16/02/2023
Eksperci są mocno podzieleni w temacie spadków cen nieruchomości w ostatnich miesiącach oraz co do prognoz na rok 2023. Wielu ludzi zastanawia się, czy ceny będą spadać w Warszawie i czy będzie to dobry moment na zakupy.
Czasy są wyjątkowo niepewne i skomplikowane a biorąc pod uwagę obecny rok wyborczy, stawianie tu prognoz jest wyjątkowym wyzwaniem. Poniżej postaram się odpowiedzieć na to pytanie i przedstawić moją opinię.
Aby przejść do odpowiedzi, konieczne jest wyjaśnienie czy rozmawiamy o cenach realnych czy cenach nominalnych nieruchomości. Cena nominalna to cena wyrażona w złotówkach, nie uwzględniająca poziomu inflacji. Cena realna to cena z uwzględnieniem inflacji. Obecnie, oficjalny poziom inflacji to około 17%. A odczuwalny poziom dla przeciętnego Polaka to prawdopodobnie około 30%. Dla uproszczenia przyjmiemy, że inflacja wynosi 20% w skali roku.
Przykładowo mieszkanie, które kosztowało w lutym 2022r. 500 tys zł a obecnie kosztuje 510 tys, nominalnie zdrożało o 10 tys złotych. Natomiast biorąc pod uwagę inflację, jego cena realnie spadła. Ponieważ wzrost jego ceny procentowo był niższy niż poziom inflacji.
Dla przeciętnego „Kowalskiego”, nie interesującego się ekonomią, często jedynym ważnym wskaźnikiem jest cena nominalna. Natomiast dla ekspertów, inwestorów, ekonomistów, często ważniejszym i bardziej miarodajnym wskaźnikiem jest realny poziom cen, uwzględniający inflację.
Czy ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadały w ostatnich miesiącach nominalnie ? Zdecydowanie nie. Czy będą spadać w najbliższych miesiącach? Nie sądzę. Dlaczego?
✅realna inflacja jest wysoka i będzie wciąż wysoka w 2023r.
✅standardowo ceny nieruchomości zawsze równo lub częściowo podążały za inflacją, a więc nawet biorąc pod uwagę kryzysowe otoczenie, ceny nominalne będą stały w miejscu lub delikatnie rosły, np.1/3 poziomu inflacji
✅wysokie ceny wynajmu sprawiają, że zakup gotówkowy na wynajem jest atrakcyjny i wielu inwestorów lub ludzi zamożnych decyduje się na takie działanie
✅mało prawdopodobne, aby w najbliższych latach całościowe koszty budowy budynków mieszkalnych malały
✅w roku wyborczym prawdopodobnie stopy procentowe kredytów będą sztucznie zamrożone lub obniżone z powodów politycznych, co chwilowo ulży kredytobiorcom oraz wzmocni popyt
✅prawdopodobne wejście w życie „PiSowskiej kiełbasy wyborczej” w postaci tanich kredytów hipotecznych dla osób młodych wzmocni popyt i może spowodować wzrosty cen mieszkań
✅ przy tak wysokiej utracie wartości pieniądza, nieruchomości będą sprzedawać tylko te osoby, które są do tego zmuszone sytuacją życiową
Czy widzę możliwość spadku cen w ujęciu nominalnym? Tak, ale tylko pod jednym warunkiem. Gdyby wojenne działania militarne przeniosły się na terytorium Polski.
W ostatnich miesiącach i obecnie ceny nominalne mieszkań najczęściej rosną powoli, dużo wolniej niż inflacja. Dlatego mamy do czynienia z realnym spadkiem cen nieruchomości. Właśnie taki spadek ma na myśli większość wypowiadających się w tym temacie ekspertów.
Myślę, że taka sytuacja w tym roku będzie nadal miała miejsce. Dlatego jest to dobry moment na zakup nieruchomości za gotówkę na własne cele mieszkaniowe lub na wynajem.
Dodatkowo zaryzykuję tezę, że jest to również dobry moment na zakup nieruchomości na kredyt na własne cele mieszkaniowe, ponieważ marże banków są obecnie niskie, a długoterminowo spodziewam się ponownych, znacznych wzrostów cen mieszkań w stolicy. Jednak na taki krok zakupów na kredyt powinny decydować się tylko osoby, które mają stabilne zarobki lub dużą poduszkę finansową.
Powyższy wpis dotyczy rynku wtórnego. Rynek pierwotny wygląda nieco inaczej i tam ceny w niektórych lokalizacjach mogą bardziej spadać. Ale to już kolejny, osobny, dłuuuugi temat 🙂
Zapraszam do komentowania. Chętnie poznam Wasze opinie w tym temacie🙂
--------------------------------------------------------------------------
ps
👉Chcesz bezpiecznie i sprawnie sprzedać lub wynająć mieszkanie w Warszawie❓
👉Szukasz okazji inwestycyjnej na rynku wtórnym❓
Zapraszam do kontaktu i współpracy tel. 725 998 390.
