24/09/2020
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Vol.24 為何出租物業的估價使用成本法①
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上一次我們介紹過，收益還原法是基於物業將來會產生的收益，來估算物業價格的方法。一般來說，出租物業多以收益還原法進行估價；不過若一併使用成本法，估價結果就能更加精確。因此我們今天要來談談，為什麼應該使用成本法來對出租物業進行估價。
■何謂成本法？
成本法是在分別計算土地與物業的價格後，再一併計算的方法。透過成本法求到的價格，就叫做成本價格。
●土地價格算法：參考周邊類似土地的實際買賣價格來計算（土地的市場比較法）。
●物業價格算法：先以基於建築結構（木造、鋼骨等）的造價標準來預估新屋房價後，再根據樓齡扣除折舊額。
■成本法的概念
假設：
●以市場比較法求得的土地價格為2,000萬日圓
●從造價標準算出的物業價格為3,000萬日圓（※）
此時成本價格就是5,000萬日圓。
（※）以造價標準來計算物業價格的公式（當物業還處於可用年限內時）為：
造價標準（日圓／平方米） × 總樓面面積（平方米） × （可用年限 － 樓齡） ÷ 可用年限
■出租物業的估價應使用成本法的理由①
出租物業的估價，應以成本法求出成本價格的其中一個理由是：
可以從不同於收益還原法的角度來觀察該物業的價值，
以確認收益價格是否合理。
假設：
●對一棟全年滿租時收入為500萬日圓的公寓進行估價，
在附近地區尋找地點、樓齡等條件類似的公寓，並參考它們的回報率後，
得知總租金回報率參考值為8％。
●知道了回報率之後，接著來計算樓價：
樓價 ＝ 全年滿租時收入 ÷ 總租金回報率（％）
＝ 500萬日圓 ÷ 8％
＝ 6,250萬日圓
在這個階段，我們得到的估價結果為6,250萬日圓。
●接著，再讓我們透過成本法來計算成本價格，來驗證收益價格是否合理：
這裡省略計算過程，假設在計算過後，得到成本價格為8,000萬日圓。
此時我們會發現，成本價格的8,000萬日圓，比起收益價格的6,250萬日圓還要高上許多。
所以要是就以收益價格來敲定6,250萬日圓的話，估價金額便可能低於實際的市場價格。
這是因為有些投資者會認為：「如果成本價格夠高，要出多一點錢（降低回報率）來買也無妨」。
在市場的原理下，通常都是能提出最高價格的人成為買主。因此，此時就需要降低回報率（提升價格）來調整估價金額。
具體來說，假設我們將高成本價格（即高資產價值）視為目標物業的優點，把回報率從8％降至6.5％再重新計算的話，就會得到：
500萬日圓 ÷ 6.5％ ＝ 7,692萬日圓。
至於回報率到底該降到多少，因為須視個案判斷，很難有一個明確數字，
不過一般來說，降到接近成本價格的水準附近都是沒問題的。
■在實際估價中，成本價格經常會大幅高於初步的收益價格。
例如：
・在未充分利用地積比率，可出租面積少（多見於地主建造的公寓等）時。
・雖已充分利用地積比率，但屬於第一種低層住居專用地域或第二種低層住居專用地域，因此原先的最高地積比率就不高（租金與盈利能力較低）時。
在這些狀況下，重要的是不要只專注在周邊類似物業的回報率，同時也要求出目標物業的成本價格，並按必要性去調整回報率。
今日的講解就到此為止。
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大家覺得如何？
下一次，我們會再介紹第二個理由，說明為何出租物業的估價應該使用成本法。
