14/07/2025
Quand une copropriété peut-elle interdire Airbnb ? Attention le syndic fait souvent des erreurs sur ce sujet complexe..
🧱 Cadre légal avant / après loi Le Meur
Avant : Unanimité requise pour modifier le règlement de copropriété → Interdiction quasiment impossible.
Depuis la loi Le Meur (19/11/2024) :
✅ Interdiction possible à la majorité des 2/3, sous 4 conditions cumulatives:
1. Location en meublé de tourisme (au sens de l’article L.324-1-1 Code du tourisme).
2. Le lot est à usage d’habitation.
3. Le logement n’est pas la résidence principale du bailleur (occupé < 8 mois/an).
4. Le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots non expressément commerciaux (clause bourgeoise exclusive).
❌ Si une seule de ces conditions n’est pas remplie → Unanimité requise.
Rôle du règlement de copropriété (RCP)
Points à examiner : Destination de l’immeuble : Habitation, mixte, commerciale.
Clauses d’occupation des locaux :
Si clause bourgeoise exclusive (interdiction totale des activités commerciales) = éligible.
Si clause bourgeoise simple (autorise professions libérales) ou ambiguë = pas éligible.
Si le RCP autorise expressément les locations meublées ou les activités commerciales = pas éligible.
Si des locaux non commerciaux (sociaux, associatifs...) ne sont pas soumis à l’interdiction = pas éligible.
🏠 Cas des résidences secondaires :
La loi ne vise que les logements qui ne sont pas des résidences principales, donc la location AIRBNB est autorisée de facto, dans la limite légale 120j ou 90j selon la ville.
⚖️ Formulation de la clause à l’AG
Une résolution votée doit reproduire strictement les termes de l’article 26, d).
✅ Ex : « La location en meublé de tourisme [...] est interdite dans les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »
❌ Si la clause va au-delà (interdit toutes les locations saisonnières, vise les résidences principales, ou modifie la destination de l’immeuble), alors :
→ Unanimité requise
→ Contestation possible devant le tribunal.
⚠️ Contestation & Recours
Si l’AG applique la mauvaise majorité (2/3 au lieu d’unanimité) → contester sous 2 mois au tribunal.
Il faut faire envoyer un courrier par avocat au syndic avant l’AG pour signaler l’irrégularité.
Charge de la preuve sur la résidence principale : c’est à la copropriété de prouver le dépassement des 120 jours.
RECAP & POINTS CLÉS :
✅ Une copropriété peut interdire Airbnb par vote à 2/3, si :
location = meublé de tourisme
logement = habitation
logement ≠ résidence principale
règlement = interdit toute activité commerciale hors locaux commerciaux
❌ Sinon, unanimité obligatoire.
📜 Le règlement doit être clair, sans clause autorisant le meublé ou tolérant l’activité commerciale.
⚖️ Toute résolution AG mal formulée ou votée avec mauvaise majorité peut être annulée en justice.
🧠 Bien lire et analyser chaque clause du règlement avant toute action.
⏱️ Délai de contestation en justice = 2 mois après l’AG.
