una figura jurídica que tiene como única función, la administración de fideicomisos. Esta debe estar sujeta a la inspección y vigilancia de la de institución de la Superintendencia Financiera de Colombia.
- Fideicomisario: es el beneficiario del fideicomiso. Al final, es a quien se le traspasa la propiedad o disfruta del rendimiento y beneficios que genere el contrato.
*¿Cuáles son las modalidades del negocio fiduciario?*
Este tipo de contrato funciona para varios modelos de negocios. Estos dependen según el objeto o la forma en la que se constituya, sin embargo, las que involucran propiedades, son conocidas por su finalidad.
- Encargo fiduciario: en este modo, se entrega la propiedad a la sociedad fiduciaria para la administración o ejecución de determinadas actividades, de acuerdo con la finalidad e instrucciones del contrato.
Aquí no hay ninguna transferencia de bienes a la fiducia, por lo que no se incurre en gastos notariales y solo se paga por los servicios de la fiducia. Sin embargo, al tratarse de una simple administración, hace parte del patrimonio del fideicomitente, acarreando tanto derechos como deberes sobre la propiedad.
Por ejemplo, un cliente paga por la separación del apartamento 127, pero la constructora no es quien recibe el dinero sino un tercero (la sociedad fiduciaria). Este hará el pago mensual o de cierto monto equivalente a la propiedad de ese inmueble, con el fin de desarrollar el proyecto. En caso de no hacerlo, esta entidad devolverá los recursos invertidos al cliente.
- Fiducia mercantil: este modelo lleva a la transferencia de bienes o derechos de propiedad a la fiducia mediante un contrato de fiducia mercantil. En este contrato, el inversionista fideicomitente se desprende de los bienes, sacándolos de su patrimonio. Estos entran a conformar un patrimonio autónomo, que es administrado por la sociedad fiduciaria pero no es de ninguna de las partes.
Aunque este proceso puede ser más largo y costoso, también es cierto que genera una mayor seguridad para los inversionistas, puesto que hay una veeduría en la construcción y entrega del inmueble cuando se cumplan todas las condiciones.
Otro formato que involucra propiedades es el fideicomiso civil. Aunque este no se usa para inversión, es importante conocerlo para si se busca proteger un patrimonio.
- Fideicomiso civil: este modelo se basa en el traspaso de una propiedad a un tercero cuando se cumpla una condición fijada expresamente. Se usa normalmente en la sucesión de herencia.
Por ejemplo, María decide crear un fideicomiso para que su hijo, Juan, pase a ser dueño de la casa familiar cuando él se gradúe de la universidad. En este caso, la condición es que Juan se gradúe de la universidad para convertirse en propietario.
El fideicomiso no es lo mismo que una herencia. En caso de la herencia, a través de un testamento, la herencia de una propiedad pasa al heredero cuando el propietario fallece. Mientras que el fideicomiso sólo se ejecuta cuando se cumple la condición estipulada.
Adicionalmente, aquí no es necesario la participación de una fiducia. Sin embargo, el fideicomitente puede elegir a una tercera persona que cumpla los fines del contrato en caso de alguna eventualidad.
*¿Cómo funciona el fideicomiso inmobiliario?*
El fideicomiso es útil para inversión cuando se busca un rendimiento más elevado que un plazo fijo, pero sin tomar riesgos adicionales. También posibilita la viabilidad de inversiones de gran envergadura como los proyectos inmobiliarios.
En el sector inmobiliario, un fideicomiso es la entrega de bienes inmuebles para su administración, arriendo, venta, permuta o lo que se hubiere estipulado en el contrato. Al cumplirse la condición estipulada, se transfieren los beneficios al beneficiario.
*¿Cuáles son los tipos de fiducia inmobiliaria?*
- Fiducia inmobiliaria de preventas: este esquema trabaja bajo el modelo de encargo fiduciario. La constructora, que en este caso funciona como fideicomitente, establece las condiciones sobre las cuales se desarrollará el proyecto. En estos desarrollos, se empieza la construcción cuando se llega a un punto de equilibrio, es decir, cuando se logren unas condiciones mínimas, por ejemplo, cuando se vende el 70% de las unidades.
Los compradores se desempeñan como inversionistas a través de la vinculación a la fiduciaria y al aporte de recursos. Sin embargo, no se cuenta con un respaldo en caso de que la constructora tenga algún problema.
- Fiducia inmobiliaria de administración y pagos: este esquema trabaja a través del fideicomiso mercantil. Este contrato se caracteriza por la constitución del patrimonio autónomo y el traspaso del lote a nombre de la fiducia.
La fiducia se encarga de recibir todos los recursos por parte de los compradores, los cuales son invertidos para generar mayor rendimiento. Cuando se llega al punto de equilibrio, la fiduciaria traspasa los recursos necesarios para la culminación del proyecto a la constructora.
A diferencia de la fiducia de preventas, la fase de preventa y escrituración son seguidas por parte de la fiduciaria para garantizar el cumplimiento de cada contrato. Por lo general, esta misma es la que traspasa los bienes a los compradores de las unidades, lo que genera mayor seguridad.
*Ventajas del fideicomiso inmobiliario*
Este modelo cuenta con varias ventajas para quienes deciden apostar por este modelo.
• Invertir en bienes inmuebles desde montos muy accesibles: a través de pequeños aportes, se puede acceder a inmuebles con precios muy bajos.
• Diversificar su portafolio de inversión: permite invertir en más de una propiedad sin tener que aumentar el patrimonio propio, y por lo tanto, la carga logística y tributaria.
• Contar con un administrador profesional: en caso de no ser un pro en la inversión de bienes raíces, es una buena forma de participar mientras un profesional se encarga de la inversión.
• Protege la inversión: al ser una figura jurídica, se protege y elimina riesgos de terceras personas sobre el patrimonio de los fideicomitentes, es decir, el bien queda blindado de posibles embargos o liquidaciones.
• Sin gastos de notaría: el activo no se escritura, por lo que no se incurre en gastos de notaría, rentas y registro. Sin desgaste logístico: el inversionista no se encarga de la administración del activo, sólo goza de los beneficios.
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