27/03/2026
"Monopol nie ginie od tego że podnosi ceny. Ginie od tego że sprawia iż opłaca się go zastąpić."
Otodom właśnie podjął decyzję, która może go dużo kosztować.
Od 31 marca biura nieruchomości płacą nie za liczbę ogłoszeń, tylko od wartości całego portfolio. Im droższe nieruchomości masz, tym więcej płacisz za sam dostęp do portalu.
Koszty obecności na Otodom wzrosły w ostatnich latach o ponad 300%. Metodologia nowych opłat jest tajna.
Branża zareagowała natychmiast.
Freedom, jedna z największych sieci w Polsce, wypowiedziała umowę.
Biura składają skargi do UOKiK.
Dyrektor Metrohouse powiedziała wprost: "przestajemy być partnerami, stajemy się konkurentami."
Otodom jest częścią Grupy OLX, firmy której właścicielem jest południowo-afrykański Naspers, jeden z największych inwestorów technologicznych na świecie.
To nie jest mała firma która nie rozumie co robi, ich ruchy są skrupulatnie przemyślane i właśnie dlatego to jest tak niepokojące...
Bo portal narzuca rozwiązania, tłumacząc je potrzebą uporządkowania rynku. A rynek odczytuje to inaczej: skoro jesteśmy największą bramką do klienta, sprawdźmy ile możemy wycisnąć.
Otodom uznał najwyraźniej, że jest za duży żeby się bać.
Historia mówi coś innego.
Rightmove robił to samo w Wielkiej Brytanii.
Przez trzy lata z rzędu podnosił opłaty szybciej niż rosły zarobki agentów. Liczba agentów na platformie wzrosła o 0,4%. Ich rachunki o 28%.
Skończyło się pozwem zbiorowym na miliard funtów i petycją do regulatora o zbadanie nadużycia pozycji dominującej.
eBay robił to samo w e-commerce.
Podnosił opłaty dla sprzedawców systematycznie, rok po roku. Sprzedawcy zaczęli nazywać go "FeeBay". Od szczytu 25 milionów sprzedawców stracił prawie 7 milionów w dekadę. Rynek podzielił się między dziesiątki alternatyw, każda wzięła kawałek tego co eBay zostawił odkryte zbyt wysokim cennikiem.
Tu moja predykcja i myślę że jest dość oczywista.
Agencje nie znikną z rynku nieruchomości. Przeniosą budżety.
Głównie na Nieruchomości-Online i Morizon- Gratka, każdy z tych portali za chwilę dostanie telefony od agencji których Otodom właśnie wypchnął lub zepchnął na granicę opłacalności z zapytaniem o dodatkowe pakiety promowania, wcześniej nie było takiej potrzeby bo budżety na promocję szły na podbijanie ofert na Otodom. Dla tych portali to jak wygrana na loterii - gotowy ruch klientów na tacy, bez żadnego wysiłku marketingowego z ich strony.
Dla małej lub średniej agencji to nie jest ideologia, to matematyka. Jeśli Otodom podwoił rachunek za to samo, a konkurencja daje 80% efektów za 40% ceny, decyzja jest prosta.
I tu zaczyna się mechanizm który Otodom powinien znać, bo eBay go przerobił na własnej skórze.
Im więcej agencji odchodzi, tym mniej ofert na portalu. Im mniej ofert, tym mniej kupujących. Im mniej kupujących, tym mniejsza wartość dla tych agencji które zostają. Tym więcej z nich odchodzi. Błędne koło które kręci się tylko w jedną stronę.
Otodom zarabia dziś więcej na mniejszej liczbie klientów.
To jest dobry wynik kwartalny. To jest zły kierunek strategiczny.
Co się stanie z kupującymi?
Kupujący idą tam gdzie są oferty. Dziś idą na Otodom bo tam jest ich najwięcej. Ale jeśli agencje masowo przestawią się na inne portale, kupujący pójdą za ofertami. Nie za logo.
Lojalność wobec portalu nieruchomości jest zerowa. Nikt nie jest fanem Otodom. Wszyscy szukają mieszkania.
Otodom myśli że ma dziś monopol na uwagę kupujących, ale zapomniał, że to nie jest czas gdzie jest jedyną opcja jak kiedyś eBay czy Rightmove naście lat wstecz gdzie takie portale dopiero powstawały.
Ilość kupujacych jest jego największą wartością.
Ale tej wartości nie zbudował Otodom. Zbudowały ją agencje, które przez lata wrzucały tam swoje oferty.
Teraz te same agencje dostają rachunek obliczony od wartości nieruchomości, które same przyciągnęły.
To nie jest model biznesowy. To jest zjadanie własnego ogona.
Rightmove wciąż dominuje w UK. eBay wciąż istnieje. Ale obaj stracili to czego nie można odkupić, przekonanie partnerów że gra jest uczciwa.
Otodom właśnie zaczyna tracić to samo, ale tym razem ma pod blokiem kilka głodnych alternatyw które czekają tylko żeby zapełnić lukę.
Udostępnij jeśli działasz w branży. To dotyczy każdego kto kupuje lub sprzedaje nieruchomość w Polsce.
