C觀點：施永青

10/08/2026

樓市需要整固 才能進一步上升

反映住宅二手樓價的中原城市領先指數(CCL)，上周報159.82，微跌0.07%，跌幅微不足道。不過，如果我們追溯之前四周CCL的起跌韻律，節奏卻有點令人擔心。7月10日跌0.76%，7月17日再跌0.12%，7月24日升0.75%，7月31日又再轉跌0.39%，連同上周五再跌0.07%，變成跌兩周才升一周；五周裏跌四周，只有中間一周升。不過，雖然跌多升少，但合起來的跌幅才0.59%。

樓市出現這樣的走勢，似是在高位爭持，多過在醞釀轉角。因為香港的住宅樓價自2025年第二季開始回升以來，已持續上升超過一年，升幅超過一成半，難免有人會對現水平的樓價有抗拒情緒。市場需要消化整固分屬正常。

樓市需要整固 才能進一步上升

07/08/2026

負資產按揭宗數勁減62%

按金管局公布的數字，第二季末負資產住宅按揭貸款宗數為4,356宗，較第一季末的11,424宗，大幅下降了61.9%；涉及的金額亦按季少了64.4%，至196億元。在在顯示港人的資產負債表狀況正在迅速修復，下一階段香港經濟將出現更多的良性互動。

本港的負資產按揭貸款宗數，能在一季裏出現這麼多的消退，靠的當然不是貸款人提前還款，而是靠住宅樓價的大幅回升。如是令銀行手上的抵押資產的價格亦大幅上升，不再落在按揭貸款金額之下，可以不再為抵押品的價值不及貸款金額而擔心。

負資產按揭宗數勁減62%

06/08/2026

羅奇心目中的舊香港逝不足惜

摩根士丹利亞洲區前主席羅奇早前曾斷言香港已經完蛋，剩下的只是國際金融中心的遺址。他這種言論，當時曾在國際社會引起不少回響。有人的確曾因此而有點擔心，因為當時美國正全力打壓香港，企圖抹煞香港的特殊性，硬要把香港與內地一體看待，以削減香港作為一個特區的功能。

美國列出了一批實體清單，限制美國資金買這些中國公司的股票；已作投資的美國公司，亦得在兩年內把之前已買入的股票清倉。目的就是要制約香港金融業的發展，沒法為正在起飛的中國提供金融服務。羅奇的言論只不過是為美國的部署搖旗吶喊罷了。

羅奇心目中的舊香港逝不足惜

05/08/2026

用家與炒家交替主導市場 突顯房地產市場的周期性

我從事房地產相關的工作逾50年，最大得着是發現了房地產市場的周期性特徵。我採用的並非一般人常用的基礎分析法，而是透過用家與炒家的交替入市，去展現市場處於甚麼階段。這種手法靠近技術分析，應用起來比較方便。

房地產市場(主要指二手市場)的周期，基本上可分成四個階段：(i)復甦期；(ii)高漲期；(iii)危機期；(iv)蕭條期。由於用家與炒家在這四個階段會有截然不同的表現，我們可以藉此判斷市場處於甚麼階段。

在復甦期，市場的動力主要來自用家，他們基於剛需，才會在市場相對淡靜的時候仍選擇入市。至於投資者與炒家，由於在蕭條期損失慘重，還在療傷，大都選擇龜縮。在復甦期初後，有時連用家也會選擇租樓，以減少風險。待空置率減少，租金回升後，才會有較多的用家選擇買樓。

用家與炒家交替主導市場 突顯房地產市場的周期性

04/08/2026

房地產市場為何會吸引投機

1997年的香港金融風暴，2008年的美國金融海嘯，以及2021年的中國債務違約，其實都是由房地產市場過度投機所造成。在在可見房地產市場投機的遺害之深度與廣度，那房地產市場為何會吸引這麼多的投機呢？

首先，由於住屋是民生的需要，各地政府都有很多優惠政策提供給購房者。這包括(i)按揭成數高，令買家只需要動用較少的首期，就可以起動他們的購房計劃；(ii)容許動用強積金或社會保險基金庫裏的資金來買樓；(iii)供樓的利息開支可免稅，邊自住邊投機可寬免增值稅等。這些設計出來支持用家置業的政策，很容易被投機者用來減少交易成本，及用來降低入市門檻。

房地產市場為何會吸引投機

03/08/2026

【樓市C見】買樓VS租樓 為子女升學助攻？

21世紀父母愛子女具體化表現之二：細時，為讀書而「孟母三遷」；長大，為安居而「課金買樓」！

「追校網」依然是時下父母熱衷的「升學助攻」？！

傳統名校 VS國際學校，會否影響家長們的置業選擇？

年青人和計劃要小朋友的夫婦，對於買樓、租樓，又應如何做好財務規劃？

另一方面，美聯儲連續第五次維持利率不變，息口走向對樓市氣氛、走勢會有何影響？

今集繼續有施生坐鎮，分享最新市況；並請來財商導師兼創業家余明樂先生，和大家一起討論時下校網與置業的情況。

◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇◈◇
免責條款：以上資訊僅供一般參考，實際情況或有變動。閣下應自行核實資料的準確性及完整性，中原地產不對資料的完整及/或準確性作出任何明示或隱含的保證，對因使用或依賴此內容而引致的任何損失或法律責任，概不負責。如有任何爭議，中原地產代理有限公司保留最終決定權。

中原地產代理有限公司 牌照號碼 C-000227

03/08/2026

房地產因生產期長而周期性強

房地產市場的周期性明顯，原因是房地產的生產期長，一旦出現供不應求的情況，就會在一段相當長的時間裏都沒法扭轉，如是導致樓價的升勢形成後，就持續上升一段時間。即使是反應未算敏捷的業餘投資者，亦不難在房地產市場獲利。是以房地產投資的參與者，在大部分社會都不少。

要發展房地產，不是有塊地就可以開工；起碼得通水、通電、通路，以及平整土地(內地叫做三通一平)，這樣，生地才能變成熟地。政府要完成這些基礎設施後，才可以把土地推出市場招標或拍賣。發展商投得土地後，還得找建築師畫則，決定建築設計的細節後，才可以招標找建造商興建。這些建築規劃在開工前，還須先取得相關的政府部門批核，並在完工後、交相關部門驗單，其過程十分繁瑣，需時甚久。

房地產因生產期長而周期性強

31/07/2026

房地產與別不同之處(3)不一性

談過房地產的不動性與不滅性之後，今日再談它的不一性。所謂房地產的不一性，是指房地產的單位每一個都是不一樣的。最根本的不一性，是每個房地產的單位都只能佔有一個獨立的空間，即是在同一座大廈裏，不同的單位，大家用料可以一樣，間隔可以一樣，但坐向會有差異，樓層亦會有差異，因而影響它們的觀景、採光、氣流，以及與這相關的風水。

蘋果生產出來的手機，只要型號一樣，它們的外形會一樣，重量會一樣，功能亦會一樣，所以它們會賣一樣的價錢，用相同的銷售策略。其他大規模生產的工業產品都是齊一性很高的產品，所以大都很容易在互聯網上進行推銷。唯獨是房地產，由於它缺乏齊一性，每個單位都會有不同的價錢，有不一樣的銷售對象，很難會出現一如股票或其他商品一樣的中央市場。

房地產與別不同之處(3)不一性

30/07/2026

房地產與別不同之處(2)不滅性

昨天談了房地產的一項主要特色——不動性；今天再談房地產的另一項特色——不滅性。所謂不滅性，就是指其無法被完全毀滅的特性。

房地產由兩個部分所組成。先有土地，然後有在土地上建設起來的房子，兩者加起來才成為連在一起的房地產。土地可以獨立存在，但房子卻沒法離開土地而存在。所以我們買樓，買的並非只是樓宇本身，還包括樓宇所在地的地權份數(地權比例)。內地的房產證，只有房產的描述，卻沒有談及地權所屬。所以，在內地買到的只是樓宇的使用權，並不包括土地的產權。嚴格來說，只是房產，不算是房地產。

房地產與別不同之處(2)不滅性

30/07/2026

房地產與別不同之處(1)不動性

日本人稱房地產為不動產。不動性可謂是房地產最大的特色。這個特色為投資者帶來不便，亦可以為投資者帶來好處。

不動性的最大缺失是沒法帶得走。一旦地緣政治出現糾紛，戰爭可能爆發的時候，房地產就會首當其衝，其資產價格就可能大幅貶值。以今次美伊戰爭為例，戰爭爆發後，杜拜與卡塔爾等鄰近地區的房地產價格就下跌了不少。房地產的擁有者，對此無能為力，唯有眼白白看着自己的資產，價值不斷蒸發；沒法把資產帶去安全的地方避難。

房地產與別不同之處(1)不動性