11/04/2024
Всех приветствую!👋
Сегодня хочу поговорить о наболевшем – локализация.🏡
Почему о наболевшем, потому что для 90% обращающихся ко мне клиентов, существует с порога только магическое слово «Центр», или магическое словосочетание – «Поближе к центру».
Всегда объясняю одно и тоже – Центр всегда старый и непригодный для жизни в современных реалиях, это раз.
Во-вторых: вы переплатите только за само слово Центр.
💁🏻♂️ Давайте разберемся с этим более подробно и на примерах.
✔️ Итак, на цену квартиры влияет в первую очередь локализация.
Перед покупкой или арендой надо всегда составить себе понятный список критериев и выстроить их в порядке важности именно для вас.
Дом, который вы получите с вашим набором критериев, будет стоить по-разному в зависимости от района.
❇️ Пример при аренде:👇🏻
Вы хотите снять самую ходовую квартиру – евродвушку с икеевской мебелью и паркингом в подвале дома.
Хотите, чтобы поблизости были кафешки, большие продуктовые магазины, как Лидл или Бедронка, детский сад, парк для собаки и поближе к центру.
Перед тем как разберём реальность такой квартиры, давайте определимся с тем, что же такое центр.
🏙️ Центр – это старая застройка!
Чтобы построить на этой земле что-то новое, надо снести старое, а это в Европе практически не возможно.
Все гаражные кооперативы и сгнившие парки застроили еще в 90-х годах.
И теперь чтобы построить новый ЖК в центре, надо купить дом 19 века, и снести его.
В связи с редкостью подобного маневра, цена в жилом комплексе расположенном в центре будет космическая.
95% домов в центре, это каменицы (дома родом из времен когда синематограф был чудом).
Если там все осталось со времен последнего разбора Польши нетронутым, а именно – коммуникации старые и отопление квартиры ротовым паром, то ценник будет доступным и вы сможете этому радоваться поднимая пешком коляску с ребенком на 5 этаж. 😒
Если же каменица прошла серьезную реновацию, то в качестве залога могут потребовать ключи от Бентли (посмотрите для интереса цены на Foksal 13 в Варшаве).
Дальше вторым слоем от центра идут хрущевки – блоки.
Радость застройки с 60-х по конец 90-х.
Тут иногда может вырасти современный ЖК.
Есть целые районы состоящие целиком из блоков – краковская Новая Хута например.
Дома современные в нормальном объеме могут вырастать соответственно уже в пределах третьего кольца застройки.
Вот тут вы глядя на карту уже говорите – ой… далеко от центра… а кафешки как же?! 🙈🙊🙉
Определитесь с реальным расстоянием, а не с расстоянием на карте.
От края Кракова с любой стороны, дорога до центра занимает 20 минут на машине.
Тут с каждым днем все ниже уровень пробок и все лучше условия для транспорта.
Парки где можно гулять с собаками, тоже не все подряд парки.
Так например, нельзя выгуливать собак в Королевских Лазенках в центре Варшаве.🚫🐕
Большие продуктовые магазины в центре, тоже не построить от недостатка площадей, размещение детского сада идет по той же схеме.
💁🏻♂️ Итог – есть например мой любимый район Ручай в Кракове и такой же Таргувек в Варшаве.
Районы, в которых 15-20 лет назад были поля, гаражи и леса.
Районы, из которых транспортом ехать 30 минут до центра, а машиной 15-20.
Вся застройка новая, все в магазинах, современных оборудованных парках и детских садах.
Полностью продуманная современная инфраструктура и главное большой выбор квартир! ❗️
Ведь их там много!
❇️ Тут мы получим желанную квартиру (ценник на март 2024) за 4000зл в среднем вместе с паркингом на Таргувке, и примерно 3500зл на Ручае в Кракове.
Все тоже самое в центре Варшавы, стоит около 7000зл и 6000зл в центре Кракова.
Понижение цены от центра к названым мной районам, идет во вполне логичной проекции.
Надо правильно расставить приоритеты и понять – что же вам все таки важнее и на сколько вы готовы переплачивать за кафешки, которыми по факту, не будете пользоваться.
🏙️ Центр - это место для туристов.
В случае Кракова, это шумные накуреные ребята из западной Европы, для которых цены в Польше просто чистый коммунизм.😎
Также всегда можете заметить, как растет криминальный уровень в сторону центра. 🥷🏼
Маргинализация соседей всегда выше в старой застройке.
В новых районах люди покупают квартиры, а соответственно работают. 👆🏻
В старом фонде высока вероятность квартир полученных безработными алкоголиками по наследству (давайте уж будем честны).
И да, многие вспомнят варшавскую Прагу.
Но территориально, Прага это тоже старый центр.
Причем самый по факту старый во всей Варшаве.
И уровень криминала в ней легендарный.🤦
Но это касаемо центра.
Для меня это всегда преобладание минусов над плюсами.
Что касается районов второй линии застройки – блоки, то это на самом деле золотая середина.
Тут аккуратно умещаются и широкие дороги, и большие продуктовые магазины, вместе с алкоголиками под подъездами и запахом в лифтах.
Конечно тут все идет 50\50 и каждый случай индивидуален.
Я на самом деле с большой теплотой отношусь к районам блоков, от них веет ухоженными 90-ми (есть это конечно не Лодзь).🤭
Ну и застройка на дальних рубежах просто прекрасна!
Современные планировки, паркинги в домах, закрытые территории, огромный выбор магазинов аж до Леруа Мерлен, современные парки!
Это просто страна детских колясок и представлений о Европе.
🌟 Самый яркий (и дорогой) пример подобной застройки – район Вилянув в Варшаве. От сюда можно вообще никуда не выезжать.
Тут есть и барбершопы и кафешки и торговые центры прям внутри района.
💸 Цена на квартиру складывается из мелочей- размер и наличие прихожей, балкон\терасса, этаж, куда выходят окна, ванна или душ, наличие лифта, разумеется возраст дома и ремонта.
👆🏻Но самое главное локализация.
❗️Это самый важный пункт, на основе которого, могут простить отсутствие остальных.
Именно сюда относится доступность транспорта и развитость инфраструктуры.
💁🏻♂️ На данный момент на рынке аренды Польши идет ожидаемый спад, и сейчас эти хромые пятна – неудобные для жизни районы, становятся видны невооруженным взглядом.
Стоят по три месяца квартиры без арендаторов.
Хорошие квартиры с прекрасными ремонтами, но с видами на железную дорогу или в 20 минутах пешком через лес до ближайшего автобуса.
❗️С учетом роста цен на покупку жилья в связи с программами доступного кредитования и одновременно спадом цен на рынке аренды (как раз из-за доступности покупки и некоторых других причин), очень внимательно надо относится к покупке квартир под инвестицию. ❗️
В правильном районе под аренду всегда будет актуальна даже коробка от холодильника, а в неправильном и дворец никто не снимет.🤷♂️
