Agnes 海外物業投資日記

03/03/2023

移民泰國｜第二家園｜3大熱門移居簽證 買層樓就有身份？

原文於2023-3-3刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/22d5575162c4418eb2ee49cfb404163c

上回提及曼谷自全面通關以來人頭湧湧，好不熱鬧。不少客戶去完旅行後都有感氣候宜人且物價相宜，紛紛向筆者查詢有何途徑在這微笑之國居住。今期一於為大家介紹幾個香港人移居泰國最熱門的簽證plan！

一：精英簽 Elite Visa

泰國精英計劃是2003年7月由泰國旅遊局(Tourism Authority of Thailand)轄下全資子公司推出的亞洲第一個投資居留權計劃。

全球擁有超過15,000名會員，來自50個國家，精英簽大致分為八個不同等級的會籍，可享特權包括五至二十年多次入境續簽、出入境特別通道、按摩療程、高爾夫球所會籍和頂尖醫院體檢等禮遇。會籍等級順序如下：
特級：Elite Ultimate Privilege (EUP) － 會費200萬銖、20年有效期、無限次豪華轎車機場接送、每年各24次高爾夫球和按摩體驗、每年1次私家醫院體檢、機場特別通道及會籍可轉讓一次。直系家屬會費為100萬銖。

高級：Elite Superiority Extention (ESE)－會費100萬銖、20年有效期、機場特別通道。會籍不能轉讓和不能攜帶家屬，較適合多次往返需求的人士。

中級：Elite Family Alternative (EFA) 及 Elite Privilege Access (EPA)－會費分別為80萬銖(EFA)及100萬銖(EPA)、10年有效期、機場特別通道。會籍不能轉讓，但可額外付費攜帶家屬。兩者分別在於EPA比EFA每年多付了2萬泰銖（執筆日計匯率4.44，約$4,500港幣)，提供額外18次limousine機場接送及每年體檢，粗略估算體檢每次千多元港幣，即是說limo每次成本$160港幣左右，就看看你每年會否飛18次了！否則的話EFA會較為划算。

基礎級：Elite Family Excursion (EFE) 及 Elite Easy Access (EEA)－會費分別為80萬銖(EFE)及60萬銖(EEA)、5年有效期、機場特別通道、不同次數的機場接送。EFE可以攜帶家屬，而整個Elite計劃中最便宜的EEA只限於個人申請，但EEA可以付費升級其他高階會籍，簡單來說EEA適合想體驗移居泰國的人士。

二：養老簽 (Non-Immigrant Visa “O-A”）

申請年齡下限為50歲，有效期只有1年。是一種非移民簽證(Non-immigrant Visa)，只要繼續符合條件就可以一直續簽，繼續在泰國居留。持有退休簽證不可在泰國工作，但由於申請費只需五千泰銖和資產證明擁有存款等值80萬泰銖即可，審核期亦只需數個工作天，吸引不少退休人士青睞。

三：Long-Term Resident (LTR)

為期十年的長期居留簽證，是2022年9月由泰國投資局(Thailand Board of Investment)為促進經濟及投資層面之發展吸收高素質外籍專業人才而推出的，是極少數可供持有人於泰國境內工作的簽證。申請類別為四種包括：富裕退休人士(Wealthy Pensioners)、全球富裕公民(Wealthy global citizens)、高技能專業人士(High-Skilled Professionals)、在泰工作專業人士(Work-from-Thailand Professionals)。在此先略過後兩者的專才plan，前兩者只需要投資25至50萬泰銖購買泰國政府債券或房地產即能滿足要求。雖然成本較Elite高，但這些投資額是可取回而Elite所繳的會費是不能退還。即是說買層樓就有身份了！故推出以來吸引了不少目標為養老之人士申請，佔整體申請比例44%。現時每月大約接獲五百多份申请，申請人主要來自美國、中國和英國。

總括而言，申請泰國移居方案多籮籮，而且難度實在不高。很多已經移民英國或加拿大的客戶都陸續跟筆者說要買間來避寒嘆吓～

買層樓就有身份了！故推出以來吸引了不少目標為養老之人士申請，佔整體申請比例44%。現時每月大約接獲五百多份申请，申請人主要來自美國、中國和英國。

11/01/2023

海外置業｜港人鄉下曼谷 六年內鐵路網超越東京｜熱門投資區份懶人包

原文於2023-1-6刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/cdddf9dec7fe46c69dab31e9414caaa3

隨著防疫及隔離措施陸續放寬，意味著長達三年的新冠戰役終於見到終點，實在可喜！這同樣代表了餓了三年的港人終於可以出關，東京曼谷街頭的港人多得好比旺角。只是傳聞嗎？非也。執筆之日筆者正身處曼谷，日日按摩之餘亦實地考察那個區份具有投資價值。

一：Asok 商圈

經過歷年的經濟發展，曼谷的 CBD 由第一代 Sathorn 沿 Sukhumvit 路向東移。Watthna 縣西北至 BTS Nana 站，東南至 On Nut 站，是大部份日本 expat 的集中地，區內不乏正宗日式料理。大量高水準的國際學校亦是這區吸引家庭客的原因之一。獲得多項國際認可的康民醫院及三美泰醫院屹立該區，其優質且價格相宜的醫療服務帶動外國遊客前來「體檢旅遊」。當然不少得港人熟悉的 EmQuartier 和 Terminal 21 等大型購物中心。

二：Rama 9 商圈

位於 MRT Phra Ram 9 站的一帶屬於曼谷第三代 CBD，隨著 Asok 等地區房價提升，早幾年的投資者紛紛將目光轉移到價錢較相宜的 Rama 9 商圈。當時該區最矚目的是預計2019年落成，全東南亞最高的摩天大廈 The Super Tower。雖然項目已經擱置，但依筆者目測該區已落成的 G Tower 及聯合利華大樓等標誌性大樓吸引了不少專才工作，故此這區的租務市場較為熾熱，空置率亦較低。開業剛滿一年的 Jodd Fair 夜市多達數百個攤檔，場內的火山排骨、椰子薄餅及水果西施等引來不少遊客慕名而來。

三：Rama 4 商圈

相比前兩者，相信大部份港人未必太熟悉 Rama 4。Rama 4 作為曼谷主幹道之一，未來 MRT 灰色線將貫穿 Rama 4 大道。最令筆者期待的是毗鄰中央公園 Lumpini 公園及使館區，同樣位於 Rama 4 大道上的，預計2027年完工，全泰國最大型的項目 One Bangkok！目前正在興建當中的 One Bangkok 是一個擁有5棟甲級寫字樓、5間奢華五星酒店、3棟住宅、文化藝術中心、及大量綠化空間等的超大型項目。目標是成為全泰首個獲得 LEED（美國綠建築協會制訂之高效能綠建築之市場導向式評估系統）白金級別的大樓！筆者相信假以時日，Rama 4 將成為曼谷的新心臟！

曼谷市政府亦計劃在2029年前完成興建367個鐵路站，覆蓋曼谷與周邊地區 4,762 平方公里的面積，人口總數超過 1,500 萬，數量超越東京都，成為亞洲首屈一指的鐵路城市。

前幾回曾經提及，中國人佔整體曼谷住宅市場購買力達六成。隨著國內同胞蓄勢待發，曼谷房地產全面復甦之日近在咫尺。

曼谷市政府亦計劃在2029年前完成興建367個鐵路站，覆蓋曼谷與周邊地區4,762平方公里的面積，人口總數超過1,500萬，數量超越東京都，成為亞洲首屈一指的鐵路城市。

14/12/2022

依個價錢冇可能再搵到🎄聖誕Last一擊🧑🏻‍🎄！曼徹斯特市中心M5現樓銀主盤貨(銀行賣)！！！平市價20%​《最後十間》

🎉一房 422呎 £17萬
🎉兩房 859呎 £25萬
🎉三房 1,080呎 £29萬
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📍項目位於曼徹斯特耗資10億英鎊打造的Middlewood Locks新區核心位置，周邊休閑娛樂設施一應俱全，包括健身房、酒店、酒吧、餐廳，托兒所和醫療中心。
🚋交通便利，周邊有公共交通和軌道交通，距離利物浦大街公共汽車站和Salford中央火車站僅100米, 2分鐘內就可抵達m602高速公路。
👣15分鐘可步行至金融區Spinningfield及頂級豪宅區Deansgate。
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07/12/2022

【海外置業】中東錢途

原文於2022-12-2刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/2a18477e4acc41d08f97cec697fb8422

各位最近出外經常聽到別人在高談闊論樓市或股市嗎？當然不是！人人在談論的是四年一度的世界盃呢！

今屆 so far 討論度較高的新聞，除了加拿大終於射入世盃決賽週歷史上第一球、葡萄牙首場對戰加納C朗可圈可點的十二碼外，最出乎意料要數沙特爆冷贏阿根廷（沙特教練漢拿半場時在更衣室怒斥上半場落後的沙特隊，激動訓話振奮球員片段必看）！最終沙特連取兩個入球，歷史性擊敗阿根廷於國際賽事上三十六場連勝紀錄。
沙特王儲自然龍顏大悅，據聞賞賜每人一架價值約500萬港元的勞斯萊斯，雖然未知傳聞是否屬實，但區區一億元對身家有11萬億的沙特家族來說，可能買襪也不夠。筆者羨慕之餘亦不禁 Google 一下這些中東富豪到底都過著什麼樣的生活。

翻查萊坊最新發布的《萊坊全球豪宅指數》，報告追蹤全球45個城市截至2022年第三季之按年表現。杜拜豪宅高踞榜首，按年升幅高達89%，亦預計來年升幅持續！另外世邦魏理仕發布的《Dubai Residential Market Snapshot》顯示，目前杜拜住宅市場成交量按年增加73%。要判斷一個地方是否「有運行」，人才願意流入是重要因素。杜拜是中東最具代表性城市，與國際接軌的橋頭堡。在疫情高峰期杜拜人口流失逾8%，隨著疫情回穩，今年首季人口已急增18%至350萬。

免卻資產增值稅、租金入息稅及遺產稅等開始，令杜拜物業變得異常吸引。

翻查萊坊最新發布的《萊坊全球豪宅指數》，報告追蹤全球45個城市截至2022年第三季之按年表現。杜拜豪宅高踞榜首，按年升幅高達89%，亦預計來年升幅持續！

17/11/2022

原文於2022-11-10刊登於星島頭條

https://singtaometa.stheadline.com/articles/7fcbe9a692b64dc6a62abd1a2dbd1062

海外置業｜未賣到層樓冇錢移民？

英國樓港幣二十零萬首期有交易
和很多香港人一樣，近年筆者與朋友敘舊時，總會不經意地談論到移民這議題。最近幾次，朋友都異口同聲表示近期本港樓市慘不忍睹，部份人物業估值已跌近 15%。

「想走，但冇錢點走？」朋友A怨聲載道。

筆者回：「趁依家英鎊 under 九算，買定啲平平哋、一至兩房 Apartment 先。平嘅話二十零萬港紙首期搞掂，到時賣到香港層樓就 full pay 或上會。」

朋友A半信半疑：「但係啲人話英國樓出年大跌幾成喎，同埋當地人都唔住 apartment 嘅。」

首先，Econ 101 教學 — 供應與需求。根據內政部數據顯示，截至今年年中，移民英國人口已由以往每年約五十萬餘，上升一倍至一百一十萬；後果就是觸發租金急升，如曼徹斯特等的熱門落腳點，租金按年升幅高達 20.5%。

至於說英國人不住公寓的，相信從未去過英國，孤陋寡聞。英國房地產網站 Zoopla 最新第三季數據顯示，由於通漲加劇，住客為了減輕支出，小戶型如一房或兩房公寓需求創新高。兩房公寓與兩房別墅的需求分別為 35% VS 10%。

移民購房這回事，沒有一步到位。揀啱位置理想且有強勁租務市場之樓盤，起碼到埗後不用和人搶或捱貴租住 AirBnB。

根據內政部數據顯示，截至今年年中，移民英國人口已由以往每年約五十萬餘上升一倍至一百一十萬；後果就是觸發租金急升，如曼徹斯特等的熱門落腳點租金按年升幅高達20.5%。

26/10/2022

原文於2022-10-24刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/23c2fd98e1634243a8679ca52b51bc26

【海外置業】新加坡爭贏香港成為亞洲大贏家？

近月gathering時間中都聽到朋友提起公司offer relocate到新加坡的option。

防疫政策的影響，導致為數不少的本地expat相繼離開，外地人才又不願來港。那麼這些高收入專才都去哪裡了？答案是與香港在爭奪人才方面幾乎爭出面的亞洲另一小龍新加坡。

今年首兩季，新加坡持有高級工作簽證的人數已回復疫情前的86%水平，達17萬人。反觀本港現時的外地人才工作簽證人數較疫情前大跌60%。

眾所周知，主權評級機構不只一家，當中包括標普、穆迪及惠譽。作為亞洲唯一獲取所有機構的AAA信用評級的主權，新加坡的確極具吸引力。每年美國傳統貨幣基金會 (The Herirage Foundation) 都會發表《經濟自由度指數》報告，比較全球184個經濟體，結果顯示新加坡已連續三年稱霸榜首，瑞士及愛爾蘭尾隨其後，而香港自去年被剔出相關指數。

高知識水平、高自由度和穩定營商環境令到新加坡物業備受海外投資者菁垂。新加坡龍頭房地產網站99.co數據顯示，截至九月底，租金連升21個月，按年升幅高達31%。至於樓價升幅亦達13.2%。匯價方面，新加坡元由年初至今只微跌5%，亞洲其他貨幣如日元則下跌超過20%，反映坡元防守力強勁。

新加坡物業便宜嗎？非也，十月當地最新公寓樓價中位數是808萬港元。但買樓是買有價值的，而不是最便宜的。資金充裕的你，不妨留意當地的住宅及工商市場，筆者認為大有可為。

高知識水平、高自由度和穩定營商環境令到新加坡物業備受海外投資者垂菁。新加坡龍頭房地產網站99.co數據顯示，截至九月底，租金連升21個月，按年升幅高達31%。至於樓價升幅亦達13.2%。

07/10/2022

Shirley貴為舊年Rightmove最多人搜尋地點，亦都係最多bno家庭查詢嘅地方。今次介紹係極度罕有兩層Detached house連獨家車庫，面積達3,500呎！當然價錢有番咁上下，但開價基本上都貼近二手。成個項目得五間咋，手快有！

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📍項目位於伯明翰傳統富人區Solihull B90，區內普遍為英國本地富裕家庭居住，擁有極多百萬以上的豪宅。
✅其中一個在伯明翰最適合居住地，而且為最多香港人查詢的熱門地方。
🎓擁有伯明翰其中一個最頂尖校網區，極受家庭客歡迎。
🚃高鐵HS2亦將落戶Solihull，興建全新火車站，輕鬆連接英國各區。
🛍鄰近多個大型商場，餐廳及休閒設施，生活配套完善
🌳區內擁有大量綠化空間給休憩公園，享受寧靜環境。
⭐️近年只有少量全新項目落成，放盤及租盤都供不應求。
💰 由於區內供應極少，預計租金回報將高達4.5%。而且售價跟同區二手相約，極具升值潛力！

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💬聯絡Agnes: https://bit.ly/3MzHGJO

#海外物業 #海外樓 #澳洲樓 #英國樓 #加拿大樓 #移民 #移民英國 #倫敦 #伯明翰 #曼徹斯特 #列斯

30/09/2022

海外置業｜英國改朝換代 兌美元跌至新低 樓市已窮途末路？

原文於2022-9-30刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/08d941b24e8c48b8a4ce75048a2f27d3

「本港樓價跌至三年半新低」新聞早兩日不停重複著，屬於有樓一族的你是否每聽到一次都像被針刺了一下，內心隱隱地淌血？

筆者從來不會告訴客人買哪裡的物業必賺無疑，如果必賺，我直接給提款卡你自己去取不是更快捷嗎？投資者應該參考數據獨立思考。近來英國處於國際目光焦點，新國王和新政府，徹底地改朝換代。

剛剛過去的9月23日，英國新任首相卓慧思班子發表了被喻為是五十年來英國最猛烈的寬稅措施「迷你預算」（Mini-budget）。內容包括加大物業印花稅的免稅額和微調入息稅等，詳細可參考新聞內容，筆者想探討的是措施實施後的影響。預算案宣布後英鎊兌美元暴跌5%，觸發半世紀以來新低，見1.033（兌港元8.154）。

對上一次英國印花稅減免追溯到2020年，時任政府為刺激受疫情影響的市場，推出為期14個月的印花稅假期，帶動全英平均樓價期間狂升約15%（統計局數據顯示20年6月至21年9月樓價由£23.8萬攀升至£27萬）。當然，當時基礎利率亦是歷史低位0.1%，是帶動樓價功臣之一。現今英國最新基礎利率為2.25%，央行亦警告若英鎊跌勢持續，下一步11月很可能加息100個基點。

「嘩，大鑊啦！咁乜都唔好買睇定啲先啦！」

坐以待斃你必輸無疑，因通脹好比洪水猛獸。是時候想一想如何以現在的 condition take advantage of。

筆者每日留意經濟數據之餘亦關注建築行情。高通脹環境下，建築成本上升高達數成。

「點算呀？依家按揭利息好乸脷喎！」

筆者現階段自己會選擇買出品自有實力發展商兼且有首期保障（Deposit protection）的樓花。一來利用英鎊低水的優勢作首期，二來數年後待物業落成才上會，預計按揭利率已回調。

剛剛過去的9月23日，英國新任首相卓慧思班子發表了被喻為自五十年來英國最猛烈的寬稅措施「迷你預算」（Ｍini-budget）。內容包括加大物業印花稅的免稅額和微調入息稅等，詳細可參考新聞內容，筆者想探討的是措施實施後.....

25/09/2022

🚨 Agnes 客戶專享快訊【英國買樓再慳多啲！】⚠️印花稅優惠(9月23日)開始

為咗打救受通漲影響嘅英國人，新任首相Liz班子前日宣佈一系列救市措施紓困。當中同投資英國樓息息相關嘅當然有印花稅同收入稅啦。即日起25萬磅嘅樓一律豁免印花稅(注意：2%海外印花稅仍然生效，但住夠半年可claim) 依家點計都平咗喎！再加上英鎊已經跌到十年新低，而家兌緊8.76咋😭(喊緊因為我出英鎊人工嘅，對於揸港紙嘅你應該笑)。除左印花稅外同時亦會為basic 階級嘅入息稅由20%降低到19%，出年四月新財政年度實施。

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13/09/2022

「隆重推出，首次公開發售」🔥
伯明翰市區鐵路盤，全新豪華公寓
12分鐘直達CBD，樓價比市中心便宜近4成*‼️
首期款20% （一半款項由律師托管），買得安心❤️
一房單位：面積538尺，售價由£14.9萬餘起
項目由本地知名發展商Charles Jordan 負責，質素保證👍
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「項目優勢」
📍 地理位置：項目位處於High Street，離開伯明翰市中心約6公里
💃 生活配套：步行3分鐘，便即到達47萬尺的重點大型購物及休閒中心。戲院，大型超市，健身中心，名牌商店等等一應俱全。
🎓 校網：1.6公里內，坐擁12間被Ofstead 評為Outstanding/Good 的中小學。
🚃 交通便利: 步行3分鐘便能到達輕鐵站及巴士總站，往返市中心上班工作只需要12分鐘。
🌳 綠色生活：鄰近區內大型休憩公園Dartmouth Park及數個哥爾夫球場。
🏅 收租穩定：鄰近市內著名學府及醫院，龐大租客源。預計租金回報達6.4厘。
🏆升值潛力：受惠於市政府6億的大型社區發展計劃，而項目正為處於發展計劃內的第一期範圍。市政府預計五年內，樓價升幅將高達25%*
🏢 自住首選：樓價比市中心便宜將近4成，按揭最高可達75%。業主享受15分鐘城市生活圈。
📉 黃金機遇：現在正值英鎊低見9算，低成本入手英國物業！
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💬聯絡Agnes: https://bit.ly/3MzHGJO
#海外物業 #海外樓 #澳洲樓 #英國樓 #加拿大樓 #移民 #移民英國 #倫敦 #伯明翰 #曼徹斯特 #列斯

05/09/2022

【移民】海外樓盤廣告屢見歧視？買外國樓時的種族偏見

原文於2022-9-3刊登於星島頭條
https://singtaometa.stheadline.com/articles/0b13a584d11049ae84e59cc7fd002fb9

是次專題筆者想過要寫好幾次，但每次剛開始下筆，想一想還是算了，畢竟未必有那麼多人真的care。不過，思前想後，還是覺得不吐不快。

本人作為 Against Racial Bias（反對種族偏見）一份子，否定有關種族性的 Implicit Bias（隱性偏見）。

何謂隱性偏見？例如白人比較愚蠢、非裔犯罪率高和亞裔都是書呆子等。

然而，目測現在的海外樓盤廣告總是以「白人區」或「白人租客群」等作招徠。筆者覺得可笑之餘亦不禁慨歎，全世界略為文明的城市，對於種族話題均十分敏感，絕不會以如此手法吸引眼球。

為何數位媒介如Facebook 會容許廣告投放亦值得商榷，儘管近年Facebook 已逐漸限制廣告目標群的篩選，使投放者不能排除宗教、種族等特定族群的行為，但乍看仍未足夠。

以港人移民熱點英國為例，根據2010年頒佈的Equality Act（平等法案），上述提及的字眼可能已觸犯法案中的 Indirect discrimination（間接歧視）——優化指定族群等同間接歧視其他族群。

有時客戶說起想遠離南亞裔區域，筆者總會問到：「你知道現任倫敦市市長，都是南亞裔嗎？」

移民外地，想不要被歧視，首先要學會不去歧視。

海外樓盤廣告總是以「白人區」或「白人租客群」等作招徠。筆者覺得可笑之餘亦不禁慨歎，全世界略為文明的城市對於種族話題均十分敏感，絕不會以如此手法吸引眼球。