VAG VIC TAN

14/09/2026

《JB房子过剩？未来会跌价？房地产顾问告诉你真正风险在哪里》

很多人都说：

目前马来西亚柔佛新山的房子或楼盘过剩，之后会跌价！

真的有这个可能吗？

最近很多买家都会问：

“JB 现在一直建新楼，会不会以后没人买？”

“楼盘这么多，会不会供过于求？”

“现在买房，会不会几年后跌价？”

答案：

有可能，但不是所有地区，也不是所有类型的房子都会跌。

房地产市场从来不是看：

“整个城市涨还是跌。”

而是看：

* 什么地区？
* 什么产品？
* 谁在买？
* 未来有没有真实需求？

⸻

1. 柔佛新山真的有供应过剩吗？

答案：

部分市场确实存在供应压力。

尤其是：

* 高层公寓
* Serviced Apartment
* 投资型单位

过去几年大量开发商推出高密度项目，导致部分区域出现竞争。

数据显示，柔佛高层住宅供应压力较明显，特别是 serviced apartment 领域，未来供应仍然较大。

但是：

不能简单说：

“JB 房子太多，所以全部会跌。”

因为：

不同类型房地产，需求完全不同。

⸻

2. 哪些房子风险比较高？

⚠️ 第一类：大量同质化高层公寓

例如：

* 同一个区域几十个类似项目
* 户型一样
* 面积一样
* 租户来源有限

问题：

当市场供应增加：

买家选择变多。

结果：

* 二手售价竞争
* 租金压力
* 转售时间变长

⸻

⚠️ 第二类：主要靠投资客推动的项目

如果一个项目主要卖给：

* 投资者
* 短期炒家
* 期待未来升值的人

但附近：

没有足够：

* 工作机会
* 企业进驻
* 居住人口

未来需求可能不足。

房地产最怕：

“房子很多，但真正住的人不够。”

⸻

⚠️ 第三类：位置没有明显优势的楼盘

未来市场会越来越挑剔。

买家会比较：

A楼盘：

✔ 靠近CIQ
✔ 靠近RTS
✔ 靠近商业区
✔ 靠近学校
✔ 靠近工业就业区

B楼盘：

只有：

“新”

但没有其他优势。

未来价格表现可能出现差距。

⸻

3. 那为什么有人认为JB未来还有机会？

因为柔佛的发展逻辑正在改变。

过去：

JB房地产很多依靠：

* 新加坡投资者
* 周末买房需求
* 投机上涨

未来：

更重要的是：

① Johor-Singapore Special Economic Zone（JS-SEZ）

推动：

* 企业投资
* 工业发展
* 就业机会

② RTS Link

加强：

新山与新加坡之间连接。

③ Data Center、工业、物流产业

带来：

* 人才需求
* 企业员工住房需求

这些因素可能支持部分区域发展。

⸻

4. 未来JB房地产会出现“两极化”

未来市场可能不是：

全部上涨

或者

全部下跌。

更可能：

优质资产：

会上升或保持价值。

例如：

✔ 好地点

✔ 靠近交通枢纽

✔ 成熟社区

✔ 有就业支撑

✔ 稀缺产品

⸻

普通产品：

可能面对压力。

例如：

❌ 太多类似单位

❌ 偏远位置

❌ 依赖炒作

❌ 缺少真实人口需求

⸻

5. 买房不要只看“价格便宜”

很多买家看到：

“现在RM500k，以后会不会涨？”

但更重要的问题：

10年后：

“谁会买我的房？”

如果未来买家只有：

投资者

那么风险较高。

如果未来买家包括：

* 家庭
* 专业人士
* 企业员工
* 新加坡通勤族

需求会更稳定。

⸻

6. 作为买家，应该如何选择？

建议关注5个指标：

① 人口增长

附近有没有：

* 新住宅人口
* 企业
* 工作机会

⸻

② 交通发展

例如：

* RTS
* 高速公路
* 公共交通

⸻

③ 土地供应

越容易大量复制的产品：

竞争越大。

⸻

④ 开发商品牌

成熟开发商：

通常规划、管理、社区维护较稳定。

⸻

⑤ 未来转售能力

不要只问：

“现在卖多少钱？”

应该问：

“未来谁接手？”

⸻

给客户的一句话：

柔佛新山不是没有机会，而是进入一个“选择性市场”。

以前买哪里都有机会上涨，未来买房需要买对位置、买对产品。

真正会被淘汰的，不是JB的房子，而是没有真实需求支撑的房子。

⸻

Vic Tan 专业房地产建议：

买房不是赌市场上涨，而是选择未来10年仍然有人需要的位置。

好的房子，不只是今天买得便宜，更重要是未来卖得出去。

你的专业房地产顾问
Vic Tan-陳建瑋
Project Property Senior Manager

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#马来西亚房地产 #房贷知识 #买房攻略 #首购族

14/09/2026

Calia Residences by PGB Site Progress Updated
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12/09/2026

期待住了🤩Puteri Wangsa的MBJB小贩中心将拆除重建⚠️将迎来环境更舒适的餐饮设施体验🍴
Puteri Wangsa的居民有福了！当地的MBJB小贩中心即将迎来全新面貌。位于Jalan Badik 16的Anjung Selera将进行拆除及重建工程，未来将打造更舒适、整齐及安全的营业空间，改善当地小贩的经营环境，也为居民提供更完善的餐饮设施。有关项目从2024年底开始规划，并经过多轮讨论及技术会议，MBJB也已于今年7月进行现场说明，为后续工程做好准备。
掌握城市新动态🔍关注【哇，盡在新山!】
#盡在新山

10/09/2026

很多人说太靠近 Data Center 或高架电缆的地点辐射很高，是不是靠近 Data Center 或高架电缆附近的房子都不适合居住？
很多买家看房时都会问：
“这个地方靠近 Data Center，会不会有辐射？”
“旁边有高压电缆，会不会影响健康？”
“是不是这些地方的房子都不能买？”
答案并不是简单的“可以”或“不可以”。
买房需要看：
* 距离
* 设施类型
* 设计规划
* 长期居住体验
* 未来转售市场
⸻
1. Data Center 会不会产生辐射？
很多人听到 Data Center，会联想到：
* 大量服务器
* 电力设备
* 网络设备
因此担心“辐射”。
但实际上：
Data Center 主要产生的是：
* 电磁场（EMF）
* 热量
* 噪音
它并不是像核设施或医疗放射设备一样产生电离辐射。
简单来说：
手机、WiFi、电脑、电视都会产生电磁波。
Data Center 的主要问题通常不是“辐射”，而是：
* 设备运行声音
* 冷却系统噪音
* 发电设备测试
* 周边土地用途变化
⸻
2. 高架电缆真正需要关注什么？
高压输电线路附近，主要关注的是：
低频电磁场（Low Frequency EMF）
国际机构长期研究电磁场对人体的影响。
目前没有明确证据证明，在符合安全标准的住宅环境中，正常暴露会直接造成健康危害。
但是房地产角度需要考虑：
“即使科学风险低，市场接受度如何？”
⸻
3. 为什么很多买家还是避开？
房地产市场存在一个现实：
买家购买的不只是安全标准。
他们购买的是：
* 心理舒适感
* 生活品质
* 未来转售价值
例如：
同样价格：
A单位：
窗外是公园
B单位：
窗外是高压电缆
即使两者符合安全标准，大部分家庭买家仍可能选择 A。
原因不是科学问题，而是：
市场偏好。
⸻
4. Data Center + 高架电缆为什么需要特别评估？
如果一个住宅同时靠近：
Data Center
高压输电设施
买家需要更加谨慎。
原因包括：
① 景观影响
可能看到：
* 电塔
* 电线
* 大型工业建筑
影响住宅质感。
⸻
② 噪音影响
Data Center 需要：
* 冷却系统24小时运行
* 风扇设备
* 备用发电机测试
距离越近，越需要现场体验。
建议：
白天看一次
晚上再看一次。
⸻
③ 转售市场
未来买家可能提出：
“为什么这么便宜？”
如果原因是：
* 靠近电塔
* 靠近工业设施
* 靠近 Data Center
可能影响议价能力。
⸻
5. 什么距离比较理想？
没有一个所有项目都适用的固定数字。
但从住宅选择角度：
Data Center：
建议：
✅ 1公里以上
通常较容易保持住宅环境。
✅ 2公里以上
对大部分住宅影响进一步降低。
需要谨慎：
⚠️ 500米以内
尤其：
* 正对 Data Center
* 没有绿化隔离
* 阳台直接面对设备区域
⸻
高压电缆：
建议观察：
* 电缆高度
* 输电等级
* 房屋距离
* 是否正下方
特别避免：
⚠️ 房子直接位于高压线路正下方
因为：
* 景观影响明显
* 市场接受度较低
* 转售较困难
⸻
6. 那是不是 Data Center 或高架电缆附近的房子都不能买？
不是。
专业买家应该判断：
可以考虑：
✔ 距离足够
✔ 有绿化隔离
✔ 不是正对设施
✔ 价格有合理折扣
✔ 周边发展规划成熟
谨慎考虑：
❌ 阳台面对 Data Center
❌ 窗外就是电塔
❌ 房价没有明显优势
❌ 未来土地用途不明确
⸻
房地产顾问给买家的建议：
买房不要只问：
“有没有辐射？”
更应该问：
“10年以后，这个位置还有多少人愿意接手？”
因为房地产价值来自：
位置 + 环境 + 市场接受度。
⸻
总结一句话：
Data Center 和高架电缆附近的房子，不代表一定不能住。但买家需要关注的不只是所谓“辐射”，更重要的是距离、噪音、景观、心理接受度，以及未来转售价值。
好的房子，不只是住得安全，更要住得安心，也要容易保值。
你的专业房地产顾问
Vic Tan-陳建瑋
Project Property Senior Manager
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29/08/2026

🏠 如果我的房子被银行 LELONG 了，我是不是就被判破产了？⁉️
很多人听到：
“房子被银行LELONG”
第一反应就是：
❌ “完了，我破产了！”
❌ “以后不能贷款买东西了！”
❌ “人生是不是结束了？”
但事实：
房子被LELONG，不代表你一定已经破产。
这是两个不同的概念。
⸻
📌 什么是房子被 LELONG？
当屋主长期无法偿还房贷：
银行可能通过法律程序，
将抵押的房产进行公开拍卖（LELONG）。
简单来说：
🏠 房子 → 被出售
💰 拍卖所得 → 用来偿还贷款
这是银行追回贷款的一种方式。
⸻
❓ 那房子被拍卖，是不是代表破产？
答案：
不一定。
房屋拍卖 ≠ 自动破产。
破产（Bankruptcy）涉及的是：
个人无法偿还债务，
并且达到法律规定的条件，
经过相关法律程序后，才会被宣布破产。
⸻
🏦 举个简单例子：
假设：
🏠 房屋贷款余额：
RM500,000
银行拍卖房子：
成交价：
RM550,000
扣除相关费用后：
✅ 贷款可以被偿还
✅ 剩余金额可能归还屋主
这种情况：
并不会因为房子被拍卖而破产。
⸻
但是，如果：
🏠 房贷余额：
RM500,000
拍卖价格：
RM350,000
产生：
RM150,000 欠款差额（Shortfall）
那么：
银行可能要求屋主继续偿还剩余债务。
如果债务无法解决，
才可能进一步涉及法律程序。
⸻
⚠️ 房子被LELONG后，会有什么影响？
虽然不一定破产，但可能影响：
1️⃣ 信用记录
贷款逾期及法律程序可能影响：
✅ CCRIS记录
✅ 未来贷款申请
银行会评估你的还款历史。
⸻
2️⃣ 未来融资能力
未来申请：
🏠 房贷
🚗 车贷
💳 信用卡
银行可能会更加谨慎审核。
⸻
3️⃣ 财务规划受到影响
如果没有及时处理：
可能造成：
❌ 长期债务压力
❌ 现金流困难
❌ 影响未来资产规划
⸻
💡 如果发现自己可能供不起房贷，应该怎么办？
最错误的方法：
❌ 不接银行电话
❌ 逃避问题
❌ 等到收到法律文件才处理
比较好的做法：
⸻
✅ 1. 尽早与银行沟通
了解是否有：
* 还款调整方案
* 贷款重组可能性
* 其他银行建议方案
（最终以银行审核为准。）
⸻
✅ 2. 主动评估出售
如果确定长期无法负担：
主动出售房产：
✔️ 可以掌握出售时间
✔️ 可能减少损失
✔️ 避免进入拍卖阶段
⸻
✅ 3. 重新规划财务
买房不是只看：
“银行借我多少钱”
更重要：
“未来30年，我能不能舒服承担？”
⸻
🏡 重点总结：
房子被LELONG：
❌ 不等于马上破产
❌ 不代表人生结束
但是：
⚠️ 它是一个重要财务警讯。
真正聪明的买家：
不是只考虑怎么买房，
而是提前规划：
✔️ 收入变化
✔️ 现金流
✔️ 风险管理
✔️ 长期负担能力
⸻
买房是一场长期规划。
买对房，是资产累积；
买之前做好规划，是保护自己的未来。
⸻
我是 Vic Tan 陳建瑋
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26/08/2026

新屋交付发现 Defects，但发展商迟迟不维修，买家应该如何处理？

New Property Defect Claim & Rectification Guide

Johor Bahru Homebuyer Protection

⸻

1. Executive Summary

核心结论

购买发展商的新房：

交钥匙后发现：

* 墙壁裂缝
* 漏水
* 瓷砖空鼓
* 门窗问题
* 水电问题
* 油漆缺陷

买家应该：

✅ 记录Defects
✅ 提交Defect Claim Form
✅ 保留照片和文件证据
✅ 跟进维修期限
✅ 必要时正式发函追讨

不要只是：

❌ WhatsApp投诉
❌ 电话催促
❌ 等待没有记录

⸻

2. 什么是 Defect Liability Period (DLP)？

缺陷责任期限

DLP 是发展商交付房屋后，必须负责修复建筑缺陷的期间。

一般住宅SPA：

24个月

从：

Vacant Possession (VP) Date

开始计算。

Example:

VP Date:

1 January 2026

DLP:

1 January 2026

↓

31 December 2027

期间发现：

建筑质量问题：

买家可以要求发展商修复。

⸻

3. 什么属于 Defect？

常见建筑缺陷：

⸻

🧱 Structural Defects

结构问题

例如：

❌ 墙体严重裂缝
❌ 梁柱裂缝
❌ 建筑沉降问题

⸻

💧 Water Leakage

漏水问题

例如：

❌ 天花板水印
❌ 浴室渗水
❌ 窗边漏水
❌ 屋顶漏水

这是最常见投诉。

⸻

🏠 Finishing Defects

装修质量问题

例如：

❌ 瓷砖破裂
❌ 瓷砖空鼓
❌ 油漆不均
❌ 门框歪斜

⸻

⚡ M&E Defects

机电问题

例如：

❌ 插座没有电
❌ 灯无法开启
❌ 水压不足
❌ 冷气排水问题

⸻

4. 正确 Defect Claim 流程

Step 1

Property Inspection

验收房屋

建议：

准备：

✅ Defect Checklist
✅ 手机拍照
✅ 视频记录
✅ 日期记录

⸻

Step 2

Submit Defect Form

提交：

Defect Rectification Form

包括：

* Defect Description
* Location
* Photo Evidence
* Date Submitted

⸻

Step 3

Developer Acknowledgement

发展商确认：

收到维修要求。

⸻

Step 4

Rectification Process

发展商安排：

* Contractor Inspection
* Repair Work
* Testing

⸻

Step 5

Reinspection

买家检查：

维修是否完成。

不要：

维修后直接签确认。

⸻

5. 发展商多久必须维修？

根据住宅SPA规定：

买家通知发展商缺陷后：

发展商通常需要在规定期限内完成维修。

一般：

30天内完成修复

（具体需参考SPA条款）

⸻

6. 如果发展商迟迟不维修怎么办？

这是买家最关心的问题。

⸻

Step 1:

正式Follow Up

不要只WhatsApp。

建议：

发送：

正式Email / Letter

内容：

包括：

* Defect Reference Number
* Submission Date
* Outstanding Defects
* Request Rectification Timeline

⸻

Step 2:

Issue Reminder Notice

如果超过合理时间：

发：

Written Reminder Notice

要求：

明确维修期限。

Example:

“Please rectify the outstanding defects within 14 days from this notice.”

⸻

Step 3:

Keep Complete Evidence

保存：

✅ Defect Form Copy
✅ Photos Before Repair
✅ Emails
✅ WhatsApp Records
✅ Developer Replies
✅ Contractor Appointment Records

这些都是未来维权证据。

⸻

Step 4:

Escalate to Relevant Parties

如果发展商持续不处理：

买家可以考虑：

⸻

① Developer Customer Service / HQ

升级投诉。

⸻

② KPKT

向：

Ministry of Local Government Development

提出投诉。

⸻

③ Tribunal for Homebuyer Claims (TTPR)

如果符合条件：

可以向：

Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah

提出申诉。

⸻

7. 买家可以自己维修然后要求赔偿吗？

很多买家会问：

“发展商不来，我自己找人修可以吗？”

需要谨慎。

不要马上：

❌ 自费装修
❌ 自己拆墙
❌ 自己维修防水

原因：

可能影响：

发展商责任认定。

正确做法：

正式通知发展商

↓

给予合理维修机会

↓

保留证据

↓

根据法律意见处理

⸻

8. 常见错误做法

⸻

❌ 错误1：

只口头通知发展商

问题：

没有记录。

⸻

❌ 错误2：

装修后才检查Defect

问题：

可能覆盖：

原本缺陷。

⸻

❌ 错误3：

发现小问题不提交

问题：

小漏水可能发展成：

严重结构问题。

⸻

❌ 错误4：

签了“满意收房”文件

问题：

可能影响后续争议。

⸻

9. 投资者特别注意

对于出租投资单位：

Defect Delay 会影响：

Rental Income

Example:

Condo Rental:

RM3,000/month

维修拖延：

3个月

损失：

RM9,000

所以：

及时处理Defect：

也是保护投资回报。

⸻

10. Professional Defect Inspection Strategy

建议买家：

Before Moving In:

进行：

Professional Defect Inspection

检查：

✅ Structure
✅ Waterproofing
✅ Electrical
✅ Plumbing
✅ Finishing Quality

⸻

11. Buyer Protection Advice

购买新屋时：

不要只看：

🏠 Location
🏢 Developer Brand
💰 Price

也要关注：

✅ Defect Management System
✅ Developer After-Sales Service
✅ Previous Delivery Record
✅ Construction Quality

⸻

FINAL CONCLUSION

如果新屋交付发现Defects：

正确处理方式：

检查 → 记录 → 提交 → 跟进 → 正式追踪 → 必要时投诉

买家不要只是等待。

因为：

“房屋交付不是交易结束，而是售后保障的开始。”

⸻

🏢 Vic Tan 陈建瑋

Senior Project Property Manager
Johor Bahru Property Investment Advisor
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✓ Before Purchase
✓ During Handover
✓ After Key Collection

23/08/2026

对于小宅而言，最重要、最需要注意的空间其实是客厅，而不是房间。...

23/08/2026

房产经纪不是“开门就赚钱”，而是一门先投入、后等待、还不保证成交的生意。

房产经纪不是“开门就赚钱”，而是一门先投入、后等待、还不保证成交的生意。

#房产经纪 #新加坡 #毛佣金

15/08/2026

在JB或新加坡工作的马来西亚年轻人第一次买房子，需要考量什么因素，什么样的房子🏠比较合适⁉️
一、工作在柔佛新山的年轻人
分析原则
工作地点决定通勤时间和成本。住得太远会耗费体力与交通开销；住得太近可能房价过高。
适合类型
1) 中小型公寓／服务式公寓（High‑Rise Condo / Serviced Residence）
优点
* 通勤便利（靠近主要商业区与快速交通）
* 设施较完善（健身、安保、公共空间）
* 适合年轻单身或新婚小家庭
缺点
* 月供压力较高（尤其是高层豪华项目）
* 单位空间较小（家具配置需优化）
⸻
2) 中低密度排屋式住宅（Terrace / Townhouse）
优点
* 房价相对合理
* 适合计划要小孩或长期居住
* 小社区氛围融合社交圈
缺点
* 需要交通工具上班（若不靠近轻快铁或巴士站）
* 维护成本略高（停车、环保等）
⸻
3) 联排别墅或双层住宅
适合人群
* 有稳定收入并计划家庭
* 预算宽裕者
优点
* 空间大，生活舒适
* 长远资产保值可能性较高
缺点
* 首付与月供压力明显
* 维护和税费较高
⸻
二、越堤到新加坡工作的人
关键考量
通勤成本与时间是首要因素。新山到新加坡跨境通勤，每日车费、燃油、电子道路收费（ERP）、停车或使用公共交通都会显著增加生活开支。
适合类型
1) 靠近关卡与跨境交通枢纽的住房
例如靠近：
* Tebrau往新山方向
* Tuas Link第二通道
* RTS Station附近
逻辑
* 通勤时间缩短
* 早晚高峰影响减低
⸻
2) 交通导向型发展（TOD）住宅
靠近火车站、快速交通线路的项目更具优势，因为：
* 可利用公交或RTS跨境（如计划的跨境快速轨道）
* 减少驾车成本
⸻
3) 中小型单位优先
因多数收入用于跨境工作支出（如交通、签证费、保险），
建议优先选择：
* 低至中价位单位
* 易出租的户型（未来若转投资）
三、其他重要考量（首次置业）
1) 贷款与首付规划
* 计算每月还款能力
* 避免刚需负担过重
2) 未来就业稳定性
* 若职业有流动性，优先选择易出租地区
3) 社区设施与生活配套
* 医疗、商场、学校与交通是否成熟
4) 政府政策与购房优惠
新马两地对首次买家都有不同支援政策（如印花税优惠、首购者优惠）
⸻
结论（简明版）
* 在柔佛新山工作：若预算较紧，可优先考察靠近市区或主要交通线的 中小公寓或排屋。
* 越堤新加坡工作：应选择 靠近跨境交通枢纽的中小型单位，以减少通勤压力和成本，同时保持生活质量。
无论哪种，建议先做预算与生活成本模拟表，确保可负担而不超支。
如果你也有类似的疑问，我可以免费帮你分析和制作属于你的专属预算表，让你更清楚自己的定位和适合的房款类型。
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14/08/2026

柔州目前已有2万2284套可负担屋完工，目标2030年达10万套。

#发展商 #可负担屋 #柔佛