Aleš Romanovský - certifikovaný realitní makléř

28/07/2026

🚨 Nájemník přestal platit nájem a odmítá se odstěhovat? Co teď? 🏠

Tohle je noční můra každého pronajímatele. 😟
Bohužel se to děje častěji, než si mnoho lidí myslí.
Nejhorší ale není samotné neplacení.
Nejhorší jsou chyby, které majitel udělá ve stresu. ❌

Mnoho lidí začne jednat impulzivně.
Vymění zámky. 🔑
Odpojí elektřinu. ⚡
Vyhodí věci nájemníka. 📦
Jenže tím si mohou způsobit ještě větší problémy.

Proto jsem připravil tento jednoduchý návod krok za krokem. 📖

✅ Zachovejte klid.
✅ Ověřte, že platba skutečně nepřišla.
✅ Veškerou komunikaci si ukládejte.
✅ Pište e-maily a SMS.
✅ Archivujte výpisy z účtu.
✅ Myslete na to, že každý důkaz může být důležitý.

Pokud nájemník nereaguje, nečekejte měsíce. ⏳
Čím déle budete čekat, tím složitější může být celá situace.
Pošlete písemnou výzvu. 📬
Stanovte jasnou lhůtu k úhradě.
V případě potřeby využijte předžalobní výzvu. ⚖️

Když ani to nepomůže, přichází na řadu právní cesta.
Ano, někdy je potřeba podat žalobu na vyklizení.
Není to příjemné.
Ale často je to jediné správné řešení.

Nikdy ale neberte spravedlnost do vlastních rukou. ❌
Neměňte zámky.
Neodpojujte energie.
Nevystěhovávejte nájemníka sami.
Takový postup může být v rozporu se zákonem.

Nejlepší spor je ten, který vůbec nevznikne. 💚
Proto je zásadní kvalitní prevence.

🔍 Důkladně prověřte budoucího nájemníka.
📝 Mějte kvalitně připravenou nájemní smlouvu.
📞 Řešte první nezaplacenou platbu okamžitě.
🤝 Nebojte se obrátit na odborníky.

Ve své praxi jsem viděl mnoho podobných případů.
Každý byl trochu jiný.
Jedno ale měly společné.
Rychlá reakce téměř vždy pomohla minimalizovat škody.

Pokud vlastníte investiční byt, tento příspěvek si uložte. 📌
Možná ho dnes nepotřebujete.
Ale jednou vám může ušetřit spoustu času, peněz i starostí.

25/07/2026

17/07/2026

🏠 Jak legálně zvýšit nájem v roce 2026? Ano, jde to. Ale musíte znát pravidla.

Mnoho majitelů bytů dnes řeší stejnou otázku. 🤔

Náklady rostou.
Inflace udělala své.
Zvyšují se ceny oprav.
Rostou ceny služeb.
Fond oprav je vyšší než před pár lety.
A tržní nájemné je často úplně jinde než před několika lety.

Proto je logické, že řada pronajímatelů přemýšlí o zvýšení nájmu. 📈

Jenže pozor.

❌ Neznamená to, že můžete nájem zvýšit kdykoliv a o jakoukoliv částku.

Český občanský zákoník stanovuje jasná pravidla.

První možností je, že zvýšení nájemného umožňuje přímo vaše nájemní smlouva. 📄

Typicky prostřednictvím inflační doložky nebo jiného smluveného mechanismu.

Pokud takové ustanovení ve smlouvě máte, je postup zpravidla jednodušší.

Jestliže smlouva nic takového neobsahuje, stále existuje zákonný postup.

Pronajímatel může za určitých podmínek navrhnout zvýšení nájemného podle občanského zákoníku.

📌 Celkové zvýšení však nesmí během posledních tří let přesáhnout 20 %.

Zároveň musí být dodržen zákonný postup.

Nestačí nájemníkovi pouze napsat zprávu.

Nestačí zavolat.

Nestačí říct, že od příštího měsíce bude platit více.

Každé zvýšení musí být provedeno správným způsobem. ⚖️

Existuje ale ještě jedna situace.

Pokud končí nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou a obě strany uzavírají novou smlouvu, mohou se dohodnout na novém nájemném odpovídajícím aktuální tržní ceně. 🤝

Právě proto je důležité mít dobře nastavenou nájemní smlouvu už od začátku.

Správně připravená smlouva dokáže předejít zbytečným sporům.

Chrání pronajímatele.

A zároveň dává jistotu i nájemníkovi.

Největší chybou bývá improvizace.

Každý byt je jiný.

Každá smlouva je jiná.

Každý nájemní vztah je jiný.

To, co je správné u jednoho pronájmu, nemusí být správné u jiného.

Proto vždy doporučuji řešit zvýšení nájemného individuálně.

Správně nastavený postup vám ušetří čas.

Peníze.

A hlavně zbytečné konflikty.

09/07/2026

Tohle je jeden z nejčastějších mýtů, se kterými se v realitách setkávám.

A překvapivě mu věří nejen majitelé bytů, ale často i samotní nájemníci.

Jenže realita je jiná.

Ano, pronajímatel byt vlastní.

To ale neznamená, že může bez ohlášení odemknout dveře a vstoupit dovnitř, kdykoliv se mu zachce.

Ve chvíli, kdy je byt pronajatý, získává nájemník právo byt užívat a současně i právo na soukromí a nerušené bydlení.

Právě proto občanský zákoník chrání nájemníka před neoprávněnými zásahy do jeho soukromí.

Majitel tedy nemůže přijít:
❌ na neohlášenou kontrolu,
❌ podívat se, jak nájemník uklízí,
❌ zkontrolovat vybavení bytu bez domluvy,
❌ ukázat byt známému,
❌ nebo jen proto, že „jde kolem“.

Kdy je naopak vstup do bytu možný?

✅ po předchozí domluvě s nájemníkem,
✅ při opravách nebo údržbě,
✅ při řešení havárie,
✅ při prodeji nebo dalším pronájmu bytu zájemcům,
✅ nebo při pravidelných kontrolách sjednaných v nájemní smlouvě.

V praxi přitom většina problémů nevzniká kvůli zákonům.

Vzniká kvůli špatné komunikaci.

Majitel má obavy o svůj majetek.

Nájemník chce mít klid a soukromí.

A obě strany mají vlastně pravdu.

Proto vždy doporučuji nastavit pravidla hned na začátku nájemního vztahu.

Jasně definovat kontroly bytu.

Domluvit způsob komunikace.

A především vzájemně respektovat své role.

Majitel vlastní nemovitost.

Nájemník v ní ale žije.

Dobrý nájemní vztah nestojí na kontrolách.

Stojí na důvěře, komunikaci a respektu.

A právě tehdy funguje pronájem nejlépe pro obě strany.

Setkal jsem se už s případy, kdy majitel vstoupil do bytu bez vědomí nájemníka.

Výsledek?

Ztráta důvěry, konflikty a často i předčasné ukončení nájmu.

Přitom stačí jeden telefonát nebo zpráva.

Někdy opravdu platí, že slušnost vyřeší více než paragrafy.

🤝 Respekt je základ každého dobrého nájemního vztahu.

20/06/2026

🏠 První fotka: BEZE MĚ
🏠 Druhá fotka: SE MNOU

A teď otázka…

Která varianta by vás zaujala více při hledání nového bydlení?

Právě proto je prezentace nemovitosti jedním z nejdůležitějších faktorů při prodeji.

Kupující si nekupují prázdné stěny.
Kupují představu svého budoucího domova.

Správně provedený Home Staging pomáhá:

✅ zvýšit počet zájemců
✅ odlišit nabídku od konkurence
✅ zkrátit dobu prodeje
✅ podpořit vyšší prodejní cenu
✅ vyvolat pozitivní první dojem

Mnoho prodávajících řeší cenu, ale zapomíná na prezentaci.

Přitom právě kvalitní fotografie a profesionální příprava nemovitosti často rozhodnou o tom, zda si kupující domluví prohlídku.

Nemovitost se neprodává tak, jak vypadá.

Prodává se tak, jak ji vidí kupující ❤️

15/06/2026

🏠 „Vždyť mám peníze, tak v čem je problém?“

Tohle slýcháme při prodeji nemovitostí poměrně často.

Jenže jako realitní makléř nemůžu řešit pouze to, jestli kupující peníze má.

Musím také vědět, odkud pocházejí. 💰

📜 Ukládá mi to AML zákon (opatření proti praní špinavých peněz).

To znamená, že při některých obchodech musíme ověřovat původ finančních prostředků.

Nejde o zvědavost.

Nejde o komplikování obchodu.

Nejde o nedůvěru vůči kupujícím.

Je to zákonná povinnost. ⚖️

Peníze mohou pocházet například z:

🏠 prodeje jiné nemovitosti
🏦 hypotečního úvěru
💼 podnikání
📈 investic
👨‍👩‍👧 dědictví
💰 dlouhodobých úspor

To všechno jsou naprosto běžné a legitimní zdroje.

Pokud je ale původ peněz nejasný nebo jej nelze doložit, může se celý obchod zastavit. ❌

A to i v případě, že má kupující dostatek finančních prostředků.

AML pravidla totiž nelze obejít.

Chrání:

✅ poctivé kupující
✅ prodávající
✅ realitní kanceláře
✅ celý realitní trh

Většina lidí se s AML kontrolou setká jen několikrát za život.

Proto bývá překvapením, že se makléř ptá na věci, které mohou působit osobně.

Ve skutečnosti ale chrání všechny strany obchodu.

A právě proto se někdy ptáme:

👉 Odkud peníze pocházejí?

Když to víme, je koupě bytu většinou jen formalita.

Když to nevíme, může se zastavit celý obchod.

A to je něco, co nechce zažít ani kupující, ani prodávající.

03/06/2026

🐶 „Do smlouvy napište, že žádná zvířata nechci!“

Tohle slyším od majitelů bytů poměrně často.

Jenže spousta lidí neví, že občanský zákoník chrání i práva nájemce. Konkrétně § 2258 říká, že nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud tím nepůsobí nepřiměřené obtíže pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu.

Jinými slovy:❌ Samotný zákaz zvířat ve smlouvě nemusí být vymahatelný.❌ Pes automaticky neznamená problém.❌ Kočka automaticky neznamená zničený byt.

Skutečný problém bývá často někde úplně jinde.

Za svou praxi jsem viděl nájemníky se psy, kteří se o byt starali lépe než někteří nájemníci bez domácích mazlíčků.

Proto klientům vždy říkám jednu věc:

Nejdůležitější není to, jestli má nájemník psa.

Nejdůležitější je, jaký je to člověk.

Právě proto každého zájemce prověřujeme, zjišťujeme jeho situaci, zaměstnání, platební morálku a celkovou důvěryhodnost.

Dobrý nájemník se psem je totiž mnohem lepší než špatný nájemník bez psa.

03/06/2026

Děkuji Vám za milou recenzi a projevenou důvěru. Velmi si vážím Vaší zpětné vazby a jsem rád, že jste byl s mými službami spokojen…❤️

31/05/2026

https://www.sreality.cz/detail/pronajem/byt/4+kk/brno-veveri-smetanova/235896908

30/05/2026

💸 „Výplata přijde zítra.“
📞 „Pošlu to příští týden.“
🤝 „Nebojte, určitě to doplatím.“

Pokud pronajímáte byt delší dobu, podobné věty jste už pravděpodobně slyšeli. Na začátku to často vypadá nevinně. Nájem se opozdí o pár dní. Pak o pár týdnů. Následují telefonáty, zprávy a nekonečné sliby. Majitel nechce dělat problémy, a tak čeká. Jenže dluh mezitím roste.

První měsíc si říkáte, že se to stává. Druhý měsíc začínáte být nervózní. Třetí měsíc už řešíte předžalobní výzvy, právníky a otázku, jestli své peníze ještě někdy uvidíte. Místo pasivního příjmu z investičního bytu máte stres, ztracený čas a nejistotu.

Mnoho majitelů si při koupi investičního bytu představuje, že nájem bude chodit automaticky každý měsíc. Realita ale může být úplně jiná. Výběr správného nájemníka je jen začátek. Důležité je také vědět, jak postupovat, když se něco pokazí.

Neplacení nájmu patří mezi největší obavy pronajímatelů. A není se čemu divit. Kromě samotného dlužného nájemného často vznikají další náklady. Právní služby. Soudní poplatky. Čas strávený řešením problému. A někdy i škody na bytě.

Proto stále více majitelů hledá řešení, které jim zajistí klid. Jednou z možností je garantovaný nájem. Majitel dostává nájemné pravidelně a nemusí řešit, jestli nájemník zaplatil nebo ne. O komunikaci s nájemníkem, administrativu i případné problémy se stará profesionální správce.

Investiční byt by měl vydělávat peníze. Neměl by vám brát energii, čas ani nervy. Pokud vás zajímá, jak funguje garantovaný nájem a jestli je vhodný právě pro vaši nemovitost, napište mi zprávu. Rád vám vše vysvětlím. 🏠✅