العقار السكني و الفلاحي تيسمسيلت Le Guide Immobilier Tissemsilt

29/07/2026

التعدي على الأرض الفلاحية في موسم الحصاد ماهو الحل ؟!

13/02/2026

خضراء بإذن الله 💚

06/02/2026

06/02/2026

الهبة في مرض الموت في القانون الجزائري… هبة أم وصية؟ ⚖️
كثير من الناس يظنّ أن الهبة تبقى هبة في كل الأحوال،
لكن القانون الجزائري عنده رأي آخر
📌 المادة 204 من قانون الأسرة الجزائري تنص صراحة على:
«الهبة في مرض الموت، والأمراض والحالات المخيفة، تعتبر وصية»
ماذا يعني هذا الكلام قانونيًا؟
🔹 يعني أن الشخص إذا وهب مالًا أو عقارًا وهو في مرض يُخشى منه الموت
🔹 أو في حالة خطيرة تهدد حياته
فإن هذه الهبة لا تُعامل كهبة عادية
بل تُعتبر وصية بقوة القانون
⚠️ النتائج القانونية المهمة:
✅ 1. لا تنفذ الهبة إلا في حدود ثلث التركة فقط
✅ 2. ما زاد عن الثلث يحتاج موافقة الورثة
❌ 3. إذا كانت الهبة لوارث (ابن، بنت، زوج…)
➡️ لا تصح إلا بإجازة باقي الورثة
📖 القاعدة المعروفة:
لا وصية لوارث إلا بإجازة الورثة
🛑 لماذا شدّد القانون في هذه المسألة؟ لأن:
المريض قد لا تكون إرادته كاملة
وقد تُستعمل الهبة للتحايل على الميراث
والقانون هدفه حماية حقوق جميع الورثة
👨‍⚖️ مثال بسيط: شخص في مرض الموت وهب منزله لابنه، ثم توفي.
➡️ قانونًا: هذه ليست هبة
➡️ بل وصية لوارث
➡️ لا تنفذ إلا إذا وافق باقي الورثة
✨ ليس كل ما يُسمّى هبة يُعتبر هبة
🔹 في مرض الموت = وصية
🔹 والقانون فوق كل اعتبار

01/02/2026

🔍 مقارنة قانونية بين العقد العرفي و العقد في شيوع مُشهَر
1️⃣ العقد العرفي (غير مُشهَر):
▪ يُحرَّر بين الأطراف فقط دون توثيق رسمي
▪ لا يُشهر في الشهر العقاري
▪ غير مُعترف به قانونيًا تجاه الغير
▪ لا يحمي المشتري من النزاعات أو البيع المتكرر
▪ يُستعمل فقط كقرينة إثبات بين الأطراف
⚠️ خطورته: يمكن الطعن فيه ولا يضمن الملكية القانونية
2️⃣ العقد في شيوع مُشهَر:
▪ عقد رسمي موثق عند الموثق
▪ مُشهَر في المحافظة العقارية
▪ معترف به قانونيًا
▪ يثبت الملكية بنِسَب محددة
▪ يحمي حقوق الشركاء ويمنع النزاعات
✅ أكثر أمانًا وقوة قانونية
📌 الخلاصة:
العقد العرفي لا يمنح حماية قانونية حقيقية،
بينما العقد في شيوع مُشهَر هو الطريق القانوني الآمن لإثبات الملكية.

30/01/2026

في خطوة لمعالجة أحد أعقد الإشكالات العقارية في الجزائر، أعلن وزير المالية عن إطار قانوني جديد يخص تسوية العقارات غير المطالب بها، وتلك التي سُجلت باسم الدولة عن طريق الخطأ، وذلك تطبيقا لقانون المالية لسنة 2025.

وأوضح أن المديرية العامة للأملاك الوطنية أصدرت التعليمة رقم 4300 بتاريخ 03 أكتوبر 2025، والتي تهدف إلى اعتماد مسار إداري منظم لمعالجة هذه الملفات، بدل اللجوء المباشر إلى القضاء، شريطة إرفاق الطلبات بسندات قانونية معترف بها.

وتهدف هذه الإجراءات إلى:

حماية حقوق المواطنين المكتسبة

تصحيح الأخطاء الإدارية الناتجة عن عمليات المسح العقاري

تسوية الوضعيات العالقة بطريقة إدارية شفافة ومنظمة

📌 مع التأكيد على أن التسوية تبقى مشروطة بخلو العقار من أي نزاع أو معارضة قضائية.
🔹 الوثائق المطلوبة وإشكالية الأملاك الشائعة

ما هي شروط ووسائل إثبات الملكية في التسوية الجديدة؟
حددت التعليمة الوزارية قائمة الوثائق المقبولة لإثبات الملكية، وتشمل:

سندات الملكية المشهرة

شهادات الحيازة المشهرة

العقود الإدارية المسجلة

إثبات ممارسة الحيازة وفق التشريع المعمول به

أما بخصوص الأملاك العقارية الشائعة (على الشياع)، فقد شدد وزير المالية على أن التسوية لا يمكن أن تتم بصفة فردية، بسبب عدم فرز الحقوق وعدم تحديد الأنصبة بدقة، وهو ما ينسجم مع أحكام القانون المدني.

🔹 التسوية ممكنة فقط:

بصفة جماعية لكامل الملكية

أو لجزء منها كان مفرزا قبل أشغال المسح

🔹 وبعد التسوية، يتم فرز الحصص:

إما عن طريق القسمة الرضائية
أو عن طريق القضاء لإنهاء حالة الشياع
سندات الحقبة الاستعمارية

الحيازة وسندات قديمة… بين القبول والاستثناء

أكد وزير المالية أن التسوية على أساس الحيازة تقتصر فقط على العقارات المسجلة ضمن حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح، وتُستثنى منها العقارات المسجلة باسم الدولة عن طريق الخطأ.

ويخضع إثبات الحيازة لتحقيق معمّق، مع اشتراط أن تكون:

حقيقية وفعلية

مستمرة وهادئة وعلنية

غير متنازع عليها

لمدة 15 سنة (أو 10 سنوات بسند صحيح)

📩 وجاء هذا التوضيح عقب مراسلة برلمانية كشفت معاناة عدد كبير من المواطنين، خاصة في:

الأملاك الشائعة الناتجة عن التوارث

وجود شركاء غائبين أو مجهولين

السندات العقارية ذات الأصل الاستعماري

كما أُشير إلى أن عقد الوكالة، رغم استعماله العملي، لا ينشئ حقا عينيا، ولا يخول للوكيل التصرف إلا في حدود حصة الموكل، وفق اجتهادات المحكمة العليا.
#العقار #الأملاك #تيسمسيلت #الإسكان

29/01/2026

مرجع أسعار العقار المتعلقة بفترة السنتين 2025 - 2026
في كل سنة تقوم مصالح الضرائب بتحيين مرجع أسعار العقار في كل بلدية من كل ولاية وتعتمده في تحديد مقدار الضريبة على المعاملات العقارية وكراؤها ، وهو عبارة عن جدولين لكل بلدية :
ــ جدول يتضمن سعر العقار المعتمد عليه لتقدير ضريبة المعاملات (TRANSACTIONS) العقارية بيع ، هبة ...
ــ جدول يتضمن سعر كراء العقار المعتمد عليه لتقدير ضريبة كراء (LOCATIONS) العقار ...
يعتمد تحديد هذه الأسعار على عدة معايير مبيَّنة في الجدولين بالتفصيل ، منها :
موقع العقار : وسط المدينة ، موقع إقامة ، محيط المدينة ...
خصائص العقار : مكان راقٍ ، مُحسَّن ، إقتصادي ...
طبيعة العقار : فردي ، نصف جماعي ، جماعي ...
نوع العقار : سكن ، محل تجاري ، أرض للبناء ... أرض فلاحية ...
كل عقار سعره محدد في مجال (السعر الأدنى و السعر الأعلى)
تعتبر مصالح الضرائب تصريح المتعاملين (البائع ، الشاري ...) في العقد المبرم عند الموثق ، بسعر أقل من المدون في الجداول تصريحا كاذبا (FAUSSE DECLARATION) وتهرب ضريبي يستوجب دفع غرامة أو استعمال حق الشفعة من طرف الدولة لشراءها العقار بالسعر المُصرح به حسب المادة 79 من قانون المالية لسنة 2026
مرجع أسعار العقار تنشره المديرية العامة للضرائب على موقعها الالكتروني بعد تحيينه في كل سنة. لتحميل أي جدول لأي ولاية :
https://www.mfdgi.gov.dz/.../ref-immobiliersar-2025-2026
وهاته اسعار البيع و الكراء في ولاية تيسمسيلت و بلدياتها عددها 22 .

29/01/2026

📌 الخروج من الشيوع في القانون المدني الجزائري
عند اختلاف الشركاء حول قسمة مال مملوك على الشيوع، يجيز القانون لكل شريك الحق في الخروج من الشيوع وفق إجراءات قانونية محددة:
🔹 أولًا:
إذا تعذر الاتفاق، يجوز لمن يريد الخروج من الشيوع رفع دعوى قضائية ضد باقي الشركاء أمام المحكمة المختصة (المادة 724 من القانون المدني).
🔹 ثانيًا:
للمحكمة أن تعيّن خبيرًا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته إلى حصص متى كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته (المادة 724).
🔹 ثالثًا:
تُكوَّن الحصص على أساس أصغر نصيب، ولو كانت القسمة جزئية، وإذا تعذر حصول أحد الشركاء على كامل نصيبه عينا، يُعوّض ماليًا عما نقص من حصته (المادة 725).
🔹 رابعًا:
تفصل المحكمة في جميع المنازعات المتعلقة بالقسمة، خاصة ما يخص تكوين الحصص وتحديدها (المادة 726).
🔹 خامسًا:
تجري القسمة عن طريق الاقتراع، ويُثبت ذلك في محضر رسمي، وتصدر المحكمة حكمًا بإعطاء كل شريك نصيبه المفرز (المادة 727).
🔹 سادسًا:
إذا تعذرت القسمة عينا، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال، يُباع المال بالمزاد العلني وفق قانون الإجراءات المدنية، مع إمكانية قصر المزايدة على الشركاء فقط إذا طلبوا ذلك بالإجماع (المادة 728).
⚠️ ملاحظة مهمة بخصوص الأراضي الفلاحية:
تخضع قسمة وتجزئة القطع الفلاحية لاحترام المساحة المرجعية طبقًا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 97-490، ولا يجوز أن تؤدي القسمة إلى إنشاء قطع تقل عن المساحة الدنيا القابلة للاستغلال الفلاحي، وفي حالة مخالفة ذلك تُرفض القسمة العينية ويُصار إلى التعويض أو البيع عند الاقتضاء.
⚖️ خلاصة:
القانون لا يُجبر أي شخص على البقاء في الشيوع، غير أن حماية الأراضي الفلاحية تفرض قيودًا خاصة تمنع تفتيتها بما يضر بالاستغلال الفلاحي.
📚 المواد 724 إلى 728 من القانون المدني – المرسوم التنفيذي 97-490










#تيسمسيلت