Dr. Thomas Ulsamer ImmobilienWerte

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Dr. Thomas Ulsamer ImmobilienWerte

Vermögen braucht Vertrauen. Und jemanden, der zuhört, bevor er berät. Menschen, die verstehen, dass echte Werte in Substanz liegen.

Seit über 25 Jahren begleiten wir Menschen, die ihr Vermögen nicht dem Zufall überlassen wollen.

23/09/2026

Betreutes Wohnen entsteht meist am Ortsrand. Manchmal aber mitten im Zentrum, hinter einer Fassade, die seit über hundert Jahren steht.

Ehemalige Schulen, Krankenhäuser oder Verwaltungsgebäude bekommen so eine neue Aufgabe. Für die Bewohner ist die Lage der eigentliche Gewinn. Wer das Auto abgibt, braucht Arzt, Apotheke und Einkauf in Gehweite.

Steuerlich gilt hier eine andere Systematik als im Neubau. Der Sanierungsanteil wird nach § 7i EStG über zwölf Jahre abgeschrieben, zunächst acht Jahre mit 9 Prozent, danach vier Jahre mit 7 Prozent. Die degressive Abschreibung greift bei Altsubstanz nicht, sie setzt einen echten Neubau voraus.

Solche Objekte sind selten. Sie brauchen ein sanierungsfähiges Denkmal, eine Denkmalbehörde, die den barrierefreien Umbau mitträgt, und einen Betreuungsträger für die Fläche.

Wenn alles zusammenkommt, entsteht etwas, das beides erhält: ein Gebäude und die Möglichkeit, im vertrauten Ort alt zu werden.

11/09/2026

Manche Häuser beginnen im Wald.

Ein wachsender Teil der Seniorenwohnprojekte, die wir vermitteln, entsteht in Holzmodulbauweise. Das Holz stammt aus nachhaltig bewirtschafteten europäischen Wäldern und bindet CO₂ über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes.

Für die Bewohner bedeutet das helle Räume und ein angenehmes Raumklima. Die Architektur erinnert eher an ein Landhaus als an eine Einrichtung.

Für Kapitalanleger zählt ein anderer Aspekt: Diese Gebäude entstehen im QNG-Standard und erfüllen damit die Voraussetzungen des KfW-Programms 298. Zinsvergünstigte Darlehen senken die Einstiegshürde. Die Vorfertigung im Werk verkürzt die Bauzeit und damit den Weg bis zur ersten Mieteinnahme.

Nachhaltigkeit ist hier keine Aufschrift auf dem Prospekt. Sie steht in der Statik.

Weil Werte mehr sind als Zahlen
Dr. Thomas Ulsamer
ImmobilienWerte

31/08/2026

Nur misst diese Kennzahl etwas anderes, als die meisten annehmen. Sie setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und blendet dabei drei Punkte aus, die bei dieser Anlageform den Ausschlag geben.

Erstens den Fremdkapitalhebel. Sie bringen einen Teil des Kapitals ein, arbeiten tut der gesamte Objektwert. Die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital liegt deshalb regelmäßig deutlich über der Mietrendite.

Zweitens die Steuerwirkung. Bei Wohnungen im Betreuten Wohnen sind degressive Abschreibung und Sonderabschreibung nach § 7b EStG anwendbar. In den ersten Jahren entsteht dadurch eine Entlastung, die im Monatsergebnis oft schwerer wiegt als die Miete selbst.

Drittens die Tilgung. Ein Teil dessen, was Sie monatlich aufwenden, fließt nicht in Kosten, sondern in Ihr Eigentum. Diesen Betrag als Aufwand zu betrachten, verzerrt das Bild.

Hinzu kommt, was in keiner Renditeformel auftaucht. Indexierte Mietverträge, kein Verwaltungsaufwand auf Ihrer Seite und ein bevorzugtes Belegungsrecht, das auch für Ihre Angehörigen gilt.

Eine Bestandswohnung mit fünf Prozent Mietrendite kann am Ende schlechter dastehen, sobald Instandhaltung, Mieterwechsel und Verwaltungszeit dagegen gerechnet werden.

Die Frage lautet also nicht, ob drei Prozent viel oder wenig sind. Sie lautet, was nach Steuern und nach Ablauf der Finanzierung tatsächlich übrig bleibt.

Welche Kennzahl ziehen Sie bei Ihren Objekten heran?

20/08/2026

Wer eine Wohnung im Betreuten Wohnen oder ein Appartement in einer Seniorenresidenz erwirbt, erhält bei vielen Objekte ein bevorzugtes Belegungsrecht bei jeweiligen Betreiber. Es gilt für Sie und ist auf Angehörige im Sinne des § 15 AO übertragbar.

Das Recht ist nicht an den Standort Ihrer Investition gebunden. Es gilt im Verbund des jeweiligen Betreibers, also auch dort, wo Ihre Familie tatsächlich lebt.

Im Bedarfsfall werden Sie vorrangig auf der Warteliste berücksichtigt. Die sonst übliche Suche nach einem freien Platz entfällt.

Eine Investition, die heute Erträge bringt, kann in einigen Jahren zu einer sehr persönlichen Vorsorgeentscheidung werden.

Weil Werte mehr sind als Zahlen.
Dr. Thomas Ulsamer
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10/08/2026

"Für eine Immobilie als Kapitalanlage brauche ich doch mindestens eine halbe Million."

Nein. Das ist einer der hartnäckigsten Irrtümer.

Betreutes Wohnen wird als Teileigentum in überschaubaren Einheiten angeboten. Der Einstieg liegt oft deutlich unter dem Preis einer klassischen Eigentumswohnung in der Großstadt. Und klein heißt hier nicht karg: kompakte, durchdachte Grundrisse, die genau auf die Zielgruppe zugeschnitten sind.

Zwei Effekte machen das interessant:

Erstens: Kleinere Einheiten an wachstumsstarken Standorten außerhalb der Metropolen bieten häufig bessere Mietrenditen als teure Innenstadtlagen.

Zweitens: Wer mit kleineren Beträgen investiert, kann streuen. Zwei Einheiten an zwei Standorten statt einer großen Wohnung an einem. Das reduziert das Klumpenrisiko, das viele private Immobilienanleger unterschätzen.

Welche Standorte aktuell verfügbar sind, bespreche ich gerne persönlich mit Ihnen.

Dr. Thomas Ulsamer
Weil Werte mehr sind als Zahlen.

05/08/2026

Die meisten schauen auf die falsche Rendite.

Wenn ich Interessenten frage, was ihre Immobilie verdient, höre ich fast immer die Mietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Das ist die Rendite des Objekts. Aber es ist nicht Ihre Rendite.

Ihre Rendite ist die Eigenkapitalrendite. Und die kann deutlich höher liegen. Die Rechnung sehen Sie in der Grafik:

Gleiches Objekt für 300.000 Euro, gleiche Jahresmiete von 13.500 Euro. Wer komplett aus eigener Tasche kauft, erzielt 4,5 Prozent auf sein Kapital. Wer 100.000 Euro einsetzt und den Rest zu 3,5 Prozent finanziert, zahlt 7.000 Euro Zinsen, behält 6.500 Euro Überschuss und erzielt damit 6,5 Prozent auf das eingesetzte Kapital.

Das ist der Hebeleffekt. Er funktioniert, solange die Objektrendite über dem Finanzierungszins liegt. Liegt sie darunter, wirkt der Hebel gegen Sie. Deshalb gehören Zinsbindung, Tilgung und Puffer sauber durchgerechnet, bevor unterschrieben wird.

Die Rechnung ist bewusst vereinfacht, ohne Tilgung, Nebenkosten und Steuereffekte. Wie sich das in Ihrer persönlichen Situation darstellt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater. Bei der Objektauswahl und der Struktur begleite ich Sie gerne.

Weil Werte mehr sind als Zahlen.

28/07/2026

Man kann über vieles am Immobilienmarkt streiten. Über eines nicht: die Demografie.

Schon 2035 ist jede vierte Person in Deutschland im Rentenalter. Und ab Mitte der 2030er Jahre rücken die Babyboomer in die Gruppe der über 80-Jährigen auf: von 6,1 Millionen heute auf bis zu 9,8 Millionen im Jahr 2050. Diese Menschen brauchen Wohnraum, der zu ihrem Leben passt. Barrierefrei, mit Service im Haus, selbstbestimmt.

Das Angebot an Betreutem Wohnen deckt diesen Bedarf heute schon nicht. Und die Baufertigstellungen sinken.

Für Kapitalanleger heißt das: Die Nachfrage nach diesen Wohnungen entsteht nicht durch Konjunktur oder Zinszyklen. Sie entsteht durch Geburtsjahrgänge, die längst feststehen. Planbarer wird ein Mietermarkt nicht.

Wenn Sie wissen möchten, wie eine solche Investition konkret aussieht, sprechen Sie mich an. Ich begleite Sie persönlich.

Weil Werte mehr sind als Zahlen.

(Quelle: Statistisches Bundesamt, 16. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, 12/2025)

23/07/2026

Die Förderstufe Effizienzhaus 55 im Programm Klimafreundlicher Neubau sollte Mitte 2026 auslaufen. Jetzt gilt sie bis Ende des Jahres: Anträge sind bis zum 31.12.2026 möglich. Für Effizienzhaus 40 liegt der Förderzins aktuell bei 0,6 Prozent, für Effizienzhaus 55 bei 1,0 Prozent, jeweils bei zehn Jahren Laufzeit.

Was das für Kapitalanleger bedeutet: Wer in einen energieeffizienten Neubau investiert, kann sich Finanzierungskonditionen sichern, die am freien Markt derzeit nicht zu bekommen sind. Bei einem marktüblichen Zins von rund 4 Prozent reden wir über eine Zinsersparnis im fünfstelligen Bereich über die Laufzeit.

Wichtig: Die Mittel sind begrenzt und die Förderung steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Bundesmittel. Wer sich mit dem Gedanken trägt, sollte das Zeitfenster kennen.

Ich begleite Sie gerne bei der Auswahl eines passenden Objekts.

Dr. Thomas Ulsamer
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07/07/2026

Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Veräußerungsgewinn einer vermieteten Immobilie einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Wer eine Wohnung für 250.000 € kauft und nach zehn Jahren für 320.000 € verkauft, behält die 70.000 € Wertzuwachs komplett.
Zum Vergleich: Beim Aktiendepot greift die Abgeltungsteuer auf jeden Gewinn, egal wie lange die Anteile gehalten wurden.
Kombiniert mit den Abschreibungen während der Haltedauer entsteht so ein steuerlicher Rahmen, den es in dieser Form bei kaum einer anderen Anlageklasse gibt. Die konkrete Wirkung hängt von der persönlichen Situation ab und gehört mit dem Steuerberater abgestimmt.

02/07/2026

Bei klassischen Eigentumswohnungen trägt der Eigentümer das volle Vermietungsrisiko: Leerstand, Mieterwechsel, Mietausfall. Beim Betreuten Wohnen ist das anders gelagert. Ein professioneller Betreiber pachtet die Einheit über 20 bis 25 Jahre, in manchen Objekten sogar länger. Die Miete fließt vertraglich vereinbart, unabhängig davon, ob die einzelne Wohnung gerade belegt ist.
Dazu kommt die Indexierung: Die Miete entwickelt sich mit der Inflation, statt über Jahre eingefroren zu sein.
Für Kapitalanleger, die keine zweite Aufgabe neben dem Beruf suchen, ist das oft der entscheidende Punkt.

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https://www.thomasulsamer.com/, https://kapitalanlage-betreutes-wohnen.de/

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