12/11/2024
Vous avez été nombreux à nous questionner sur la fiscalité immobilière la plus intéressante pour louer votre logement. 👨💼
Malheureusement il n'y a pas un choix plus logique qu'un autre, tout dépend de votre situation et de votre bien !
Un petit récapitulatif pour comprendre les dernières lois fiscales concernant les locations d'habitation en France, en particulier pour les locations nues, meublées et touristiques :
1) Location vide ou nue (non meublée) :
Régime fiscal
Revenus fonciers : Les revenus générés par la location d'un bien nu sont considérés comme des "revenus fonciers". Ces revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Régime réel : Si les charges (intérêts d'emprunt, travaux, taxes, etc.) dépassent les loyers perçus, il est possible de déduire ces charges et de bénéficier d’un déficit foncier.
Régime micro-foncier : Si les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an, un abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Le revenu net ainsi calculé est ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
La taxe foncière reste applicable, mais certaines exonérations peuvent exister en fonction de la localisation et de l'utilisation des biens (par exemple, pour les logements vacants ou les zones spécifiques).
2) Location meublée :
Régime fiscal
Revenus BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) : Les loyers des locations meublées sont classés dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
Régime réel ou micro-BIC :
Régime micro-BIC : Si les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € (2024), un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. Cela inclut les frais liés à la location.
Régime réel : Si le locataire dépasse le plafond, il est possible de déduire toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, amortissement du bien, travaux, etc.) et de déclarer un bénéfice net. L'amortissement est l'un des avantages majeurs du régime réel pour la location meublée.
Exonération sous certaines conditions
Location meublée non professionnelle (LMNP) : Si les recettes annuelles n'excèdent pas 77 700 € (en 2024), le propriétaire peut bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, avec la possibilité d'amortir le bien et de réduire ainsi l'impôt dû.
Location meublée professionnelle (LMP) : Si les recettes annuelles dépassent 77 700 € ou si les revenus du foyer fiscal issus de cette activité sont supérieurs à ceux provenant de toutes les autres sources, le propriétaire peut être considéré comme un loueur en meublé professionnel et bénéficier de certains avantages fiscaux, comme la possibilité de déduire les déficits fonciers des autres revenus.
3. Location touristique (type Airbnb, etc.) :
Régime fiscal
Revenus : Les revenus générés par la location touristique sont également soumis au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Régime micro-BIC ou réel :
Régime micro-BIC : Si les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € pour les locations de meublés touristiques, un abattement de 50 % s'applique sur le montant brut des loyers.
Régime réel : Si les recettes dépassent le seuil ou si le propriétaire opte pour le régime réel, il peut déduire les charges réelles liées à la location, y compris les amortissements.
Obligations spécifiques
Déclaration en mairie : Si vous louez un bien à usage touristique (type Airbnb), vous devez le déclarer à la mairie de la commune où il se trouve. Certaines grandes villes comme Paris ou Lyon imposent un numéro d'enregistrement pour ces locations.
Taxe de séjour : La taxe de séjour est applicable pour toute location touristique. Le montant dépend de la commune et est perçu par l’hôte au moment de la réservation.
Obligations fiscales et sociales : En plus de la déclaration des revenus, il peut y avoir des obligations sociales, telles que l'affiliation à la sécurité sociale des indépendants ou des cotisations au régime social des indépendants si l'activité devient significative.
Réformes récentes et mesures fiscales :
Loi de finances 2024 : Aucune réforme majeure pour 2024 n'a été spécifiquement annoncée pour la fiscalité des locations meublées ou touristiques. Cependant, des ajustements de taux ou de plafonds pourront être réalisés et sont en débat actuellement. Le gouvernement continue de renforcer les contrôles sur la location touristique, particulièrement en milieu urbain.
Loi de finance 2025 : La fiscalité des revenus locatifs devrait évoluer en 2025 sous l’effet de deux textes en cours de discussion : le projet de loi de finances pour 2025 et la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme. Elles auraient pour conséquence un alourdissement de la fiscalité pour la location meublée, un abattement maintenu de 50 % pour le régime micro-BIC, jusqu’à 77 700 € de revenus, une intégration des amortissements dans le calcul de la plus-value du régime réel LMNP, une hausse de la fiscalité, contraintes administratives, DPE obligatoire en ce qui concerne les locations touristiques, et enfin un abattement pour la location vide porté à 50 %, seuil de 15 000 €/an pour micro-foncier afin de stimuler ce marché locatif de longue durée boudé par les récents investisseurs.
Pour conclure :
Location vide : Les revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, avec des options de déduction des charges ou abattement forfaitaire sous le régime micro-foncier.
Location meublée : Les revenus sont classés dans les BIC, avec des régimes avantageux comme l’amortissement du bien sous le régime réel.
Location touristique : Elle est également soumise au régime des BIC, avec des obligations déclaratives et fiscales accrues, surtout dans les grandes villes.
Chaque type de location présente des avantages et des obligations fiscales distincts, et le choix du régime (réel ou micro) dépend de la situation individuelle du propriétaire et du montant des loyers perçus.
Les propriétaires devront donc rester vigilants quant aux évolutions législatives et fiscales à venir pour ajuster leur stratégie locative et optimiser leur fiscalité.
N'hésitez pas à nous demander une analyse personnalisée
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