Anker Property

17/10/2026

A FOTELBŐL JOBBAN LÁTSZIK? AMIKOR AZ INTERNET NÉPE LEOKTATJA A SZAKÉRTŐKET

Az életjáradékos ingatlanokról egyre többen tudják meg, hogy a befektetés mellett, lakás-előtakarékosságként is értelmezhető. Ezt erősíti a 2025 májusától elérhető ÉOP vagyis az Életjáradékos Otthonteremtési Program is. (link a kommentek között)

Ami elsősorban a több mint 15 éve tartó jelenlétünknek és kitartásunknak köszönhető. Persze az innovációnak, az újnak, a jobbnak mindig vannak ellenzői és tagadói, nincs ez máskéNnt az Ankeros ingatlanokkal sem.

Nekik vagyis a hitetlenkedőknek nehezedett meg két éve a dolguk mert már nem csak velünk és az eredményeikkel állnak szemben, hanem az OECD (Gazdasági Együttműködési és Fejlesztési Szervezet) tanulmányával és ajánlásával is vitatkozniuk kell. Ami valljuk meg igencsak megmosolyogtató, hiszen mindenki sejtheti, hogy mi lesz a kimenetele egy valódi szakértők vs. fotelzsenik párharcnak.

16/10/2026

MINDEN HIÁBA, EZ A METÓDUS LESZ AZ INGATANBEFEKTETŐK ÚJ FAVORITJA

16/10/2026

Nem nyafogni kell a vagyonadó miatt, hanem olyan befektetést eszközölni ami kitermeli azt.
/Hliniczky Krisztián/

15/10/2026

TÉNYLEG A RÉGI ISKOLA KÉPVISELŐIT KELL MEGKÉRDEZNI, HOGY LESZ-E ÚJRA JÓ BEFEKTETÉS AZ INGATLAN?

Már régóta megfigyelhető, hogy bár az ingatlanszektor (is) 180°-os fordulatot vett ahhoz képest amilyen 10-15 vagy 20 éve volt. Mégis azok igyekeznek tanácsot adni és az emberek véleményét formálni, akik a sikereiket akkor érték el, amikor még a hagyományos ingatlanok szegmense volt az egyeduralkodó.

Amivel az a legnagyobb probléma, hogy amiket állítanak a változás okán már csak arra a piaci részre érvényesek, ahol még mindig tevékenykednek, de máshol, a téziseik vagy nem igazak, vagy megbuktak.

Persze ez őket és a megszólalásaiknak helyet és teret adó orgánumokat, konferenciákat láthatóan cseppet sem zavarja. Naná, hiszen nem a saját bőrüket viszik vásárra, hanem azokét az olvasókét, hallgatókét, részvevőkét, akik az általuk megalkotott torz képre hagyatkozva fektetnek be, majd bukják el a pénzüket.

Ma is zajlott egy ilyen konferencia, ahol egy teliáras ingatlanokat értékesítő hálózat vezetője, egy prémiumingatlan szakértő egy pénzügyi termékek közvetítésével foglalkozó cég vezetője és egy hirdetési portál elemzője mondja meg hogy szerintük: „Lesz-e újra jó befektetés az ingatlan?” Miközben az ingatlan most is kiváló befektetés, csak pechjükre nem azok az ingatlanok, amikhez ők hozzáférnek!

És talán pont ez lehet a kulcsa annak, hogy miért nem kerül „műsorra” az életjáradékos ingatlanok szegmense. Mert az életjáradékos ingatlant, nem kell hasznosítani ahhoz, hogy profitot teremjen, nem kell 20 évet várni a megtérüléssel, nincs kitéve a gazdasági, geopolitikai történéseknek, ötöd annyi tőke elegendő a befektéshez mint a teliáras lakásoknál, 4-5 napos likviditási idővel rendelkezi veszteség elleni garanciával és még a befektetési időtáv is megválasztható.

Hogy mit lehet erre mondani? Isten óvja a gyanútlanokat!

15/10/2026

DUNA HOUSE VS. KSH: MOST AKKOR MENEKÜLNEK A BEFEKTETŐK A LAKÁSPIACRÓL VAGY SEM?

Tegnap jelent meg a Duna House friss elemzése, amelyben egy érdekes dologra lettem figyelmes. Hogy mindenkinek világos legyen először nézzünk egy-két adatot a KSH adatbázisából.

A hivatal adatai alapján a 2025. szeptemberétől 2026. szeptemberéig tartó egyéves periódusban a teljes országos tranzakciószám körülbelül 110 000 – 115 000 adásvétel között realizálódott. Szintén a hivatalos statisztikai és elemzési adatok szerint az Otthon Start hitelek 76%-át a legfelső jövedelmi ötöd (a legmagasabb jövedelemmel rendelkező felső 20%) tagjai vették fel.

Ha ehhez hozzátesszük az 56 ezer folyósított otthon start hitel, akkor megkapjuk azt a 42 560-as darabszámot, amely szinte biztosan befektetési céllal történ vásárlásokat jelöli. Amit szembe állítva a 110 000 – 115 000 éve tranzakciószámot nem jön ki a DH matekja, amely szerint Budapesten a befektetési célú vásárlások aránya egy év alatt 31-ről 18%-ra zuhant vissza. És amire hivatkozva a közvetítő hálózat elemzői azt állítják, hogy menekülnek a befektetők az ingatlanpiacról.

Az egy dolog, hogy én az ellenkezőjét tapasztalom, mert mi nem a teliáras szegmensben tevékenykedünk, az viszont, hogy ennyire nem passzolnak a DH és KSH számai erősen elgondolkodtató. Persze erre lehet azt mondani, hogy ők a saját hálózatuk számait közlik és ez rendben is lenne, ha nem úgy volnának kommunikálva, hogy azok az egész lakáspiacra értendő adatok és folyamatok. Mert ez erősen megtéveszti a gyanútlan olvasókat.

Szóval csak óvatosan az ilyen és ehhez hasonló elemzésekkel és mielőtt stratégiát vagy döntést alapoznánk rájuk alaposabban nézzünk után a lakáspiaci történéseknek.

Hliniczky Krisztián
ingatlanpiaci szakértő
életjáradék guru
Anker Podcast

15/10/2026

RENDHAGYÓ MÓDON MÁR MÁTÓL ELÉRHETŐ A LEGÚJABB EPIZÓD

Hogy miért? Az az adásból kiderül, ízelítőül íme egy-két téma amiről szó lesz:

Miben rejlik a bérbeadásos befektetés rákfenéje?

Miért nem fognak eljutni egy működő ingatlanbefektetési modellhez azok, akik a hagyományos ingatlanpiacon tevékenykedőktől várja a megoldást?

„Komolyan egy értékesítési vezetőtől egy hirdetési portál elemzőjétől és egy hitelszakértőtől akarja bárki is megtudni, hogy lesz-e még jó befektetés az ingatlan? – kérdezi mosolyogva Krisztián, majd részletesen kifejti, hogy miért rossz már eleve a kérdésfeltevés is, nemhogy a kérdezettek személye.

Valóban elkezdtek csökkeni az ingatlanárak, vagy csak a piaci szereplők kommunikációja megtévesztő?

Miért akarja sokemeletes lakótömbökbe terelni az embereket Vitézy Dávid?

Mitől félnek a legjobban a bérbeadók és miért lesz a jövőben még kockázatosabb így befektetni?

Mit hozhat az EU új lakáspolitikája és a lakhatási válságot megoldani szándékozó rendeletjavaslata?

A közvélekedéssel ellentétben miért alkalmasak az életjáradékos ingatlanok otthonteremtésre is?

Az Anker Podcast harmincadik epizódjában Krisztián szokás szerint b...

14/10/2026

HA TÉNYLEG VAGYONYARAPODÁS A CÉLOD, AKKOR EZEKBE AZ INGATLANOKBA TEDD A PÉNZED

Presztízs értékű lokáció, jó közlekedés, megfelelő műszaki állapot, az amatőr ezeket nézi és keresi. De a profi a beépített nyereséget, így őt a jövőbeni értéknövekedésre vagy a környéken várható keresletet élénkülésre vonatkozó homályos ígéret nem vezeti félre. Még akkor sem, ha mindez 10+90%-os fizetési ütemezéssel párosul.

Mert tudja, hogy a valódi befektetési ajánlat 5+50%, sőt a 5+20% fizetési konstrukciókról, a beépített profitról és a hasznosítási kényszer kiiktatásáról szó. Ha érdekelnek a részletek kérj díjmentes online vagy személyes tájékoztatást.

(link a kommentek között)

14/10/2026

Akik azt állítják, hogy a lakásszektor piaci alapon működik, azok olyanok mint a laposföld hívők, nem hagyják hogy összezavarja őket a valóság.
/Hliniczky Krisztián/

14/10/2026

A KÖZLEKEDÉSI ÉS BERUHÁZÁSI MINISZTER PROBLÉMÁSNAK TARTJA A CSALÁDI HÁZAS ÖVEZETEKET

Vitézy Dávid az Országos Urbanisztikai Konferencián az elmúlt évtizedek településfejlesztési modelljét bírálva több érvet is felsorakoztat a túlzott kiköltözés (szuburbanizáció) és a családi házas övezetek egyeduralma ellen ezek a következők:

Háromszoros költségek: Érvelése szerint a ritkán lakott, autóhasználatra épülő területeken az infrastruktúra (utak, közművek) és a közszolgáltatások (bölcsődék, iskolák, szemétszállítás) fenntartása akár háromszor többe kerülhet egy háztartásra vetítve, mint a sűrűbb, városiasabb beépítésű területeken.

Közlekedési csapda: A szétterülő struktúrában a tömegközlekedés nehezen és gazdaságtalanul működtethető. Ez kényszerű autóhasználathoz, állandó dugókhoz és ingázáshoz vezet.

„Az elszegényedés útja”: Úgy véli, ha az agglomerációban kizárólag családi házak épülnek, az hosszú távon gazdasági zsákutca a közösségeknek. Példaként hozta fel, hogy sok vasútállomás közvetlen környezetében (ahonnan a vonat gyorsan beér a belvárosba) ahelyett, hogy sűrűbb beépítésű társasházak állnának, „tyúkok kapirgálnak” a családi házak udvarán, ami a terület kihasználatlanságát okozza.

A felvetéssel, meglátással több probléma is van.

Az először is, a családi házas övezeteknek és a társasházas városrészeknek igencsak eltérő a struktúrájuk és jellemzőik is. Ezért, ha alma vs. körte módjára összehasonlítjuk őket ugyan kijön az az eredménye, amit a miniszter érvelésknét használ, hiszen ahol egy cím alatt 20-30 vagy 100 lakás szemetét, közművét stb. lehet kezelni az valóban hatékonyabb. De az emberek lakhatását nem a költség és erőforrás optimalizálási potenciál alapján kell minősíteni és ez a lakáspolitikának sem szabhat irányt.

Másodszor az, hogy a tömegközlekedés nehezen és gazdaságtalanul működtethető különösen szétterülő struktúrában, ez nem újdonság ráadásul ez a világ majd minden országában így van. Az adó bevételek sok egyéb mellett erre is szolgálnak, hogy finanszírozzák az ehhez hasonló kiadásokat. Aztán nem ártana a jó példákat is megvizsgálni, Japán, Hongkong tömegközlekedési modelljét vagy a londoni metró működtetését.

Aztán ott van az a lehetőség is hogy minden olyan közszolgáltatás helyben ezekbe a családi házas övezetek közelébe telepítünk, hogy csökkentsük az ingázást és a gépjárműhasználatot. Ugyanis így elérhetjük, hogy ne csak ott lakjanak, hanem ott is éljenek az emberek ezekben az övezetekben, vagyis minél több dolgot, tegyenek, intézzenek helyben. Egy biztos nem az a megoldás, hogy összetereljük az embereket épülettömbökbe, embersilókba mert az állam szempontjából az úgy jó.

Végül a miniszter úr „ahelyett, hogy sűrűbb beépítésű társasházak állnának, tyúkok kapirgálnak a családi házak udvarán, ami a terület kihasználatlanságát okozza.” megjegyzésére a következőket tudom mondani. Annak, aki egy budai társasházi lakásban nőtt fel és él jelenleg is, akinek nincsenek gyerekei, annak kevés empirikus adat és információ áll a rendelkezésére ahhoz, hogy eldönthesse a nagy kérdést: kertes ház vs. társasházi lakás?

Hliniczky Krisztián
ingatlanpiaci szakértő
életjáradék guru
Anker Podcast

13/10/2026

ITT A BRÜSSZELI JAVASLAT: EZ VÁR A BEFEKTETÉSI INGATLANOKAT BIRTOKLÓKRA

Nemrég számoltam be arról rövid távú lakáskiadás, a második otthonok és az üresen álló ingatlanok kerültek az Európai Bizottság új lakhatási javaslatának célkeresztjébe. Amelynek lényege, hogy Brüsszel nagyobb mozgásteret adna a helyi önkormányzatoknak, hogy felléphessenek a lakhatási nehézségekkel küzdő térségekben.

A változások Magyarországon leginkább Budapest és a megyeszékhelyek ingatlanpiacán lehetnek érdekesek, ahol a turizmus, a felsőoktatási intézmények és a magas foglalkoztatási arány okán, a befektetési célú lakásvásárlások erősen befolyásolják az állandó lakosság lakhatással kapcsolatos lehetőségeit.

Mindezeket már az előző cikkben is érintettem, az újdonság most az, hogy a Pénzcentrum szerkesztőségéhez eljuttattak egy dokumentum, amely közös uniós keretet teremtene a lakhatási válság kezelésére. Az egyik legfontosabb újdonság, hogy a tagállamok és a helyi önkormányzatok világosabb jogi feltételek mellett korlátozhatnák a lakóingatlanok bizonyos felhasználási módjait, amennyiben azok bizonyíthatóan súlyosbítják a helyi lakáshiányt vagy megfizethetőségi problémákat.

Na de mi számít problémás szintnek, illetve területnek?

Az új szabályozásban szerepel egy úgynevezett „housing stress area”, vagyis a lakhatási nehézségekkel küzdő terület fogalma. Ezek olyan városok, városrészek vagy térségek lehetnek, ahol a lakásárak és a helyi jövedelmek közötti különbség már olyan jelentős, hogy az állandó lakhatás egyre nehezebben biztosítható. A megfizethető lakhatásról szóló jogszabályjavaslat emiatt konkrét feltételeket határoz meg mikor mondható ki hogy válsághelyez van:

· az egyik legfontosabb, hogy egy átlagos méretű lakás ára elérje vagy meghaladja az egy főre jutó éves rendelkezésre álló jövedelem nyolcszorosát,
· emellett vizsgálni kellene, hogy ez az arány romlott-e az elmúlt tíz évben,
· és hogy beavatkozás nélkül várható-e érdemi javulás a következő három évben.

Ezek alapján mi a helyzet most Magyarországon?

· Budapesten jelenleg bruttó 618 ezer Ft a medián kereset, az uniós viszonyszámokat figyelembe véve 59,3 millió forintba kellen kerülnie egy 40-50 m2-es Budapesti lakásnak. Csakhogy az egyik legnagyobb hirdetési portál adatai szerint mindössze 317 olyan lakás van, ami megfelel ezeknek a feltételeknek.
· Utoljára 2014-ben volt arra példa, hogy 8 évnyi medián jövedelem elegendő legyen egy lakás megvásárlásához, vagyis az arány romlott az elmúlt 10 évben.
· Végül egyértelműen kijelenthető, hogy beavatkozás nélkül nem várható javulás az érintett városok, régiók lakhatási helyetekben. Ugyanis az ezt feltételező öngyógyító mechanizmus (filtráció) az ingatlanpiac vonatkozásában sok-sok éve csúfosan megbukott.

Szabad az út!

Mivel azon jellemzők közül, amelyeket az Európai Bizottság feltételül szabott ahhoz, hogy ki lehessen mondani az adott városban, kerületben, régióban lakhatási nehézségek vannak. Magyarország tekintetében mindegyik teljesülni látszik, így szabad az út az intézkedés csomag bevezetéséhez, alkalmazásához. Annál is inkább mert egyre esősödnek azok a civil és szakértői hangok, amelyek kimondják, a lakhatás a társadalmi egyenlőtlenségek első számú forrása. Továbbá, hogy a lakhatásnak deklaráltan a megélhetést kell szolgálnia, nem pedig a nyereségszerzést.

Mindez nem éppen jó hír a hagyományos rövid és hosszútávú bérbeadással foglalkozó befektetőknek, ugyanakkor tökéletes összhangban van az életjáradékos és azon belül az Ankeros ingatlanokba fektetők stratégiájával. Hiszen az Ankeros invesztorokra nem tartoznak a bevezetni szándékozott intézkedések hatálya alá. Ráadásul ők úgy fektetnek ingatlanba, hogy a bérbeadási hozamok 5-8-szorosának realizálása mellet, egyfajta társadalmi szerepvállalásnak is eleget tesznek.

Hliniczky Krisztián
ingatlanpiaci szakértő
életjáradék guru
Anker Podcast