12/07/2022
Ahoj všem.
tento navazující článek mi přijde jako hezké zhodnocení stávající situace nemovitostí v ČR:
Jak je to s tou realitní bublinou v Česku, před níž varuje Bloomberg?
Není to dlouho, co agentura Bloomberg zveřejnila analýzu srovnávající realitní trhy v Evropě. Z ní vzešel závěr, že Česko se umístilo na druhé světové příčce ve statistice trhů s bydlením, kde jsou ceny nemovitostí neúměrně vysoké v poměru k příjmům a hrozí tu radikální propad. Přichází obava z prasknutí cenové bubliny. Hůře je na tom podle agentury už jen Nový Zéland. Tento jednostranný závěr však není až tak tragický, i když vše bez problémů v oblasti nemovitostí také není.
Česko má v rámci zemí OECD nezdravě vysoké ceny bydlení, hůře už na tom jsou jen na Novém Zélandu, uvádí nedávná analýza Bloomberg Economics. Ta u 19 zemí OECD v kostce zkoumá poměr ceny bytů a nájmů, poměr ceny bytů a příjmů, nominální a reálný růst cen nemovitostí a růst cen úvěrů. Zahraniční pohled byl pro řadu českých médií trochu studenou sprchou, a tak se tato „analýza“ stala záhy velmi citovanou. Kdo sleduje realitní trh v Česku delší dobu a trochu se v něm prakticky orientuje, musí se podobně jednoduchým závěrům minimálně pousmát. Ne že by tedy český realitní trh neměl problémy. Má, a má jich spoustu. Jenomže pohled Bloombergu je brutálně zjednodušující a reálný stav rozhodně stojí za trochu hlubší zamyšlení. Co je pro český realitní trh charakteristické, lze zjednodušeně rozdělit na vlivy dlouhodobé a krátkodobé.
Dlouhodobé vlivy
Když se podíváme na dlouhodobější vlivy, které mohou za současný stav na realitním trhu, tak ve zkratce jde o tyto:
• Paneláky a děsivá Společenství vlastníků jednotek (SVJ)
• Malý objem výstavby
• Pragocentrismus a Brnocentrismus
• Vysoký podíl vlastnického bydlení
• Nezkušený, nezralý a naivní trh v Česku
• Nekvalita veřejného prostoru a infrastruktury
• Nekvalita komerce v Česku
A nyní se na ně podíváme detailněji.
Paneláky a děsivá SVJ
Časovanou bombou českého realitního trhu jsou paneláky a bydlení v nich. Jak stárnou tyto budovy, roste množství problémů spojených s jejich správou. Navíc kvůli tomu, že panelové domy se skládají z jednotlivých malých jednotek, vzniká velmi složitý proces rozhodování ve Společenstvích vlastníků jednotek (SVJ) a ještě velmi neefektivní.
Jednoho dne bude potřeba tyto budovy poslat k zemi, aby na jejich místě mohly vzniknout nové. Ceny bytů v panelácích ovšem v posledních letech vystoupaly tak vysoko, že pro řadu majitelů bytů je podobný scénář zcela nepředstavitelný.
V panelákových domech je obrovský goodwill v tržní ceně těchto bytů. Jsme na nejlepší cestě k tomu, aby se z panelákových sídlišť stala ghetta pro nejchudší obyvatele. Řešením by byla konsolidace vlastnictví jednotek v panelácích, která by vedla k tomu, že by se dala prosadit demolice a následná nová výstavba domů na stejném místě. Jenomže, aby to někomu dávalo ekonomický smysl, tak by cena musela být úplně jinde než dnes. Každopádně jen šílenec si dnes koupí byt v paneláku za ceny mezi 80-110 tisíc korun za metr čtvereční. Reálná ekonomická hodnota těchto bytů je spíš tak 40 tisíc za m2. Zvlášť pokud vezmeme v potaz, že mají před sebou dalších 20-30 let fungování (z toho značnou část doby jako nedůstojné bydlení) a pak mají cenu jen jako stavební parcela.
Malý objem výstavby
Dalším problémem je, že dlouhodobě přichází na trh jen velmi malý objem výstavby nových rezidenčních prostor. To má hodně příčin. Není příliš kde, protože územní plány na to nejsou připravené. Na řadě míst chybí infrastruktura pro bydlení. Dále máme extrémně pomalý proces schvalování staveb. Hodně složité je to v Česku s památkáři. Na řadě míst se navíc stavět dlouhodobě ani nevyplatí…
Pragocentrismus a Brnocentrismus
Praha a Brno mají v rámci České republiky dominantní postavení i na realitním trhu. Bohužel pro realitní trh, stejně jako pro ostatní části české ekonomiky, je to nezdravé. Vznikají tím ostrovy zájmu a nezájmu v rámci republiky po bydlení a příliš velké rozdíly mezi lokalitami. Mnohem zdravější je rovnoměrně rozvrstvená ekonomika, která by se opírala o větší počet center. Některá krajská města mají na to v tomto směru Prahu a Brno dohánět, ovšem je jich pořád málo. Plzeň, Hradec Králové, Pardubice, Olomouc, České Budějovice a částečně i Ostrava asi v tomto smyslu mají pozitivní směr. Na druh straně ale třeba Karlovy Vary, Ústí nad Labem, Liberec, Jihlava nebo Zlín na to zatím nevypadají. Zároveň ale platí, že problém vzniká už na úrovni okresních měst, které velmi zaostávají za životní úrovní krajských měst. Čest několika výjimkám, jako je třeba Mladá Boleslav, kde si ale musíme uvědomit, že se zda nachází hlavní část aktivit automobilky Škoda Auto. Když se pojedete podívat do Německa, tak zjistíte, že rozvinutý a kvalitní trh s bydlením je u měst, která mají 10-30 tisíc obyvatel, což u nás opravdu zatím není. My se tu bavíme o tom, že developeři postupně infiltrovali města nad 100 tisíc obyvatel. Projektů v menších městech je zatím zoufale málo. Problém spočívá i v tom, že existuje seriózní obava z toho, že tam není kupní síla. A jsme zpátky u rozložení ekonomiky České republiky.
Vysoký podíl vlastnického bydlení
V tomto směru jsou Češi doslova exoti. Současná generace ekonomicky aktivního obyvatelstva byla vychována zvrácenou tezí, že je třeba bydlet ve vlastním. Ovšem tato výchova zcela zanedbala finanční gramotnost, čímž došlo k masově rozšířenému výkladu vlastnictví čistě na právní definici, zatímco ta ekonomická definice vlastnictví zůstala zcela ignorována. Ekonomické vlastnictví nemovitosti nastává v momentě, kdy mohu s majetkem svobodně nakládat. V momentě, kdy jsem uvázán 20-30 letým hypotečním úvěrem, tak rozhodně nejde o plnohodnotné ekonomické vlastnictví. Český fetiš vlastnictví bydlení je postaven na tom, že vlastnictví bytu/domu je statusově nejdůležitější věc. Přitom je zcela ignorován fakt, že potřeby člověka ve vztahu k potřebě bydlet se v čase mění. Z milionů Čechů se stali realitní spekulanti, kteří pomocí vysoké finanční páky podstupují relativně vysoké tržní riziko. Nemluvě o tom, že tito Češi, kteří dluží mnohonásobky svého ročního čistého platu na hypotékách, si v kombinaci s tím vytvořili citovou vazbu k nemovitostem. Zároveň však ztratili značnou část flexibility na pracovním trhu. Vlastnictví nemovitostí a dluhy jsou pro ně nezanedbatelným zdrojem stresu a vysokých výdajů. To dohromady vede k faktu, že se omezuje potenciál jejich kariér, nedokáží si odkládat dostatek prostředků na stáří, trpí ostatní aspekty života nebo nedokáží zajistit svým dětem kvalitní a drahé vzdělání. Jestli něco je bublinou v Česku, tak je to právě tento fetiš vlastnického bydlení. Ano, vlastnit bydlení dává smysl. Ale otázka zní kdy? Správná odpověď zaznívá v době, kdy nastaly tyto skutečnosti:
o mé potřeby ve vztahu k bydlení se ustálily
o mohu si to dovolit, aniž by mi to způsobilo stres a aniž by tím trpěly další důležité finanční cíle
o chci naplnit svou vizi o bydlení, kterou mi trh nenabízí
o chci do vlastního bydlení investovat čas, energii a peníze, abych vytvořil něco, co bude mít dlouhodobě udržitelnou hodnotu, kterou pak budu moct předat další generaci
Většina Čechů, když si pořizuje vlastní bydlení, nesplňuje ani jeden z těchto bodů.
Nezkušený, nezralý a naivní trh v Česku
Řekněme si otevřeně, že Češi se na realitním trhu pořád chovají ještě jako iracionální šílenci. Nevědí totiž, co znamená žít v jednotlivých typech nemovitostí. A podle toho se chovají, často iracionálně. Když pak dojde ke zlepšení životní úrovně, tak hned všichni utíkají z bytů do rodinných domů. Nebo jdou po prestižních adresách. A výsledek je pak často katastrofální. I proto nyní Češi dostávají tvrdou lekci. Ve většině států vyspělého světa je normální, že rodinný dům je typ bydlení určený bohatým lidem. Náklady na provoz rodinných domů jsou velmi vysoké. Zvláště pokud navíc ještě musíte dojíždět každý den velké vzdálenosti za prací.
Kvantita před kvalitou
Evropa je energeticky nesoběstačná, a tak energie jsou ten největší luxus, jaký si můžeme dopřát. Češi v posledních letech do značné míry upřednostňovali kvantitu nad kvalitou bydlení. Developeři stavěli jednu „králíkárnu“ za druhou a zcela zásadně se ignoroval fakt, že je velmi důležité, aby vznikal také kvalitní veřejný prostor v okolí bydlení. Raději 100metrový byt uprostřed betonové džungle než 70metrový byt, kde bych mohl chodit pěšky do práce a kde mám spoustu kvalitní občanské vybavenosti v pěší vzdálenosti. Češi se tomuto urbanismu ještě pořádně nenaučili. Pořád se na vše díváme optikou toho, co všechno potřebujeme jako křečci vlastnit. Potřebujeme mít všechny ty lyže, kola a hromadu dalšího harampádí, které si všude v civilizovaném světě lidé běžně půjčují, pokud to nepoužívají každý den. A podle toho vypadají naše nároky na bydlení. Češi se ekonomice bydlení stále ještě učí. Současná generace bude velmi poučená. Přijde na to, co je potřebné a co není. A uvědomí si, že každý metr čtvereční v bytě či domě má svoji cenovku a svoji přidanou hodnotu. Efektivita využití našich ekonomických zdrojů je něco, na co bude čím dál větší tlak.
…nejen bydlení
Bydlení není jediná a ani nejdůležitější věc na světě, ačkoliv si to spousta lidí pořád myslí. Tito lidé s kvazikomunistickými pozůstatky myšlení si neuvědomují, že existují také věci jako vzdělání, zdraví. A především pak období ekonomické neaktivity, kdy se o vás v průběžném systému penzí už nikdo nepostará. A obětovat kvalitní stravu, zdraví, vzdělání za to, abych mohl před kamarády „machrovat,“ že mám o ložnici navíc, je rozhodně špatná volba. Na Západě jsou v tomto směru dál. Lidé už vědí, co potřebují a co si mohou dovolit v kontextu ostatních věcí, co musí řešit. Češi na to také přijdou, ale ještě nějakou dobu to potrvá, protože 32 let od konce komunismu je pořád strašně málo. Spoustu velmi drahých věcí, jako je sociální zabezpečení, zdraví a vzdělání stále považujeme za samozřejmost. Očekávám také, že v následující dekádě se bude velmi proměňovat chování zákazníků developerských společností ve směru poptávky po výrazně vyšších kvalitách bydlení. A nemám na mysli kvalitu sanitární techniky nebo podlah, ale kvalitu z hlediska provozních nákladů bydlení. Lidé budou chtít stále více bydlet efektivně ve vztahu ke svému pracovišti a využití volného času.
Nekvalita veřejného prostoru a infrastruktury
Česko má naprosto tragickou veřejnou infrastrukturu. Meziměstská dopravní infrastruktura je ve velmi špatném stavu. Množství a kvalita dálnic, stejně jako železnic je ve srovnání s Německem naprosto žalostné. Co se týká infrastruktury v samotných městech, tak to není o moc lepší. Vůbec nejhorší je ale kvalita veřejného prostoru jako takového v českých městech. Převažuje spíše nekvalita a celému světu dokazujeme, jací jsme barbaři s neúctou k vlastní slavné historii, když se podíváme na Staroměstské náměstí, Karlštejn, Mariánské Lázně a mnoho dalších míst. Investice do veřejného prostoru a veřejné infrastruktury jsou zatím stále jako celek v Česku zoufalé. Jde o otázku priorit. Vítězí u nás okamžitý užitek z veřejných služeb nad investicemi, které by zlepšily kvalitu života dlouhodobě. To do značné míry souvisí s totální politickou negramotností českého obyvatelstva, které volí zhruba z poloviny politické populisty a podvodníky, kteří jim slibují bezprostřední užitek.
Nekvalita komerce v Česku
V Česku se investovalo v posledních dvou dekádách především do levných a vizuálně nevzhledných krabic, které jsou všude zcela identické. Přijdete-li před Kaufland, tak ani nevíte, v jakém městě se nacházíte. Přitom opět se stačí podívat do zahraničí. Nedávno jsem v Curychu obdivoval prodejnu Lidl v historickém centru. Nacházela se v krásné historické budově a přitom sloužila k úplně tomu samému, k čemu slouží u nás. Jen ji architekti umístili do prostoru s respektem k tomu, jak město vypadá. U nás musí podobný typ budov vypadat tak, že k němu uděláte obrovské parkoviště z nejlevnější zámkové dlažby a vyšvihnete uprostřed nad něj stand alone svítící krabici, která vás bude strašit ze snu. Ano, podobné budovy stojí i na Západě, ale rozhodně najdeme i mnoho daleko pozitivnějších příkladů. Retailové parky pak stavíme jak na americkém předměstí, ačkoliv naši občané nemusí překonávat velké vzdálenosti autem. Jde se cestou nejmenších nákladů a nejmenšího odporu. A historická centra měst, která byla tradičně plná obchodů a obchůdků, postupně umírají a chátrají. To v zásadě platí i o administrativních plochách. Kvalita vzniká na nejexponovanějších adresách Prahy, zbytek Česka trpí, protože nemá tu kvalitu veřejného prostoru.
Krátkodobé vlivy
Zatímco vlivům dlouhodobým jsem se věnoval obšírně, tak krátkodobé vezmu již méně detailněji. Nicméně i ony ovlivňují český realitní trh.
Prudce rostoucí sazby hypoték
Máme jedny z nejrychleji rostoucích na světě, což nás nepochybně vyšvihlo významně v úvodu zmiňovaném žebříčku „nejbublinovatějších trhů“ od Bloombergu. Lze říci, že jde o záležitost posledního roku, kdy ČNB v rámci boje s inflací začala zdvihat sazby. Dlouhodobě jsme přitom měli sazby velmi nízké. A také zase budeme mít, o tom nepochybuji, protože to český finanční trh majoritně žádá. Nikdo nechce dvoutýdenní Repo sazbu dlouhodobě nad 3 procenty.
Prudké zpomalení prodejů novostaveb
Dokud trh nabízel levné úvěry, tak se vše nové prodalo dříve, než se vůbec postavilo. Teď developeři vyčkávají a nechtějí zas až tak agresivně tlačit na pilu s příliš velkými slevami. A tak raději vyrábí na „sklad“ a prodávají nemovitost později. Mnoho z nich spekuluje na to, že sazby mezitím klesnou. A také se snaží nabízet nemovitosti investorům, kteří nepákují pomocí úvěrů.
Zastavení prodejů u části typů nemovitostí
Byty v panelácích, rodinné domy a řada komerčních nemovitostí mají v podstatě úplně zamrzlý trh. Zkrátka se na tomto trhu v podstatě nic neděje. Nikdo nenakupuje a neprodává. S výjimkou toho, co se čerstvě postavilo na primárním trhu. Sekundární trh prakticky úplně stojí.
Přistěhovalecká vlna
Ukrajinců přišlo do Česka opravdu hodně a pravděpodobně ještě přijde. Tito lidé představují poptávku po dalším bydlení. Hraje to nezanedbatelnou roli a rozhodně to není jev rovnoměrně rozvrstvený do celého Česka.
Prudký nárůst stavebních nákladů
Tento faktor způsobuje především to, že na řadě míst se přestalo ekonomicky vyplácet začít se stavbami. Počítejme tedy s tím, že jde o další oslabení strany nabídky a zhoršování nedostatku kvalitního bydlení v Česku, zejména v regionech.
Úbytek zahraničních investorů
To zásadně ovlivňuje tržní hodnotu zejména významných komerčních nemovitostí, do kterých velcí institucionální investoři v Čechách investovali.
Vysoké ceny energií a pohonných hmot
Krátkodobě to významně znevýhodňuje ty nemovitosti, které jsou daleko od místa pracoviště. Zásadně se to promítá hlavně u rodinných domů, zejména pak v regionech a zejména pak u těch starších a energeticky méně efektivních.
Nejde jen o jednu bublinu
Jak vidíte, faktorů, které se „podepisují“ na stavu českého realitního trhu, je celá řada. Existuje zde řada bublin, na které si u nás zaděláváme už hodně dlouho.
Zůstávají zde ovšem i segmenty nemovitostí, jejichž cena zůstane nadále vysoká, protože nabízí velmi nedostatkovou kvalitu.
Věc tedy není tak jednoduchá, jak se nám palcovými titulky mainstreamová média snaží ve snaze nahonit čtenost sdělit…
