25/05/2026
ASCENSORE VIETATO AL NUOVO PROPRIETARIO: LA PROVVIGIONE DELL’AGENTE PUO’ ESSER ABBATTUTA DEL 40% ?
CASO REALE:
Un ascensore "vietato" al nuovo proprietario: quanto è rischioso per l'agente immobiliare? Questa è una scena sempre più comune nelle nostre città: un appartamento al secondo piano in un edificio già dotato di ascensore, ma il proprietario di quell'unità, a sua volta, non può usarlo, perché al momento non ha contribuito ai costi di installazione. L'acquirente entra nella residenza e osserva l'ascensore, e l'agente immobiliare lo informa verbalmente che pagherà quello che equivale a "quote proporzionali" per poter utilizzare l'ascensore; una spesa importante originariamente sostenuta da altri proprietari di condomini. L'acquirente è quindi consapevole, ma questo aspetto è omesso nella proposta di acquisto scritta. Alla firma del contratto preliminare e al momento del pagamento della commissione, l'acquirente contesta l'agente per la mancanza della rappresentazione scritta sulla restrizione dell'ascensore e richiede uno "sconto" del 40% sulla commissione. Questa richiesta è giustificata? Quali sono i diritti e i doveri dell'agente immobiliare riguardo a questo?
STATO GIURIDICO DELLE RELAZIONI TRA CLIENTE ED AGENTE: AGENTI IMMOBILIARI, IL LORO RUOLO.
L'agente immobiliare in Italia è un mediatore professionale: funge da intermediario tra le parti (venditore e acquirente) coinvolte nella chiusura dell'affare e non è affiliato a rapporti di cooperazione, dipendenza o rappresentanza con nessuna delle parti. Riceve una commissione da entrambe le parti come risultato del suo lavoro, se l'affare viene concluso.
INFORMAZIONI E DILIGENZA PROFESSIONALE DOVUTA.
Il mediatore ha l'obbligo di non agire in modo pregiudizievole o fuorviante per le parti, informandole delle circostanze rilevanti per la transazione che possono essere pertinenti alla chiusura dell'accordo, o che possono influire sull'esito economico della transazione. Questo è ulteriormente complicato dalla diligenza "qualificata" attesa dal professionista: gli agenti immobiliari non devono essere niente più che messaggeri — sono professionisti — e devono agire con occhi cauti per gestire le informazioni.
Nel caso di un ascensore, la cui restrizione d'uso imposta sull'unità immobiliare siamo in presenza, senza dubbio, di un fattore che influisce sulla valutazione dell'acquisto (e nella maggior parte dei casi, sul prezzo) anche. Quindi è un incidente che richiede informazioni dettagliate.
INFORMAZIONI ORALI O SCRITTE ?
Le informazioni verbali sono sufficienti? Se l'agente immobiliare ha informato verbalmente l'acquirente, prima della proposta, che l'uso dell'ascensore sarà soggetto al pagamento di una quota in denaro (anche ingente) per le spese sostenute in acquisti passati, come è stato il caso, è difficile affermare che l'acquirente sia stato tenuto "all'oscuro" della situazione. L'obbligo di informazione può essere adempiuto anche oralmente da una prospettiva sostanziale: la legge non impone sempre che tutte le informazioni debbano cristallizzarsi in forma scritta. Ciò che conta è che l'acquirente possa valutare consapevolmente la transazione.
PERCHÉ È COMUNQUE SAGGIO METTERE TUTTO PER ISCRITTO.
Su una base pratica e probatoria, tuttavia, le informazioni scritte sono la migliore protezione per tutti: per l'agente, significando che può dimostrare di aver adempiuto ai suoi obblighi; per l'acquirente, non permettendo che si verifichi confusione; per il venditore, che limita le future controversie. L'omissione di un riferimento scritto alla questione dell'ascensore non comporta automaticamente un'assunzione di responsabilità da parte dell'agente, ma crea spazio per conflitti: l'acquirente potrebbe negare di essere stato informato, e quindi l'agente dovrebbe dimostrare il contrario.
QUANTO È SERIA LA RICHIESTA DI UNO SCONTO SULLA COMMISSIONE ?
Se l'affare si conclude positivamente, il diritto dell'agente alla commissione matura da codice civile. L'acquirente è stato solo autorizzato a contestare (o ridurre) il pagamento se ha dimostrato che l'agente ha violato i suoi doveri e gli ha causato un danno concreto. Nel nostro caso, due cose sono decisive:
- l'acquirente era consapevole, già durante la visita, che l'ascensore non era utilizzabile senza pagamento;
- non appaiono ulteriori danni finanziari per l'acquirente (ad esempio, il pagamento di una tassa aggiuntiva, o il debito di un prezzo superiore a quello noto di una condizione reale) come risultato di queste informazioni.
Se le informazioni verbali sono effettivamente avvenute, la richiesta di uno sconto del 40% sulla commissione sembra essere una pretesa strumentale piuttosto che una risposta a una reale inadempienza. Cosa accadrebbe se le informazioni fossero state completamente omesse? Se l'agente non avesse mai informato l'acquirente, verbalmente o per iscritto, della limitazione d'uso dell'ascensore, lo scenario sarebbe cambiato drasticamente. Così l'acquirente avrebbe potuto affermare:
- che ha accettato il prezzo e le condizioni della proprietà basandosi sull'uso completo dell'ascensore;
- che avrebbe potuto negoziare in modo diverso o rifiutare di acquistare se avesse saputo della limitazione;
- che l'agente ha violato il suo dovere di accuratezza delle informazioni.
In tale ipotesi, la commissione potrebbe essere contestata o richiesti danni: potrebbe essere dimostrato un danno economico concreto.
I DIRITTI DELL’AGENTE IMMOBILIARE.
Si suppone che l'agente immobiliare sostenga i principi:
- la commissione pienamente concordata se le informazioni verbali sono state fornite (e successivamente è stato concluso un affare).
- la mancanza o la capacità di ridurre unilateralmente i compensi da parte del cliente a meno che non venga raggiunto un altro accordo negoziato.
Aspettative di ruolo e pratiche ottimali. Professionalmente sul lato delle responsabilità, l'agente suggerisce: prudenza professionale
- tutte le circostanze atipiche, potenzialmente "sensibili" per l'acquirente; includendole nelle proposte e nei contratti preliminari: possibili svantaggi per l'abitazione (limitazioni d'uso, vincoli condominiali, situazioni debitorie);
- avere documentazione condominiale (dove appropriato, proposte per installare l'ascensore, distribuire le spese e eventuali esclusioni d'uso di alcuni proprietari di condomini se tali accordi esistono) disponibile;
- far firmare alle parti una dichiarazione firmata per attestare che erano a conoscenza di tali dettagli.
In questo modo, l'agente riduce notevolmente le controversie postume e migliora la reputazione per trasparenza e affidabilità del suo lavoro.
FIDUCIA (E PROVA).
La storia dell'ascensore "negato" traccia una linea sottile ma significativa: quella tra vera informazione e prova di ciò che un individuo dice. A livello sostanziale, nella conoscenza di questo accordo e con l'atto di chiudere l'affare stesso, difficilmente si può dire (in retrospettiva) che l'acquirente abbia diritto a una sostanziale riduzione della commissione. La lezione per gli operatori è evidente: tutto ciò che può influenzare la decisione di un acquirente sarà sempre nero su bianco, professionalmente parlando. Perché in un mercato immobiliare sempre più complicato e rancoroso, la differenza tra una negoziazione amichevole e una lite può essere una riga vuota nella proposta.
Leonardo Raso
Isce. Ruolo 9660
CCIAA di Roma
Founder di Reset Elite Academy
