26/08/2025
Aulnay-sous-Bois sud (93600) : comprendre le vrai marché immobilier en 2024–2025 des pavillons sur Aulnay sud.
Par Olivier May, expert en évaluation immobilière à l’Agence MAY – Aulnay Immobilier, de père en fils depuis 1947.
Depuis trois générations, notre famille accompagne les vendeurs et les acquéreurs d’Aulnay-sous-Bois. Cette expérience unique, alliée aux données officielles et à la connaissance fine de chaque quartier, nous permet de donner une vision réaliste et précise du marché hyper-local du sud d’Aulnay.
Méfiez-vous des chiffres en ligne et des impressions trompeuses.
Les sites nationaux comme SeLoger, MeilleursAgents ou PAP affichent des prix au m² :
SeLoger : 3 075 €/m²,
MeilleursAgents : 3 340 €/m²,
PAP : 3 531 €/m².
Ces chiffres attirent l’attention, mais ils sont pensés pour générer des estimations en ligne. Ils ne reflètent pas toujours la réalité des ventes notariées.
De même, la perception du terrain peut être trompeuse :
certains vendeurs surévaluent leur bien en se basant sur un cas isolé,
certains acheteurs pensent encore négocier bien en dessous des valeurs réelles.
La vérité est dans l’équilibre : analyser les chiffres officiels, les compléter par la psychologie des vendeurs et acheteurs, et surtout la connaissance rue par rue de notre commune.
Les vrais chiffres 2024 (maisons sud)
251 ventes en 2024 à Aulnay, dont 133 maisons.
Maison type vendue : 85 m², 4 pièces, terrain ~350 m² (45 ventes).
Prix médian maisons sud (PERVAL) : 3 150–3 310 €/m².
Quartiers :
Le Parc : 3 310 €/m², jusqu’à 4 200 €/m²,
Nonneville : 3 161 €/m²,
Émile Zola : 3 152 €/m².
Deux pavillons similaires peuvent varier de 15 à 20 % uniquement en fonction de leur rue, de leur état ou de leur environnement.
2024 : une année en deux temps
Printemps : creux à 3 073 €/m² (–5 % sur un an).
Fin d’année : reprise à 3 292 €/m² (+3 % sur un an).
Le timing de mise en vente a pu faire gagner jusqu’à 200 €/m².
Qui sont les acheteurs à Aulnay sud ?
Primo-accédants (30 %) : jeunes ménages motivés mais avec budgets serrés.
Ménages en mobilité locale (60 %) : familles déjà sur le secteur, cherchant plus grand ou mieux situé.
Investisseurs (10 %) : minoritaires, ciblant de petites maisons ou divisions.
Financement : taux stabilisés autour de 3 %, durée moyenne des crédits ~22 ans, apport plus élevé → marché actif mais plus sélectif.
Mon message aux vendeurs :
Votre maison vaut plus qu’une moyenne internet.
Le prix se joue quartier par quartier, rue par rue, selon l’état et l’environnement.
En 2025, le marché reste solide entre 3 200 et 3 500 €/m².
Mon message aux acquéreurs :
Le “bon plan” du printemps 2024 (3 000 €/m²) est derrière nous.
Le marché s’est redressé et se stabilise au-dessus de 3 200 €/m².
Avec un expert local, vous achetez au juste prix, sans surcote et sans illusion de “fausse affaire”.
Conclusion : tradition et expertise hyper-locale
Depuis 1947, de père en fils, nous faisons plus qu’évaluer des biens :
Nous croisons les données officielles.
Nous intégrons la psychologie des vendeurs et acheteurs,
Nous connaissons chaque rue et micro-quartier d’Aulnay sud.
A l’Agence MAY – Aulnay Immobilier, nous donnons aux vendeurs et aux acheteurs une lecture fiable du marché et une stratégie claire pour réussir leur projet.
Contactez-nous pour une estimation et confidentielle ou pour tout autres questions immobilières.
Et après ? : Cet article est consacré au sud d’Aulnay-sous-Bois. Dans une prochaine étude, j’analyserai également les autres quartiers de notre commune (centre-ville, Mitry, Gros Saule, Vieux Pays…) pour donner une vision complète et détaillée du marché immobilier d’Aulnay.
Sources : (DVF (Demandes de Valeurs Foncières – DGFiP) : data.gouv.fr/dvf, PERVAL & Base BIEN (Notaires de Paris – IDF), Baromètres Le Parisien & Observatoires locauxPAP, SeLoger, MeilleursAgents (estimations publiques, à comparer aux ventes réelles), vente de l’agence.
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