Jakub Sedlák - realitní a finanční konzultant

03/04/2026

24/02/2026

PROČ JE TAK DŮLEŽITÉ UMĚT ŘÍCT KLIENTŮM NE!

V realitním prostředí, které je často plné tlaku na rychlý výsledek a provize, je schopnost říct „NE“ skutečným znakem profesionality a integrity.
Proč je to tak důležité? Protože makléř, který říká „ano“ na všechno, je nakonec jen „podavač inzerátů“, nikoliv skutečný poradce.
Zde je několik situací, kde se pozná kvalita makléře právě tím, že dokáže odmítnout:

1. ŘEKNE „NE“ NEREALISTICKÉ CENĚ (A NÁBĚRU ZA KAŽDOU CENU)
Mnoho začínajících nebo zoufalých makléřů vezme nemovitost do nabídky za jakoukoli cenu, kterou si majitel vymyslí, jen aby měli „zářez“. Profesionál ví, že předražená nemovitost se stane „ležákem“, poškodí pověst makléře a nakonec frustruje majitele.
• Dobrý makléř řekne: „NE, za tuto cenu to prodávat nebudu, protože vím, že trh to neakceptuje a jen bychom ztráceli čas.“

2. ŘEKNE „NE“ NEETICKÉMU JEDNÁNÍ
Pokud klient (ať už prodávající, nebo kupující) žádá něco, co je na hraně zákona, neetické, nebo by to poškodilo druhou stranu, musí makléř okamžitě zatáhnout za záchrannou brzdu. Důvěryhodnost se buduje roky, ztratit se dá za minutu.

3. ŘEKNE „NE“ NEVÝHODNÉMU OBCHODU PRO SVÉHO KLIENTA
Někdy se klient zamiluje do nemovitosti, která má skryté právní vady, nebo se prodávající chystá kývnout na nabídku, která je podezřele nízká. Špatný makléř mlčí, aby měl obchod rychle za sebou. Dobrý makléř zasáhne.
• Dobrý makléř řekne: „NE, tento dům vám nedoporučuji koupit, ta právní rizika jsou příliš vysoká,“ i když to znamená, že přijde o rychlou provizi.

4. ŘEKNE „NE“ KLIENTŮM, SE KTERÝMI NENÍ "CHEMIE"
Zkušený makléř ví, že nemůže pomoci každému. Pokud má klient nereálná očekávání, chová se hrubě nebo nerespektuje makléřův čas a rady, je profesionální spolupráci ukončit (nebo ji ani nezačít). Uvolní tím ruce sobě i klientovi.

SHRNUTÍ:
Schopnost říct „NE“ není o aroganci. Je to o nastavení hranic, upřímnosti a expertní znalosti trhu. Ve výsledku totiž takové „NE“ často znamená „ANO“ pro dlouhodobou reputaci a skutečný zájem klienta.

Jakub Sedlák - realitní a finanční konzultant

více na https://www.jakubsedlak.cz/blog/

22/02/2026

KVALITNÍ MAKLÉŘ SE POZNÁ PODLE TOHO, ŽE DOKÁŽE ŘÍCT „NE“!

Je to frustrující pohled, zejména pokud se v realitách orientujete nebo se snažíte prodat za férovou cenu. Na první pohled to nedává smysl – proč by někdo chtěl trávit čas nabízením neprodejného ležáku?

Důvodů je několik a většinou souvisí s psychologií prodeje a vnitřním nastavením realitního trhu.

1. STRATEGIE „KOUPIT SI NÁBĚR“
Toto je nejčastější důvod. Realitní makléř bojuje o zakázku s dalšími třemi konkurenty.

• Makléř A řekne pravdu: „Tržní cena je 5 mil. Kč.“
• Makléř B (ten ambiciózní) řekne: „Prodám to za 6,5 mil. Kč, jste v lukrativní oblasti!“

Majitel nemovitosti, vedený emocemi a vidinou zisku, si přirozeně vybere Makléře B. Ten si tak „koupil“ podpis exkluzivní smlouvy nereálným slibem. Po měsíci bez zájemců pak začne majitele lámat k postupnému zlevňování.

2. BUDOVÁNÍ „PORTFOLIA“ NA OKO
Někteří makléři (nebo celé RK) potřebují vypadat úspěšně a aktivně.
• Čím více mají v nabídce nemovitostí, tím profesionálněji působí na další potenciální klienty v okolí.
• I když vědí, že dům za tuhle cenu neprodají, slouží jim jako reklamní plocha (plachta na domě, inzerce na portálech s jejich fotkou).

3. SBĚR KONTAKTŮ (LEAD GENERATION)
Předražená nemovitost může sloužit jako „vějička“. I když na ni nikdo nekoupí, občas někdo zavolá nebo napíše. Makléř pak může říct:
„Tahle je sice drahá a má své mouchy, ale mám v nabídce jinou, která by vám seděla lépe...“
Využívají tak vaši nemovitost k tomu, aby získali databázi poptávajících, kterým pak prodají něco jiného.

4. NEDOSTATEK ZKUŠENOSTÍ NEBO DAT
Někdy v tom není zlý úmysl, ale prostá nekompetentnost.
• Nezkušený makléř neumí pracovat s cenovými mapami a realizovanými cenami z katastru.
• Vychází pouze z nabídkových cen na Sreality (což jsou ceny přání, nikoliv reality).
• Nedokáže klientovi vysvětlit, proč je jeho představa mimo realitu, protože se bojí konfliktu.

5. TLAK NA „VYSOKOU HRU“
V dobách, kdy trh prudce rostl, tato strategie občas vycházela – trh cenu „dohnal“. Dnes, kdy jsou kupující opatrní a hypotéky drahé, je tato strategie cestou k tomu, že se z nemovitosti stane „ležák“, který se nakonec prodá pod cenou, protože po půl roce inzerce působí podezřele.

JAK POZNAT KVALITNÍHO MAKLÉŘE?
Kvalitní makléř se pozná podle toho, že dokáže říct „NE“. Pokud je vaše představa o ceně zcela mimo realitu, raději zakázku nevezme, protože si váží svého času a peněz, které investuje do marketingu.

Jakub Sedlák - realitní a finanční konzultant

více na https://www.jakubsedlak.cz/blog/

05/02/2026

ČNB ponechala úrokové sazby na stávající úrovni.

29/01/2026

ZPŘÍSNĚNÍ PRAVIDEL ČNB PRO ZÍSKÁNÍ HYPOTÉK

Od dubna 2026 dochází ke zpřísnění pravidel České národní banky (ČNB) pro získání hypoték na třetí a další investiční nemovitosti.

Maximální limit hypotéky (LTV) klesne na 70 %, což znamená, že žadatel musí mít minimálně 30 % vlastních financí. Navíc celkové zadlužení (DTI) nesmí přesáhnout 7násobek ročního čistého příjmu.
Hlavním kritériem bude vysoká bonita a schopnost splácet. Banky budou individuálně posuzovat příjmy z pronájmu i veškeré závazky.

Přehled klíčových pravidel a omezení platných od 1. dubna 2026 pro třetí a další nemovitosti:

▪️LTV (Loan to Value) maximálně 70 %: Banka poskytne nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti, přičemž žadatel musí mít alespoň 30 % vlastních úspor.
▪️DTI (Debt to Income) maximálně 7: Celkové zadlužení, tedy všechny stávající hypotéky a úvěry, nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele.
▪️Příjem z pronájmu: Do výpočtu bonity mohou být zahrnuty i budoucí příjmy z pronájmu, obvykle však pouze v rozsahu 50–80 % z očekávaného nájmu.
▪️Ručení: Možnost ručení jinou již vlastněnou nemovitostí, pokud má dostatečnou hodnotu.
▪️Přísnější individuální posouzení: Banky budou přísněji hodnotit rizika, přičemž do popředí vstupuje výše úrokové sazby a dostatek volných finančních prostředků po pokrytí všech splátek.

Je třeba zdůraznit, že do 1. dubna 2026 platí mírnější podmínky, které umožňují získat hypotéku až do výše 80 % LTV (případně až 90 % pro vlastní bydlení u žadatelů do 36 let).

Nová pravidla od roku 2026 se primárně zaměřují na investiční nemovitosti.

Banky při schvalování hypotečních úvěrů zohledňují rovněž svá interní rizika, která si každá instituce nastavuje podle vlastních kritérií. Tato rizika je proto nezbytné vnímat jako možnou překážku při posuzování žádosti o hypoteční úvěr.

Lze očekávat:

▪️Zvýšení úrokových sazeb: Očekává se, že banky mohou zvyšovat úrokové sazby na úvěry pro třetí a další investiční nemovitosti, což může zvýšit náklady na financování.

▪️Nižší odhadní cena nemovitosti: Banky stále častěji reagují na riziko poklesu cen a výkyvy na trhu tím, že hodnotu nemovitostí neposuzují na základě aktuální kupní (tržní) ceny, ale vycházejí z konzervativně stanovené odhadní ceny, která zohledňuje dlouhodobou udržitelnost. ¨Dosažení podmínky splnění LTV nemusí nutně odpovídat kupní ceně nemovitosti. Banka vychází z odhadní ceny, což snižuje její riziko.

CÍLE TĚCHTO ZMĚN:

▪️Ochrana finanční stability: Zpřísnění pravidel má za cíl minimalizovat rizika spojená s investicemi do nemovitostí, která mohou ovlivnit celou ekonomiku.
▪️Prevence spekulací: ČNB se snaží zabránit spekulativnímu chování na trhu s nemovitostmi, které může vést k bublinám a následným problémům.

odkaz na článek: https://www.jakubsedlak.cz/l/nova-pravidla-cnb-pro-hypoteky/

Jakub Sedlák - realitní a finanční konzultant

26/01/2026

Baby Boomer babka se vrací ze zastavárny, kde prodala své staré stříbrné příbory, pocházející ještě z konce válečné éry.

Cena za poslední rok vzrostla o 241,55 %.
Od roku 1945 se cena zvýšila celkem o 1468,54 %.

Investice do drahých kovů:
Výhody: uchování hodnoty, vysoká likvidita, možnost diverzifikace portfolia.
Nevýhody: žádný pravidelný výnos, cenová volatilita, náklady na skladování a bezpečnost.

Jakub Sedlák - realitní a finanční konzultant

16/01/2026

Vážení,

rád bych vás informoval, že jsem prodal pozemek s domem v podílovém spoluvlastnictví. Dům na pozemku byl bohužel v tak špatném stavu, že připadal v úvahu jedině k demolici, což celý proces prodeje značně komplikovalo. Další problém představoval fakt, že šlo o prodej podílu vlastnictví. Naštěstí šlo ale o majoritní podíl, což situaci poněkud zjednodušilo.

https://www.jakubsedlak.cz/liblice/

I tak nalezení vhodného investora nebo kupce zabralo nějaký čas.

Nejprve si majitel musí uvědomit, že jeho nemovitost má určité vady, které ovlivňují její prodej, a nemůže si proto stanovit cenu jako u běžného pozemku v celku.
Nevhodný stav domu na pozemku výrazně ovlivňuje cenu, a to v míře, která odpovídá nákladům potřebným k přípravě pozemku na výstavbu.
A pak, když si to uvědomí, je potřeba najít kupujícího, který v nemovitosti vidí potenciál odpovídající stanovené prodejní ceně.

Prodej nemovitosti v podílovém vlastnictví je tedy často složitý a vyžaduje pečlivé plánování a komunikaci mezi všemi zúčastněnými stranami. Je důležité mít zkušeného realitního makléře, který vám může pomoci navigovat tímto náročným procesem.

Nicméně, díky mým zkušenostem a odbornosti se mi podařilo tuto transakci úspěšně dokončit. Věřím, že jsem pro své klienty udělal to nejlepší.

Jakub

⏺︎ https://www.jakubsedlak.cz
☎︎ +420 603 931 422

24/12/2025

Vážení přátelé a milí klienti,

dovolte mi, abych Vám popřál příjemné prožití adventního času, radostné Vánoční svátky a mnoho úspěchů v nadcházejícím roce 2026.

Ze srdce Vám přeji, aby byl nový rok plný štěstí, lásky, zdraví a splněných přání.

Děkuji Vám za důvěru, kterou jste mi projevili.

Těším se na další spolupráci a společné úspěchy v nadcházejícím roce. Věřím, že společně dokážeme naplnit vaše sny a cíle!

https://www.jakubsedlak.cz/pf-2026/

S přátelským pozdravem,
Jakub Sedlák

22/09/2025

Jak se vyvarovat chyb při investování do fyzického zlata!

🤔

V současné době, stejně jako v podstatě neustále, lze narazit na televizní reklamu propagující nákup investičního zlata prostřednictvím teleshoppingu na např. web narodniklenoty.cz.
Po přechodu na uvedenou stránku je uživatel přesměrován na nabídku unikátní pamětní cihličky.
Zde je dostupná lákavě upravená cena, která může být atraktivní zejména pro osoby neznalé problematiky. Nicméně hmotnost nabízeného zlata, například ve formě 1/200 trojské unce, ‼️odpovídající 0,14 g ‼️, má v kontextu běžné ceny zlata na trhu hodnotu přibližně 350 až 400 Kč. ‼️

〽️ Dojem uměleckého zpracování tohoto produktu k jeho reálné hodnotě prakticky nic nepřidává. Navíc se zde nenabízí možnost zpětného výkupu ze strany prodejce. 👎

Prezentovaná cena ve výši 2 490 Kč je naprosto mimo a Vaše cena 990 Kč výrazně nadhodnocena 🫣, což umožňuje obchodníkovi dosáhnout extrémního zisku, často přesahujícího 100 %, nehledě na poplatky za poštovné a balné. 😵‍💫

Při rozhodování o koupi zboží bývá cena často klíčovým faktorem. Spotřebitel si obvykle vybere produkt, jenž nejlépe odpovídá jeho požadavkům, a následně hledá nejvýhodnější tržní nabídku.

⚠️U drahých kovů, jako jsou investiční a sběratelské zlato či stříbro, je však nezbytné zohlednit i další kritéria, než je pouze cena.⚠️

Známé přísloví „Laciné, dvakrát placené“ zde získává na relevanci.

Investice do zlata totiž často vytváří dlouhodobý vztah mezi prodejcem a zákazníkem, v němž důvěra hraje klíčovou roli. Tento vztah není významný pouze během nákupu samotného, ale pokračuje i po jeho uskutečnění.

Pokud zvažujete fyzickou investici do zlata, vždy nakupujte u prověřených obchodníků, ideálně přímo od výrobců, kteří nabízejí možnost zpětného odkupu a poskytují transparentní informace. Nejvhodnější je navštívit jejich kamenné prodejny.

Nebojte se také požádat o radu někoho, kdo už má zkušenosti s fyzickým držením zlata.

www.jakubsedlak.cz
📞+420 603 931 422

Blog:
https://www.jakubsedlak.cz/blog/

20/09/2025

Před rokem a půl jsem zajišťoval pronájem bytu pro stálého klienta. Skvělí nájemníci bohužel museli ukončit nájemní smlouvu kvůli tomu, že se pracovně přesouvají do zahraničí. Jak majitel, tak já dobře víme, že najít výborného nájemce je jako hledat jehlu v kupce sena. 😒

Dostal jsem tedy úkol najít spolehlivé a stabilní řešení.

Ale prosím, beze všeho! Podnájem! 👍

Majitel byl zpočátku zaskočen, dokonce lehce zděšen. 😱

Domluvil jsem, díky svým výjimečným kontaktům, pronájem se Skarbem Państwa – Velvyslanectvím Polské republiky, kulturním oddělením – Polským institutem v Praze.

Tento institut by následně podpronajal byt polskému diplomatovi působícímu v Praze.

V případě, že diplomat bude odvolán zpět do Polska, byt automaticky připadne k užívání buď jinému pracovníkovi institutu, nebo nově příchozímu diplomatovi.

Tím jsme zajistili stabilitu a jistotu nájmu na několik let dopředu. Majitel byl výsledkem naprosto nadšený. 🤩

Z této zkušenosti plyne, že někdy není klíčová rychlost, ale spíše schopnost naslouchat přáním majitele a využít zkušenosti pro hledání ideálního řešení.

Pokud toužíte po mimořádně kvalitních a výjimečných službách, neváhejte mě kontaktovat. 😇

Jakub.

⏺︎ https://www.jakubsedlak.cz
☎︎ +420 603 931 422

20/09/2025

❗Při koupi nemovitosti zatížené nebankovní hypotékou je nutné tuto skutečnost pečlivě zohlednit. ❗

Většina bank totiž nedokáže vyplatit zástavní právo nebankovním společnostem, což často vede k tomu, že takové nemovitosti odmítají financovat.

Řešením může být využití jistotního účtu financující banky kupujícího. Ovšem prodávající a jejich nebankovní společnosti se zástavou obvykle odmítají být součástí jistotních smluv, zejména kvůli požadavku na kontrolu KYC (Know Your Customer – Poznej svého klienta), což je proces, při kterém finanční instituce ověřují totožnost klientů, aby se zabránilo praní špinavých peněz nebo financování terorismu.

Pokud ale můj klient chce koupit svou vysněnou rekreační nemovitost a zabezpečit hypotéku, řešení existuje, pokud máte potřebné zkušenosti a dokážete správně jednat jak s prodávajícím, tak s nebankovní společností.

Celý proces byl úspěšně dokončen ke spokojenosti mého klienta a nyní si již užívá svou vytouženou chalupu. 👍

⏺︎ https://www.jakubsedlak.cz
☎︎ +420 603 931 422