03/10/2026
Baru-baru ni saya nampak satu posting membandingkan harga rumah di Seri Manjung, Perak dengan rumah di bandar Kuching.
Rumah di Seri Manjung lebih murah.
Terus dibuat kesimp**an:
“Tengok, rumah di Perak jauh lebih murah daripada Kuching.”
Sebagai orang yang belajar Real Estate Management & Development, pernah belajar valuation dan dah beberapa tahun bekerja dalam industri hartanah, saya rasa comparison macam ni perlu dilihat dengan lebih profesional.
Dalam valuation, kita tak banding:
rumah A = RM300k
rumah B = RM500k
jadi rumah B overpriced.
Tak semudah itu.
1. PROPERTY VALUE BERMULA DENGAN LOCATION
Prinsip paling asas dalam hartanah:
location influences value.
Kuching ialah ibu negeri Sarawak dan merupakan pusat pentadbiran, perdagangan, pendidikan, healthcare, tourism dan services bagi negeri.
Ekonomi bandar Kuching sangat services-driven; dokumen kerajaan Sarawak menunjukkan Kuching Selatan mempunyai ekonomi yang banyak dipacu oleh services dan trade.
Seri Manjung p**a berada dalam daerah Manjung yang mempunyai economic drivers berbeza — antaranya TLDM Lumut, industri maritim, pelabuhan, pelancongan Pangkor/Lumut serta pembangunan LuMIC.
Jadi kedua-dua lokasi mempunyai economic function yang berbeza.
Sebab itu tak logik ambil satu rumah di Manjung dan satu rumah di Kuching kemudian compare harga secara terus.
2. POPULATION & MARKET CATCHMENT PUN BERBEZA
Anggaran penduduk Kuching pada 2025 sekitar 627,100 orang. Manjung p**a sekitar 256,400 orang.
Ini bukan bermaksud kawasan lebih ramai penduduk automatik lebih mahal.
Tetapi pop**ation catchment memberi kesan kepada:
jumlah buyer, tenant pool, retail spending, demand pekerjaan dan depth of property market.
Market yang lebih besar biasanya mempunyai lebih banyak segmen demand.
3. PELUANG PEKERJAAN MEMPENGARUHI HOUSING DEMAND
Orang tak beli dan sewa rumah semata-mata sebab rumah cantik.
Orang tinggal dekat tempat mereka:
bekerja, berniaga, belajar, mendapatkan rawatan dan menjalani kehidupan.
Kuching mempunyai demand daripada government sector, corporate, healthcare, education, tourism, retail, professional services dan sektor ekonomi baharu.
Sarawak juga sedang membuat pelaburan dalam connectivity, healthcare, transport dan services infrastructure yang berpusat atau memberi kesan kuat kepada Greater Kuching.
Manjung p**a mempunyai employment base yang lebih specialized — maritime, naval, tourism, industrial dan logistics — dan ini juga boleh berkembang dengan LuMIC. Kerajaan Perak menjangkakan pembangunan LuMIC memberi impak besar terhadap peluang pekerjaan dalam jangka panjang.
Jadi persoalannya bukan:
“Mana murah?”
Persoalannya:
“Apa economic engine yang menyokong demand rumah di kawasan itu?”
4. RM300K DI SATU TEMPAT TAK SAMA NILAI EKONOMINYA DENGAN RM300K DI TEMPAT LAIN
Ini konsep yang sangat basic dalam valuation.
Harga hartanah ialah refleksi kepada utility + scarcity + demand + purchasing power + location attributes.
Contoh mudah:
Rumah RM400k dekat pusat employment mungkin ada:
lebih ramai tenant,
lebih mudah resale,
lebih tinggi rental demand,
lebih banyak amenities.
Rumah RM250k di kawasan demand lebih kecil mungkin lebih murah — tetapi market liquidity juga mungkin berbeza.
Murah tidak semestinya undervalued.
Mahal tidak semestinya overpriced.
5. JANGAN COMPARE APPLE DENGAN ORANGE
Kalau nak buat valuation comparison yang betul, kita cari comparable yang mempunyai ciri hampir sama:
jenis rumah,
land size / built-up,
tenure,
umur bangunan,
condition,
distance/location,
accessibility,
neighbourhood characteristics,
transaction date.
Valuer tak akan ambil rumah di Seri Manjung sebagai direct comparable untuk menentukan market value rumah di Kuching.
Market dia berlainan.
6. HARGA MURAH PUN TAK BERMAKSUD INVESTMENT LEBIH BAGUS
Untuk investor, saya lebih s**a tengok:
Entry price
* Rental demand
* Occupancy
* Rental yield
* Capital appreciation potential
* Liquidity
* Future supply
* Economic growth
Kadang-kadang rumah RM250k lebih bagus daripada RM500k.
Kadang-kadang rumah RM500k p**a lebih bagus daripada RM250k.
Ia bergantung pada numbers dan market fundamentals, bukan harga semata-mata.
KESIMPULAN
Saya tak kata Kuching mesti lebih baik daripada Seri Manjung.
Dan saya juga tak kata Seri Manjung tak ada potensi.
Dua-dua market mempunyai economic drivers dan price structure sendiri.
Apa yang saya tak setuju ialah bila seseorang ambil dua rumah dari dua bandar yang mempunyai pop**ation, employment base, infrastructure, demand dan economic function berbeza, kemudian hanya compare:
“Sana RM300k, Kuching RM500k. Jadi Kuching mahal.”
Dalam real estate valuation, comparison macam itu tidak cukup untuk membuat kesimp**an tentang nilai.
Sebelum kita kata sesuatu hartanah mahal atau murah, tanya dahulu:
Mahal berbanding apa?
Comparable mana?
Demand siapa?
Economic driver apa?
Rental market bagaimana?
Dan transaction evidence apa yang menyokong kesimp**an itu?
Itulah beza antara compare harga dengan understand property value.
Dan satu data yang menarik: NAPIC sendiri menerbitkan data harga dan sewaan secara berasingan mengikut negeri, kawasan dan jenis hartanah — sebab pasaran hartanah memang bersifat localised, bukan satu harga nasional.
