El avi nadlan - אל אבי יזמות נדל"ן

El avi nadlan - אל אבי יזמות נדל"ן Contact information, map and directions, contact form, opening hours, services, ratings, photos, videos and announcements from El avi nadlan - אל אבי יזמות נדל"ן, Property development, פרופ' מנחם פלאוט 4 (פארק המדע), Rehovot.

24/09/2026

תשואה על הנייר ותשואה בפועל הן שתי מילים שונות לגמרי.
הראשונה נכתבת בהצגה, השנייה נמדדת בבנק.
הפער ביניהן הוא בדיוק המקום שכדאי לבדוק לפני שמחליטים.

17/09/2026

כל השקעה טובה מתחילה בשאלה אחת פשוטה, מה קורה אם התוכנית לא מתקדמת כמתוכנן.
מי שיודע לענות על זה לפני שהוא חותם, נמצא כבר במקום אחר לגמרי ממי שמגלה את התשובה אחרי.

10/09/2026

יש הבדל בין להשקיע נכון להשקיע מהר.
מי שממהר קונה את מה שיש.
מי שמשקיע נכון, קונה את מה שמתאים לו.
ההבדל הזה נראה קטן ברגע הרכישה, והוא הופך להיות הכל בעוד כמה שנים.

השאלה "איפה הכי כדאי להשקיע" נשמעת כמו שאלה על מפה.היא לא.שוק שנראה מצוין באופן אובייקטיבי יכול להיות בחירה שגויה עבור א...
06/09/2026

השאלה "איפה הכי כדאי להשקיע" נשמעת כמו שאלה על מפה.

היא לא.

שוק שנראה מצוין באופן אובייקטיבי יכול להיות בחירה שגויה עבור אדם מסוים, ושוק שנשמע פחות מרשים יכול להיות בדיוק מה שהוא צריך.

מה שקובע הן ארבע שאלות.

הראשונה היא מה מניע את הביקוש באותו אזור. תעסוקה, דמוגרפיה, תיירות, תשתית. ובעיקר, האם המנוע הזה נמשך לאורך זמן או שהוא אירוע חד פעמי.

השנייה היא סטטוס הנכס ואופק הזמן, כי אלה קובעים כמה שנים הכסף עומד ללא תנועה.

השלישית היא מבנה המימון והמיסוי בשוק היעד. אלה שני מספרים שמשנים את התשואה האמיתית לחלוטין, והם כמעט אף פעם לא מופיעים בשלב הראשון של השיחה.

והרביעית היא נזילות. לא ביום הקנייה, ביום המכירה.

מי שעונה על ארבע השאלות האלה לפני שהוא בוחר שוק, כבר צמצם את רוב הטעויות האפשריות.

03/09/2026

כדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, בדרך כלל תצטרכו להשכיב הרבה כסף בלי לראות תשואה, לפחות בחמש השנים הקרובות.
בבלו רויאל התמונה שונה, יש היתר בנייה קיים, וממש בזמן הקרוב מתחילה הבנייה.
ובנוסף, צפי לעליית ערך משמעותית לאור הצטרפותה הצפויה של קפריסין לאזור שנגן, בדיוק כפי שקרה במדינות שהצטרפו לפניה.

כשמדברים על פיזור בנדל״ן, הדיון כמעט תמיד נסוב סביב מיקום.עיר אחרת, אזור אחר, מדינה אחרת.אבל יש ציר פיזור נוסף, שפחות מד...
01/09/2026

כשמדברים על פיזור בנדל״ן, הדיון כמעט תמיד נסוב סביב מיקום.

עיר אחרת, אזור אחר, מדינה אחרת.

אבל יש ציר פיזור נוסף, שפחות מדברים עליו, והוא לא פחות משמעותי.

הפיזור בין שלבי ההבשלה של הנכס.

קרקע בהליך תכנוני, נכס בבנייה ונכס מוכן ומאוכלס מתנהגים בצורה שונה לחלוטין, גם כשהם נמצאים באותה עיר ותחת אותה ריבית בדיוק.

לאחד יש תזרים ואין פוטנציאל שינוי דרמטי.

לשני יש אופק ערך משמעותי, ואפס נזילות בדרך.

מי שכל התיק שלו מרוכז בשלב אחד, חשוף לאותו סוג סיכון בכל הנכסים שלו בו זמנית.

לא בגלל שהוא בחר גרוע.

בגלל שהוא בחר את אותו דבר כמה פעמים.

אחת ההנחות השקטות שמלוות רוכשים היא שברגע שיש היתר בנייה, יש גם לוח זמנים ודאי.בפועל, ההיתר הוא נקודת ההתחלה של הביצוע, ...
30/08/2026

אחת ההנחות השקטות שמלוות רוכשים היא שברגע שיש היתר בנייה, יש גם לוח זמנים ודאי.

בפועל, ההיתר הוא נקודת ההתחלה של הביצוע, לא סופו.

הפער בין הרגע שבו מותר לבנות לרגע שבו מקבלים מפתח מושפע ממשתנים שאינם קשורים לנכס עצמו.

קצב הבנייה מושפע ישירות ממחסור בכוח אדם בענף, מחסור שהחריף בשנים האחרונות והאט את קצב ההשלמה של פרויקטים.

מעבר לזה יש זמינות חומרים, עלויות מימון של היזם, תיאום מול הרשות המקומית והליכי אכלוס.

זו הסיבה שבבדיקה של פרויקט, לוח זמנים מוצהר הוא רק חצי מהמידע.

החצי השני הוא מה היה לוח הזמנים המוצהר בפרויקטים הקודמים של אותו יזם, ומה קרה בפועל.

ההיסטוריה של יזם היא הנתון היחיד שקשה לשפר בדיעבד.

27/08/2026

ארבע שאלות, זה כל מה שעומד בין החלטה טובה לטעות יקרה.
לפני שאנחנו מציעים פרויקט לכל משקיע, אנחנו שואלים, כמה הון עצמי יש לו פנוי, כמה זמן הוא מוכן לתת להשקעה, מה רמת הסיכון שהוא מוכן לישון איתה בלילה, ומה המטרה שלו.
לא כדי למכור לו, כדי להבין מה מתאים לו.

רכישת קרקע נבדלת מרכישת דירה בנקודה אחת מהותית.בדירה, מה שרואים הוא מה שקונים.בקרקע, מה שקונים הוא מסמך.ולכן כל הבדיקה ע...
25/08/2026

רכישת קרקע נבדלת מרכישת דירה בנקודה אחת מהותית.

בדירה, מה שרואים הוא מה שקונים.

בקרקע, מה שקונים הוא מסמך.

ולכן כל הבדיקה עוברת דרך המסמכים, ולא דרך הביקור בשטח.

הבדיקה הראשונה היא הסטטוס התכנוני המדויק. לא "בהליך", לא "בקרוב". מה בדיוק אושר, מתי, ועל ידי מי.

השנייה היא הייעוד הנוכחי. קרקע חקלאית היא קרקע חקלאית עד הרגע שבו היא מפסיקה להיות, גם אם כולם בטוחים שהשינוי בדרך.

השלישית היא זכויות הבנייה בפועל, כי מ״ר קרקע ומ״ר בנייה הם שני מספרים שונים לגמרי.

הרביעית היא אופן רישום הזכות, ומי עוד שותף לה.

החמישית היא כלל העלויות שיגיעו אחר כך, היטלים, מיסים והוצאות פיתוח.

השישית היא זהות היזם וההיסטוריה שלו.

והשביעית, שהיא אולי החשובה מכולן, מה קורה בתרחיש שבו התוכנית לא מתקדמת.

מי שיודע לענות על שבע השאלות האלה, יודע מה הוא קונה.

לפני שמדברים על מיקום, על תשואה ועל שוק, יש שאלה אחת שקודמת לכולן.תוך כמה זמן אתה צריך את הכסף חזרה.זו לא שאלה טכנית. הי...
23/08/2026

לפני שמדברים על מיקום, על תשואה ועל שוק, יש שאלה אחת שקודמת לכולן.

תוך כמה זמן אתה צריך את הכסף חזרה.

זו לא שאלה טכנית. היא זו שמצמצמת את כל עולם האפשרויות למספר קטן של מוצרים רלוונטיים.

מי שצריך את הכסף בטווח של שלוש שנים לא יכול להרשות לעצמו להיות תלוי בוועדה תכנונית. כל עיכוב הופך אצלו לבעיה אמיתית.

מי שיש לו אופק של חמש עד שבע שנים יכול לשקול נכס בבנייה, או קרקע שכבר עברה את השלב התכנוני המשמעותי.

ומי שמסתכל על עשור ומעלה יכול לספוג הליך שלם, ולקבל על עצמו את הזמן בתמורה לנקודת כניסה אחרת.

אותה עסקה בדיוק יכולה להיות מצוינת עבור אחד, ולא מתאימה בכלל לשני.

ההבדל ביניהם אינו בסכום. הוא בזמן.

Address

פרופ' מנחם פלאוט 4 (פארק המדע)
Rehovot

Telephone

+972503262680

Website

Alerts

Be the first to know and let us send you an email when El avi nadlan - אל אבי יזמות נדל"ן posts news and promotions. Your email address will not be used for any other purpose, and you can unsubscribe at any time.

Contact The Business

Send a message to El avi nadlan - אל אבי יזמות נדל"ן:

Shortcuts

Share

Category