02/08/2020
Definizione di Condominio
il Codice civile non definisce che cos'è il condominio.
Si tratta di un istituto relativamente giovane, disciplinato solo nel codice del 1942.
Il fatto che le norme che lo riguardano siano collocate nella parte relativa alla comunione, ci fa capire che il condominio sia una particolare forma di comunione su di un bene immobile.
La caratteristica che differenzia la comunione dal condominio è che in quest’ultimo sono presenti allo stesso tempo parti di proprietà esclusiva e parti di proprietà comune.
Per portare un esempio: se abbiamo tre persone che sono proprietarie di un appartamento si parla di comunione. Ma se guardiamo all’appartamento come parte di un immobile dove ci sono altri proprietari, si parla di Condominio.
Pertanto il Condominio e una forma di comunione dove coesistono parti esclusive e parti comuni.
Quindi quando possiamo definire che è costituito un Condominio? Occorre, in primo luogo chiarire che non è necessaria alcuna formula sacramentale affinché si possa dire che si sia costituito un condominio. È sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell'edificio.
Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell'immobile perché si debba applicare la disciplina del condominio.
In questo caso si parlerebbe di “Condominio minimo” e il numero dei condomini influenza solo quando ci sia l’obbligatorietà della nomina di un amministratore (art. 1129 c.c. obbligatorietà di nomina per Condomini con più di 8 condomini) o l’obbligatorietà della redazione di un regolamento di Condominio (art. 1138 c.c. obbligatorietà di regolamento di condominio per più di 10 condomini).
Un Condominio può svilupparsi sia in senso verticale (es. un palazzo a più piani) che in senso orizzontale (esempio un comprensorio composto da varie villette che hanno in comune strade e illuminazione).
Quando invece abbiamo più palazzine che hanno in comune degli spazi, si parla di Supercondominio. Ogni palazzina sarà un condominio per i propri spazi, ma formeranno un Supercondominio per la gestione degli spazi che condividono.
