20/04/2026
根據我自己經手物件的經驗，目前台灣人在熊本持有的投資物件中，超過 80% 是獨棟透天（日文稱一戶建），其餘約 20% 才是大樓、整棟出租公寓等產品。
而這批持有一戶建的房東，也正是現在熊本多殺多環境下受傷最深的一群人。
這些房子的取得成本，多半接近 4,000 萬日圓；較高級的社區，甚至往往要 6,000 萬日圓以上。
但現實是，這類物件的租金收益上限本來就很難突破每年 240 萬日圓——很多業者不是刻意高估，就是根本不了解熊本的租賃行情。
再扣掉稅金、營運費、購入時與現在的匯差，年化報酬率不到 4% 的案例比比皆是。
即便一開始鎖定的是未來 5 年的出售利益，在供給大爆發、新屋價格下修的現在，這些買在高點、如今又逐漸變舊的房子，幾乎沒有任何與新屋競爭的條件。
那麼，為什麼當時會有這麼多人，在半推半哄、甚至帶有誤導成分的銷售話術下，
上了這台如今賣不掉、也租不出去的車？
日本，或者更準確地說，世界上大多數國家的中古不動產交易，多半是「買賣雙方各有一位仲介」。
畢竟國家幅員大、產品類型也多，鄉下一戶建與東京市中心的塔樓，要注意的事情完全不同。
因此，有的業者專做中古大樓改造後轉售，有的業者在店鋪租賃上擁有特殊人脈與經驗；即便是台灣人耳熟能詳的超大型開發商，也很少能包辦所有產品線與專業知識。
在這種情況下，「買賣雙方各有一位仲介」，透過合作完成交易，其實是一種再自然不過的模式。
回到台灣，很多業者更熱衷於「簽一般委託」，因為這樣能把買賣雙方的收入盡可能都收入囊中。
台灣的產品型態相對單一，個人戶扣掉大樓，大致就是透天兩個主要選項，較少涉及土地或商用不動產交易。
你會做的我也會做，那我為什麼要分潤給你？
而這種心態帶到日本之後，很容易演變成「只賣兩邊都能賺、而且總價高的房子」給你。
而新屋一戶建（以及少量大樓物件），自然就成了這些台灣業者瘋狂推銷的對象。
首先，這類物件的賣方通常就是開發商本身。
他們在意的是賣房的大頭利潤，而不是那一點點仲介費，因此不只願意和買方端分潤，甚至還可能另外支付介紹費。
這對於想快速成交的業者來說，誘因當然非常強。
其次，因為房子是新的、流程主導權又掌握在開發商手上，
對那些沒有日本不動產執照（宅建資格），卻實質介入銷售流程的人來說，賣這種房子的風險最低。
他們不需要真正具備日本不動產的專業知識，只要負責把餅畫好，再把台灣客人帶來買房就完事了。
無論在購買階段還是持有階段，只要 10 年內出了問題，很多事也都能直接甩給開發商處理。
而台灣業者甚至還能把自己包裝成唯一窗口，額外向客戶收費，或利用資訊不對等的優勢，牢牢把客戶綁在自己手上。
在台積電進駐熊本的 2022～2023 年前後，整個熊本不要說台灣人，連能講中文的業者都幾乎沒有。
那些在第一波高點進場的投資客，很多都成了搶先卡位的台灣業者刀俎下的魚肉。
更糟的是，有些業者還會進一步推薦把物件轉作民宿，或鼓吹短線轉售等幾乎不可能真正獲利的做法，
想辦法在這些已經被套牢的投資客身上，再剝第二層皮，直到他們離開熊本為止。
看到這裡，可能有人會想：照你這樣講，熊本的房子是不是就都不能買了？
當然不是。
我只想很簡單地提醒幾件事：
1. 慎選業者
熊本做台灣人市場的圈子其實很小，不論是台灣人、中國人，還是日本人業者，彼此幾乎都互相認識。
那些連宅建資格都沒有的，當然不必多說，碰都不該碰；但即便是有牌業者，也不是每一家都有好口碑。
在台灣大家都知道要簽一般委託來分散風險了，那麼在語言不通、舉目無親的熊本，難道不更應該貨比三家嗎？
2. 鎖定標的
如前所述，這類一戶建並不是很理想的投資產品。
對投資嗅覺敏銳的買家而言，重點早就已經轉向收益性更強的物件。
一開始直接挑戰整棟投資公寓，也許確實有金額和經驗等門檻；
但即便如此，對台灣人來說，市場上仍然有不少相對低風險、也更合理的選擇。
3. 調整心態
日本的大都市以外，除了白馬、二世古這類觀光屬性極強的特定區域之外，本來就不適合短線炒作。
如果你想跟著台積電效應賺錢，在日本一定要戒掉「5 年內就想賣掉」的心態，往長期持有看。
而當你用這種角度看待投資時，該怎麼設計和租客的合約，才會是之後能不能順利轉手的關鍵；這又是另一個需要仔細思考的問題。
以上，只是很簡單地說明了「為什麼台灣業者都愛賣一戶建」。
還有很多內容因為篇幅被先割捨掉了，像是：
為什麼我敢斷言民宿、短期炒作幾乎都是死路？
哪些特性的產品，才真正適合台灣人入手？
熊本的租金市場到底是什麼樣子？
租約到底要怎麼簽，以後才比較好賣？
這些我之後再另外和大家分享。
最後我想說的是：追逐利益是人的本性，我並不打算批評這一點。
然而君子愛財，取之有道。
那些只聞仲介笑、不見客戶哭的模式，絕不是我認為值得長久經營的商業模式。
