Eiendomstaksering As

Eiendomstaksering As Tilbyr takst- og konsulenttjenester som tilstandsanalyse og 3d-skanning i Oslo og omegn

Eiendomstaksering AS har gjennomført tilstandsanalyse av Tøyen kirke. Dette er en helt spesiell bygning som man ikke fin...
27/01/2024

Eiendomstaksering AS har gjennomført tilstandsanalyse av Tøyen kirke. Dette er en helt spesiell bygning som man ikke finner lignende til. Kirken forteller og symboliserer en viktig del av byens historie som ellers er i ferd med å bli utvisket.

Tanken bak Tøyen kirke var å møte behovene i nærområdet. Gjennom tre byggetrinn ble den bygget av Kristiania Indremission mellom 1907-1912. Det er vanskelig å forestille seg den fattigdommen som preget byen på denne tiden. En allerede vanskelig situasjon ble enda verre som følge av krakket i 1899. Gjennom en stor andel frivillige midler ble kirken bygget på en tid hvor det ellers ikke ble bygget bygninger. Kirken er nær ved at den er bygget inn i kvartalet, noe som er ganske unikt i norsk kontekst. Markus kirke ved St. Hanshaugen er muligens eneste slektning. Spesielt er det også at kirkerommet er lagt til 2. etasje mens menighetssalen ligger i 1. etasje. For mange er det nok lettere å gå inn i en sal enn et kirkerom. Kirken senket terskelen for at folk skal komme inn ved å bokstavelig talt legge denne terskelen utenfor døren til dem som bor der. Det er også verdt å merke seg at kirken har synlig tegl i fasaden. I samtiden skulle boliger pusses mens industribygninger kunne ha naken fasade. Et tiår tidligere ble gråbeingårdene bygget med nakne fasader, noe som førte til ramaskrik over hele byen. Bygårdene ble sett på som forslummende. Kirken identifiserer seg med sin nabo og folkene som bor der ved å synliggjøre tegl i fasaden mot gaten. Poenget understrekes ved at all fasade i bakgården er pusset. Man kan også spørre seg hvorfor det er etterligninger av gjenmurte vinduer i tårnet. Det er altså bygget en pen kirke, men med bevisst forslummende trekk sett med datidens briller.

Det unike med Tøyen kirke er at ulike funksjoner ble bygget inn i kirkebygningen helt fra starten av. I tillegg til kirkerom og menighetssal ble det bygget kontorer, barnekrybbe, poliklinikk, barnelege, prestebolig og lokaler for fattigpleie. Lignende kirker ble bygget på Vaterland og i Pipervigen, samt St. Jakob kirke i Bergen. Disse fire kirkene kalles for småkirker, det til tross for at Tøyen kirke på ingen måte er liten. Det var sognet som var lite, ikke bygningene. Sognet til Tøyen kirke var så lite at de nevnte gråbeingårdene utgjorde omtrent halvparten av det.

Felles for de fire kirkene var at de ble bygget i områder med store sosiale utfordringer. Tøyen var en plass for fattige arbeidere. Tiltakene til kirkene hadde en enorm appell i nærområdet. Det fortelles historier om at det tidvis var så tett luft i salen at det var problemer med å holde lys levende. Mennesker fikk sine behov møtt enten det gjaldt utdeling av mat, legetilsyn eller annet.

Både Vaterland og Piperviken har hatt en total omveltning og spor av fortiden er utradert. Vaterland kirke lå omtrent der Oslo Plaza ligger i dag. Piperviken er området med de høyeste kvadratmeterprisene på bolig i landet. Kirkene er revet og Tøyen kirke står alene igjen blant småkirkene i byen. Ikke nok med det, men det sosiale arbeidet har pågått kontinuerlig siden oppstarten. Tøyen har hatt sine utfordringer frem til i dag. Behovene endrer seg, men kirken møter fortsatt behov i nærmiljøet. I dag er det hjemløse, rettighetsløse og fattige som får hjelp. Arbeidet drives i dag av Kirkens Bymisjon.

Rundt 1960 kom begrepet «arbeidskirke». En slags definisjon er «et kirkeanlegg som i tillegg til kirkerommet har andre rom hvor kirkens virksomhet drives». Passer ikke beskrivelsen ganske bra på Tøyen kirke? Fra 1960 og fremover ble arbeidskirke normen for kirkebygning i landet, men så har man altså to stående arbeidskirker som ble bygget et halvt århundre tidligere; Tøyen kirke og St. Jakob kirke. Blant de fire småkirkene, så var Tøyen kirke både den største og den med mest aktivitet, samt den var den første til å oppfylle kriteriene i definisjonen til en arbeidskirke. Som eneste gjenstående i byen representerer og symboliserer Tøyen kirke en viktig del av Oslos sosialhistorie.

Dem som var mest nysgjerrig på tilstandsvurderingen kommer dessverre til å bli skuffet. Det er ikke noe som kommer til å bli publisert, men som alltids er det mulig å ta kontakt ved spørsmål. Eiendomstaksering AS tilbyr et bredt utvalg av tjenester også for denne type bygninger.

Foto: C. Christensen Thomhav. Gjengitt med tillatelse av Riksantikvaren.

Fra 01.01.2024 ble en ny arealstandard gjort gjeldende. Det vil si at alle boliger som selges etter denne datoen må beny...
25/01/2024

Fra 01.01.2024 ble en ny arealstandard gjort gjeldende. Det vil si at alle boliger som selges etter denne datoen må benytte ny standard.

Tidligere ble begrepene bruksareal (BRA), primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom) benyttet. Den store forandringen er at P-rom og S-rom utgår. Til gjengjeld får man en rekke nye begreper. Riktignok vil man behøve å forholde seg til P-rom og S-rom en liten stund til. Det skyldes at systemer er bygget opp etter denne inndeling og en forandring er ikke gjort over natten. Alt fra programmer som beregner kvadratmeterpriser til beregning av eiendomsskatt bygger på disse begrepene. Eiendomstaksering AS kommer til å fortsette å opplyse om P-rom og S-rom i en god stund fremover.

De nye begrepene er BRA-i, BRA-e, BRA-b, åpent areal, GUA og ALH. Ikke verre enn det.

BRA-i (internt bruksareal) er arealet innenfor boenheten tilsvarende det som tidligere ble kalt BRA.

BRA-e (eksternt bruksareal) er areal av rom utenfor boenheten. I praksis vil dette gjelde boder til leiligheter. Det er nok at man har en bruksrett på noe areal i fellesareal for at arealet skal bli medregnet. Dersom en enebolig har en utebod, så vil dette bli en egen bygning med eget BRA-i og altså ikke BRA-e.

BRA-b (innglasset balkong) er balkong som er lukket inne av både vegger (glass) og tak. Her kan det være gråsoner for når balkongen er innglasset til den kvalifiserer til BRA-i.

Åpent areal er areal av terrasse, balkong eller altan som er tilknyttet boenheten.

ALH (areal med lav himlingshøyde) er areal som ikke er målverdig. I rom med skråtak vil det ofte falle bort noe areal som ikke er målverdig. Man kan også ha rom som har for lav høyde til å være målverdig. Alt dette kan man samle i ALH.

GUA (gulvareal) er summen av BRA og ALH.

Det er altså kommet en hel rekke nye begreper man må forholde seg til. For Eiendomstaksering AS er det imidlertid lite nytt. Alt dette har Eiendomstaksering AS allerede i flere år opplyst om i tilstandsrapporter og verditakster. Nå blir det et krav at alle må gjøre det, samt at de nye begrepene blir omfattet av toleranser til avvik.

Det er ofte skepsis knyttet til endringer. Eiendomstaksering AS ser positivt på den nye standarden. Ulempen er først og fremst for forbrukere som må forholde seg til mange begreper. Er det eksempelvis nødvendig med et eget begrep for innglasset balkong? Samtidig er forbrukerne indirekte selv skyld i de mange begrepene. At undertegnede har opplyst om BRA-e, åpent areal, ALH og GUA i mange år allerede skyldes gjentatte spørsmål om å inkludere det.

I sum er den nye standarden en forbedring i forhold til den gamle. Nå slipper kunder å håpefullt innrede boden sin til kontor og teknisk rom til omkledningsrom i forkant av befaring med takstmann. Selv om man fortsatt kan tenke seg til gråsoner, så legger den nye standarden opp til klarere definisjoner og dermed mindre konflikt. La oss håpe at de nye begrepene raskt blir innarbeidet.

Det som imidlertid ikke er forandret er at arealet fysisk må oppmåles. På en måte har dette blitt vanskeligere ettersom man må fordele areal på flere begreper. Alle som ønsker eller har behov for nøyaktig oppmåling er velkommen til å ta kontakt med Eiendomstaksering AS. Ingen aktør i Oslo er bedre kvalifisert til å finne riktig areal. I en eventuell rettsprosess vil et areal fra Eiendomstaksering AS garantert bli gitt mer autoritet enn en hvilken som helst annen oppmåling.

Bildet viser en bygård som det finnes ikke rent få av i Oslo. Før byutvidelsen i 1859 var byen begrenset til Nationalthe...
25/01/2024

Bildet viser en bygård som det finnes ikke rent få av i Oslo. Før byutvidelsen i 1859 var byen begrenset til Nationaltheatret i vest og Grønland T-banestasjon i øst. Etter den neste byutvidelsen i 1878 gikk bygrensene langs en utvidet ring 2. Med andre ord ble byens areal mangedoblet på få år. Det betyr ikke at området utenfor bygrensen var en ødemark. Forskjellen var at i byen var det murtvang. Utenfor bygrensen kunne man lafte bygninger. At bygrensen ble utvidet satte en stopper for trehus og åpnet opp for den type murbygning som bildet viser.

Denne perioden kjennetegnes av en ekstrem utbygging som gjorde Oslo til Europas hurtigst voksende by på slutten av 1800-tallet. Bygningstypen begynte så smått å komme rundt 1840. Bygningen på bildet har tre etasjer, noe som betyr at det er en tidlig versjon. De fleste slike bygninger har fire etasjer. Særlig etter byutvidelsen i 1878 spratt disse bygårdene opp over hele byen. Krakket i 1899 satte en brå stopper for all utbygging i byen, men på dette tidspunktet var allerede alt innenfor ring 2 utbygget.

Tilnærmet all utbygging mellom 1859-1899 var av typen bygård som bildet viser. Byggene kan riktignok se ganske så forskjellige ut. Det skyldes at man søkte å etterligne historiske arkitekturstiler som gotikk, renessanse og barokk. I tillegg hadde man ofte en eklektisk tilnærming, noe som har gjort at stilarten fra denne perioden i etterkant har blitt tildelt samlebetegnelsen historisme. Oslo har den høyeste konsentrasjonen av bygninger av denne arkitekturstilen, noe som har satt Oslo på kartet internasjonalt. Stilen fikk sitt uttrykk i fasaden. Det var selvsagt en rikere utsmykking på vestkanten enn på østkanten og leilighetene var også noe større i vest, men der stopper i grunn ulikheten. Byggene helt like i både i form, størrelse og bygningsmetode.

Bildet viser et såkalt flåtefundament. Det vil si at det er lagt tømmerstokker i bunnen som er innpakket i leire. Oppå der bygget man grunnmur i stein. I utgangspunktet er flåtefundament et system som har vist seg å fungere bra. Problemet er at det stadig gjøres tiltak som får grunnvannet til å synke eksempelvis ved å drenere bort vann fra gaten. Når oksygen slipper til tømmerstokkene, så begynner de å råtne og bygget får setningsskader. I svensk kontekst begynte man å støpe fundamenter gjerne med brukte togskinner som armering rundt 1890. Nøyaktig når skiftet kom i Oslo er vanskelig å vite sikkert, men inntrykket generelt er at det var begrenset med bygninger som fikk støpte fundamenter før krakket i 1899. Det begrunnes med at undertegnede har undersøkt mange av disse bygningene og finner ikke noe forskjell i setningsskader på eksempelvis nedre Grünerløkka kontra øvre Grünerløkka.

Byggene er oppført i tegl. I denne perioden var det teglverk på nærmest ethvert gatehjørne og materialet er derfor svært kortreist. Tykkelsen på veggen trappes ned for hver etasje. Fasadene ble pusset og fikk en rik utsmykking, men alt er kun pynt. Uansett hvor massiv utsmykkingen er, så er den bare klistret på veggen. Fasadene er det viktigste og mest unike med bygningene og også det som skiller ellers like bygninger fra hverandre.

Takkonstruksjonen er av sperr i tre. Undertaket er lagt av bord i tre. Loftene ble stort sett brukt til tørking. I dag er det gjerne boder der med mindre det er laget leilighet. Tekkingen var som oftest av skifer, men stort sett all skifertekking er i dag dessverre byttet ut med båndtekking eller korrugerte stålplater.

Bjelkelag er av tre med stubbloft. Det vil si at det ble lagt leire i etasjeskillet både som isolasjon og som ballast. I dag er det blitt vanlig å fjernet denne leiren, noe som ikke anbefales. Tykt heltregulv ble spikret ned i bjelkelaget. I underkant av bjelkene ble det først lagt panel, deretter rør (lignende bambus) og til slutt rabbitzpuss. Stukkatur og rosetter ble støpt i gips.

Mye mer kan sies om disse bygningene. Plassen strekker ikke til, men for dem som lurer på noe er det bare til å ta kontakt. Det som ikke trenger så mye omtale er bad. Toalett fant man i bakgården. Først helt på slutten av denne perioden kom de første klaskedoene inn i trappeoppgangen. Heller ikke kjøkken var det alle leiligheter som hadde. Med andre ord er de aller fleste leiligheter godt ombygget etter byggeår. Mot slutten av 1900-tallet var det, særlig på østkanten, også vanlig å slå sammen små leiligheter.

Ved krakket i 1899 var det slutt. Når boligbyggingen kom i gang igjen flere år senere, så var det med en annen stil og annen byggemetode. Dette er vakre og ærverdige bygninger bygget med godt håndverk! Det er vel verdt å ta vare på.

Majoriteten av tvistesaker ved avhending av bolig handler om areal. Riktig areal er viktig ettersom markedet i stor grad...
07/12/2023

Majoriteten av tvistesaker ved avhending av bolig handler om areal. Riktig areal er viktig ettersom markedet i stor grad er styrt av kvadratmeterpriser. Som sannsynligvis første i Norge og fortsatt en av ytterst få, så gjennomfører Eiendomstaksering AS 3D-skanning av alle oppdrag.

God praksis som takstmann, solid erfaring som byggmester, teknisk innsikt som ingeniør og bred kunnskap om arkitektur og...
07/12/2023

God praksis som takstmann, solid erfaring som byggmester, teknisk innsikt som ingeniør og bred kunnskap om arkitektur og bygningshistorie. Eiendomstaksering AS garanterer tjenester basert på høy kompetanse i en bransje hvor det ikke finnes kompetansekrav.

Firmaet drives av Kenneth Mortensen. Som tredjegenerasjons byggmester og ingeniør ble han tidlig innviet i faget. Han ha...
07/12/2023

Firmaet drives av Kenneth Mortensen. Som tredjegenerasjons byggmester og ingeniør ble han tidlig innviet i faget. Han har jobbet fulltid som tømrer fra 2008 og som selvstendig næringsdrivende byggmester fra 2014. Senere tok han videreutdanning som takstmann og ingeniør, samt har pågående studier i arkitektur.

Høy kompetanse, solid erfaring og god lokalkunnskap gir tjenester av høy kvalitet. Eiendomstaksering AS verdsetter grund...
07/12/2023

Høy kompetanse, solid erfaring og god lokalkunnskap gir tjenester av høy kvalitet. Eiendomstaksering AS verdsetter grundig og solid arbeid kombinert med smidig gjennomføring og rask levering. Å imøtekomme oppdragsgivers ønsker og behov er høyt prioritert.

Eiendomstaksering AS er en del av Taksthuset. Gjennom 25 år har Taksthuset opparbeidet et svært godt rykte og ansees i d...
07/12/2023

Eiendomstaksering AS er en del av Taksthuset. Gjennom 25 år har Taksthuset opparbeidet et svært godt rykte og ansees i dag for å være et av landets ledende takstfelleskap. Taksthuset er et kontorfellesskap av selvstendig næringsdrivende takstmenn. Fordelen er god faglig utveksling og intern kvalitetssikring. Takstmennene utfyller hverandre ved å sitte på ulik kompetanse og ved å tilby ulike spissede tjenester.

Eiendomstaksering AS ble dannet i 2014 som enkeltpersonforetak og ble senere omdannet til aksjeselskap. Underveis har fi...
07/12/2023

Eiendomstaksering AS ble dannet i 2014 som enkeltpersonforetak og ble senere omdannet til aksjeselskap. Underveis har firmaet utviklet seg fra å tilby utøvende tømrerarbeid til taksering og konsulentvirksomhet.

Nedslagsfelt er Oslo og omegn.

Adresse

Heggelibakken 4
Oslo
OSLO

Nettsted

Varslinger

Vær den første som vet og la oss sende deg en e-post når Eiendomstaksering As legger inn nyheter og kampanjer. Din e-postadresse vil ikke bli brukt til noe annet formål, og du kan når som helst melde deg av.

Snarveier

Del

Type