GIN靖鳴 國際物業投資專家

19/09/2020

英式劏房

近日於香港接二連三收到不同媒體談論「劏房」(套房)。
到底是否全球的套房業主都一樣「無良」、「唯利是圖」

如果你聽到你的朋友跟你說
「我在做劏房(套房)生意」
你的第一觀感又會是甚麼 ?

報道指曼徹斯特市政局去年巡查超過240間物業，
而當局最後徵收的罰款總值接近30萬鎊。
以文中業主罰款(£ 7500 )推演
300000/750
=40/240
在巡查當中240間中，
只有40-60間違反HMO的要求，
而大部份的物業都是合法及合規的套房 !
__________

曼徹斯特套房盛行原因:
根據Zoopla資料 –
- 目前大約7萬人住曼徹斯特市中心，大部分人口為學生以及年輕上班族，選擇長期租房
- 市中心人口增長速度是新房建造速度15倍
套房目的是降低曼徹斯特房屋的供求失衡問題

__________
英國HMO基本環境要求：

成人房間大小要求 :
單人房6.51平方米
雙人房10.22平方米
衛生環境 :
租客人數/3 = 洗手間數量
逃生窗 :
不可離地1.1米，必須可以打開、長及闊不可少於45厘米
住客年齡 :
必須10歲以上
防火設備
自動防火警報、防火門、煙霧探測器等
__________
投資區：

回報的分別
一般的buy to let(BTL)的回報 ： 4-6%
HMO的回報：8-12%
以數字觀察HMO的確非常吸引
但記得，優質的HMO是解決租客問題，提供一式站服務
例如：水 電 煤氣 上網費等等
HMO需要顧及＆負擔的責任更大換取更大的回報
正如經營生意一樣 權 責 利
責任愈大 權利愈大 利潤就會愈大

拾三看英式劏房

取捨
套房最大的價值在於現金流，
因為投入超過40％都在於裝修的成本上，而裝修成本是一個消耗性成本
與物業價值不一樣，會隨時間及市場因素而提高價值
套房的誕生是城市及人口增長的副產品，
好的套房不單單是一般生意，
更是為了租戶提供一站式的服務，一個切切實實的解決方案。

面對資訊爆炸的世代，到底可怕的是無良的商人抑或一知半解的羊群？
拾三只知道，君子愛財取之有道。

16/09/2020

【SOLD】
【英國荀盤Sourcing速遞】
【樓盤 資料 】
位置 : 18 Rising Street,S3 9GW
售價: £205,000
租金回報率(Gross Yield: 11.16%)
4套房
1382平方呎
EPC 評分：B
物業特點
• 全新裝修及傢俱、4套房
• 符合多房式住宅（HMO）規格
• 包連12個月建築保養
• 租務需求大
• 專業人仕就業人口集中地區
• 供求比率非常人 平均31(租客):1(租盤)
(資料數據由spareroom提供)
________

英鎊低水、高租值、低空置率，
但應該如何入手 ?
想了解不同地區的租賃情況、升值能力 ?
我們為您尋找不同的優質物業，
第一時間為您發送 !
我們為您提供的物業，必需符合以下標準 :
全新裝修及家具
扣除所有雜費後，稅前淨回報達8%以上
己持有HMO License
該區租賃情況 : 最低比例為 31(租客) : 1(租盤)
( 數據由SpareRoom提供 )
裝修、家具及電器，保養期12個月

12/09/2020

HMO (多房式住宅) House of Multiple Occupancy
有留意GIN既Facebook都會知道，最近陸陸續續都會最新「現樓」比投資者選擇。
而這些現樓不是單單普通的二手物業，而係由太一地產發展提供的多房式住宅物業(HMO)。
太一成功地透過徹底的翻新及改建，解決香港隔山買二手樓無得睇物業既新淨程度同埋隱藏的老化等等。
今日跟大家探討一下HMO既好處同壞處：

HMO定義：
一個物業由三張或以上的租約組成。
租客不是來自同一家庭，共享著物業的設備(例如洗手間，廚房等等)。
而英國新型的HMO每月價格絕對不比兩房排屋的租金便宜，
因為全新的裝修及一站式的配套非常受單身或年青情侶的專業人士青睞。

HMO合法嗎？
在英國將物業改建成HMO是絕對合法，但和香港一樣，經營HMO需要符合裝修及改建規格，例如 採光 通風 消防 衛生 負重等等安全及人道立場。而大型HMO(5房以上)則需要牌照。
而在英國市面上只有1/3的HMO是合規合法，所以投資前 必需了解清楚關物業的裝修及地區是否符合。

必經之路
「Back to Brick」
一般的HMO物業都會經過Back to Brick的過程，將所有既內籠全部打拆，重回磚頭的狀態。
所有的電線及水管重新安裝，對隔山買牛的投資者反而是一件「好事」。
雖然投資成本相對高，但可以確保所有傢電，水管等等都是全新。

雙面刃
「高租金回報」
HMO的優點是優異的租金回報，
業主會向租客提供水，電，煤，上網等等費用，
相反租客需提交相對市場上高的租金。
(扣除雜費為投資者帶來大約為8％net yield的年化回報。)
缺點是需處理一個以上的租客及維持入住率。

重點一
室內設計及裝修質素：

租客需要付出較高的租金以換取較高的居住質素，
同時亦意味著租客的質素相對提升。
1, 篩選質素高的租客能減少物業的維修費。
2, 減少入住租霸的可能性。
3, 提高租客的續住率，維持高水平的租金收入

重點二
管理服務：
雖然HMO不是酒店式公寓，但當租客遇到問題，
業主或其代理人須及時解決。
1, 提高租客滿意度，提升續住率。
2, 及時解決問題核心，減低物業傷害擴大的風險，從然降低維修費。

重點三
選址：
HMO的核心從來都是「入住率」
利用網上的數據 分析市場上「待租物業」及「待住租客」的供求比例，
分析市場現況。
甚或乎試著下「廣告」測試當區HMO的搶手度。

總結：

在香港投資HMO的缺點
1, 不熟悉英國地理 無法自己判定高需求地段
2, 無法親身參與裝修/租務，需依賴當地團隊但難以決定質素
3, HMO按揭問題 - 銀行/財務公司一般需要申請人有當地收租經驗至少十一個月才可以申請，所以投資者需付全款，大約一年後再申請按揭。

太一地產的解決方法
1, 團隊經過打造及經營700租客，了解高需求的地段，為投資者做好選擇
2, 太一名下的一站式服務 - 設計 維修 清潔 租務
擁有自家的團隊 令質素及時間掌握在預算之內
3, 與太一密切合作的機構對太一設計的HMO高認可程度，投資者只需收租一年就可以申請按揭而成功率及按揭成數相對地高。

11/09/2020

【SOLD】
【英國荀盤Sourcing速遞】
【樓盤 資料 】
位置 : 67 Beckside Road, Bradford BD7 2JN
售價: £360,000
淨租金收益率: 8.37%
永久業權
6套房
1764平方呎
EPC 評分：C
物業特點
• 全新裝修及傢俱、6套房
• 符合多房式住宅（HMO）規格
• 包連12個月建築保養
• 租務需求大
• 所有每月經常費由租務公司負責
• 醫護就業人口集中地區
• 所有房間已經租出及簽訂
• 2年死約，以及有關條款可 自動延長租約多5年
________

英鎊低水、高租值、低空置率，
但應該如何入手 ?
想了解不同地區的租賃情況、升值能力 ?
我們為您尋找不同的優質物業，
第一時間為您發送 !
我們為您提供的物業，必需符合以下標準 :
全新裝修及家具
扣除所有雜費後，稅前淨回報達8%以上
己持有HMO License
該區租賃情況 : 最低比例為 3(租客) : 1(租盤)
( 數據由SpareRoom提供 )
裝修、家具及電器，保養期12個月

09/09/2020

「美元走強 英鎊回調」
英鎊:港元
10.0262:1
各位準業主可以考慮平均買入法購入英鎊。
資料來源Interactive Broker
(14:35 9/9/2020)

07/09/2020

【SOLD】
【英國荀盤Sourcing速遞】
【樓盤 資料 】
位置 : 271 Stanforth Road,S9 3FP
售價: £215,000
租金回報率(Gross Yield: 11.24%
4套房
1382平方呎
EPC 評分：C
物業特點
• 全新裝修及傢俱、4套房
• 符合多房式住宅（HMO）規格
• 包連12個月建築保養
• 租務需求大
• 專業人仕就業人口集中地區
• 供求比率非常人 平均31(租客):1(租盤)
(資料數據由spareroom提供)
________

英鎊低水、高租值、低空置率，
但應該如何入手 ?
想了解不同地區的租賃情況、升值能力 ?
我們為您尋找不同的優質物業，
第一時間為您發送 !
我們為您提供的物業，必需符合以下標準 :
全新裝修及家具
扣除所有雜費後，稅前淨回報達8%以上
己持有HMO License
該區租賃情況 : 最低比例為 31(租客) : 1(租盤)
( 數據由SpareRoom提供 )
裝修、家具及電器，保養期12個月

世界百強大學學區 回報達11.24%

31/08/2020

8月份Lincoln House英國物業展銷會完滿結束
多謝各位準業主到場熱烈支持！
依度同無未能出席既朋友總結一下現場朋友的問題。

1.保頓有咩好？
保頓位於大曼徹斯特區第二大經濟輸出口。

-市區大型活化計劃
而已經確認的發展超過15億英鎊作為市內活化計劃，
包括北京建工等大發展商亦會進駐保頓。
未來將會以甲級辦公室，酒店，住宅等等。

-市區週邊 「Logistic North」
第一期由2017開結 開放超過10000個就業機會，
包括美國公司Amazon ，英國超市Aldi，
英國市佔率25％的快遞公司Whistl，
餐飲代表Green King及Costa紛紛在此設立貨倉，
作為大曼徹斯特區及未來北部引擎的輸出樞紐。

-英國北部振興計劃 (Northern Powerhouse)
英國撥款超過2000億英鎊完善倫敦以北的城市。
建設由交通通勤到醫療教育不等，導致大曼徹斯特區的物業「跑贏大市」。

-保頓議會的積極推動 Work in Manchester Live in Bolton
Bolton Council 致力打作保頓為曼徹斯特打工族的住宿基地。
由M1開車致Bolton市中心只需20分鐘的車程，而物價，租金，開支等等
比起曼徹斯特市更加「貼地」，更加人性化。

總結：
短線：保頓的物業可以獲得可觀的租金回報。
長線：大環境的因素物業價值亦會因此增長，亦因為目前樓價水平，未來將成會當地年青人「上車」的重要一站。

因此英國著名物業顧問公司Knight Frank預計Lincoln House�將會以每年3％的物業增值作為基本基準。

11/08/2020

「英國物業的陷阱」
由無線新聞播出的「東張西望」採訪，揭發了2017年英國海外物業的陷阱，很多香港人付款超過50%甚至80％後，不能夠「收樓」，出現不能交收以及「爛尾」情況，到底作為香港市民要隔山到英國買樓，無論是一手及二手，要重點注意什麼情況？因為時間有限，所以二手樓陷阱下集討論，今日先討論一手樓注意事項
(A) 訂金比率及時間
一般正常的買樓程序：
先付細訂金 (20000-50000HKD) ，然後再付按樓宇興建的時間表來付不同比例的樓價。
因為有一部份發展商會在興建中，不斷向買家索取不同比例的樓價費用，
作為一個專業的買家及投資者，在落成前，盡量避免在收樓前繳交超過50%的樓價。
(B) 透過律師了解細節
一般付款前，買家必須要聯絡律師(即買家代表律師)，
買家可以詢問律師在發展當中會動用多少比例的訂金來興建新樓，
一般而言，
最安全就是發展商只會動用10％的樓價來興建新樓，
其餘的訂金必須由賣家律師保管直到買家收樓成交完成，如果發展過程有任何問題，律師樓亦會退回款項給買家。
(C) 了解發展商的更多背景
在買樓前，必須了解對方的公司背景，
第一：公司年資，作一個初步參考？
第二：公司過往完成的大型項目，有沒英國當地的新聞報導？
第三：發展商及分銷商是同一公司？當出發任何問題，香港有沒有發展商辦公室熱線及地址追討？
第四：發展商當地項目的土地或樓宇是只付了訂金還是100%全資持有？
完成以上3點，己經可以解決99%新樓爛的問題，下次再同大家分享二手樓的其他細節，其他細節可以留言詢問，多謝大家支持，希望大家買樓可以安心收租！

東張西望 | 英國政府對BNO持有人放寬居留及移民限制，即引起港人越洋買樓潮流，手上有百多萬資金便能置業，吸引力十足，但原來「伏位」亦甚多！資深英國物業投資者寄語各準業主要注意事項。 ❤ 訂閱訂起來 ➔ https://bit.ly...

08/08/2020

Q4 :

一/二手英國樓有咩注意？（上）
_____
海Sir :

買海外物業主要有3個主要渠道，今集輕輕分析一下當中分別的好處及壞處：
1. Rightmove 及 Zoopla (https://www.rightmove.co.uk/ ／https://www.zoopla.co.uk/)
2. Sourcing Agents
3. 香港經銷商／發展商
第一個途徑 Rightmove 及 Zoopla ：
( 不要神化Rightmove及Zoopla，只是一般二手物業，絕非低水物業)
好處：
1. 可以進行更多比較，相對容易找低水樓
2. 更多選擇
3. 資料多、公開及透明
壞處：
1. 二手物業問題相對多 ( 熱水爐舊 / 維修問題 )
2. 必須請人或親身驗樓以防萬一
3. 陷阱多，上一手業主不會「明益」下一手業主 ( 維修問題 / 難出租 )
第二個 Sourcing Agents ：
( 不好擔心比人賺，有人保證好過無)
好處：
1. Souring Agent 會為你分析及篩選較好的二手物業
2. Souring Agent 會收取 Souring Fee ( 收錢好辦事 )
3. 樓盤未必在市場公開 「 相對較低水 」
壞處：
1. Sourcing Agent 經常「摸貨」( 提高價格賣比你 )
2. 未必保證是「荀盤」，要看功力
3. 選擇小，未必有太多盤
第三個 香港經銷商／發展商 ：
( 小心遲起，唔驚唔升)
好處：
1. 除非爛尾，新盤很少是維修及出租 ( 出租一定比二手樓好 )
2. 如果有上市的發展商或信譽好的的分銷商，一般質量好
3. 普遍有出租服務，相對比二手樓較有收租保證
壞處：
1. 沒有低水樓
2. 有爛尾或延期風險
3. 投資回報固定性高，未有二手樓回報可塑性高
以上是只是部分好處壞處，最後做一個小總結：
全職投資：二手物業／Souring Agent
普通買家：一手物業 ( 不要在公開市場買二手物業 )
-------------------------------------------------------�海Sir外物業郵箱:（每星期會揀出問題分享)
https://bit.ly/31uzOFf
-------------------------------------------------------
海Sir(一個不停學習缺乏父幹的80後)

07/08/2020

從沒有出現過的「第一桶金」

好多朋友都會聽過
海外物業「三低一高篩選條件」
「三低」
-樓價低
-利息低
-匯率低
「一高」
-租金回報高
當然如果投資「發展中國家」可能就未必適用於以上的方法
純粹因當局政府 基建發展 幻想值而投資

海海都係因為「三低一高」的篩選條件愛上「英國物業」
當然「高/低」相對的因素 睇下同咩國家比較 同邊一個數值作配對 不能獨立思考。

海海作為80後無祖蔭的投資者
除左以上的因素之外 「首期」變得重中之重
按揭成數比例，壓力測試 ，利息 ，租金回報 ，成為「負資產」的機會。
今次同大家分享一下英國物業的「首期」

英國物業 最多可以做到75％按揭
而壓力測試的基準會以番物業為基石
同香港以按揭人為基石有少少唔同。
以年薪2.5萬英鎊已經可以處理大部份的按揭(當然愈高年薪可以收到/選擇的銀行OFFER一定會更多)

以一層物業125,000GBP (1,250,000HKD)
25% 大約係312500HKD而個利息大約係4％左右(視乎批核狀況)
如果租金回報為6％ 再配合歐洲銀行特色「供息唔供本」的策略
即是 我除左供樓之外仲有額外的現金流
25年期間 除左我可以賺取租金回報之外亦可以賺取樓市升幅。
海海就係咁樣 開始英國物業的投資生涯。

_____
海海海外物業郵箱:（每星期會揀出問題分享)
https://bit.ly/31uzOFf
-------------------------------------------------------
海海海外投資專家(一個不停學習缺乏父幹的80後)

05/08/2020

Q3 :
最近真係好多人講移民，我咩準備都無，錢唔多，夠食夠用夠退休又唔夠移民，點好，我唔介意在其他國家重新開始，想問一問海海意見。
_____
海海 :

近日中國與大量不同的國家在不同程度上衝突，
當中最多關注一定是BNO，
海海認為以下暫時最全面教學:
https://bit.ly/2CLFArQ ( By moneyhero)

而當中，大家必須要認清移居及移民的分別，
MM2H 及 BNO 暫時是擁有居留權，但沒有公民權，
而於移民就是成為當地公民 – 擁有公民的權利:工作及投票權等，
但在政治混亂的年代，大家對香港真是失去了信心，
本人建議先進行移居 (I)，再轉移資產 (II)，
有多餘資金就同時開始處理移民，
移民一般需求資金都要上7位到8位數，
但移居不一定要有很多的資金，
例如: 日本、馬來西亞、泰國、意大利等，
通過特定的方式就可以進行移居，
移居海外資訊懶人包 ( By HKET ):
https://bit.ly/2OTD5GE

但移居前，必先清晰2件重要的事，
1. 資產必須要重新配置
2. 移居國家的稅務
很多人移居是因為政治或其他因素，
但經常性忽略移民後的收入以及稅務問題，
大家可以先由以下3個方面進行配置，
1. 保險投資 ( 年金、儲蓄Plan )
2. 股票/基金收息
3. 買樓收租 ( 用公司形式收租，可以留意上集 )
大家必須切記，香港是稅務天堂，
日本、歐洲、美國等都是高稅國家，
取得公民身份前，在當地有工作可能是違法，
即使有收入，亦可能要交高昂的稅務，
如果不想影響收入，切記先把資產配置在不同產品及地區，
甚至建立一個信託或以公司形式進行稅務減免，
最後為大家提供不同國家的薪俸稅:
https://bit.ly/3fUI2e0 ( By MoneyHero )

_____
海海海外物業郵箱:（每星期會揀出問題分享)
https://bit.ly/31uzOFf
-------------------------------------------------------
海海海外投資專家(一個不停學習缺乏父幹的80後)