GESTRIA

23/05/2025

COPROPRIETE
Dispense de participation aux « frais de procédure »

L’article 10‑1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires). Que recouvre cette notion de frais de procédure ? Doit‑elle être interprétée strictement ou doit‑elle englober l’ensemble des frais et honoraires générés par le contentieux ? C’est à ce questionnement que la cour d’appel de Paris apporte une réponse dans un arrêt du 5 juin 2024 n°20‑17139. Pour les juges parisiens (dans cette espèce relative à un lot transitoire) les copropriétaires bien fondés dans leurs prétentions doivent être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel. Pour la cour ces frais incluent les dépens, les frais de l’article 700 du code de procédure civile, mais également les honoraires du syndic et de l’avocat du syndicat des copropriétaires.

13/03/2025

POSTE A POURVOIR
Comptable immobilier

01/01/2025

10/10/2024

Visites de toutes les copropriétés impactées….

10/10/2024

SAINT REMY LES CHEVREUSE au réveil ...

02/08/2024

BAIL D'HABITATION : DECES DU LOCATAIRE, COTITULARITE DU CONJOINT ET RENONCIATION AU PROFIT D'UN DESCENDANT

La Cour de cassation a rendu un arrêt en date du 4 juillet 2024 n°22‑24856 dans lequel elle juge « que le conjoint survivant, qui satisfait aux conditions de l'article 1751 du Code civil[cotitularité des époux sur le logement familial], peut renoncer expressément à l'exclusivité de son droit au bail pour permettre, le cas échéant, aux personnes qui satisfont aux conditions de l'article 14 de la loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 de bénéficier de droits concurrents aux siens sur le bail. Cette renonciation ne peut porter que sur l'exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire ». Dans cette espèce le conjoint, cotitulaire légal du bail, n'avait pas expressément renoncé, après le décès de son épouse, à l'exclusivité de son droit au bail. De même il n'avait pas mis fin à ce bail par un congé valablement délivré. Il ne pouvait donc pas prétendre que le contrat de location s’était poursuivi au profit de son fils, également titulaire du droit au transfert puisque vivant avec sa mère dans les lieux loués durant l'année ayant précédé le décès de cette dernière, conformément aux dispositions de l'article 14 alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989.

Maître Cyril SABATIE Cabinet LBVS Avocats Associés

01/08/2024

COPROPRIETE : COMMENT DOIT ETRE APPELE LE FONDS TRAVAUX OBLIGATOIRE SELON LES TANTIEMES GENERAUX OU CRITURES D'UTILITE ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt 4 juillet 2024 n°22‑21758 publié au Bulletin. Pour la Haute Cour, la cotisation au fonds de travaux prévue par l'article 14‑2 II de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, est appelée au même rythme que le budget prévisionnel. Elle précise en outre qu’elle n'est pas répartie à proportion des provisions de ce budget incombant à chaque copropriétaire, mais comme les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. En effet, selon l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n°2019‑1101 du 30 octobre 2019 « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14‑2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ».

Maître Cyril SABATIE Cabinet LBVS Avocats Associés

31/07/2024

COPROPRIETE : ERREUR SUR LA FEUILLE DE PRESENCE ET NULLITE DE L'ASSEMBLEE

La Cour de cassation affirme, dans un arrêt de censure du 13 juin 2024 n° 22‑17764, que l'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief et sans rechercher si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter. La cour d’appel d’Aix en Provence avait cru pouvoir juger que le défaut des mentions relatives aux domiciles des copropriétaires et au nombre de voix de la SCI sur la feuille de présence était insuffisant à justifier l’annulation de l’assemblée.

Maître Cyril SABATIE Cabinet LBVS Avocats Associés

30/07/2024

GESTION LOCATIVE : RATIFICATION TACITE DU MANDAT DE GESTION

La cour d’appel de Poitiers juge, dans un arrêt du 26 mars 2024 n°23‑00455, rappelle la jurisprudence de la chambre mixte de la Cour de cassation selon laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé. Ce distinguo a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et a décidé que, lorsqu’elle vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative. Il s’ensuit que le non‑respect de la loi Hoguet peut donc être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat, notamment par l’encaissement des loyers commerciaux ou encore la réception des avenants aux baux, sans la moindre contestation.

Maître Cyril SABATIE Cabinet LBVS Avocats Associés

29/07/2024

COPROPRIETE : CONSTESTATION TARDIVE DE RESOLUTIONS AU COURS D'UNE PROCEDURE DE CONTESTATION D'ASSEMBLEE

Un copropriétaire qui a contesté une assemblée générale dans son entier, peut‑il par la suite, et après le délai de deux mois, contester à titre subsidiaire dans la même procédure seulement certaines résolutions ? La Cour de cassation répond par l’affirmative à cette question dans un arrêt de censure du 4 juillet 2024 n°22‑24060. Pour la Haute Cour « sont recevables, même formées hors le délai de l'article 42 alinéa 2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965, les demandes d'annulation de résolutions d'une assemblée générale présentées à titre subsidiaire par rapport à une demande principale d'annulation de l'assemblée générale en son entier formée dans le délai ». Pour fondement, la Cour retient notamment que l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

Maître Cyril SABATIE Cabinet LBVS Avocats Associés