Le Case di Brandi

Le Case di Brandi Gli immobili selezionati da Giacomo Brandi | Casa120 — Agente immobiliare a Foligno

Investimento immobiliare a Foligno centro storico — 70 mq ristrutturati 2022, arredato e completo di tutto, €69.000.Via ...
07/05/2026

Investimento immobiliare a Foligno centro storico — 70 mq ristrutturati 2022, arredato e completo di tutto, €69.000.

Via Benaducci 37, primo piano in palazzina pre-1700, una di quelle strade dove le auto non passano. A 85 metri c'è Piazza delle Tartarughe, il cuore della movida Foliginate. La posizione lavora 12 mesi su 12: Quintana, ospedale, centro di reclutamento dell'Esercito, fiere, turismo enogastronomico, ponti. Non è zona stagionale, è zona feriale e festiva insieme.

70 mq al primo piano, ristrutturato nel 2022 e completamente arredato. Cucina a vista con backsplash a piastrelle verde acqua e lampadario Edison. Pranzo da 15 mq, soggiorno da 18, camera matrimoniale da 20 con letto in ferro battuto verde umbertino e armadiatura a tutta parete. Lavanderia separata con la sua finestra. Bagno walk-in del 2022 con cementine pattern, specchio dorato barocco, mobile lavabo su cassettone vintage in legno con piano in marmo bianco.

E sopra la testa, in ogni singolo ambiente — anche dentro il bagno e l'antibagno — travi, travetti e pianelle in cotto a vista, in eccellenti condizioni. Niente cartongesso, niente ricostruzioni. È l'asset visivo che gli altri annunci a questo prezzo non hanno.

Al piano terra, cantina di proprietà esclusiva chiusa a chiave (4 mq), all'interno di un'antica mega-cantina voltata in mattoni a vista, riservata ai quattro proprietari di cantina. Spazio di servizio per chi affitta: linens, scorte, kit ospiti.

💾 Salva il post per leggerlo con calma.

La cosa che cambia tutto per chi compra per investire.

Resta tutto nel prezzo. Non solo l'arredo — pezzi vintage italiani da mercatini umbri, divano contemporaneo, tappeto. Restano anche piatti, bicchieri, tovaglie, pentole. Tutto quello che fa parte di una casa vissuta.

Niente liste IKEA da 200 voci, niente sabati col cacciavite, niente dimenticanze al primo check-in. Si entra, si accendono le luci, e l'appartamento è già pronto per il primo ospite.

Cosa significa in pratica per chi compra per investire.

Pensa a chi entra qui dopo di te. La coppia che ha prenotato due notti per la Quintana. Il praticante in trasferta all'ospedale per due mesi. La famiglia che fa tappa a Foligno per andare ad Assisi (che di notte si spegne già prima di cena). Aprono il portoncino, salgono la rampa in pietra, entrano e fanno "wow" sotto le travi. Posano la valigia. Vanno nel bagno e scattano la foto del lavabo a ciotola con il cassettone vintage. La sera cenano fuori a 85 metri da casa, tornano, il letto di ferro li aspetta. Quando partono, ti lasciano cinque stelle e una recensione che parla di "casa di carattere", "posizione perfetta". Quella recensione lavora per te, gratis, ogni notte successiva. Il tuo listing Airbnb non lo scrivi tu — lo scrive la folla degli ospiti che ci sono già passati prima.

La proprietaria è un'americana che è venuta in questa casa tre mesi l'anno per qualche anno. Adesso ha deciso di smettere di fare la pendolare tra Stati Uniti e Umbria. L'appartamento è stato sempre seconda casa, mai affittato — vissuto poco e tenuto bene. Quello che lascia, lo lascia tutto.

È senza ascensore, ma al primo piano non sarebbe servito, sarebbe solo costato ogni mese.
Quattro note tecniche da mettere in conto:
- niente posto auto privato (è centro storico ZTL, parcheggio pubblico a pochi minuti);
- il bidet non è installato (200-400 € di idraulico per doccino sulla doccia o tazza-bidet integrata, o entrambi);
- l'APE è in aggiornamento, l'attuale classe F è dell'APE fatto prima del cambio caldaia, nuova certificazione in corso;
- l'immobile non ha CIN attivo perché la proprietaria non l'ha mai messo a reddito — pratica di routine al Comune di Foligno (~30-60 giorni dopo il rogito) possiamo occuparcene noi, è una pratica che facciamo spesso.

Il punto.

A Foligno ci sono trenta o quaranta appartamenti in vendita a questa fascia di prezzo. Tutti sono da rifare, oppure ristrutturati col cartongesso che copre le travi originali, oppure lontani dal cuore della città, o con arredo "improbabile". Sui portali turistici si vedono tutti uguali, foto piatte, titoli intercambiabili. L'ospite sceglie quello che gli ferma lo scroll. Questo appartamento ha tre elementi che insieme nessun altro ha: i soffitti a vista in ogni stanza, la posizione a 85 metri da Piazza Don Minzoni (o Piazza delle Tartarughe) e pochi metri in più da Piazza della Repubblica e dal Duomo, zero spese condominiali sul margine.

Se vuoi venirla a vedere, scrivimi qui sotto in commento o in privato, oppure chiamami al 320 410 95 95.

I numeri di rendimento li costruiamo insieme guardando i comparable veri di Foligno centro su Airbnb e Booking — è parte del lavoro che faccio prima di accompagnarti in visita.

Ti aspetto.
Giacomo Brandi — CASA120

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PS —> Vendita gestita insieme a Fabio Battistini di "Private Properties Real Estate", specializzati nel mercato estero, soprattutto statunitense, e nella gestione delle strutture ricettive conto terzi come check-in, pulizie, comunicazioni ospiti, biancheria e quant'altro serve per avere un servizio completo.

Attico panoramico fronte Canapè.Tre terrazzi panoramici, zona giorno di 52 mq, tre camere, due bagni e garage. Pronto al...
07/05/2026

Attico panoramico fronte Canapè.
Tre terrazzi panoramici, zona giorno di 52 mq, tre camere, due bagni e garage. Pronto all'uso, in eccellenti condizioni.
€ 315.000

Via Nazzario Sauro 31, di fronte al Parco dei Canapè. Sei a ridosso delle mura, nella zona più ricercata di Foligno.
Al centro, ma non nel centro. Hai tutte le comodità senza la confusione di un centro vivo come quello di Foligno.

Esci dall'ascensore e sei letteralmente davanti alla porta di casa. Un passo e sei dentro.
Il portoncino blindato è il primo indizio di qualcosa di diverso. È fuori misura, un buon 30% più grande dello standard.
Entri e sei accolto dai sempre più rari ingressi di una volta, quelli del periodo borghese bene degli anni del boom, del benessere del dopoguerra, di quando le cose si facevano bene e basta, senza mezze misure — anzi, senza stare a misurare.

Un passo a sinistra e sei nella zona giorno, nel soggiorno, con la veranda che ti porta dalle Brunette ai Monti Martani passando per tutta la valle.
Sarà il tuo primo momento di "sospensione" in questa casa, il primo.
È tutto chiaro e luminoso. Tra il cielo che entra dalla parete tutta finestre della veranda e il parquet massello color tabacco chiaro (dove vorresti già camminare scalzo), non sai dove guardare.

Ma intanto guardi fuori.

Ma aspetta, torniamo a noi. Avrai tanto tempo per il panorama.
Il tavolo da pranzo è grande abbastanza per le feste di famiglia, il divano è dall'altra parte, e l'ambiente resta aperto e arioso.
La cucina. Chiuderla dentro una stanza era sacrificarla comprimendola.
È a vista sul soggiorno, bianca, con il piano scelto apposta per questa casa tra tanti altri, forno a colonna e due grandi finestre a ribalta che si aprono sul verde dei pini con in lontananza il Subasio e Assisi.
Quando hai amici e parenti a pranzo, continui a stare con loro anche mentre crei momenti felici commestibili sui fornelli.
Non è un angolo cottura qualsiasi: è il cuore felice della zona giorno (da 52,3 mq.)

Una tenda separa il soggiorno dalla veranda di 14,2 mq, ma quando la apri i due ambienti diventano uno.
Il pavimento cambia: qui ci sono le maioliche dipinte a mano, lucide, decoro floreale verde su fondo chiaro. Ogni mattonella è diversa dall'altra, fatta a mano, con quelle piccole imperfezioni che le rendono uniche, oggi sono letteralmente introvabili (o vendute a peso d'oro).
Leggenda narra che il camino in pietra sia nato prima dell'appartamento, che la casa sia stata pensata su di lui.

L'immagine è quella che ti aspetti. Camino, poltrona, panorama.

Le finestre della veranda partono da metà altezza e arrivano al soffitto, riempiendo la stanza di luce e panorama. La portafinestra, quella sì, è a tutta altezza: è il passaggio verso il terrazzo principale. Oppure resti dentro, e guardi fuori.

Il terrazzo sud di 25 mq. Ed è qui che succede la magia.

La pergola in cemento degli anni '50 copre una parte del terrazzo, creando un salotto a cielo aperto sulla Valle Umbra. Ci stanno un divano, un tavolino, le piante, e tutto lo spazio per un tavolo con gli amici.
Da qui vedi i tetti di Foligno, le colline, le montagne sullo sfondo. La vista cambia con la luce: rosa all'alba, dorata al tramonto, movimentata quando arriva un temporale.

Nei sei mesi caldi è la sala da pranzo, la vera zona giorno, il primo salotto di casa. Nei mesi freddi lo guardi dai finestroni del salone che diventano un tutt'uno con l'esterno.

E se un giorno vorrai chiuderlo con vetrate scorrevoli come ha fatto l'attico accanto, lo godrai 365 giorni l'anno - ma lascia che ti dica che chiuderlo è un sacrilegio.

Sulle colonne della pergola noterai delle screpolature nell'intonaco. I ferri non sono protetti da scossaline e il ciclo pioggia-sole-gelo spacca il rivestimento. È un lavoro condominiale già preventivato. Lo diciamo noi per primi perché lo noteresti comunque, e preferiamo che tu lo sappia leggendo piuttosto che scoprendolo visitando.

Tornando nell'ingresso e andando a destra, trovi la prima camera singola di 11,5 mq, attualmente usata come studio. La parete esterna è quasi tutta vetrata: una doppia finestra e una portafinestra che porta sul secondo terrazzo di 9 mq.

Qui la vista è completamente diversa: guardi il Parco dei Canapè dall'alto, un mare verde di pini marittimi che ondeggia. Se lavori da casa, non troverai una scrivania con una vista migliore a Foligno.

Tornando nel soggiorno, dal corridoio di 8,9 mq entri nella zona più riservata della casa.

La camera matrimoniale è di 14,8 mq. L'armadio a sette ante (SETTE) copre un'intera parete, dal pavimento al soffitto.
La finestra, come tutte le altre, è un buon 30% più grande dello standard attuale — le dimensioni che si usavano negli anni '50, quando la luce dentro casa non era un optional.

La terza camera di 11,6 mq guarda anch'essa sui Canapè con il suo terrazzo di 9 mq. Stessa vista, stessa luce, stesso mare verde.

Il bagno principale è di 5,2 mq con una grande doccia walk-in. La parete della doccia è un mosaico figurativo a tessere di pregio — non un rivestimento qualsiasi, un pezzo che quando lo vedi ti fermi a guardarlo.

Il secondo bagno, nella matrimoniale, è un piccolo gioiello di design moderno: rubinetteria nera a parete, lavabo d'appoggio su piano in legno, specchio tondo. Non è il solito bagnetto di servizio triste.

Immagina una mattina di primavera. Ti svegli, la luce entra già dalle finestre grandi della camera. Vai in cucina, prepari il caffè, apri la vetrata della veranda e ti siedi sul terrazzo. La valle è davanti a te, i tetti sotto, l'aria è fresca. Non devi andare da nessuna parte, sei già nel posto giusto.

Oppure immagina una sera d'autunno. Fuori piove, il cielo è scuro, le nuvole corrono. Tu sei dentro, il camino è acceso, le vetrate della veranda diventano un cinema sulla natura. Vedi i fulmini, senti la pioggia, e ti coccoli con una tazza di cioccolata in mano pensando "......" niente, non c'è più nulla su cui arrovellarsi. Ci sei solo tu e il panorama...

La proprietaria ha sempre abitato ad Assisi, e ora desidera tornare a vivere lì, nel centro del cuore sacro dell'Umbria.

La palazzina è del 1950, realizzata da un costruttore folignate. L'attico lo tenne per sé, e lo costruì senza badare a mezze misure.
Nei piani sotto ci sono appartamenti da 140 mq. Non è un condominio qualsiasi: è una palazzina signorile con pochi appartamenti, costruita per durare.

I terremoti del '97 e del 2016 non le hanno fatto nulla — né alla struttura, né all'appartamento.

Vicino al tetto ci sono delle bocchette di ventilazione che collegano l'intercapedine sotto il tetto. Aprendole di notte d'estate, l'aria fresca circola e il soffitto si raffredda naturalmente. Non è mai servito usarle, ma il sistema funziona e può essere motorizzato. Il costruttore le ha progettate settant'anni fa, quando nessuna normativa lo richiedeva. Faceva le cose bene e basta.

Nel 2022 l'attico è stato ristrutturato da zero.

Rifatto da nuovo:
— Pavimento in parquet massello in tutti gli ambienti (bagni esclusi);
— Infissi in legno con doppio vetro, fatti a mano da un artigiano di Cerreto, in Valnerina. Non produzione industriale: artigianato di montagna, dove le finestre devono essere solide;
— Infissi della veranda in PVC con vetro antinfortunistico (fabbrica di Montefalco), necessario per le dimensioni delle vetrate;
— Impianto elettrico completamente nuovo;
— Impianti bagni completamente nuovi;
— Climatizzazione con p***a di calore (caldo e freddo): split da 12.000 BTU in zona giorno, 9.000 BTU in zona notte, terzo split predisposto in camera;
— Stufa a pellet che riesce a scaldare tutto l'appartamento;
— Pareti e soffitto della veranda isolati con pannello termico interno;
— Boiler per produzione acqua calda;
— Tapparelle tutte elettriche;

I radiatori sono quelli originali del 1950, in ghisa. Un materiale eterno. Vanno avanti da 75 anni e ne faranno altri mille.

Tutte le superfici sono in mq calpestabili — senza contare i muri interni e esterni. Sono ancora in molti a parlare di metri commerciali, ma qui leggerai solo quello che calpesti davvero.
- Appartamento: 115 mq calpestabili.
- Terrazzi: 43 mq (25 mq terrazzo sud + 9 mq balcone nord camera + 9 mq balcone nord studio)
- Garage: 22 mq

Spese condominiali: 110 € al mese, esclusi i consumi individuali.
APE in classe B.

A Foligno gli attici sono tutti uguali, sempre. Un appartamento come gli altri, solo più in alto e con un terrazzo abbastanza grande da chiamarlo abitabile. Questo no.

Se ti sei innamorato di quest'appartamento, chiama o scrivi al 320 410 95 95 e prenota la tua consulenza personalizzata Casa120. Solo dopo questo incontro, in cui analizzeremo insieme le caratteristiche dell'attico, avrai la possibilità di vederlo dal vivo.

Nel virtual tour, come primo commento, oltre a vedere ogni dettaglio di ogni stanza, potrai anche prendere tutte le misure che ti servono cliccando sull'icona del righello.
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Se desideri vendere una casa, e stai apprezzando il mio metodo originale di creare annunci personalizzati, contattaci allo 320 410 95 95 o vai su www.giacomobrandi.com per leggere le tante testimonianze di chi si è già affidato a noi.

Tre camere, due bagni, cucina con camino, sala da pranzo da 18 mq, due balconi e un garage da 31 mq. Secondo e ultimo pi...
07/05/2026

Tre camere, due bagni, cucina con camino, sala da pranzo da 18 mq, due balconi e un garage da 31 mq.
Secondo e ultimo piano di una palazzina anni '70 in mattoncini a vista, scala con sole quattro famiglie.
€ 135.000 - APE E KW/m³anno 68,36

Luminoso con doppia esposizione. L'appartamento che vedi si affaccia sia in Via Ettore Sesti e sia in Via Mancini/Via Mancinelli.

La palazzina fa parte di un quartiere con case da due piani con i mattoncini a vista, case basse stile inglese.

Cinque minuti di macchina dallo svincolo della superstrada e cinque dal centro storico. Comoda da entrare e uscire senza mai correre il rischio di rimanere bloccato dal traffico. Il quartiere è una zona rialzata rispetto al resto di Foligno: d'inverno è sempre fuori dalla nebbia e la foschia della valle, mentre d'estate è più ventilata per la vicinanza ai monti.

Secondo piano senza ascensore di una piccola scala con soli quattro appartamenti.
La scala è larga, con una grande vetrata esposta a sud sul pianerottolo.

Entrato in casa verrai accolto da un ingresso da sei metri quadri che porta a destra alla sala da pranzo: quasi 18 mq di affaccio nord-ovest, balcone da 6 mq. Spazio buono per la tavola allungata di Natale senza dover spostare i divani.

A sinistra c'è la cucina abitabile (11,4 mq), esposta sud-est, balcone da 6 mq, con il camino funzionante. La cucina dove si cucina davvero, e il camino acceso d'inverno mentre fuori piove.

Le pareti che dividono la sala, la cucina e l'ingresso sono dei fondelli divisori, e possono essere aperti così da creare un unico grande ambiente.

La zona giorno e la zona notte sono divise da una porta, che crea privacy e riservatezza ad entrambe le zone. Nel disimpegno della zona notte c'è una cosa che in tanti anni di immobiliare non avevo mai visto: una seconda canna fumaria. Non quella della cucina, un'altra, indipendente, pensata per una stufa nella zona notte. Una sola stufa, e tutta la casa stava al caldo. Oggi non si usa più, ma è lì, e racconta un modo di pensare le case che si è perso da quarant'anni: case pensate per essere vissute prima che costruite.

Le camere sono tre: matrimoniale grande 16,6 mq, doppia 13,7 mq, singola da 11,8 mq che può fare anche lo studio. I bagni due: principale 5,8 mq, di servizio 3,8 mq. Entrambi rifatti circa vent'anni fa, in buono stato.

Doppia esposizione: sud-est su cucina, camera e bagni, nord-ovest su sala e altre due camere. Sole per gran parte della giornata in ogni stagione dell'anno, e camere più fresche in estate. Il garage è di 31 mq utili. La saracinesca non è larghissima, entrano due auto in fila ma non un SUV. Quello che resta dopo le auto, però, è difficile trovarlo: ci stai con il banco da lavoro, gli attrezzi, le biciclette, i motorini, e avanza spazio per smontare qualcosa la sera senza sgomberare niente. Per chi lavora con le mani, è una piccola officina, non un parcheggio, anche perché la corte condominiale è abbastanza spaziosa da consentire il parcheggio internamente al condominio.

Alcuni dettagli:
— Bagni rifatti circa 20 anni fa
— Infissi in legno rincamiciati con doppio vetro, consistenti e in ottimo stato ad eccezione di un paio che vanno semplicemente riverniciati
— Persiane in alluminio
— Riscaldamento autonomo, distribuzione in rame (eterna)
— Pavimenti zona giorno: graniglione di marmo originale, in eccellente stato — Camino funzionante in cucina
— Seconda canna fumaria nel disimpegno della zona notte
— Zero danni ai terremoti del '97 e del 2016 né all'appartamento né al condominio

L'impianto elettrico è quello originale degli anni '70. Funziona, ma è datato.

A presto, Giacomo Brandi

Indirizzo

Foligno

Telefono

+393381786746

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