Cabinet Saphie

07/09/2026

1956.

La copropriété vient d’être construite. Les premières voitures se garent devant l’entrée et le règlement paraît décrire l’immeuble pour toujours.

Mais les décennies passent. Les habitants se succèdent, les usages changent et de nouvelles lois viennent encadrer une réalité que le texte d’origine ne pouvait pas connaître.

Le règlement, lui, reste dans les actes.

Comment mettre à jour un document aussi ancien ? Que faut-il faire apparaître depuis la loi ÉLAN ? À quelle majorité voter une modification ? Et comment traiter les locations de type Airbnb lorsque le règlement a été rédigé bien avant leur apparition ?

Dans notre nouvel article, SAPHIE revient sur ce travail de précision. Modifier un règlement de copropriété ne consiste pas à effacer le passé. Il faut comprendre les droits existants, corriger ce que la loi a rendu inapplicable et permettre au document de raconter de nouveau l’immeuble tel qu’il est devenu.

« 1956 : quand le règlement ne raconte plus l’immeuble »

Lire l’article complet : https://www.saphie.fr/modification-reglement-copropriete-ancien/

31/08/2026

Une tache apparaît au plafond.

Le premier réflexe consiste à regarder au-dessus. La cause devrait être là, quelque part, dans la pièce du voisin.

Mais l’eau ne suit pas toujours le chemin que nous lui prêtons.

Elle circule dans l’architecture cachée de l’immeuble. Elle se déplace dans les planchers, longe les réseaux et ressort là où le bâtiment ne parvient plus à la retenir. Le point visible n’est donc pas nécessairement le point d’entrée.

Dans notre nouvel article, « Anatomie d’une infiltration : première partie – comprendre le chemin de l’eau », nous avons voulu rendre ces parcours plus lisibles grâce à plusieurs schémas techniques.

Fuite sur une canalisation, désordre d’évacuation, infiltration par la toiture ou par une menuiserie : chaque scénario possède son propre rythme et réclame une méthode différente.

Le plafond ne désigne personne. Il donne seulement un indice.

La recherche de fuite et la question des assurances viendront dans une deuxième partie. Pour l’instant, il faut suivre l’eau.

Pour lire l’article complet : https://www.saphie.fr/anatomie-infiltration-eau-copropriete/

20/08/2026

On ne pense presque jamais à l’ascenseur lorsqu’il fonctionne.

Puis les portes restent fermées. Les appels commencent, les inquiétudes aussi, et l’immeuble découvre soudain tout ce que la cabine cachait.

Dans notre nouvel article, SAPHIE vous propose d’entrer dans les coulisses d’un ascenseur en copropriété. À quoi servent les portes palières ? Que trouve-t-on dans la machinerie ? Comment distinguer une panne isolée d’un problème qui se répète ? Que couvre réellement le contrat d’entretien ? Et à quel moment faut-il envisager une modernisation ?

Nous avons accompagné cet article de huit illustrations techniques pour rendre cette mécanique plus claire, sans simplifier ce qui ne doit pas l’être.

Parce qu’un ascenseur n’est pas seulement un équipement. Lorsqu’il s’arrête, certaines personnes ne peuvent plus sortir de chez elles. Bien le gérer suppose donc de comprendre son fonctionnement, de conserver la mémoire des incidents et d’exiger des interventions réellement vérifiables.

👉 Retrouvez l’article complet ici : https://www.saphie.fr/ascenseur-copropriete-fonctionnement-entretien/

17/08/2026

À quatorze heures, le banc en métal est trop chaud pour que quelqu’un s’y asseye.

Une seule place de stationnement reste protégée par l’ombre du platane. Quelques mois plus t**d, pourtant, ce même arbre reviendra dans les discussions à cause de ses feuilles, de ses racines ou du coût de son entretien.

Nous savons calculer le prix d’un arbre. Nous oublions souvent ce qu’il nous apporte.

À Marseille, les espaces verts des copropriétés ne peuvent plus être considérés comme un simple décor. Ils participent au rafraîchissement des résidences et donnent encore à l’eau une possibilité de rejoindre le sol.

Le jardin nous oblige aussi à regarder plus loin que la prochaine assemblée générale. Un arbre abattu disparaît en quelques heures. L’ombre qu’il offrait demandera plusieurs décennies pour revenir.

Dans notre nouvel article, nous parlons des arbres, de l’arrosage et de l’artificialisation des sols. Mais surtout, nous parlons de notre manière d’habiter et de ce que nous choisissons de transmettre.

Lire l’article complet : https://www.saphie.fr/espaces-verts-copropriete-marseille/

11/08/2026

Au début, rien ne semble changer.

L’ascenseur continue de monter, les lumières s’allument dans le hall et les entreprises poursuivent leurs interventions. Pourtant, dans les comptes de la copropriété, une somme manque à l’appel.

Un impayé de charges commence souvent discrètement. Mais les factures continuent d’arriver, la trésorerie se fragilise et les décisions votées peuvent devenir plus difficiles à financer.

Chez SAPHIE, notre service contentieux intervient dès les premières échéances. En lien avec le gestionnaire, le comptable et, lorsque cela devient nécessaire, le Cabinet Naudin, il assure un suivi précis de chaque dossier : comprendre la situation, relancer, rechercher une solution amiable, puis engager une procédure lorsqu’aucune autre issue n’est possible.

Car recouvrer les charges impayées, ce n’est pas seulement réclamer une somme. C’est préserver le fonctionnement de l’immeuble et les intérêts de tous les copropriétaires.

Pour lire l’article complet : https://www.saphie.fr/impayes-de-charges-leffet-domino-dans-la-copropriete/



Sophie Roubin Benjamin Naudin Anne-cécile Naudin

04/08/2026

« Merci de faire le nécessaire. »

Dans notre métier, ces quelques mots peuvent vouloir dire beaucoup de choses : faire taire un voisin, déplacer une voiture, imposer une intervention immédiate à une entreprise, engager des travaux qui n’ont pas été votés ou régler un conflit installé depuis plusieurs années.

On imagine parfois que le syndic dispose de tous les pouvoirs dans la copropriété. La réalité est différente : il administre l’immeuble, veille à sa conservation et exécute les décisions collectives, mais il ne peut ni se substituer à l’assemblée générale, ni devenir le juge ou le policier de la résidence.

J’ai voulu revenir sur ce malentendu sans éluder les responsabilités du syndic, qui doit naturellement répondre de son travail, de ses délais et de ses erreurs. Mais être responsable de sa gestion ne signifie pas être responsable de tout.

Gérer une copropriété, c’est gérer des murs, des comptes, des contrats et des travaux. C’est aussi, et surtout, apprendre à composer avec l’humain.

À lire dans ce nouvel article :

https://www.saphie.fr/gerer-une-copropriete-ou-lart-de-composer-avec-lhumain/

# Saphie

28/07/2026

“Je suis chez moi, j’ai bien le droit de faire ce que je veux !”

C’est probablement une des phrases que nous entendons le plus souvent en copropriété.

Dans cette vidéo réalisée par Made in Marseille, Maître Benjamin Naudin s’est glissé dans la peau du copropriétaire qui se pose toutes les questions que l’on entend chaque été : climatisation, piscine, barbecue…

De son côté, Louis Roubin notre responsable copropriété, essayé d’y répondre avec son regard de syndic, celui qui est confronté au quotidien aux situations de terrain.

Merci à Benjamin Naudin pour cet échange et à Made in Marseille pour l’invitation.

C’est l’été, il fait chaud : en copropriété, puis-je installer une piscine dans mon jardin, une climatisation ou utiliser un barbecue...

23/07/2026

Au cœur du mois de juillet, alors que Marseille retient encore la chaleur du jour, une résidence des Chartreux se réunit pour parler de l’hiver.

Depuis plusieurs mois, la copropriété participe à une expérimentation menée par VESTA, projet lauréat de France 2030. Autour d’elle, SoluCopro, Isoedre, Finance Copro et l’ALEC travaillent à transformer une chaufferie vieillissante, des réseaux déséquilibrés et des bâtiments qui conservent mal la chaleur en un projet global de rénovation énergétique.

Puis la chaudière cède.

Ce qui devait être une réflexion patiente sur l’avenir de la résidence devient une course contre la prochaine saison de chauffe.

Lors de l’assemblée générale, le projet de rénovation globale est rejeté. Le remplacement de la chaudière hors service, présenté dans un second temps comme la solution minimale permettant simplement de retrouver du chauffage, l’est également.

Cette histoire ne raconte pas l’opposition entre des copropriétaires raisonnables et d’autres qui ne le seraient pas. Elle raconte plusieurs manières également sincères d’avoir peur : peur de payer, de s’endetter, d’être déçu, de voir son patrimoine perdre de sa valeur ou de transmettre une dette à ses enfants.

Mais si les bâtiments respectent juridiquement le résultat des votes, ils ne leur obéissent jamais physiquement. Une résolution rejetée empêche le syndic de commander les travaux. Elle ne remet pas la chaudière en marche.

On peut refuser le projet, les travaux, la dépense et même la chaudière.

L’hiver, lui, ne débat pas, ne s’abstient pas et ne donne son pouvoir à personne.

Il entre.

L’article complet ici : https://www.saphie.fr/hiver-ne-vote-pas-renovation-energetique-copropriete/

09/01/2026

Le reportage d’Envoyé Spécial sur les syndics a fait réagir.
Il montre des réalités dures : surcharge, équipes épuisées, copropriétaires qui subissent… et parfois des dérives.

Mais il laisse aussi dans l’angle mort une autre réalité : des milliers de copropriétés qui fonctionnent, grâce à un travail rigoureux, constant, souvent discret.

J’ai pris le temps de poser une lecture plus complète : ce que le reportage montre… et ce qu’il ne montre pas.

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07/12/2025

Dans les immeubles, Noël ne se résume pas à un sapin dans le salon.
À partir de décembre, la fête glisse doucement dans les parties communes : un sapin posé dans le hall, quelques guirlandes sur les rampes, des rires qui traversent les portes, des réveillons qui durent un peu plus t**d que d’habitude…

Mais en copropriété, la magie de Noël se frotte vite au réel : règlement de copropriété, sécurité des installations, bruit, respect de la tranquillité, usage des parties communes, responsabilité du syndicat… Rien n’est vraiment anodin quand on partage la même « maison commune ».

Notre dernier article explore ce moment particulier où le droit à la fête rencontre le droit au calme :
👉 décorations dans le hall et sur les balcons,
👉 sapin et guirlandes vs sécurité et issues de secours,
👉 réveillons, bruit et trouble anormal du voisinage,
👉 étrennes au gardien, entre tradition et simple geste de reconnaissance.

Noël ne crée pas des règles spéciales pour la copropriété : il met surtout en lumière la manière dont nous habitons ensemble, le reste de l’année.

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