24/07/2026
來熊本以後，最常遇到的就是「能否買房做民宿」的詢問，因為有業者說年報酬率超過10%。計算方式也很無腦，假設每晚40,000日圓，即便民宿只能營業180天，單靠民宿就能輕鬆入袋700多萬日圓，配合總價接近7,000萬的房子，不就是美滋滋的超過10%？
這裡直接殘酷比一比，以某個高檔社區的物件為例，讓大家知道為何穩定長租才是贏家。
首先我抓出這些民宿的Airbnb與訂房入口網站（OTA）評論率，再利用這些評論率回推實際訂房者的數量。根據Airbnb與各大OTA的報告，Airbnb執行長說每三位客人中有兩位會下評論，長期監督Airbnb的Inside Airbnb則認為應該在50%左右，我則抓60%；而OTA評論率大致上占客戶總數的20%左右。
接著再從熊本縣政府網站抓出他們開始營運至今的總時間長度，可得每月訂單數的公式。
每月訂單數＝〔Airbnb評論數÷0.6＋OTA評論數÷0.2〕÷營運月數
然後2024年熊本縣政府公布的外國旅客總延住宿人次，台灣人平均住在熊本1.38晚，我抓寬一點1.5晚。
最後就能知道每月民宿平均有多少毛收入：
每月毛收入＝每月訂單數×1.5×每晚金額
據此公式推估，可採集數據的9戶民宿中，最高毛收入為約225,000日圓，最低為41,000日圓，平均為105,666日圓。
作為對照，敝公司管理的同社區長租物件6戶，最高月租金為200,000日圓，最低為150,000日圓，平均184,166日圓。
其實到這邊，我覺得已經不用比了，但畢竟這些收入還沒扣掉營運費用，還是花點時間來算一下。
這邊我把兩邊都要支出的所得稅、保險費、固定資產稅等直接拿掉，單純比只有民宿或長租時要花的營運支出。
民宿：OTA佣金、付款平台費、打掃費、水電瓦斯費、代管費。
長租：代管費。
通常民宿大概最便宜也要花上50%作為營運支出，而長租代管費目前我們是收6.6%，最後得到的數字是：民宿52,833日圓，長租172,011日圓。
然後不要忘記民宿有180天營業限制，剩下的185天即便轉作月租套房，以上面這9間最好也就是每月大概4晚，13%的入住率，你覺得會有多少月租套房市場呢？
當然我還是想說，這篇分析並不是宣稱熊本所有民宿都不賺錢。
老話一句，要嘛房子有特色，要嘛附近有景點，才能搞好民宿。這個社區剛好在熊本城跟阿蘇山的中間，兩邊開車都是一小時左右，地點毫無優勢；房子本身雖然很高檔，可能會讓沒住過一戶建的台灣人有新鮮感，但單靠「高檔」無法吸引回頭客。
如果長租的現金流、收益率及可預測性，都明顯優於目前可觀察到的民宿營運狀況，
為什麼要冒只有長租收入30%的風險來做民宿呢？即便是為了經營管理簽證，前陣子才有8棟民宿的經營者被拒絕續簽的案例，單憑一兩棟的規模，又要如何說服日本政府給你簽證呢？
