빌딩과열애중

07/09/2026

저는 사실 15년이라는 거는 저도 처음 들었는데 예를 들어서 지금 요식업을 사실 하고 계시잖아요.

그러면 요식업 하시는 분들 중에서 자기 건물에서 장사를 하고 싶다는 분들이 계시거든요 그러면 그런 분들에게 언제 자기 건물을 가지면 좋을까 라고 하면은 내가 이런 상태다 라고 하면은 내 건물을 한번 사볼까? 지어볼까? 그때가 언제일까요?

본인이 그 업을 계속해서 수입 창출이 되고 그걸 감당해 나갈 수 있다는 그런 계획이 세워지면 액션을 해보면 좋을 것 같아요. 그 반면에 전문가를 만나야 되겠죠. 어쨌든 금액에 대한 부분보다는 내가 준비가 되었으면 움직여도 된다?

그렇죠. 실현을 하면서 본인이 또 꿈을 실현을 하는 거기 때문에 또 하나의 에너지가 돼서 달릴 수 있는 것 같아요. 건물을 사면 우리가 대출도 많이 하고 이러니까 그게 압박감이라고 생각할 수 있지만 내 일에도 원동력이 될 수 있다.

그렇죠. 그런 얘기. 시간은 계속 가는 거니까. 맞아요. 그러니까 시간은 가고 자꾸 물가 상승률 때문에 오히려 점점 더 멀어지니까 내 마음이 준비가 되면 지금이라도 건물을 사거나 시작하는 게 좋다.

#꼬마빌딩

06/09/2026

건물을 짓겠다고 결심하신 인생의 계기가 있으신가요? 늘 생각을 했었는데. 아 진짜요?

네. 생각을 하고 뭔가 준비가 됐다 해서 도전을 하면 또 거기에 못 미치고. 그거를 한 15년? 아 진짜요? 네. 15년 이상일 것 같아요. 그렇게 반복했던 것 같아요. 늘 시간 나면 보러 다니고 그게 이제 거의 취미생활이 될 정도로. 그래요?

그렇게까지 저한테 표현을 하지 않으셨는데? 시간만 나면 다니고 늘 관심 있고 주위 분들하고 대화를 하다 보니까 늘 벽에 부딪혀서 좌절되고 가장 큰 게 어떤 벽이었나요?

그게 가족이잖아요. 가족이면 그런 것들을 진행을 하는 데 있어서 이렇게 이렇게 하겠다고 하면 그걸 다 빚으로 생각을 하니까.

어쨌든 대출이 좀 크니까. 그래서 그거에 대한 부담을 주변 분들하고 얘기를 하다 보면 그게 결국에는 거의... 싸우다가 또 이제 좌절되고 또 다시 용기를 내서 이제 또 다시 하면 또 너무 멀리가 있는 거예요 가격대가 제가 요만큼 준비가 되면 꿈을 꿀 수 없이 항상 멀리가 있고 근데 이제 그때도 이런 것들을 다 이런 제도라든가 이사님 같은 분을 만났다면 벌써 한 15년 전에 시작을 했었겠죠.

#꼬마빌딩

05/09/2026

지금 누가 다시 강남을 선택하고 있는지를 봐야 합니다. 도산공원 일대는 여전히 최고가를 기록하고 있습니다. 몇 년 전 강남 공실 사태를 먼저 말씀드렸던 제가 오늘은 왜 지금 강남이 가장 저평가된 지역 중 하나라고 생각하는지 그리고 강남에서도 어디를 눈여겨봐야 하는지 말씀드리겠습니다.

제가 관심있게 보는 것은 가로수길 이면입니다. 이유는 실제 사용 수요가 있기 때문이죠. 신구 초등학교를 중심으로 한 학원 수요가 여전히 있고, 압구정 현대아파트를 기반으로 한 배후 수요도 있습니다. 브랜드 쇼룸, 엔터사 사업, 일반 사무실 수요도 꾸준합니다.

그래서 저는 지금 강남, 그 중에서도 가로수길 메인보다 상대적으로 가격 부담이 낮고 실사용 수요가 존재하는 가로수길 이면을 계속 보고 있습니다.

#꼬마빌딩

05/09/2026

사실 저희가 이게 4층 건물인데 좀 웅장해 보이잖아요.

그 이유가 이게 저희가 층고도. 사실 이 층고도 결정을 한다는 게 결국 공사비가 추가되는 부분들인데 저희가 지하도 무조건 4m 정도는 해야 된다.

지금 여기 4층인데 3.8m는 해야 된다. 그런 것들도 좋다고 판단을 하셔서 그때 그거 하는 과정에서도 내 친구가 자꾸 낮아지게 됐는데 그 부분도 이사님이 아주 몇 번이고 안 된다 절대 안 된다 해서 다른 걸 줄이셔라도 이것만은 지켜야 된다고 해서 진짜 한 4, 5번 정도 얘기했던 것 같아요

미팅하면서 건축비와 관계가 되니까 친구는 조금 또 낮춰야 된다라는 얘기도 여러 번 나왔었고 했는데 이렇게 이제 우리가 처음 이걸 하시는 분들은 이게 감이 안 오잖아요

근데 이제 경험을 통해서 경험을 가지고 이렇게 하시는 분들 그거를 얘기를 받아들이는 게 맞는 것 같아요 이 결과물을 보니까 사실 층고가 3.5m다 하니까 그게 사실 높은 건지도 사실 감이 안 오기도 하고 평균적으로 또 어떤 높이를 짓는지도 느끼고 오지 않으니까요 그림이 안 그려지죠

#꼬마빌딩

04/09/2026

지금은 다들 관광객이 넘쳐나는 서촌, 북촌, 종로를 이야기하죠.
그런데 저는 지금 오히려 공실지역 강남을 봐야 한다고 생각합니다. 많은 분들이 가로숲길의 공실만 보지만 아니요, 지금 누가 다시 강남을 선택하고 있는지를 봐야 합니다.

도산공원 일대는 여전히 최고가를 기록하고 있습니다. 몇 년 전 강남 공실 사태를 먼저 말씀드렸던 제가 오늘은 왜 지금 강남이 가장 저평가된 지역 중 하나라고 생각하는지 그리고 강남에서도 어디를 눈여겨봐야 하는지 말씀드리겠습니다.

요즘 강남을 보면 흥미로운 변화가 보입니다. 도산공원 일대에는 평당 3억, 4억 수준의 실거래가 계속 나오고 있습니다.

젠틀몬스터 같은 브랜드들이 이 일대의 분위기를 바꾸고 있고 엔터사들과 브랜드들도 다시 강남으로 들어오고 있습니다. 여기서 중요한 것은 기업이 왜 다시 강남을 선택했는가입니다.

기업은 감으로 사옥을 정하지 않습니다. 입지, 브랜드 이미지, 고객 접근성, 직원들의 출퇴근, 인재 확보까지 모두 검토하죠. 그런 기업들이 다시 강남을 선택하고 있다는 것은 분명히 살펴봐야 할 신호입니다.

그리고 실제 제가 상담을 하면 자기 자본 30억 원 이상을 가지신 분들은 여전히 강남을 가장 먼저 봅니다. 성수와 서촌을 이야기하면서도 막상 큰 돈을 투입할 때는 강남의 환금성과 실사용 수요를 다시 검토하는 것이죠. 이건 생각보다 중요합니다.

#호스텔 #꼬마빌딩

04/09/2026

그렇게 한 고비를 넘기고 거의 건물이 완성될 때쯤에 또 주변에서 너무 많은 걱정 중에 임대가 되겠느냐?

그리고 임대를 먼저 맞춰놓고 공사를 했었어야지라는 걱정들이 많았잖아요. 준공이 되고 나서 저는 이렇게 깔끔하게 된 상태부터 광고를 해야 된다. 계속 제가 얘기했고 주변의 분들은 준공 되기 전부터 지금부터 열심히 광고를 해야지 그랬었잖아요.

그래서 대표님도 사실 그렇게 저한테 말씀을 하셨을 것 같아요. 그렇죠. 그때도 말 그대로 주변 상황에 자꾸 휩쓸리는 거죠. 그런데 이제 제가 그럴 때마다 이사님한테 확인을 하고 염려도 전달을 하고 확인을 하고 그러면 또 대답해 주시면 거기에 맞게 제가 또 같이 맞춰서 가고 계속 반복이었던 것 같아요.

맞아요. 그런 반면에 사실 또 재밌기도 하지 않으셨어요? 그렇죠. 사실 한 겨울에 저희가 또 첫 건물이다 보니까 표본을 보기 위해서 청담동 명품거리 걸어다녔어요. 그래서 이런 블랙으로 할까? 이렇게 이걸로 할까?

#꼬마빌딩

03/09/2026

브리핑 자료에는 대부분 빠져 있는데 정작 건물주에게는 가장 당혹스러운 부분입니다. 어쩌면 모든 게 맞아도 이 부분 때문에 예산빠듯하게 매수하시는 분들이 휘청휘청하시죠.

바로 임대가 실제로 맞춰지기까지 걸리는 기간입니다. 이 기간 동안에는 임대료가 전혀 들어오지 않죠. 리모델링이나 신축을 끝내면 바로 임차인이 들어오는 것처럼 생각하시는 분들 많습니다.

근데 현실은 다르죠. 리모델링 완료 후 잔손보기, 입주청소, 임차인 모집, 계약, 인테리어, 영업준비까지 빠르면 3개월, 보통 4-6개월 공실이 생깁니다. 여기에 앞에서 말씀드린 렌트프리까지 임차인에게 지원해주면 임대료가 10개월 동안은 안 들어오는 건 흔한 일이죠.

그런데 대출이자는 나갑니다. 관리비도 각종 고정비용도 그대로 나갑니다. 브리핑 자료에서는 보통 이 부분을 크게 다루지 않죠. 리모델링 후 임대 수입 2천만 원 이 한 줄로 끝납니다.

이 공사 기간 동안의 비용까지 내 투자 계획 안에 넣어두셔야 합니다. 오늘 핵심만 한번 정리해드릴게요.
첫째, 현실 가능한 임대료인지 반드시 검증하세요.
둘째, 공사비는 브리핑 숫자의 최소 10에서 20% 여유를 더 보세요.
셋째, 임대료가 실제로 들어오기까지의 공백기간 비용까지 계획안에 넣으세요. 여기까지 파악하시고도 참 괜찮은 건물 분명히 있습니다. 감으로 판단하지 마시고요.

#꼬마빌딩

03/09/2026

02/09/2026

이번에 개발 PM을 하는 입장에서 더 황당한 부분입니다 바로 리모델링이나 신축 공사비입니다 브리핑 자료에 나온 공사비 그대로 될 거라고 생각하시면 안 됩니다. 철거를 시작하면 예상 못했던 추가 문제가 나오고 인허가 과정에서 추가 요건이 붙기도 하고 공사 중에 건축주 입장에서 이왕 하는 거 이것도 하자 이렇게 생기기도 합니다. 저도 현장에서 많이 봤습니다.

추가 공사비 3억 5억 늘어나는 건 흔한 일입니다. 그러면 어떻게 준비하면 될까요? 브리핑 자료 공사비의 최소 10에서 20%는 여유자금으로 더 잡으세요. 그리고 반드시 확인하셔야 할 게 있습니다. 브리핑 자료의 공사비가 어디까지 포함된 숫자냐는 겁니다. 철거비, 건축사 설계비, 감리비, 각종 인입비, 전기통신 감리비, 토목비, 공사기간 이자 계산까지 다 포함된 건지 아니면 공사 자체만의 금액인지. 이게 다르면 실제 비용은 상당히 달라집니다.

공사비는 브리핑 나온 숫자보다 덜 들어갈 가능성보다 더 들어갈 가능성이 항상 높습니다. 평생 한 번도 리모델링이나 신축을 해보지 않으신 분들이 많으실 겁니다. 시공사랑 공사계약 20억원에 하면 그 안에서 다 해결된다고 생각하시는데 별도 항목만 수십 개입니다. 이건 미리 알고 계신 분이랑 모르고 계신 분이랑 준비 자체가 달라집니다. 자, 정리하면 브리핑 자료에 나와 있는 공사비가 어디까지 포함인지 또 현실적인 공사비인지 확인하셔야 합니다.

#꼬마빌딩

02/09/2026

저희가 24년에 최악의 시장에 이 신축을 하기로 시작을 했었잖아요.

그래서 우리가 철거를 하고 나서 사실 대표님이 저한테 땅은 싸게 샀으니까 철거인 상태에서 대지 상태로 가지고 있다가 팔면 어떠냐고 신축을 중단하면 어떠신가요? 신축을 하지 않고 그냥 좀 더 지켜봤다가 진행을 하는 게 어떻겠냐 주변에서 그런 걱정 반 권유반 거기에 같이 마음이 흔들렸죠. 그래도 저의 말을 끝까지 믿어주셔서 지금의 결과가 나왔지 않나 싶습니다.

그런데 이제 제가 그럴 때마다 이사님한테 확인을 하고 염려도 전달을 하고 확인을 하고 그러면 또 대답해 주시면 거기에 맞게 제가 또 같이 맞춰서 가고 계속 반복이었던 것 같아요.

#꼬마빌딩