第一土地建物株式会社

12/09/2024

再建築不可物件を相続・購入した方の後悔事例を紹介！問題解決策も併せて解説

再建築不可とは、文字通り建物を新築で建てられない土地です。所有不動産が万が一「再建築不可」と言われた場合は、第一土地建物株式会社へお問い合わせください。査定から買取まで再建築不可物件を専門に取り扱う弊...

26/07/2024

【再建築不可】未接道物件の売却が難しい理由とは？おすすめの売却方法も紹介

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26/07/2024

再建築不可物件で増築が難しい理由とは｜2025年4月建築基準法改正も要注意！

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13/06/2024

再建築不可にも影響する2025年建築基準法改正！おもな変更点と今後を解説

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18/03/2024

再建築不可物件の空き家はどうすべき？放置するデメリットと活用法を解説

相続などで建物を入手したものの、再建築不可物件で活用に困っているという人もいるのではないでしょうか。再建築不可物件は建て替えなどができないため、売却も難しく活用が困難です。

本記事では、再建築不可物件の空き家にどのように対処するべきなのか、放置した場合のデメリットや活用方法を解説します。

再建築不可物件とはそもそもどのような物件？
 


再建築不可物件とはそもそもどのような物件なのでしょうか。再建築不可物件の概要や再建築ができないおもな理由などを解説します。
  
建物の新築・建て替えができない再建築不可物件
 
再建築不可物件とは、建築基準法などの法的要件を満たしていないことなどにより、建物の新築や改築、増築などができない物件をいいます。法的要件を満たしていないため、新築や建て替えの際に必要な建築確認申請で許可が得られず工事ができません。
 
例えば、建築基準法が制定された1950年より以前に建てられた建物は、既存不適格で再建築できないケースがあります。既存不適格とは、現行法では不適合な部分があるものの、建築時点では合法だったため、現在の法令は適用されない状態です。ただし、新築や建て替えの際は現行法が適用されるため再建築ができないのです。
 
再建築不可物件については、以下の記事で詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。
  
再建築不可物件とは？購入のメリット・デメリットやリフォーム可能範囲について解説
 
再建築不可物件の主要因「接道義務違反」
 
再建築不可物件となる原因として最も多いものが「接道義務に違反している」ケースです。接道義務とは、建物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという建築基準法に規定されたルールを指します。
 
接道義務違反には次の3つの形態があります。
 




● 敷地が道路に接していない
● 敷地が道路に2m以上接していない
● 道路が建築基準法に定められた道路ではない


 
接道義務違反により再建築できなくなっている場合は、接道義務違反を解消するか、例外規定の適用を検討しなければなりません。
 
接道義務については以下の記事でも詳しく解説していますので、こちらも参考にしてください。
 
接道義務とは？不動産購入で知っておきたい接道義務のイロハ

  
再建築不可物件が空き家になりやすい理由
 
近年少子高齢化と人口減少によって、空き家が全国的に問題となっていますが、再建築不可物件は特に空き家になりやすいといえます。
 
例えば、相続や贈与された物件が再建築できない場合、建て替えが難しいため使い道がなく放置されて空き家になるケースがあります。建て替えができないのであれば、リフォームして自宅にすることも考えられますが、相続を受けた子の世帯はすでに自分たちで持ち家があるケースも多く、自宅としての活用は難しいことも少なくありません。
 
さらに、再建築不可物件は売却しようとしても買い手がなかなかつきません。かといって更地にすると固定資産税が上がるため、解体もためらわれます。このように使い道がなく売却や解体もできないため、空き家として長年放置されるケースが生まれるのです。
  

空き家問題を放置することによるデメリット
 


前項で再建築不可物件は活用が難しいと解説しましたが、かといって放置するとさらにデメリットが生じる可能性があります。空き家問題を放置することによって生じるデメリットを解説します。
  
固定資産税減税の対象外になる可能性がある
従来は「特定空き家」でなければ、空き家でも「住宅用地の特例」が適用され、敷地面積200平方メートルまでの小規模住宅用地は固定資産税が最大1/6に減額されていました。
 
しかし、空き家問題が深刻化していることから、2023年6月に「改正空き家対策特別措置法」が公布され、同年12月から施行されています。
 
この法律が施行されると、特定空き家になる可能性がある「管理不全空き家」について市区町村長が指導や勧告を実施できるようになります。勧告を受けると固定資産税の特例が受けられなくなるため、再建築できないからといって放置を続けていると、固定資産税が増額するでしょう。
  
倒壊や治安悪化のリスクが高まる
 
空き家を放置すると、老朽化が進んで建物が倒壊する可能性が生じます。また、敷地に不法投棄されたり空き家が放火されたりするなど、犯罪者の標的になり治安が悪化するケースも考えられるでしょう。
 
建物の崩壊や放火などで周囲の建物や住民に損害がおよんだ場合は、所有者に賠償責任が生じるケースもあります。活用方法が決まらずしばらく放置せざるを得ない場合でも、周辺に悪影響をおよぼさないような適切な管理が必要です。
  
資産価値がいっそう低下する
 
再建築ができない物件は利用価値が低いとみなされて、資産価値はもともと低くなりがちです。さらに、きちんと手入れをしている家と比べて、何もしていない空き家は老朽化も早く進みます。また、残置物が大量にあり処分の手間がかかる場合や、重機が入らず解体コストが高くなる場合なども、敬遠される理由となるでしょう。このように、放置期間が長くなるほど資産価値は下がるため、使い道がない場合には早期の売却をおすすめします。
  

再建築不可の空き家の活用法4選
 
再建築不可物件の空き家を放置しているとさまざまなデメリットが生じることがわかりました。そのため、早めに活用していかなければなりません。しかし、具体的にどのような活用法があるのでしょうか。活用方法を4点紹介します。
 
なお、再建築不可物件を建築可能にする方法は以下の記事でも解説しています。こちらの記事も参考にしてください。
 
再建築不可となる理由とは？再建築不可物件を建築可能にする方法を紹介！
  
（1）隣接地を買うか借りるかして再建築可能にする
接道義務違反で道路に接する間口が2m未満の場合は、隣接地の購入または賃借によって再建築可能にできる場合があります。
 
ただし、購入費用や賃借料が必要な点は注意が必要です。また、隣接地の所有者の同意が必要であるため、所有者との関係が良好でなければ難しいでしょう。
  
（2）セットバックして再建築可能にする
 
敷地が接する道路の幅員不足で接道義務違反になっている場合は、敷地をセットバックして再建築可能にする方法もあります。セットバックとは、必要な道路幅員4mを確保するため、道路の中心線からの距離が2mになるように土地の一部を提供することです。ただし、セットバックした部分は道路とみなされるため、使える土地の面積が減る点がデメリットです。
  
（3）収益物件として活用する
 
再建築不可物件の空き家でも、賃貸需要が見込まれる立地なら収益物件として活用する手段もあります。内部リフォームによって賃貸物件にするほか、セットバックなどで建築可能にしたうえで賃貸アパートを建設することが考えられます。
 
借主からみれば、再建築不可物件であるかどうかはそれほど問題にはならないでしょう。ただし、再建築できない物件は築古であるケースが多いため、利便性の高い立地でなければ難しいかもしれません。
  
（4）再建築不可物件の専門業者に買い取ってもらう
 
再建築不可物件は買い手がつきにくく専門知識も必要なため、売却が困難です。しかし、そうした物件を専門に買い取る業者もいるため、このような専門業者に相談すれば、買い手がつきにくい物件でも買い取ってもらえる可能性があります。リフォーム費用や解体費用など新たな出費がかからない点もメリットです。
  

再建築不可物件売買のご相談は第一土地建物へ
 
再建築不可物件の空き家を売却する場合は、経験やノウハウが豊富な専門業者へ依頼することが得策です。第一土地建物は再建築不可物件の専門家として年間100件近い物件を買い取っています。
 
第一土地建物では物件の調査・査定・買い取り・販売までを一貫して行なうことで、高い買取価格を実現しており、最短即日での高価買取が期待できます。再建築できない物件の空き家の扱いに困っているのであれば、お気軽にご相談ください。
 
第一土地建物株式会社 再建築不可物件の買取実績
 
第一土地建物株式会社
  

まとめ
 
再建築不可物件は接道義務違反などにより建て替えなどができない不動産のことです。そのため活用が難しく、空き家になりやすいとされています。しかし、空き家で放置すると固定資産税減額の対象外になるだけでなく、倒壊や治安悪化のリスクが発生するでしょう。
 
そのため、再建築可能な状態にして活用することが求められます。再建築できない物件は売却も難しいケースが多いものの、専門業者であれば買い取ってもらえる可能性もあります。再建築不可物件の取り扱いに困っている方は、専門業者への売却も一度検討してみてはいかがでしょうか。

  
連棟式建物の売却に困っている方は、ぜひ第一土地建物へご相談ください。
https://saikenchikufuka-kaitori.com/contact/