09/03/2021
Abusi edilizi o difformità: tipi e relative sanatorie e condoni nel 2021. Qual è la normativa, quando si prescrivono e quali sono i costi e le sanzioni.
L'abuso edilizio, non importa come o quando è stato realizzato, ma come sanarlo? Qual è la differenza tra abuso e difformità? Nessuna. O meglio, l'illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al bar è chiamato abuso.
Questo strumento è la Sanatoria edilizia! Questa procedure permette, attraverso il pagamento di una sanzione e nel rispetto della normativa vigente oggi e al tempo dell'abuso, di regolarizzare la difformità. Oltre alla sanzione, dovrai pagare la parcella di un professionista, il cui costo varierà in base alla difficoltà del procedimento e all'estensione del tuo immobile.
- Quando un'opera costituisce un abuso edilizio?
- Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?
- Differenza tra condono e sanatoria.
- Sanzioni penali ed amministrative.
- Soluzioni alle difformità.
- Prescrizione degli abusi.
- Chi sono i responsabili dell'abuso?
- Quanto costa una sanatoria?
Quando un'opera costituisce un abuso edilizio?
Una difformità edilizia è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza, concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Comune. Non importa che abbia realizzato un condominio abusivo o un piccolo bagno, resta sempre un reato.
Prendi in mano l'ultima planimetria depositata al Comune del tuo appartamento. Non al catasto ma al Comune. Se non è presente nel tuo archivio, contatta lo Sportello edilizia, chiedi un appuntamento e fatti delle fotocopie.
Se, prendendo le misure, scopri che un muro in forati è traslato, ad esempio, di 10 centimetri contatta un professionista di fiducia. Stessa cosa vale per porte traslate, non presenti o con aperture differenti, diverse altezze nei vari locali, presenza di più o meno piani, più o meno gradini delle scale o larghezze delle rampe differenti. E ancora, verande non segnalate, balconi o terrazze più strette, muretti di confine del giardino più bassi, finestre e lucernari non rappresentati. Stanze con diversi usi: cucina segnalata nella camera o soggiorno nel ripostiglio. Insomma, non ci devono essere differenze tra la planimetria e la realtà.
Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?
Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di Conformità urbanistica e catastale dell'immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) rispetto agli atti urbanistici e catastali depositati.
Difatti, un immobile per essere conforme deve essere "regolare" sia al "Comune", sia all'Agenzia delle Territorio, ex catasto.
I dati come superficie, rendita, vani e indirizzo forniti dal catasto, oltre alla planimetria depositata, devono essere rispondenti allo stato di fatto, in cui si trova l'immobile. Questo ai soli fini fiscali. In pratica, solo per pagare le tasse in modo corretto. Difatti, il catasto non è probatorio: nulla che risulti al catasto può dare origine a diritti sugli immobili. Non legittima alcunché dal punto di vista urbanistico:
non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, sia stato concesso dal Comune!
Nella gerarchia delle conformità, il Catasto ha indubbiamente meno rilevanza dell'Urbanistica. Gli errori si comunicano senza alcuna sanzione e nessuno si potrà opporre.
Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti come la Licenza edilizia, Concessione edilizia, Permesso di costruire, Condono, SCIA, CILA ecc vengono depositati al Comune e archiviati. Sono quest'ultimi a rendere il bene, o parte di esso, abusivo o conforme.
Per approfondire questo argomento, penso possa esserti utile l'articolo sulla Conformità urbanistica e catastale.
Qual è la differenza tra condono e sanatoria?
La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre, la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. In pratica, i Condoni sono procedimenti che potevano essere adottati solo in periodi ormai già conclusi. Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.
In Italia si sono succeduti tre Condoni disciplinati: dalla legge n. 47 dell'85, dalla n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.
Nel 1985 potevano essere oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della realizzazione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza militare, di sicurezza interna od altri), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.
Nel 1994 potevano essere condonate soltanto le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.
Il condono del 2003 era simile a quello del 1994 con ulteriori restrizioni.
In definitiva, ad oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione.
Puoi invece "sanare". Pagando delle sanzioni, potrai regolarizzare solo ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali del tempo dell'abuso e di oggi. Quindi, se l'intervento è ammesso, ma non è stato comunicato, basta fare una Sanatoria. Altrimenti, occorre demolire.
Sanzioni penali ed amministrative.
L'abuso edilizio viene punito sia dal punto di vista penale che amministrativo. La sanzione penale, prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, mentre quella amministrativa concerne il ripristino dello stato anteriore all'abuso.
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Le sanzioni vengono evidenziate all'interno dell'art. 44 del Testo unico sull'edilizia Dpr 380/01.
Sempre secondo l'art. 37 del Testo unico , le sanzioni penali di cui all'art. 44 non si applicano agli interventi edilizi soggetti a Segnalazione certificata di inizio attività, e ovviamente quelli che ricadono in Cila.
Inoltre, si applica anche la sanzione amministrativa.
Tramite questa procedura, il Comune intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo stato dei luoghi. Il tutto deve avvenire entro il termine di 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l'opera dovrà essere riportata alla stato concessionato oppure demolita. Se non si rispetta tale termine, l’area di sedime viene acquisita dal Comune.
Attenzione però. Ci sono delle soluzioni alla demolizione o al ripristino. Potresti poter sanare gli abusi:
Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?
Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel Testo unico dell'edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti:
Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo. L'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, Licenza edilizia, Concessione edilizia o Permesso a costruire oppure lo stabile è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso: differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione. In questo caso, un Permesso di Costruire in Sanatoria (o accertamento di conformità) può sanare la situazione. ATTENZIONE! Non sempre è possibile. Per verificarlo occorre visionare lo Strumento urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, nei grandi centri sostituito dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico. Altrimenti, bisogna demolire il manufatto.
Abusi sostanziali: difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato. Sono variazioni sostanziali: il cambiamento di destinazione d'uso, l'aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. E' possibile sanare con una Permesso di Costruire in Sanatoria. Vediamo alcuni esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.
Per questi due abusi, deve anche essere richiesta la Sanatoria strutturale al Genio civile.
Abusi minori (difformità parziale), ad esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse, che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria, per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura porta, realizzazione soppalchi etc. Nel 2020 è stato introdotto l'articolo 34-bis all'interno del Testo Unico sull'Edilizia che ha ampliato le tolleranze in materia di costruzioni. Magari la tua difformità viene tollerata: leggi l'approfondimento.
Per quanto riguarda alcune città (specialmente le più grosse), esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice Deposito dello stato di fatto, in cui si trova l'immobile. Esiste, inoltre, una lista di "piccoli abusi" (difformità non rilevanti), che non necessitano della sanatoria.
Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.
Pensa al caso in cui, spostando un tramezzo, tu abbia ridotto la superficie minima della camera sotto i 9 metri quadrati. A quel punto, o demolisci e ripristini la situazione, oppure converti in ripostiglio la camera. Stesso dicasi nel caso in cui venga aumentata eccessivamente la superficie di un vano e le finestre non riescano a soddisfare i rapporti aeroilluminanti.
Chi sono i responsabili dell'abuso?
Secondo l'art. 29 del Testo unico sull'edilizia Dpr 380/01, la responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al Committente, al Costruttore e al Direttore lavori.
Essi dovranno pagare le sanzioni pecuniarie e le spese per l'esecuzione della demolizione, in solido, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell'abuso.
Il Direttore dei lavori può sollevarsi dalla responsabilità, qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del Permesso di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente Ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al Permesso di costruire, il Direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al Dirigente.
Qualora, a commettere l'abuso sia stato tuo nonno, oppure il precedente proprietario, tu non hai responsabilità penali. Ma questo non ti salverà da un eventuale ordine di demolizione. Inoltre, sorgerà un' ulteriore responsabilità: anche se non hai commesso l'illecito, mantenendolo tale, risponderai in misura pari a colui che lo ha commesso. In pratica, prosegui il reato.
In caso di immobile in parte abusivo, il contratto di Compravendita è sempre valido, purchè sia menzionato il titolo che ha legittimato l'immobile. Nulla toglie all'acquirente di richiedere il risarcimento del danno.
La sanzione amministrativa di una sanatoria, nel caso in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di destinazione d'uso oppure degli aumenti di volume è pari a:
333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva. Ad esempio, hai iniziato a spaccare il muro del bagno e ti accorgi che necessitava di comunicazione e in quel momento invii la Cila.
333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Scia tardiva.
1.000 € nel caso in cui venga inviata la CILA a lavori ultimati.
1.000 € nel caso in cui venga inviata la SCIA a lavori ultimati.
Nel caso in cui l'abuso sia relativo ad Aumenti di volume come la sopraelevazione, o Cambi di destinazione d'uso o Frazionamenti, dovrai versare il doppio del Contributo di costruzione (art. 36 T.U.E), che avresti versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.
