26/05/2026
La conformità catastale non è regolarità urbanistica
Nel settore immobiliare capita spesso di sentire affermare che un immobile “è a posto” perché la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto. In realtà, la conformità catastale non coincide con la regolarità urbanistica. Si tratta di due concetti distinti, disciplinati da norme diverse e con finalità differenti.
Il Catasto ha una funzione principalmente fiscale. Serve allo Stato per censire gli immobili presenti sul territorio nazionale e attribuire loro una rendita catastale utile al calcolo delle imposte. Quando si parla di conformità catastale si intende, quindi, la corrispondenza tra la planimetria depositata al Catasto e la reale distribuzione interna dell’immobile. Ad esempio, se una casa presenta una diversa disposizione delle stanze rispetto alla planimetria catastale, sarà necessario aggiornare il Catasto tramite una pratica DOCFA.
La regolarità urbanistica, invece, riguarda la legittimità edilizia dell’immobile. Essa dipende dal rispetto dei titoli abilitativi rilasciati dal Comune, come licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, SCIA o CILA. Un immobile è urbanisticamente regolare solo se è stato costruito e modificato nel tempo in conformità alle autorizzazioni comunali.
È quindi possibile che un immobile sia perfettamente conforme dal punto di vista catastale ma presenti abusi edilizi sotto il profilo urbanistico. Questo accade perché il Catasto non verifica la legittimità delle opere dichiarate. Infatti, l’aggiornamento catastale non sana automaticamente eventuali irregolarità edilizie.
Un esempio frequente è quello di una veranda realizzata senza autorizzazione comunale ma successivamente inserita nella planimetria catastale. In questo caso il Catasto rappresenta correttamente lo stato dell’immobile, ma la veranda resta abusiva dal punto di vista urbanistico.
La distinzione tra conformità catastale e regolarità urbanistica assume particolare importanza nelle compravendite immobiliari. Il notaio verifica la conformità catastale ai sensi dell’articolo 19 del Decreto Legge 78/2010, ma la responsabilità della regolarità urbanistica ricade principalmente sul venditore e sui tecnici incaricati. Un immobile con abusi edilizi può creare problemi nella vendita, nell’ottenimento di un mutuo o nelle future pratiche edilizie.
Per questo motivo, prima di acquistare o vendere un immobile, è fondamentale effettuare una verifica completa sia catastale sia urbanistica. Solo il confronto tra planimetrie catastali, titoli edilizi e stato reale dell’immobile consente di accertare la piena regolarità del bene.
In conclusione, la conformità catastale rappresenta soltanto una fotografia fiscale dell’immobile, mentre la regolarità urbanistica ne certifica la legittimità edilizia. Confondere i due concetti può portare a gravi conseguenze economiche e legali. Per operare in sicurezza nel mercato immobiliare è quindi indispensabile
conoscere e verificare entrambe le situazioni.
