04/05/2026
Episode 1 von 12: Warum „Provisionsfrei“ oft die teuerste Entscheidung ist
Guten Tag zusammen,
ich sage es vorab:
Ich gönne es jedem Eigentümer von Herzen, seine Immobilie privat und ohne Makler zu verkaufen. Wer möchte nicht die Provision sparen? Aber als Asset-Manager, der täglich Investoren deutschlandweit berät, sehe ich momentan ein Phänomen in den Portalen, das viele Privatverkäufer teuer zu stehen kommt.
Die Vergleichs-Falle
Viele orientieren sich bei der Preisfindung an Portalen wie ImmoScout. Das Problem: Wenn dort zwei realistische Angebote stehen und acht völlig überteuerte „Leichen“, die seit 9 Monaten online sind – und man nimmt den Durchschnitt davon – ist das eigene Objekt am ersten Tag verbrannt.
Ein kurzes Rechenbeispiel, das viele ĂĽbersehen:
Ich sehe oft Objekte (z.B. drei Altbauten) für 1,4 Mio. € bei einer Nettokaltmiete von 3.900 €.
• Das klingt erst mal nach viel Geld.
• Aber: Ein professioneller Investor rechnet heute knallhart.
• Um bei 1,4 Mio. € auch nur die Mindestmarke von 5,5 % Rendite zu erreichen (was aktuell das absolute Minimum ist), müsste das Objekt ca. 6.400 € Kaltmiete abwerfen.
Die Realität:
Mit 3.900 € Miete liegt man bei unter 3,5 %. Da „zuckt“ kein erfahrener Investor auch nur mit der Augenbraue. Warum? Weil er bei den aktuellen Zinsen jeden Monat draufzahlt.
Mein Impuls fĂĽr Sie:
Wer 1 Million Euro für 200 qm Wohnfläche aufruft, braucht in der aktuellen Marktphase Mieter, die 25 € bis 30 € kalt bezahlen – und das ist selbst in Top-Lagen wie München eine echte Herausforderung.
Wenn die Mathematik nicht stimmt, hilft auch „provisionsfrei“ nicht weiter. Eine Immobilie verkauft sich heute über die Rendite, nicht über die Hoffnung.
Wie sehen Sie das? Haben Sie Ihr Objekt mal rückwärts aus Sicht eines Investors gerechnet?
Was Sie in den nächsten Tagen hier erwartet (die 12-teilige Serie):
• Episode 2: Die Psychologie des Marktes – Warum Objekte heute nach 8 Wochen "verbrannt" sind.
• Episode 3: Das 500.000 € Dilemma – Die bittere Rechnung für Normalverdiener.
• Episode 4: Makler oder Märchenerzähler? Warum „Top-Kapitalanlage“ oft eine Lüge ist.
• Episode 5: Die Gnadenfrist – Warum ich „verbrannte“ Objekte gar nicht erst annehme.
• Episode 6: Die „Provisionsfrei“-Falle & das Problem mit den Schaumschlägern.
• Episode 7: Die Portal-Falle – Warum Wunschpreise keine Marktpreise sind.
• Episode 8: Asset-Manager vs. Besichtigungstourismus – Echte Käufer erkennen.
• Episode 9: Einblick ins Cockpit – Warum ich fast ausgebucht bin & deutschlandweit reise.
• Episode 10: Die 5,5 % Hürde & die Welt der Big Player (bis 30 Mio. €).
• Episode 11: Fokus A-Städte & Grundstücke – Wo Neubau heute noch Sinn macht.
• Episode 12: Der Turbo-Ankauf – Warum 10 % Renditechance eine 4-Wochen-Zusage bedeutet.
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Viele GrĂĽĂźe
Markus Altenrath
