Ellac&Studio

Ellac&Studio ELLAC & STUDIO
AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI Amministrazioni Immobiliari
Sede Aci Castello Catania
dott.ssa Francesca Nicolini
Via A.

da Messina, 15/17
95021 Aci Castello
Tel 339/6772957
Email: [email protected]
Sede Enna
Avv. Maria Angela Gentile
via Senatore Romano,7
94100 Sede Enna
Tel /fax 0935-504830
e-mail [email protected]
Ufficio Tecnico: Ing. Marco Tranchida
e-mail [email protected]

11/09/2014

Affermare che una deliberazione assembleare ha stabilito delle modificazioni piuttosto che delle innovazioni di una parte comune (o viceversa) è cosa ben diversa. La diversità fisica dei due interventi si riflette sulle maggioranze necessarie a deliberare gli interventi voluti. In poche parole: a) se si tratta di modificazione i quorum deliberativi sono quelli normalmente previsti per le deliberazioni in prima e seconda convocazione, eccezion fatta per quelli fissi necessari per lavori di manutenzione di notevole entità; c) se si tratta di innovazioni le maggioranze necessarie sono quelle previste dal quinto comma dell'art. 1136 c.c. strettamente collegato alle innovazioni disciplinate dall'art. 1120 c.c. Il problema in questi casi sta proprio nella identificazione delle nozioni di modificazione ed innovazione delle cose comuni. La legge non fornisce questa definizione, ergo: è indispensabile osservare che cos'ha detto la giurisprudenza. Il Tribunale di Savona con una sentenza resa lo scorso 17 aprile, sulla scorta dei concetti elaborati dalla Cassazione, è tornato sull'argomento. Nella pronuncia appena citata si legge che in tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico - giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata il restringimento di un viale di accesso pedonale, considerato che esso non integrava una sostanziale alterazione della destinazione e della funzionalità della cosa comune, non la rendeva inservibile o scarsamente utilizzabile per uno o più condomini, ma si limitava a ridurre in misura modesta la sua funzione di supporto al transito pedonale, restando immutata la destinazione originaria). InnovazioniEd ancora, dice il giudice ligure, nella sentenza di Cassazione n. 15460 del2002 si afferma che in tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico - giuridico, vietata ai sensi dell'art.1120 cod. civ., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto (la S.C. ha così escluso che costituisse innovazione vietata l'ampliamento dell'autorimessa condominiale mediante trasformazione dei locali adibiti a portineria ed a centrale termica, i cui servizi era stati soppressi con regolari delibere condominiali precedenti) (Trib. Savona 17 aprile 2013). L'innovazione, dunque, deve modificare non solo lo stato dei luoghi ma anche la destinazione, alterando gli equilibri nell'uso.

12/01/2014

Chi sostiene spese per i lavori di ristrutturazione edilizia può fruire della detrazione d’imposta Irpef pari al 36%. Per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014, la detrazione Irpef sale al 50%, passando al 40% per il periodo 1º gennaio 2015 - 31 dicembre 2015.

Il decreto legge 63 del 4 giugno 2013 prima e la legge di stabilità per il 2014 poi hanno riconosciuto una detrazione del 50% anche sulle ulteriori spese sostenute, dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014, per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l'etichetta energetica, finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione. La detrazione va ripartita in 10 quote annuali di pari importo, ed è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro.

Per le prestazioni di servizi relative agli interventi di recupero edilizio, di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata, si applica l’aliquota Iva agevolata del 10%.

12/01/2014

Legge di stabilità 2014: proroga degli sconti per le ristrutturazioni, risparmio energetico, mobilio

Con l’approvazione definitiva della Legge di Stabilità 2014 è definitiva la proroga per gli sconti sulle ristrutturazioni, risparmio energetico ed acquisto di mobilio.

Per l’acquisto del mobilio tuttavia viene introdotto un limite: la detrazione oltre a non superare i 10.000 euro non puo’ essere superiore alla spesa sostenuta per le ristrutturazioni. Fino al 31 dicembre 2013 bastava una spesa di ristrutturazione, anche piccola, per dare diritto per intero al bonus mobili. Dal 1 gennaio 2014 il massimale di 10.000 euro deve ridursi fino all’importo speso per la ristrutturazione dell’immobile. (questa norma contenuta nella Legge di Stabilità è stata abrogata dal Milleproroghe in corso di pubblicazione e quindi dovrebbe tornare tutto come prima!!!!! versamente non si riesce a stare dietro ai nostri legislatori che continuano in questa danza…. senza senso! )

La detrazione spetta oltre che per l’acquisto di mobili anche per i grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, nonché A per i forni, per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica, finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.

La detrazione deve essere usufruita dagli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo, e spetta nella misura del 50 per cento delle spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2014.

Anche per la detrazione sulle spese relative alrisparmio energetico la detrazione del 65% viene prorogata fino al 31 dicembre 2014 per le spese sostenute dal 6 giugno 2013. Dal 1 gennaio al 31 dicembre 2015 la detrazione passerà dal 65% al 50%.

La detrazione spetterà anche agli interventi relativi a parti comuni degli edifici condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio, nella misura del: – 65 per cento, per le spese sostenute dal 6 giugno 2013 al 30 giugno 2015; 50 per cento, per le spese sostenute dal 1º luglio 2015 al 30 giugno 2016.

La detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia spettante nella misura del 50%, sull’importo massimo di 96.000 euro per unità immobiliare è prorogata al 31 dicembre 2014 per le spese sostenute dal 26 giugno 2012. Dal 1 gennaio 2015 e fino al 31 dicembre 2015 la detrazione si ridurra al 40%.

12/01/2014

Ciao Annamaria, più che avvisare l’amministratore (che dalle risposte da te citate non mi pare di poter definire … accomodante!), suggerirei di inviare intanto una raccomandata allo stesso dettagliando la tua situazione e chiedendogli un immediato intervento al fine di evitare l’aggravamento del danno. Le giustificazioni addotte non sono e non possono essere, a mio parere, motivo di diniego e/o dilazione ad intervenire su una situazione che cagiona danno al Condominio e ai condòmini o solo ad uno di essi.

Nei confronti dei morosi l’amministratore sa bene che esistono strumenti di recupero che, nel caso di specie, sono immediatamente esecutivi e non vedo perché una sua inerzia debba ricadere su chi sta subendo un danno che, mano a mano che la situazione avanza nell’incuria più totale, assumerà senz’altro dei danni più rilevanti che, se si dovesse intraprendere un’azione giudiziaria per il riconoscimento di un proprio diritto e del risarcimento di un danno subito,ricadrebbero sull’intero Condominio che, non va dimenticato, rimane il responsabile dei danni cagionati al singolo condòmino o a terzi per difetto di manutenzione del tetto e/o del lastrico solare.

Pertanto, qualsiasi imperizia dell’amministratore, che non sia stata fatta emergere in capo allo stesso, graverà sul Condominio, ecco perchél’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 del codice civile, ha il dovere di effettuare sia gli interventi che servono a conservare le parti comuni dell’edificio, sia i lavori che dovessero rendersi urgenti e necessari a garantire l’incolumità altrui, così come prevede l’art. 1135 c.c.Quando i lavori straordinari rivestono carattere urgente, non ha bisogno di alcuna deliberazione dei lavori per darvi seguito, ha solo l’obbligo di riferire alla prima assemblea.

Che l’amministratore sia … come dire … non propenso a risolvere la situazione prima che “degeneri” emerge dal fatto che, così come avrebbe dovuto, non ha nemmeno accennato a verificare lo stato dei luoghi con la presenza di un tecnico di sua fiducia o nominato dal Condominio per appurare le origini del danno, non si è curato minimamente di ricercare le cause che provocano l’infiltrazione e, verificate queste, individuare l’eventuale responsabile.

Anzi, a proposito di bene comune, il tetto di cui parli è un lastrico solare di copertura o il tipico tetto spiovente? E’ di proprietà esclusiva? E’ certo che l’infiltrazione provenga dal tetto e non anche dal muro perimetrale? Hai avuto modo di far accertare il danno ad un tuo tecnico di fiducia che possa intanto esporre il tipo, l’entità del danno e la causa?

Una cosa è certa, di qualsiasi cosa si tratti, il tetto è sicuramente a copertura dell’intero Condominio e, in questa funzione, la ripartizione della spesa occorrente per la sua manutenzione e/o ripristino va calcolata in un terzo a carico dell’eventuale proprietario del tetto e/o terrazza e due terzi a carico dei condòmini che stanno sotto questa copertura, fino ai piani interrati.

Resta il fatto che rispetto al danno che si sta verificando nel tuo appartamento, dovuto alle infiltrazioni dal tetto di copertura, l’amministratore deve intervenire senza dilazione alcuna.

L’omissione di lavori da parte dell’amministratore è considerata penalmente rilevante. Rimane nelle facoltà dell’assemblea, in caso di mancato provvedimento da parte dell’amministratore, adire l’Autorità Giudiziaria.

Per quanto ti riguarda, se non dovessi riuscire a risolvere il problema “bonariamente”, potrai sempre intraprendere un’azione giudiziaria, rivolgendoti ad un tuo legale di fiducia, perché venga disposta l’esecuzione dei lavori e la risoluzione del problema (non ultimo anche quello di revocare il mandato all’amministratore!).
Spero di non averti confuso le idee. Ti auguro un buon proseguimento di serata

12/01/2014

Salve ,abito in un appartamento in condominio ,all’ultimo piano ,ho delle infiltrazioni di acqua dal tetto ,in una camera da letto.Ho avvisato l’amministratore di tale disagio e mi ha risposto che non ha i soldi x fare le riparazioni dovute ,xche ci sono alcuni condomini morosi .Inoltre all’ultima assemblea condominiale non e’ stato raggiunto il numero sufficiente x poter deliberare tali lavori ,Cosa devo fare x attuare tali riparazioni che sono urgenti.Grazie

12/01/2014

Occorre costituire un fondo speciale per eseguire lavori di manutenzione straordinaria? Si, obbligatoriamente. Il fondo in questione deve essere di un importo pari all’ammontare dei lavori.

12/01/2014

La nomina dell'amministratore con la riforma è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto (attenzione: vale il numero dei proprietari, non degli alloggi). L'incarico va accettato. Obbligatorio anche il conto corrente condominiale.

Indirizzo

Catania

Telefono

+393396772957

Sito Web

Notifiche

Lasciando la tua email puoi essere il primo a sapere quando Ellac&Studio pubblica notizie e promozioni. Il tuo indirizzo email non verrà utilizzato per nessun altro scopo e potrai annullare l'iscrizione in qualsiasi momento.

Contatta L'azienda

Invia un messaggio a Ellac&Studio:

Scelte rapide

Condividi