C觀點：施永青

C觀點：施永青 此乃由中原地產營運的官方頻道，分享施永青先生之觀點與評論。施永青為中原集團、中原地產及am730創辦人，崇尚「無為而治」管理哲學，專欄題材廣泛，由議論時政、營商心得，以至分享個人學習及生活經驗。

中原集團主席
施永青Shih Wing Ching

‧ 原藉浙江寧波，1949年生於上海。
‧ 1953年隨家人來港生活。中學畢業後，曾在工人夜校任教，前後達八年。
‧ 1978年與同學王文彥一起創立中原地產代理公司。
‧ 1992年，王文彥追求自己的信念，離開了中原的管理位置，留下施永青獨自主政。在這段期間，施永青把中原的業務擴展至中國內地的三十個城市，員工增至五萬多人，促成的交易年達港幣一萬億元，佣金收入超過一百億元。

‧ 施永青積極擔當公職，先後成為：
‧ 香港廉政公署諮詢委員會
‧ 香港醫院管治委員會
‧ 香港房屋委員會
‧ 香港策畧發展委員會
‧ 香港經濟機遇委員會
‧ 香港地

產代理監管局，以及香港消費者委員會等的成員。

‧ 施永青熱衷於慈善公益與文化發展事務，曾任：
‧ 香港樂施會理事
‧ 苖圃行動榮譽董事
‧ 香港環保促進會主席
‧ 香港小交響樂團董事局主席等。

‧ 2005年，施永青以私人名義創辦免費報紙am730，並親自撰寫專欄。
‧ 2008年，施永青將個人名下中原地產與am730等多間公司的股份全數注入施永青慈善基金，全力推動社會公益事業。現時，有逾100個項目由該基金在世界多處地方推行。

戰爭凸顯美元作為國際貨幣的價值在美伊的軍事較量中，美國佔不到上風，結果，既要協助伊朗搞戰後重建，又要撤銷制裁及解凍伊朗的資產；而且還要承諾不再干預伊朗內政及搞政權更迭。美國可謂一無所獲。不過，美國還是成功地藉這場戰爭為美元重振雄風，令美元的...
25/06/2026

戰爭凸顯美元作為國際貨幣的價值

在美伊的軍事較量中，美國佔不到上風，結果，既要協助伊朗搞戰後重建，又要撤銷制裁及解凍伊朗的資產；而且還要承諾不再干預伊朗內政及搞政權更迭。美國可謂一無所獲。

不過，美國還是成功地藉這場戰爭為美元重振雄風，令美元的國際地位得到進一步鞏固，顯示美國對金融市場仍有一定的操控能力。

在美伊開戰之前，美元匯價疲弱，金價屢創新高，很多人都以為，美元快到窮途末路了。然而，戰爭一開打，油價就大幅暴升，需要進口石油的國家，個個都急需更多美元去買漲了價的石油。如是令美元需求急升，因為產油國多要求收美元。

戰爭凸顯美元作為國際貨幣的價值

瑞士的競爭力為何會下跌瑞士洛桑國際管理發展學院日前發布《2026年世界競爭力排名》，新加坡重登世界第一，香港超越瑞士名列第二，攀升一位為連續3年上升，是2019年以來最高排名；瑞士則跌兩位，落至第三位。瑞士的排名下跌得這麼急，相信與失去了全...
24/06/2026

瑞士的競爭力為何會下跌

瑞士洛桑國際管理發展學院日前發布《2026年世界競爭力排名》，新加坡重登世界第一，香港超越瑞士名列第二，攀升一位為連續3年上升，是2019年以來最高排名；瑞士則跌兩位，落至第三位。

瑞士的排名下跌得這麼急，相信與失去了全球最佳資產管理中心有關。這個位置正好被香港所取代，所以本港在競爭力排位上升，而瑞士則回落了兩位；相信在可見的將來，瑞士都不容易反超香港。

瑞士管理的主要是西方資產，而香港管理的則主要是東方資產，尤其是中國的資產。西方的經濟增長能力每年只有1%至2%；而中國的增長力卻可以有5%。經濟增長得快，很自然每年都有新增財富需要善於管理資產的專業人士代勞。香港「食正這條水」，前景當然更加亮麗。

瑞士的競爭力為何會下跌

北水續南下 樓市沒影響市面上流傳消息：自從富途、老虎及長橋等證券公司因違規接內地客投資香港股市被發現後，內地收緊了資金來港的渠道，不但股市受到影響，連保險及地產市場亦備受拖累，生意少了許多。有人擔心，剛復甦的本港樓市可能會受不住衝擊，因而掉...
23/06/2026

北水續南下 樓市沒影響

市面上流傳消息：自從富途、老虎及長橋等證券公司因違規接內地客投資香港股市被發現後，內地收緊了資金來港的渠道，不但股市受到影響，連保險及地產市場亦備受拖累，生意少了許多。有人擔心，剛復甦的本港樓市可能會受不住衝擊，因而掉頭回落。

這種說法只屬捕風捉影，與市場的實況相差很遠。現實是北京並沒有收緊政策，而是一如過往，只嚴控與投資相關的資本帳，卻繼續放開與消費相關的往來帳。中國公民出外旅遊，每年都可以兌換等值5萬美元的額度用來消費。

北水續南下 樓市沒影響

美伊和平協議為何總是一波多折美伊戰爭打到今天，基本上大局已定，而且雙方已在諒解備忘錄上簽了字。相信即使以色列沒有完全停止在黎巴嫩南部對真主黨的襲擊，伊朗亦不會因此再次封鎖霍爾木茲海峽。其實，世上的和平協議都是打出來的，不是談出來的。既然美國...
22/06/2026

美伊和平協議為何總是一波多折

美伊戰爭打到今天，基本上大局已定，而且雙方已在諒解備忘錄上簽了字。相信即使以色列沒有完全停止在黎巴嫩南部對真主黨的襲擊，伊朗亦不會因此再次封鎖霍爾木茲海峽。

其實，世上的和平協議都是打出來的，不是談出來的。既然美國已不打算在這場戰爭中繼續加注，就只能接受這場戰爭的既有戰果——美國打輸了。

為此，美國必須為伊朗籌集3,000億美元的戰後重建費用(這其實與戰敗賠款已沒有甚麼分別)。而伊朗則不用交出手上濃縮鈾，放在美國放心的地方保管。伊朗只須同意在聯合國的監管下，把這些濃縮鈾稀釋；並可以把這些鈾材料留在伊朗國內作和平用途。這其實與伊朗11年前與國際達成的核協議沒有多大分別，只是美國後來反口不認帳罷了。有西方傳統把這也說成是美國的戰果，明顯是想為特朗普打敗仗找下台階。美國其實是白搞了一輪得個桔。

美伊和平協議為何總是一波多折

京東來港開實體店 零售業大變天很多人都弄不明白，京東作為一個電商，為甚麼要來香港開實體商？且不是小搞，而是一來就重拳出擊，首間實體店就有30,000呎，主推家庭電器，各種牌子的產品應有盡有，價格低廉，蘋果手機一律九折，牌子沒那麼響的，半價也...
18/06/2026

京東來港開實體店 零售業大變天

很多人都弄不明白，京東作為一個電商，為甚麼要來香港開實體商？且不是小搞，而是一來就重拳出擊，首間實體店就有30,000呎，主推家庭電器，各種牌子的產品應有盡有，價格低廉，蘋果手機一律九折，牌子沒那麼響的，半價也有交易；遇到有牌子想做推廣的，售價可能低至三折。為了方便顧客，京東還預備了15億元，為送貨的運費作補貼。

首間京東的實體店開在地鐵會展站附近，十分方便。如果進展順利，京東還會繼續增開新店，目標是開6至8間，間間都是巨無霸。京東揚言，這次殺入香港，準備動用的資金高達350億港元。本港其他家電零售商相信都已聞風喪膽，不知應如何去面對這次降維襲擊。

京東來港開實體店 零售業大變天

公務員加薪不宜壓得太低香港社會有個普遍的感覺，就是本港公務員工資已經比一般人高，所以每逢要制定新一年的公務員工資時，民情的傾向多是加得愈少愈好。出現這種傾向的原因是多方面的。首先，公務員出糧是用公帑來支付的，市民如果是納稅人的話，當然不想自...
17/06/2026

公務員加薪不宜壓得太低

香港社會有個普遍的感覺，就是本港公務員工資已經比一般人高，所以每逢要制定新一年的公務員工資時，民情的傾向多是加得愈少愈好。

出現這種傾向的原因是多方面的。首先，公務員出糧是用公帑來支付的，市民如果是納稅人的話，當然不想自己的稅務負擔增加；即使不是納稅人，亦會擔心過多的公帑被用作發公務員工資，因而影響政府為市民提供福利的能力。加上公務員手上有一定的執法權與酌情權，市民平時與公務員接觸及要求服務時，不一定事事如意，有些甚至領過定額罰款單或被抄牌檢控，可能因而心懷不滿，不排除有人在談論公務員加薪問題時，會乘機發洩一下情緒。

公務員加薪不宜壓得太低

SpaceX上市 不容中國人認購SpaceX上市，美國引用美國的《國際武器貿易條例》，限制內地及香港投資者參與認購，實屬不智。SpaceX的業務，無疑涉及太空科技，美國不想讓中國人接觸這種科技可以理解。可是認購SpaceX的投資者並沒有機會...
16/06/2026

SpaceX上市 不容中國人認購

SpaceX上市，美國引用美國的《國際武器貿易條例》，限制內地及香港投資者參與認購，實屬不智。

SpaceX的業務，無疑涉及太空科技，美國不想讓中國人接觸這種科技可以理解。可是認購SpaceX的投資者並沒有機會在認購過程中接觸到任何太空科技，那設立這種限制又有甚麼功能呢？

美國用《國際武器貿易條例》來限制SpaceX為中國建太空站不難理解，但沒有必要限制其他人(包括競爭對手)，出錢來資助美國發展科技，只要不讓外國人擁有SpaceX的控股權便是。

發展太空科技，需要花費大量資金，而不一定可以產生商業利益，因此，這類事情素來都靠國家投資，要不計成本才能辦下去。馬斯克今次能否成功，亦是未知之數。

SpaceX上市 不容中國人認購

改善公屋居住環境須有多方考慮房委會舉行周年會議，有委員建議增加北部都會區公屋的人均居住面積，由現時人均不少於7方米，增至8.4方米或以上，令居民可以「住大啲」。身兼房委會主席的房屋局長何永賢回應說，即使近年資助房屋供應增多，但亦須平衡及拿捏...
15/06/2026

改善公屋居住環境須有多方考慮

房委會舉行周年會議，有委員建議增加北部都會區公屋的人均居住面積，由現時人均不少於7方米，增至8.4方米或以上，令居民可以「住大啲」。身兼房委會主席的房屋局長何永賢回應說，即使近年資助房屋供應增多，但亦須平衡及拿捏增加人均居住面積和單位供應量之間的關係與矛盾。

這話不難理解，增加人均居住面積當然值得支持，這樣可改善公屋居民的居住環境；然而，當供應量(總面積)有限的時候，單位的面積愈大，可供應的單位就會愈少。魚與熊掌，兩者不可兼得。

改善公屋居住環境須有多方考慮

銀行對商業樓宇按揭 須有策略性思維近期商業樓宇的交投雖然已略有增加，但銀行對商業樓宇的按揭業務，仍然十分抗拒，可不接的就盡量不接；即使肯接，條件亦會十分苛刻。譬如，按揭成數甚少接近樓價的一半，大多只有樓價的三至四成水平；而利率則要在同業拆息...
12/06/2026

銀行對商業樓宇按揭 須有策略性思維

近期商業樓宇的交投雖然已略有增加，但銀行對商業樓宇的按揭業務，仍然十分抗拒，可不接的就盡量不接；即使肯接，條件亦會十分苛刻。

譬如，按揭成數甚少接近樓價的一半，大多只有樓價的三至四成水平；而利率則要在同業拆息之上再加2%或以上。此外，還需要貸款公司的董事提供個人擔保。如是令本來有意購買商業物業作自用的買家亦望而生畏，中途打退堂鼓。

銀行之所以會對商業樓的按揭業務這樣不積極，是因為他們手上尚有大量出了問題的商業樓壞帳揭未及處理。借了錢的樓宇業主，已因樓宇長期空置，而無力付息；另一方面，抵押品的市值早已跌破貸款額。為了避免要面對的壞帳無限放大，銀行唯有暫時「截息」，以免財務報表不斷惡化下去。在這種情況下，之前批錯按揭的員工怎會不被問責？其他負責這方面工作的人，自然想避免重蹈覆轍，連累自己。

銀行對商業樓宇按揭 須有策略性思維

在港買樓無助內地資金離岸網上流行一種說法，認為近期樓市興旺是因為多了內地人來港買樓；而內地人之所以選擇在港置業，主要是因為香港樓容易套現，套現後就可以兌換其他國際流通的貨幣，匯去任何別的地方都行。所以，香港樓再貴也有大陸人買，目的是走資，而...
11/06/2026

在港買樓無助內地資金離岸

網上流行一種說法，認為近期樓市興旺是因為多了內地人來港買樓；而內地人之所以選擇在港置業，主要是因為香港樓容易套現，套現後就可以兌換其他國際流通的貨幣，匯去任何別的地方都行。所以，香港樓再貴也有大陸人買，目的是走資，而不在乎樓宇的租金回報與升值潛力。

其實，這種說法並不成立。大陸人拿着人民幣是不能在香港買樓的。不要說人民幣不可以買，就算是港幣現金，也沒有發展商、中介或律師，敢隨便收。因為有可能會觸犯《打擊洗錢條例》。內地人用來買樓的錢，自身必須是已成功進入香港銀行系統的錢，有可追溯的合法來源。否則賣方是不會輕率接受的。

在港買樓無助內地資金離岸

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