Berthier & Associés

13/06/2025

Thonon-les-Bains : Réaménagement ambitieux du quartier de la gare 🚉

Dans le cadre de notre série dédiée aux plans d’aménagement, c'est au tour de Thonon-les-Bains, où le quartier de la gare fait l’objet d’une transformation majeure, portée par un projet urbain ambitieux à la fois fonctionnel et durable.

Ce réaménagement a pour objectif de renforcer la multimodalité des transports, améliorer la qualité de vie des habitants et dynamiser le lien entre le centre-ville et les quartiers périphériques. Il répond également aux enjeux de transition écologique et d’accessibilité, essentiels pour préparer la ville aux défis futurs.

Voici les principaux axes du projet :

- Création d’une passerelle piétonne accessible, facilitant la traversée du quartier pour tous, y compris les personnes à mobilité réduite,
- Aménagement de la place des Arts, nouvelle agora urbaine avec des terrasses conviviales et une halle de marché, favorisant le commerce local et la vie sociale,
- Végétalisation importante des espaces publics, apportant plus de nature en cœur de ville et contribuant à l’amélioration de la qualité de l’air et à la lutte contre les îlots de chaleur,
- Développement d’un pôle d’échanges multimodal, combinant gare SNCF, parkings, bornes d’autopartage, facilités pour vélos, afin de promouvoir les mobilités douces et réduire la place de la voiture individuelle,
- Réorganisation et apaisement des circulations, pour une meilleure sécurité et une ambiance urbaine plus agréable.

La réalisation du projet est attendue pour 2025, marquant une étape clé dans la transformation du paysage urbain de Thonon-les-Bains et dans la modernisation de son réseau de transports.

Nous observons fréquemment que les opérations d’envergure mobilisent des parcelles foncières étendues, impliquant souvent une diversité importante de propriétaires et de locataires. Ces projets impactent ainsi profondément les acteurs économiques locaux et génèrent des enjeux complexes tels que les congés sans renouvellement, les indemnités d’éviction, les procédures d’expropriation, ainsi que les négociations avec les différentes parties prenantes pour, par exemple, des pertes d'exploitation pendant la durée des travaux.

💼 Nous sommes un cabinet d’expertises immobilières, indépendant depuis 1979; nous intervenons sur l’ensemble du territoire national, auprès d’une clientèle composée de particuliers, professionnels et collectivités territoriales.

Notre mission : accompagner chaque client dans la valorisation de ses biens immobiliers, que ce soit face à des enjeux fiscaux, familiaux, réglementaires, des projets de financement ou des préjudices.

Nous sommes implantés à Paris, en Rhône-Alpes, en PACA et en Poitou-Charentes.

Consultez notre site pour plus d'informations : https://expertises.berthier-associes.com/r/AMw

11/06/2025

Indivision, séparation et indemnité d’occupation

Dans un arrêt du 26 mars 2025 (n° 23-19.685), la 1ère chambre civile de la Cour de cassation rappelle un principe fondamental en matière d’indivision :
Le simple accord des parties sur une date de séparation ou de jouissance divise ne suffit pas à établir le droit à indemnité d’occupation.

En l’espèce, deux ex-concubins, propriétaires en indivision d’un bien (60 % pour monsieur, 40 % pour madame), se séparent en 2016. Monsieur reste seul dans le logement. Le juge fixe une indemnité d’occupation de 1 350 €/mois à compter de cette date.

La Cour casse la décision d’appel : les juges du fond n’ont pas vérifié si l’occupation par monsieur empêchait réellement madame d’utiliser le bien.
Conformément à l’article 815-9 du Code civil, l’indemnité d’occupation n’est due que si l’autre coïndivisaire est privé de l’usage du bien, en droit ou en fait.

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10/06/2025

Sommet des Océans : Construction express d’un palais des congrès semi permanent au port de Nice.

Alors que Nice accueille, du 9 au 13 juin 2025, la 3ᵉ Conférence des Nations Unies sur l’Océan (UNOC 3), un défi logistique majeur s'est joué en coulisses. Pour recevoir près de 20 000 participants dans un délai très court, la ville a lancé dès janvier un chantier exceptionnel : la construction ultra-rapide d’un palais des congrès semi permanent sur le port Lympia.

Ce projet illustre une nouvelle manière d’envisager les infrastructures temporaires ou modulaires pour accueillir des événements d’envergure internationale dans des délais serrés. Le chantier, qui débutera officiellement le 9 juin, doit permettre la mise en place rapide d’un équipement capable de répondre aux exigences techniques, sécuritaires et fonctionnelles du sommet.

Ce type d’opération soulève plusieurs enjeux : coordination étroite entre acteurs publics et privés, innovation dans les techniques de construction, gestion des flux et accueil des participants, le tout dans un espace portuaire sensible. La rapidité d’exécution est un pari audacieux, qui reflète les évolutions des besoins en matière d’aménagement urbain temporaire pour des événements internationaux.

Cette opération à Nice offre ainsi un regard intéressant sur la façon dont les villes s’adaptent et innovent pour accueillir des rendez-vous majeurs, tout en limitant l’impact environnemental sur le foncier et en maximisant la réversibilité des installations.

Dans le cadre de projets ambitieux, il n’est pas rare de devoir mobiliser de vastes terrains, souvent détenus ou occupés par différents acteurs. Ces situations génèrent des impacts forts pour les acteurs économiques locaux et appellent à gérer des sujets délicats : baux non renouvelés, indemnisations, expropriations ou négociations complexes.

💼 Nous sommes un cabinet d’expertises immobilières, indépendant depuis 1979, nous intervenons sur l’ensemble du territoire national, auprès d’une clientèle composée de particuliers et de professionnels.

Notre mission : accompagner chaque client dans la valorisation de ses biens immobiliers, que ce soit face à des enjeux fiscaux, familiaux, réglementaires, des projets de financement ou des préjudices.
Nous sommes implantés à Paris, en Rhône-Alpes, en PACA et en Poitou-Charentes.

Depuis Nice, au 1 rue de Russie (06000), Harriet Virtanen et Jérôme Berthier se tiennent à proximité pour venir visiter vos biens en tant qu’experts immobiliers de la Côte d’Azur et de Monaco.

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06/06/2025

Nouvelle loi pour lutter contre la vacance immobilière et répondre à la crise du logement

Le 5 juin 2025, l'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté une loi majeure pour faciliter la reconversion de bâtiments tertiaires en logements. Cette mesure répond à un double enjeu : lutter contre la vacance immobilière et répondre à la crise du logement.

Ce que la loi prévoit :
• Instauration d’un permis de construire réversible, dispensant de nouvelle autorisation en cas de changement d’usage.
• Dérogation au PLU à l’initiative des maires pour lever les freins réglementaires.
• Assouplissement des règles de copropriété, avec une majorité réduite pour autoriser les changements d’usage.
• Facilitation de l’accès des CROUS aux opérations de reconversion en logements étudiants.

Défis techniques

- Différences structurelles : les bureaux présentent des plateaux profonds (jusqu’à 18 m), plafonds hauts (~3,2 m) et larges façades vitrées, adaptés à des espaces modulables. En logement, la profondeur est limitée (11–15 m) pour garantir la lumière naturelle, avec des façades porteuses plus épaisses, ainsi que des murs de refend renforçant l’isolation acoustique
- Contraintes d’aménagement : au-delà de 15 m de trame, la conversion est complexe, car certaines pièces risquent de manquer de lumière naturelle. La transformation nécessite la création d’espaces techniques, cuisines et salles d’eau, et la subdivision des grands plateaux en unités plus petites.
- Normes spécifiques : hauteur sous plafond réduite (~2,5 m) et isolation phonique renforcée pour répondre aux exigences résidentielles.

Défis financiers

- Coûts élevés : la réhabilitation coûte en moyenne 30 % plus cher qu’une construction neuve, en raison des travaux de mise aux normes, d’isolation, de création de balcons et de restructuration.
- Surface utile réduite : la subdivision génère une perte de surface habitable liée aux espaces communs, impactant la rentabilité.
- Optimisation par typologie : résidences étudiantes, temporaires ou sociales favorisent un meilleur usage des espaces communs et un retour sur investissement accéléré.
- Localisation critique : les bâtiments isolés ou peu desservis réduisent l’attractivité et augmentent les coûts, fragilisant la viabilité du projet.

Au delà de ces nombreux challenges à relever pour les porteurs de projets, nous sommes curieux de savoir :
Quels sont les objectifs quantitatifs fixés ?
Quelle est l'ambition de cette loi en nombre de logement créé ?
En nombre de bâtiment à restructurer ?

💼 Nous sommes un cabinet d’expertises immobilières, indépendant depuis 1979, nous intervenons sur l’ensemble du territoire national, auprès d’une clientèle composée de particuliers et de professionnels.

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06/06/2025

200 millions d'euros investis dans le Quartier Mistral : un projet urbain ambitieux pour un cadre de vie meilleur

Dans la série plan d'aménagement, aujourd'hui nous évoquerons le quartier Mistral à Grenoble, qui fait l'objet d'un ambitieux programme de rénovation urbaine. Le programme de rénovation urbaine du quartier Mistral a franchi des étapes clés, marquées par d’importants travaux réalisés.

- Réhabilitation des logements : Plus de 430 logements sociaux ont été démolis et 450 logements neufs construits, dont plus de 250 appartements locatifs sociaux.

- Modernisation des équipements publics : Des infrastructures telles que les écoles Anatole France, le collège Aimé Césaire, l'Institut de formation Croix-Rouge, le gymnase Ampère et la Maison des habitants ont été rénovées ou reconstruites.

- Aménagement des espaces publics : Le parc de la Prairie a vu sa surface doubler, passant de 8 000 à 16 000 m², avec la plantation de 210 arbres et l'ajout d'équipements tels que des aires de jeux et des jardins partagés.

D'autres travaux sont cours :

- Immeuble "Le U" (27-45 rue Albert Thomas) : Sur les 160 logements, 128 sont en cours de rénovation et 32 ont été démolis. Les travaux, d'un montant de 15,79 millions d'euros, devraient s'achever en 2027.

- Immeuble "Le L" (rue Anatole France) : La réhabilitation de 128 logements et la démolition de 48 appartements sont prévues pour 2025.

- Végétalisation : En février 2023, 300 arbres ont été plantés entre l'autoroute A480 et la cité, dans le cadre d'un chantier ouvert au public.

La rénovation du quartier Mistral est un projet avec des travaux s'étalant jusqu'en 2027. Le coût total du chantier s’élève à 13,6 millions d’euros, dont 2,2 millions consacrés à la démolition. Ce projet est financé par Actis (3,5 millions d’euros), avec le soutien de la Métropole (1,2 million d’euros), de la Ville de Grenoble (1,2 million d’euros) et de l’Agence nationale de la rénovation urbaine (980 000 euros). Rapporté aux 128 logements concernés, cela représente un investissement moyen de 106 000 euros par logement. À l’issue des travaux, les trois bâtiments bénéficieront du label BBC rénovation -20 %. Les loyers augmenteront de 6,5 %, mais cette hausse sera compensée par une baisse significative des dépenses énergétiques des locataires.

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05/06/2025

200 millions d'euros investis dans le Quartier Mistral : un projet urbain ambitieux pour un cadre de vie meilleur

Dans la série plan d'aménagement, aujourd'hui nous évoquerons le quartier Mistral à Grenoble, qui fait l'objet d'un ambitieux programme de rénovation urbaine. Le programme de rénovation urbaine du quartier Mistral a franchi des étapes clés, marquées par d’importants travaux réalisés.

- Réhabilitation des logements : Plus de 430 logements sociaux ont été démolis et 450 logements neufs construits, dont plus de 250 appartements locatifs sociaux.
- Modernisation des équipements publics : Des infrastructures telles que les écoles Anatole France, le collège Aimé Césaire, l'Institut de formation Croix-Rouge, le gymnase Ampère et la Maison des habitants ont été rénovées ou reconstruites.
- Aménagement des espaces publics : Le parc de la Prairie a vu sa surface doubler, passant de 8 000 à 16 000 m², avec la plantation de 210 arbres et l'ajout d'équipements tels que des aires de jeux et des jardins partagés.

D'autres travaux sont cours :

- Immeuble "Le U" (27-45 rue Albert Thomas) : Sur les 160 logements, 128 sont en cours de rénovation et 32 ont été démolis. Les travaux, d'un montant de 15,79 millions d'euros, devraient s'achever en 2027.
- Immeuble "Le L" (rue Anatole France) : La réhabilitation de 128 logements et la démolition de 48 appartements sont prévues pour 2025.
grenoblealpesmetropole.fr
- Végétalisation : En février 2023, 300 arbres ont été plantés entre l'autoroute A480 et la cité, dans le cadre d'un chantier ouvert au public.
grenoble.fr

La rénovation du quartier Mistral est un projet avec des travaux s'étalant jusqu'en 2027. Le coût total du chantier s’élève à 13,6 millions d’euros, dont 2,2 millions consacrés à la démolition. Ce projet est financé par Actis (3,5 millions d’euros), avec le soutien de la Métropole (1,2 million d’euros), de la Ville de Grenoble (1,2 million d’euros) et de l’Agence nationale de la rénovation urbaine (980 000 euros). Rapporté aux 128 logements concernés, cela représente un investissement moyen de 106 000 euros par logement. À l’issue des travaux, les trois bâtiments bénéficieront du label BBC rénovation -20 %. Les loyers augmenteront de 6,5 %, mais cette hausse sera compensée par une baisse significative des dépenses énergétiques des locataires.

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04/06/2025

Poitiers : Une friche universitaire devient un levier de transformation urbaine

Dans la série dédiée aux plans de transformations urbaines, voici un nouveau sujet.

À Poitiers, l’ancienne faculté de médecine fait l’objet d’une reconversion emblématique. Inoccupé depuis plus de dix ans, ce site de près de 9 000 m², situé entre l’îlot Tison et le CHU, fait désormais l’objet d’un projet de réaménagement d’ampleur.

Portée par un partenariat entre la ville, l’intercommunalité Grand Poitiers, l’Établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine et d’autres acteurs publics, l’opération vise à redonner vie à cette enclave urbaine stratégique. Plutôt que de miser sur une démolition complète, le projet privilégie la réhabilitation partielle des bâtiments existants, en valorisant les éléments patrimoniaux et en intégrant de nouvelles constructions sobres en carbone. L’objectif est de créer un quartier mixte, mêlant logements, commerces, activités et espaces publics, tout en limitant l’artificialisation des sols. Une attention particulière est également portée aux mobilités douces, à la qualité des liaisons piétonnes et cyclables, ainsi qu’à l’accessibilité aux transports collectifs.

Comme d'autres projets menés ailleurs en France, cette reconversion interroge les modalités de fabrication de la ville. Réhabiliter plutôt que construire, densifier tout en préservant la qualité de vie, répondre à des besoins sociaux diversifiés : autant d’enjeux partagés par les métropoles et les villes moyennes qui réinvestissent leurs friches pour répondre aux attentes du XXIe siècle.

Nous le constatons fréquemment : ce type d’opérations de grande envergure mobilise un foncier important, souvent réparti entre plusieurs propriétaires et locataires. De tels projets engendrent des répercussions significatives sur le tissu économique local. Ils posent des questions complexes, telles que les congés sans renouvellement, les indemnités d’éviction, les procédures d’expropriation ou encore les négociations entre propriétaires et locataires. Notre cabinet intervient de manière indépendante auprès des collectivités, des bailleurs et des locataires, en apportant une expertise immobilière rigoureuse, objective et sans conflit d’intérêts.

💼 Nous sommes un cabinet d’expertises immobilières, indépendant depuis 1979, nous intervenons sur l’ensemble du territoire national, auprès d’une clientèle composée de particuliers et de professionnels.

Notre mission : accompagner chaque client dans la valorisation de ses biens immobiliers, que ce soit face à des enjeux fiscaux, familiaux, réglementaires, des projets de financement ou des préjudices.

Nous sommes implantés à Paris, en Rhône-Alpes, en PACA et en Poitou-Charentes. Depuis Poitiers, au 120 Rue du Porteau, (86000), Thibaud Saget se tient à proximité pour venir visiter vos biens en tant qu’experts immobiliers en Poitou-Charentes.

Consultez notre site pour plus d'informations : https://expertises.berthier-associes.com/r/AMw

03/06/2025

Transformation urbaine à Valence : Le Saint-Cyr, un projet immobilier emblématique

Dans un contexte où les métropoles doivent répondre à des défis environnementaux, sociaux et économiques croissants, la rénovation des quartiers anciens devient une priorité. En France, des projets de rénovation urbaine émergent pour faire face au vieillissement du bâti et à l’obsolescence de certains aménagements hérités des décennies passées. Les grandes agglomérations repensent leur tissu urbain pour le rendre plus durable, fonctionnel et inclusif.
Dans le cadre de notre nouvelle série dédiée aux projets d’aménagement, nous vous proposons cette semaine un premier sujet.

Situé au cœur du quartier dynamique de Latour-Maubourg à Valence, le projet immobilier Le Saint-Cyr incarne une étape dans la revitalisation urbaine de la ville.

Le Saint-Cyr s'intègre dans la reconversion de l'ancienne caserne Latour-Maubourg, un site emblématique de Valence. Ce projet s'inscrit dans une démarche globale de redynamisation du quartier, visant à créer un pôle d'enseignement supérieur, culturel et résidentiel.

Le Saint-Cyr se distingue par son architecture moderne et fonctionnelle, offrant des espaces lumineux et bien agencés. Chaque logement est conçu pour répondre aux normes RE 2020, garantissant ainsi une performance énergétique optimale. L'intégration paysagère est également au cœur du projet, avec des espaces verts et des aménagements extérieurs favorisant la qualité de vie des résidents.

Ce programme immobilier représente une opportunité stratégique pour les investisseurs souhaitant s'implanter dans un quartier en pleine mutation. La proximité des infrastructures publiques, des commerces et des transports en fait un emplacement privilégié pour les futurs habitants.

Nous le constatons régulièrement, ces opérations d’envergure impliquent un foncier étendu, et potentiellement de multiples propriétaires et locataires. Ces projets ont donc des conséquences importantes pour les acteurs économiques locaux. Ces situations soulèvent des problématiques complexes : congé sans renouvellement, indemnités d'éviction, expropriation, négociation avec les propriétaires et locataires. Notre cabinet accompagne indépendamment les collectivités, les propriétaires bailleurs et les locataires afin d'apporter une expertise immobilière objective et impartiale (sans conflits d'intérêts).

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02/06/2025

Une villa mythique de Nice, anciennement propriété de Sean Connery, mise en vente à 23,5 M€ : un prix rare pour un bien d’exception

Perchée sur les hauteurs du Cap de Nice, dans le très prisé quartier du Mont Boron, l’ancienne résidence de Sean Connery est proposée à la vente pour 23,5 millions d’euros. Un tarif exceptionnel, qui s’explique par la rareté du bien… mais aussi par la notoriété de son ancien propriétaire.

Appartenant autrefois à l’acteur légendaire qui a incarné James Bond, cette demeure offre une vue imprenable sur la baie des Anges, un accès direct à la mer, une piscine intérieure et extérieure, une salle de sport, un ascenseur, ainsi que de vastes terrasses paysagées. Elle incarne à elle seule le raffinement, le confort et l’histoire du cinéma.

Comme l’ont montré d’autres ventes emblématiques sur la Côte d’Azur — la villa de Greta Garbo ou de David Niven à Cap d’Ail, ou encore celle de Tina Turner à Villefranche-sur-Mer — le prestige d’un ancien propriétaire célèbre apporte une véritable plus-value à une propriété de luxe. Ces demeures deviennent des pièces uniques, convoitées à la fois pour leur architecture, leur emplacement, mais aussi pour leur histoire et l’aura de leurs occupants.

Dans un marché immobilier haut de gamme où l’exception prime sur la norme, cette villa incarne à la perfection l’alliance entre luxe, patrimoine et légende. Un bien destiné aux amateurs éclairés, passionnés d’histoire et de cinéma, qui souhaitent acquérir plus qu’une propriété : un morceau de mythe.

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30/05/2025

Chamonix dit stop aux résidences secondaires avec son nouveau PLU

En mars 2025, Chamonix-Mont-Blanc a franchi un cap majeur en adoptant un nouveau Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cette réforme vise à interdire la construction de nouvelles résidences secondaires sur la quasi-totalité du territoire.

Avec plus de 70 % de son parc immobilier en résidences secondaires, Chamonix souffre d’une pénurie critique de logements pour ses 9 000 habitants permanents. Face à cette pression, la municipalité prévoit la création ou reconversion de 1 000 logements destinés à l'habitat permanent d’ici 2035.

Les Dispositions Phare du Nouveau PLU de Chamonix
Blocage des Résidences Secondaires : Le PLU interdit désormais la construction de résidences secondaires sur 87,5 % des zones constructibles.

Encadrement des Projets Touristiques et Hôteliers : Les nouveaux établissements touristiques de grande envergure sont prohibés. Seuls les hôtels existants sont autorisés à s’agrandir, et uniquement à condition d’héberger des travailleurs saisonniers.
Objectif de Mixité Sociale Renforcée : Dans les nouvelles zones à construire, il doit y avoir 50 % de logements sociaux, et 25 % pour les projets plus grands que 200m².

Conversion de Zones et Protection Environnementale : Conformément à la loi Climat et Résilience, 90 hectares de zones à urbaniser ont été reclassés en zones agricoles et 50 hectares en espaces naturels protégés, réduisant ainsi l’artificialisation des sols et préservant ainsi l’écosystème dans les Alpes.

Un Signal Fort pour les Investisseurs et Institutionnels : Ce nouveau cadre réglementaire impacte les investisseurs, établissements bancaires, conseils patrimoniaux, et professionnels du droit immobilier (notaires, avocats). La raréfaction des opportunités en résidences secondaires implique une recomposition des portefeuilles immobiliers, avec une réorientation vers des projets à impact social et environnemental positif, notamment les logements abordables et les résidences principales à l’année.

Les résidences secondaires sont visibles sur datamap via notre site :
https://expertises.berthier-associes.com/r/ivb

💼 Nous sommes un cabinet d'expertises immobilières agissant dans toute la France pour valoriser vos actifs immobiliers, dans le cadre de problématiques fiscales, familiales, réglementaires, projets de financements, préjudices.

Consultez notre site pour plus d'informations : https://expertises.berthier-associes.com/r/syN

28/05/2025

Bail commercial : indemnité d’occupation - la Cour de cassation tranche – 27 février 2025

Lorsqu’un bailleur exerce son droit d’option (refus de renouvellement avec offre d’éviction), le loyer disparaît.
Il est automatiquement remplacé par une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, et ce à compter de la date d’expiration du bail.

La Cour d’appel de Bourges avait confondu les textes et appliqué l’article L. 145-11 (sur le point de départ du nouveau loyer), alors que le bail n'était pas renouvelé.
La Cour de cassation rectifie : pas de bail renouvelé = pas de loyer, mais une indemnité d’occupation.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est essentiel de comprendre la différence entre ces trois régimes financiers applicables selon la situation du locataire :
- Loyer : dû lorsque le bail est renouvelé.
- Indemnité d’occupation : due lorsque le locataire reste dans les lieux sans titre (en cas de refus de renouvellement ou en attente de décision). Elle correspond à la valeur locative, et se substitue rétroactivement au loyer à compter de la fin du bail.
- Indemnité d’éviction : versée au locataire lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime. Elle vise à compenser le préjudice subi par le locataire évincé.
Ces distinctions sont fondamentales, notamment dans les litiges post-renouvellement, et ont des impacts financiers majeurs pour les deux parties.

Nous avions d’ailleurs écrit un article à ce sujet que vous trouverez sur notre site : https://expertises.berthier-associes.com/r/6B8

💼 Nous sommes un cabinet d'expertises immobilières agissant dans toute la France pour valoriser vos actifs immobiliers, dans le cadre de problématiques fiscales, familiales, réglementaires, projets de financements, préjudices.

Consultez notre site pour plus d'informations : https://expertises.berthier-associes.com/r/Iag

La règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas à l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L 145-28 du code de commerce, laquelle doit être fixée en fonction de la valeur locative