Soudní znalec Žižka

02/01/2026

🎇 Nový rok, nová pravidla. Od 1. ledna 2026 vstoupila v platnost nová oceňovací vyhláška č. 523/2025 Sb. Co to pro vás znamená?

Vaše nemovitost má "přes noc" vyšší úřední hodnotu.

Jako soudní znalec musím upozornit na důležitý rozdíl. Nejde o tržní cenu (za kolik reálně prodáte), ale o tzv. zjištěnou cenu. To je cena klíčová pro stát, zejména pro Finanční úřad.

Co se změnilo a koho se to týká?

Nová vyhláška se více přibližuje realitě trhu, a proto úřední odhady nyní vycházejí vyšší než v roce 2025.

👉 Dopad na darování: Pokud jste takticky vyčkávali s darováním nemovitosti (např. v rodině) až na nový rok, váš dar má nyní vyšší úřední hodnotu. I když je darování v přímé linii často osvobozeno od daně, pro daňové přiznání a evidenci se nyní pracuje s vyššími čísly.

👉 Dopad na odpisy: Pro podnikatele, kteří nemovitost vkládají do obchodního majetku v roce 2026 a budou uplatňovat odpisy z této úřední ceny, to znamená vyšší odpisovou základnu (což může být pozitivní).

— ⚖️ Soudní znalec Žižka

31/12/2025

⚖️ Máte v katastru napsáno, že vlastníte "jen" 1/4 domu? Pozor. Při rozvodu může být vaše skutečná finanční hodnota mnohem vyšší.

Tuhle situaci ze své znalecké praxe znám až příliš dobře a je učebnicovým příkladem toho, proč matematika katastru nemovitostí neodpovídá matematice spravedlivého vypořádání SJM (společné jmění manželů).

Typický scénář: Žena vlastnila polovinu domu už před svatbou (její výlučný majetek). Druhou polovinu manželé dokoupili za trvání manželství spolu. Papírově to vypadá jasně: Žena má 3/4, muž 1/4.

Po 20 letech přichází rozvod. Běžná laická logika říká: "Dům má hodnotu 10 milionů, takže muž dostane 2,5 milionu (svou čtvrtinu) a jde se dál."

⛔ OMYL. To by bylo pro manžela extrémně nevýhodné.

Kde je problém? (Tzv. Vnosy a investice) Manželé dům 20 let společně rekonstruovali. Ze společných peněz (SJM) se dělala nová střecha, zateplení, moderní podlahy... Tyto peníze tekly i do té poloviny, která patřila výhradně ženě! Manžel tak ze společného investoval do cizího.

Kde nastupuje soudní znalec? Mým úkolem není jen říct, kolik dům stojí dnes. Mým úkolem je spočítat tzv. zhodnocení vnosů. 1️⃣ Musím určit, jakou hodnotu měly stavební úpravy v době realizace. 2️⃣ Musím znalecky vypočítat, o kolik tyto úpravy zvýšily tržní cenu nemovitosti k dnešnímu dni.

Výsledek? Ačkoliv muž vlastní jen 1/4 "cihel", finančně má nárok na vypořádací podíl, který zohledňuje, že svými penězi zhodnotil i majetek manželky. Často jde o miliony navíc oproti prostému katastrálnímu podílu.

💡 Rada pro vás: Rozvody jsou lidsky náročné. Nespokojte se s jednoduchou matematikou podle katastru, pokud jste do nemovitosti investovali. Nechte si zpracovat znalecký posudek. Kde bude úkol pro znalce spočítat rozdělení majetku na základě investic v letech.

— ⚖️ Soudní znalec Žižka

17/12/2025

Proč zaplatíte za metr čtvereční v garsonce výrazně více než v luxusním stometrovém apartmánu ve stejném domě?

Tento "paradox velikosti" mate kupující, prodávající a často i začínající makléře. Jako soudní znalec tento princip zohledňuji v každém posudku. Je to základní pravidlo trhu, které musíte znát, abyste nepřeplatili, nebo naopak neprodali pod cenou.

Zákon klesající jednotkové ceny v praxi:

platí jednoduchá nepřímá úměra: Čím větší je celková výměra nemovitosti, tím nižší je obvykle cena za jeden metr čtvereční. A platí to i naopak.

Proč tomu tak je? Zde jsou 3 hlavní důvody:

🏗️ Fixní náklady (Jádro problému): Každý byt, ať má 30 m² nebo 130 m², potřebuje "to drahé" – kuchyňskou linku, koupelnu, toaletu, vstupní dveře, přípojky. U malého bytu se tyto vysoké fixní náklady rozpočítají do malého počtu metrů. U velkého bytu se "rozpustí" ve velké ploše "levných" metrů (ložnice, chodby, obývák).

👥 Větší poptávka po menším: Na malý byt (nižší celková cena) dosáhne více lidí – singles, mladé páry, investoři. Vyšší konkurence na straně poptávky tlačí jednotkovou cenu nahoru.

📉 Psychologie celkové ceny: U velkých bytů je celková částka už tak vysoká, že trh není ochoten akceptovat stejný násobek za metr jako u malých jednotek. Cena by se stala neúměrnou.

Co si z toho odnést?

Nesrovnávejte jablka s hruškami. Pokud vidíte inzerát na 120m² byt s cenou 90.000 Kč/m², nemůžete očekávat, že 30m² garsonka ve vedlejším vchodě bude stát také 90.000 Kč/m². Její reálná tržní cena bude spíše 130.000 Kč/m² a více. Samozřejmě záleží na dalších faktorech.

— ⚖️ Soudní znalec Žižka

05/12/2025

03/12/2025

"Ten dům je perfektní!" ... řekl klient. "Ten dům je nefinancovatelný," řekla banka.
Jako soudní znalec často vidím situace, kdy klient složí rezervační poplatek, aniž by tušil, že nemovitost neprojde přes risk management banky. Tržní cena je jedna věc. Vhodnost zástavy (Collateral Suitability) je věc druhá.
Podívejte se na 3 kategorie rizik, která musím v posudcích identifikovat:
1️⃣ PRÁVNÍ VADY (Snímek 2) Nejčastější "zabiják" úvěrů? PŘÍJEZDOVÁ CESTA. Pokud k domu vede cesta přes pozemek fyzické osoby a není zřízena služebnost chůze a jízdy zapsaná v KN, banka úvěr neposkytne. Ústní dohoda se sousedem pro banku právně neexistuje. Případně musí být přístup v pasportu komunikací.
2️⃣ TECHNICKÝ STAV A KATASTR (Snímek 3) Soulad "papíru" a reality je zásadní. ⚠️ Pozor na zákresy v KN: Pokud tvar domu na leteckém snímku neodpovídá mapě v katastru (např. přistavěná veranda, zbouraná stodola), jedná se o nesoulad, který je nutné odstranit před čerpáním nebo v termínu určeným bankou (geometrický plán, pasportizace). Černá stavba není zástava, ale přítěž.
3️⃣ MORÁLNÍ RIZIKO (Snímek 4) Banky jsou konzervativní instituce. Nemovitosti spojené s hazardem (kasina) nebo erotickými službami (night cluby) tzv. reputační riziko. I kdyby byla budova ze zlata, banka ji do zástavy nevezme.
💡 Rada znalce: Než se zamilujete do nemovitosti, proveďte technické a právní Due Diligence. Ušetříte si statisíce za propadlé rezervace.
Potřebujete posoudit rizikovost nemovitosti před koupí? 📩 Napište mi zprávu.

03/12/2025

⏳ Měli jste vodu v domě mezi 13. a 18. zářím 2024? Zbývá posledních 30 dní, než se dveře k dotacím definitivně zavřou.
Mnoho z vás stále váhá. Myslíte si, že když jste pojištění, nebo když byla voda "jen" ve sklepě, nemáte na nic nárok. To je omyl, který vás může stát stovky tisíc korun.
Stát navýšil rozpočet o další 1 miliardu korun. Peníze tu jsou a vyjdou na každého, kdo si podá platnou žádost včas. Nenechávejte je státu, když je potřebujete na opravu svého domova.
Fakta, která musíte vědět:
💧 Nárok trvá: I když máte pojistku. I když voda zasáhla jen technické zázemí (sklep, kotelna).
💰 Rozpočet: Stát rozdal 3,5 miliardy a přidal další. Na vaši žádost jsou peníze připravené.
⚠️ Deadline: Čas se krátí. Administrativa chvíli trvá, začněte řešit hned.
Nabízím pomocnou ruku: Nejste si jistí? Nechcete vyplňovat papíry zbytečně? Zavolejte mi. Během krátkého, nezávazného hovoru vám zdarma ověřím, zda máte na dotaci nárok.
👇 JAK POSTUPOVAT?
Jděte na web www.zizkalukas.cz (odkaz mám i v Biu).
Najděte mé telefonní číslo.
Zavolejte mi ještě dnes. Nenechte to propadnout.
HASHTAGY: