25/08/2020
๐ก ๐๐ซ๐จ, ๐ฆ๐๐๐๐ฆ ๐ฆ๐๐ง๐ ๐ง๐๐ค ๐๐๐ฅ๐ข ๐ซ๐ฎ๐ฆ๐๐ก ๐ฌ๐ฎ๐๐ฌ๐๐ฅ๐ ๐ฒ๐? ๐ก
โโโโโโ
โโโโโโ
Ramai yang PM tanya macam mana proses dia semua.
Kami cuba permudahkan dalam sharing kali ni dan berharap tulisan ini dapat bantu sedikit sebanyak niat murni korang utk memiliki rumah.^_^
Kami kongsikan dari pengalaman dan prosedur yang biasa dilakukan. Dari awal niat baik baik sehinggalah ke detik indah mendapat kunci. Cewah
Ikut pace masing masing tau utk beli ni. Kalau ready, boleh proceed. Kalau belum, mulakan persediaan dari awal.. Niat yg baik, Dia permudahkan.
Boleh rujuk bacaan lain jugak untuk info yang lebih detail. Mungkin ada sharing kami yg kurang, korang boleh top up dari tulisan lain hehe.
โโโโโโ
โโโโโโ
Okay jom kita start.
Biasanya, ada 3 fasa utama sebagai bakal pembeli rumah.
A. Fasa pra-pembelian
B. Fasa pembelian
C. Fasa post-pembelian
Kami akan terangkan satu satu fasa.
โโโโโ
โโโโโ
๐) ๐๐ฎ๐๐ฎ ๐ฝ๐ฟ๐ฎ-๐ฝ๐ฒ๐บ๐ฏ๐ฒ๐น๐ถ๐ฎ๐ป
โโโโโโ
โโโโโโ
Bila terdetik sahaja niat untuk membeli rumah, ini perkara pertama yang wajib dilakukan.
(1) Semak kelayakan Pembiayaan & Sediakan Deposit
(1.1) Semak kelayakan PEMBIAYAAN rumah dengan bank
Pembiayaan ni bahagian paling PENTING dalam urusan beli rumah, melainkan kita beli secara tunai.
Bank akan tengok 3 perkara UTAMA ni untuk approve/reject financing kita:
- Income/DSR
- CCRIS/CTOS
- Scoring
โโโโโโ
โโโโโโ
โฃIncome
Biasanya bank akan kira DSR (Debt Service Ratio)
DSR ni adalah kiraan kemampuan meminjam kita berdasarkan gaji. Sebagai contoh gaji kita RM 3000 dengan DSR 60%, maksimum boleh loan sampai RM 1,800 sebulan SAHAJA. Bank takkan luluskan loan lebih dari ni.
Boleh rujuk gambar utk kiraan DSR setiap bank dengan gaji berbeza.
๐ญ๐๐๐๐๐๐ ๐๐๐๐๐ ๐๐๐๐ ๐ซ๐บ๐น ๐๐๐๐๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐๐๐:
Gaji bersih x DSR Bank (cth 60%)= Max DSR
Max DSR-komitmen= Bayaran Bulanan Rumah yang Kita Mampu
Bayaran Bulanan Rumah yang Kita Mampu x 200= Harga Rumah Yang Kita Mampu
Contoh:
Komitmen: RM 400 (kereta)
Gaji bersih: RM 3,000
Max DSR: RM 3,000 x 60%= RM 1,800
Bayaran Bulanan Rumah: RM 1,800- RM 400= RM 1,400
Rumah Yg Boleh Dicari: RM 1,400 x 200= RM 280,000
So dengan gaji RM 3,000 dan komitmen kereta RM 400, maksimum harga rumah yg bank boleh luluskan adalah RM 280,000.
Ini kiraan kasar sahaja. Boleh rujuk pegawai bank untuk kiraan tepat ya.
โโโโโโ
โโโโโโ
โฃ CCRIS/CTOS
CCRIS adalah satu rekod antara kita dengan institusi kewangan. Semua loan atau financing akan keluar sini, siap ada angka 0,1,2 dan lain lain berdasarkan rekod kita dengan bank + PTPTN.
Kalau kita ada CCRIS yg baik, mudah la bank nak bg loan. Baik tu maksudnya konsisten 0 kat dalam sistem. Bayar on time. CTOS plak rekod kita dgn syarikat swasta seperti Telco, Astro, dan lain lain.
"๐ฉ๐๐, ๐๐ ๐๐ ๐๐๐๐๐. ๐ป๐๐๐
๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐๐๐๐๐๐. ๐ด๐๐๐๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐ ๐๐๐๐ ๐๐๐๐๐?"
Boleh je.
Tipsnya, jangan henjut loan maksimum. Contoh boleh pinjam maksimum RM 300k. Mohon financing RM 250k ke. Lagi satu attach sekali semua dokumen penting contohnya degree, simpanan tabung haji, ASB, fixed deposit dan lain lain.
โโโโโโ
โโโโโโ
โฃScoring
Scoring adalah satu cara bank menentukan kelayakan kita untuk meminjam. Antara perkara yang bank akan tengok:
- CCRIS/CTOS
- Status Kerja (tetap/kontrak)
- Simpanan (Bank/Tabung Haji/ASB)
- Taraf Pendidikan
- Tempoh Pekerjaan
- Gov/Swasta
Sebab itu, walaupun CCRIS kita tiada loan, tapi masih boleh lulus andainya profile kewangan kita cantik. Pastikan juga tiada rekod CTOS ya.
CCRIS dan CTOS ni dah boleh cek online. Korang google je semak CCRIS online.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐๐ฝ๐ฎ๐ธ๐ฎ๐ต ๐ฑ๐ผ๐ธ๐๐บ๐ฒ๐ป ๐๐ฎ๐ป๐ด ๐ฏ๐ถ๐ฎ๐๐ฎ๐ป๐๐ฎ ๐ฏ๐ฎ๐ป๐ธ ๐ฎ๐ธ๐ฎ๐ป ๐บ๐ถ๐ป๐๐ฎ?
1 3 bulan payslip
2 salinan IC
3 3 bulan bank statement
4 EPF statement
5 Offer letter kerja
Kalau korang nak semak berapa harga rumah yang korang boleh beli, boleh PM kami. Kami kirakan PERCUMA sahaja.
Harap jelas penjelasan kami berkenaan FINANCING.
โโโโโโ
โโโโโโ
(1.2) Deposit
Ini adalah jumlah yang kita kena sediakan kalau nak beli rumah. Boleh kata pada umumnya, kena ada 15% dari harga rumah baru selesa untuk kita beli.
Contoh harga rumah: RM 200,000
Deposit 10%: RM 20,000
Caj Peguam dan Lain-lain 5%: RM 10,000
๐ Paling bagus, sediakan RM 30,000 sebagai deposit untuk rumah RM 200,000.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐ง๐ฎ๐ฝ๐ถ ๐ธ๐ฎ๐น๐ฎ๐ ๐๐ถ๐บ๐ฝ๐ฎ๐ป๐ฎ๐ป ๐๐ฎ๐ธ ๐ฐ๐๐ธ๐๐ฝ, ๐ฎ๐ฑ๐ฎ ๐ฎ๐น๐๐ฒ๐ฟ๐ป๐ฎ๐๐ถ๐ณ ๐น๐ฎ๐ถ๐ป ๐๐ฎ๐ธ?
1. Pilihan lain untuk deposit 10% kepada adalah dengan guna duit EPF acc 2. Boleh keluarkan 10% dari harga rumah atau semua nya sekali (mana yang lagi rendah)
๐ Contoh 10% deposit RM 20,000 dalam EPF acc 2 ada RM 19,000 jadi boleh keluarkan semua.
Contoh 10% deposit RM 20,000 dalam EPF acc 2 ada RM100,000. Boleh keluarkan RM 20,000 sahaja.
2. Beli rumah dengan deposit minimum melalui projek perumahan baru. Setiap projek ada pakej istimewa dari pemaju yang bantu kurangkan deposit.
3. ๐๐๐ ๐ฃ๐๐ ๐๐จ๐ฉ๐๐ข๐๐ฌ๐, ada cara kalau nak beli rumah dari owner (subsale) dengan deposit 3% sahaja. Ada klien sy hanya keluarkan RM 1k sahaja sehingga dapat kunci. PM tepi kalau nak tau.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐ฐ ๐๐ฎ๐ท ๐น๐ฎ๐ถ๐ป ๐๐ฎ๐ป๐ด ๐ฝ๐ฒ๐บ๐ฏ๐ฒ๐น๐ถ ๐ธ๐ฒ๐ป๐ฎ ๐ฏ๐ฎ๐๐ฎ๐ฟ ๐ฐ:
1. SPA fees: Ikut harga rumah
2. Loan agreement fees: Ikut harga rumah
3. Valuer
4. Insurance (MRTT/MLTT)
Ada sesetengah peguam boleh dibawa bincang berkenaan bayaran. Klien kami bayar caj peguam apabila mendapat kunci rumah 5-6 bulan lepas sign SPA. Ini sangat memudahkan urusan pemilikan rumah kerana klien tak perlu keluar duit pada peringkat awal.
โโโโโโ
โโโโโโ
Jika korang ikuti langkah yg kami kongsikan di atas, mesti dah tahu harga rumah yang korang boleh beli kan?
Sebelum teruskan, fikirkan betul betul mengapa korang nak beli.
Kami sangat galakkan rumah pertama dijadikan sebagai aset atau pelaburan supaya gaji tak terusik. Malahan dengan cara yang betul, pendapatan bulanan boleh bertambah.
Apa apa pun, ini terpulang kepada perancangan masing masing.
- Nak duduk atau sewakan?
- Berapa lama?
- Perancangan pelaburan masa depan?
Kami ada khidmat pengurusan rumah pelaburan A-Z. Carikan penyewa pun kami uruskan. Boleh set appointment untuk detail.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐) ๐๐๐ฆ๐ ๐ฃ๐๐ ๐๐๐๐๐๐ก
โโโโโโ
โโโโโโ
1. Cari rumah yang sesuai dengan bajet kewangan. Kalau mampu pembiayaan sampai RM 300k, cari rumah bawah dari tu sahaja. Boleh cari di Mudah atau suruh ejen carikan.
2. Dah jumpa rumah yang korang nak? Sediakan duit earnest deposit atau booking.
๐ฅ ๐ฃ๐๐ก๐ง๐๐ก๐: Duit booking mestilah dibayar kepada syarikat hartanah atau peguam. Jangan sesekali bank in kepada akaun peribadi. Ini memastikan booking korang selamat dan tidak dilarikan.
Dalam Maxxan Realty, kami akan memulangkan 100% duit booking andaikata pembiayaan anda tidak lulus. Tiada caj servis atau caj lain lain. Sangat untung!
Harga booking ialah 3.18% (termasuk SST) dari harga rumah.
Contoh harga rumah RM 200,000
3.18% x RM 200,000
= RM 6360
๐ฅ Bank in kepada agensi berdaftar. Contohnya Maxxan Realty dan simpan resit tu.
3. Lepas bank in, ejen akan berikan borang Offer to Purchase (OTP) dan korang kena sign. Owner pun akan sign. Lepas tu, korang kena serahkan semua dokumen untuk loan pada ejen, yang mana ejen submit pada 3 bank sekurang kurangnya.
4. Biasanya, dalam masa 2 minggu loan akan lulus dan korang dah boleh sign letter offer yang bank sediakan. Masa ni, ejen akan inform lawyer untuk siapkan SPA dan LA.
5. Lepas 2 minggu sign letter offer bank, korang akan dipanggil oleh lawyer untuk sign Sale&Purchase Agreement serta loan agreement. Lepas sign SPA ni, kita kena bayar balance deposit kepada lawyer.
Booking dah bayar 3.18%, so baki ada lagi 6.82%.
6.82% dari RM 200,000
= RM13,640
๐ฅ Untuk makluman, korang boleh guna duit EPF2 untuk bayar baki deposit ni.
Untuk rumah freehold lepas sign SPA dah boleh terus keluarkan EPF. Kalau rumah leasehold, kena tunggu dapat consent dari Pejabat Tanah dulu.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐) ๐๐๐ฆ๐ ๐ฃ๐ข๐ฆ๐ง-๐ฃ๐๐ ๐๐๐๐๐๐ก
โโโโโโ
โโโโโโ
Fasa ni, kita boleh tenang sedikit sebab lawyer dan bank yang akan uruskan sehinggalah selesai tukar nama. Mereka yg akan bekerja keras memastikan semuanya berjalan lancar.
โโโโโโ
โโโโโโ
๐ก Rumah freehold dengan geran individu biasanya 3-4 bulan sahaja dah selesai.
Rumah leasehold 6 bulan - setahun.
Kalau rumah tu ada sekatan (incumbrances/consent), proses akan jadi lebih lama.
Untuk fasa ni, korang tunggu je bank buat first disburse dan second disbursement. Ini adalah term untuk pelepasan duit dari bank kita kepada bank pemilik rumah.
Boleh tanya tanya lawyer, progress rumah korang di stage apa. Lawyer akan beritau la sama ada tengah dapatkan consent, tunggu dokumen bank, atau lain lain. Masa ni, sabar je la menanti.
Kalau owner lantik lawyer sendiri, dan korang guna lawyer sendiri, progress akan jadi semakin lambat.
Bila dah selesai semua urusan, lawyer akan panggil untuk tengok rumah. Korang datang untuk cek rumah tu. Pastikan semua barang yang patut ada, ada. Cth kipas, tingkap, pintu. Kalau semua ok, lawyer pun serahkan kunci dan dpt
vacant possesion.
โโโโโโ
โโโโโโ
Tahniah! Dah dapat rumah pertama heheh. Lepas dapat kunci, sebaiknya tukar nama dekat bil air, api, maintenance, dan cukai taksiran.
Kalau ada yang kurang jelas, tanya je kat bawah. Kami cuba jawab. Mohon maaf jika ada sebarang kekurangan. Kami cuba sampaikan sebaik mungkin!
Kami izinkan untuk korang kongsi pada kawan kawan yang lain. Moga ilmu ni bermanfaat pada kita semua.
โโโโโโ
โโโโโโ
Nak beli rumah pertama? PM terus ya. ๐
