株式会社ケーズコンサルタント

21/08/2012

どうしても自宅を手放したくない方へ！

住宅ローン以外の債務が大きい場合、

法的手続きである個人民事再生を申し立てることで

自宅を守れる場合があります。

個人民事再生とは経済的に破綻に瀕した個人が、

経済的に再起を図る方法の一つです。

その中でも、住宅ローンの支払いに非常に苦労しているが、

生活の本拠である自宅を手放したくない人あるいは、

支払不能には陥っていないものの、

約束どおりの支払いが困難になっている人が対象になっています。

具体的には、住宅ローン以外の債務が最大で5分の1程度に圧縮され、

約3年間で返済する計画を立てていくものです。

（ただし、無担保債務は5,000万円以下であることが条件です。）

ですので、多くの無担保債務がある場合にメリットがあると言え、

住宅ローン以外の債務が多い人は、ぜひ検討すべき制度になります。

再生手続きの要点としては、

１．住宅ローン以外の担保権が設定されていないこと。

２．建物の2分の1以上が自己の居住用になっていること。

３．保証会社に代位弁済されてから6ヶ月以上経過していないこと。

が挙げられます。

ただ、難点は、自分で手続きを進めることが容易ではないということです。

弁護士・司法書士等、専門家の力が必要です。

なお、再生計画が認可される見込みがあれば、

裁判所は申し立てにより競売手続きの中止命令をだすことができます。

すでに住宅ローンで差押を受けていても個人再生をすることができます。

任意売却協会資料から引用

以上、借金で困った時は自分たちだけで悩まず、専門家に相談しましょう。
『専門家の知恵を借りる。』勇気ある一歩が、解決への近道です。

　　　　　　　　　　　　　任意売却協会認定アドバイザー
小倉　啓悦

10/07/2012

■“家のために死ぬ”など本末転倒

思うように転職できない、鬱病で失業したなどの理由で住宅ローンの返済が難しくなることがある。妻がパートに出るなどして乗り切る人もいるが、カードローンや消費者金融に頼って不足分を埋めようとする人も少なくない。
ほかから借りてまで住宅ローンを返すのは、厳しい取り立てにあう、家を失うなど、遅滞したら大変と考えるためである。

しかし住宅ローンの延滞はそれほど恐れることではなく、状況によっていくつもの対応策がある。
元の状態に戻れる可能性が高いなら、借り換えを検討するといい。高い金利で借りているローンを別の銀行の低金利のローンに借り換えれば、金利負担が軽減できる。
十分に金利が低いなど、効果的な借り換えが困難なら、借入先に返済の一時猶予について相談する。一定期間、返済額を減らし、減らした分をあとで上乗せするなどの方法があり、「返済が苦しい。再就職するまでの間、負担を減らす方法はないか」と謙虚に切り出すことで、いろいろな提案が引き出せる可能性がある。

鬱病を患った、無職の状態が長い、収入が激減したなど、これから先も元のようには返済できそうもないというケースもあるだろう。売却も視野に入れるべきだが、売却したくなければ、返済期間を延長して毎月の返済額を減らせないか、銀行に相談しよう。
住宅ローン以外にも借り入れがあるなら、個人再生手続を使って住宅ローン以外の債務を減らし、全体としての負担を減らす手もある。ローンが3000万円残っている家の価値が500万円等々、価格の下落によって残債額と資産価値に乖離があるケースも少なくない。こんな場合は、大幅に価値が下がった家のために返済を続けるより、売却を考えるのが賢明だ。

無論、売ってもローンは返しきれず、銀行から返済を求められるが、これも交渉が可能。この債務は銀行からみれば無担保の不良債権であり、銀行は二束三文でサービサー（法務大臣が認可した債権回収会社）に債権譲渡することが多い。法律的にはサービサーに支払っていく義務があるが、お金がないから負けてください、という交渉をする。十分に効果が期待できる交渉であり、2500万円の債務を30万円で片付けた例もある。

ただし、住宅金融支援機構などの公的金融機関には債権譲渡、債務免除の考え方がなく、何十年かけてもいいから返済せよといってくる。この場合は個人再生手続などで解決をめざす。自己破産をすれば家を失うことになり、住む家がなくなるという人がいるが、必ずしもそうとは限らない。低家賃の家もあるし、資産を手放せば生活保護も受けられる。持ち家を失ってホームレスになった人、食えなくなった人を私は知らない。

つい先日も、住宅ローンの返済を苦に自殺した50代の方のご遺族が相談にみえた。銀行の住宅ローンには死亡時にローン残額分の保険金がおりる団体信用生命保険が付いており、その方も保険で片付けるしかないと思い詰めたという。自殺で保険金がおりる団体信用生命保険の仕組みは疑問だ。家は暮らしの道具にすぎず、家のために死ぬなど本末転倒である。
大切なのは貨幣で表せる「資産」ではなく、命、家族、友人、健康など、金に代えられない「財産」だ。家に振り回されると、本当に大事なものを失いかねない。

住宅ローンの返済の遅れを恐れる必要はない。延滞してもしばらくは電話と督促状がくるだけで、競売にかけられるまでには少なくとも半年かかる。銀行にとっては、費用も手間もかかる競売より、少しずつでも返済してもらったり、任意売却するほうがいいので、競売開始決定後でも相談には積極的に応じてくれる。
ほかにも方法はあり、ネットでも簡単に情報収集ができるし、相談先も結構あります。情報を入手せず、一人で悩むと極端な選択をしてしまいがちなので、そうなる前に大まかな知識を持ち、もしものときには家族に助けを求めよう。選択肢はいくらでもあるということをぜひ覚えておいてほしい。

10/07/2012

10/07/2012

任意売却の費用について

任意売却をする上で必要な費用は具体的に以下のものです。

＊仲介手数料（売買代金の3％＋60,000円）
＊後順位担保権者へのハンコ代（数十万円程度）
＊抵当権抹消費用と司法書士への報酬
＊固定資産税精算金
＊引越費用（20万円～30万円程度）
＊残置物の撤去費用
＊マンションの場合滞納管理費

　などです。


カッコの中におおよその金額を

記載しましたがなかなかの金額です。


これらの費用は通常ですと売主負担となりますが、住宅ローンが支払えないで

売却をする場合だとこれを支払うのは無理な話です。

ですので、これらの費用は債権者が負担をして

任意売却をすすめていくことになります。

しかし、費用負担の金額や内容が決められているわけではないですし、

債権者に負担義務があるわけでもありません。

そのため、債権者がどの部分まで負担するかは債権者次第になります。

そこで重要になってくるのが、任意売却をどの業者に依頼をするかです。


引越し費用を交渉して、後順位債権者ともうまく調整ができ精算金も

きちんと清算できるような任意売却を専門とした不動産業者に依頼されることをおすすめします。

18/06/2012

ブラックリストって・・・

皆様もよく「ブラックリスト」という言葉を耳にすると思います。

一体これは何なのでしょうか？

本当に実在するのでしょうか？

「ブラックリスト」といっても、実際にそういった名簿が存在するわけではありません。

「個人信用情報機関」では、ある一定期間支払いを延滞した人を「事故情報」として登録します。

この情報に登録された情報を「ブラックリストに載る」と表現しているのです。

通常、3ヶ月間支払いが遅れた時点で事故扱いとなります。

このブラックリストに載ることを気にして、任意売却に踏み切れない方がいらっしゃいますが、

それとは関係なく、滞納が続いている時点でブラックリストに載るのです。

つまり、任意売却をするから載るのではなく、

住宅ローンを滞納しているから載るということなのです。

21/05/2012

売却しても住宅ローンが残ってします！！

住宅ローンの返済が困難になり、

弊社に相談される方が不安に思われることで多いのが、

売却をしてもローンが残ってしまうことです。

それがあるために、売却することをためらい、

住宅ローンの延滞を続けてしまい、

競売を申し立てられるケースが多いのです。

では、実際売却後の債務はどうなるのでしょう？

まずは、一括で返済するよう言われますが、

これは、分割で支払っていくことが可能です。

それも、従来支払っていた住宅ローンの返済額よりも低い金額（約１～３万円程度）での返済になります。

しかし、中には失業中でそういった金額も支払えないという方がおられるかもしれません。

そういった場合は、自己破産手続きを申し立てることもできます。

売却後、残りの債務もなくなります。

このように、色々自分で抱え込んでしまい、なかなか行動に起こせないというケースは多いのですが、

「何もしない」ということは、結局自分にとって悪い状況に進んでいってしまっています。

まずは、行動を起こすことが大事です。

ひとりで悩まずに、すぐにその道の専門家に相談をしましょう。

29/01/2012

http://www.asahi.com/special/08017/OSK201001080167.html

　給与カットで住宅ローンが返済できず、マイホームを手放す人が都市部で目立っている。東京、大阪、名古屋の３地裁が２００９年度上期（４〜９月）に扱った住宅など不動産の競売件数は、０７年度下期の約２倍。不動

29/01/2012

14/11/2011

任意売却における売却金額分配の基本　その５（配分表）　　

当社配分表の一例　（簡易的な書式です。）

○○　○○様　任意売却処分　配当原資計算書（案）

〈担保物件〉
土　地　　札幌市北区○○○○○○○○○○　　　　地　籍　○○○○㎡
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　持分　１万分の○○○○
建　物　　札幌市北区○○○○○○○○○○　　　　床面積　　　○○○○㎡
　　　　　札幌マンション　○○○○号
売却（予定）価格　　　　　　　　　　　　　金　７，７００，０００円

〈販売諸費用〉
内訳予定　（概算）　　　
　　　　修繕積立金滞納　　￥２７８，６４０円　　　○月○日までの滞納額
　　　　管理費滞納　　　　　￥１５４，８００円　　　○月○日までの滞納金
　　　　司法書士手数料　　　￥３７，５００円　　　抵当権抹消　３本
　　　　仲介手数料　　　　　￥３０５，５５０円　　　３％＋６万円＋税
　　　　固定資産税滞納金　￥３００，０００円　　　札幌市納税課
　　　　第２順位抹消承諾料￥３００，０００円　　　○○○○債権回収
　　　　第３順位抹消承諾料￥２００，０００円　　　札幌○○債権回収
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　合　　　計　　￥１，５７６，４９０円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上　決済時売却金額から清算
第１順位抵当権者配当額
売買価格７，７００，０００円―１，５７６，４９０円＝６，１２３，５１０円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
立会司法書士　札幌市○○○○○○○○　○○○○ビル　
　　　　　　　　　○○○○司法書士事務所　ＴＥＬ０１１－○○○○－○○○○

〈仲介業者〉北海道知事免許　石狩（１）第７８７４号
札幌市北区北７条西２丁目番地　３７山京ビル５Ｆ
株式会社ケーズコンサルタント　　
担当　小倉啓悦　　
ＴＥＬ　011-738-3773 ＦＡＸ 011-738-3775
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

13/11/2011

任意売却における売却金額分配の基本　その４（権利者のメリット）

任意売却では、これらの配分表をつくり了承をとります。

重要なポイントは、①担保不動産所有者の売却意志と協力、②債権等、権利関係者全員

の同意、③担保不動産の処分価格が妥当であることなどがあげられます。

　任意売却は、債権者・差押権利者にとってもメリットがあります。

競売申立てには、お金と時間がかかります。早いもので回収までに半年以上、物件によ

っては２～３年かかるものもあります。その間に、資産価値はどんどん下がっていきます。

また、予納金などの費用負担、申立書類の作成・裁判所書記官との度重なる打合せ等、

実際にはかなりの手間がかかります。
　
ところが、任意売却であれば利害関係者との調整などの面倒な業務は、仲介人が行うの

で楽が出来るとは言いませんが、一般的には回収金額が競売より多くなり、回収が早くな

るというメリットがあります。

その５へ続く

12/11/2011

任意売却における売却金額分配の基本　その３（諸費用）

認定されている諸費用

２．仲介手数料
　　宅建業法の規定に基づいた手数料額（消費税込）

３．破産財団組入額　※破産の場合
　　原則として売却価格の３％

４．登記費用
　　司法書士報酬（原則１件　１万円以下）
　　登録免許税

５．公租公課　　（固定資産税など）
　　優先税は全額
　　優先税以外で差押登記がある債権は、
３０万円または債権額のいずれか低い額　（北海道ルール）

６．マンション管理費等滞納分
　　原則として管理費・修繕積立金　※特定承継の駐車場なども可
※決済日の前日までの管理維持費全額。
　　　ただし、過去５年分のみ。遅延損害金を除く。

７．転居費用
　　原則不可。（業者の交渉により捻出可能。）
　　ただし、破産等転居費用を捻出できない場合は３０万円以下の金額で認めている。

８．売買契約書の印紙代
　　不可

その４へ続く