Radca prawny od nieruchomości i inwestycji deweloperskich

Radca prawny od nieruchomości i inwestycji deweloperskich Kancelaria Radcy Prawnego Daria Wróblewska

24/03/2026

❌ „Założenie spółki to formalność, czy na pewno? ”

To jedno z najdroższych zdań, jakie możesz usłyszeć przy inwestycji.

Bo prawda jest taka 👇

👉 Rejestracja spółki to nie jest „kliknięcie w S24”
👉 To moment, w którym ustawiasz zasady gry na lata
👉 I… bardzo często popełniasz błędy, które wychodzą dopiero przy pierwszym konflikcie albo sprzedaży projektu

Najczęstsze problemy, które widzę u klientów:

⚠️ źle skonstruowane zasady reprezentacji
⚠️ brak zabezpieczenia wyjścia wspólnika
⚠️ „gotowa umowa z internetu”, która nie pasuje do inwestycji

A potem zaczyna się:
👉 blokada decyzji
👉 konflikty wspólników
👉 albo… bardzo drogie „naprawianie” spółki

💡 Dobra umowa spółki to nie koszt — to zabezpieczenie inwestycji.

Jeśli zakładasz spółkę, to naprawdę warto zrobić to dobrze na starcie.

—

Jeśli jesteś na etapie zakładania spółki i chcesz uniknąć typowych błędów — napisz do mnie ✉️ [email protected]

10/03/2026



Jak zabezpieczyć inwestycję nieruchomości poprzez spółkę?

Realizacja inwestycji deweloperskiej wiąże się z wieloma ryzykami – zarówno prawnymi, jak i finansowymi. Jednym ze sposobów ograniczenia tych ryzyk jest odpowiednie zaprojektowanie struktury prawnej inwestycji.

⚠️Spółka celowa dla każdej inwestycji.

W praktyce często stosuje się model, w którym dla każdej inwestycji tworzona jest odrębna spółka. Dzięki temu ryzyko związane z jedną inwestycją nie wpływa na pozostałe projekty.

Dobrze zaprojektowana spółka celowa może znacząco zwiększyć bezpieczeństwo realizacji inwestycji deweloperskiej.

05/03/2026



Inwestycje w nieruchomości zaczynają się od dobrej analizy działki.

W praktyce wiele problemów inwestycyjnych można przewidzieć już na etapie due diligence nieruchomości.

Najczęściej pojawiają się kwestie związane z:

➡️ dostępem do drogi publicznej,
➡️ przeznaczeniem terenu,
➡️ ograniczeniami wynikającymi z infrastruktury.

Im wcześniej zostaną zidentyfikowane potencjalne ryzyka, tym łatwiej zaplanować inwestycję.

Dlatego analiza prawna nieruchomości często decyduje o tym, czy inwestycja będzie bezpieczna.

. . .

03/03/2026

⚠️Złote góry dla deweloperów? Raczej marketing niż rzeczywistość.

Nowy art. 5a ustawy deweloperskiej wywołał w ostatnich tygodniach sporo emocji. Pojawiły się nagłówki sugerujące, że „deweloperzy zarobią więcej”, a sama zmiana przepisów została przedstawiona niemal jako systemowa furtka do zawyżania metrażu.

W mojej ocenie ten spór został w dużej mierze sztucznie wykreowany.

Literalne brzmienie art. 5a rzeczywiście odwołuje się do Polskiej Normy, ale interpretowanie tego przepisu w oderwaniu od całego systemu prawa budowlanego prowadzi do uproszczeń, które bardziej podgrzewają dyskusję niż ją porządkują.

Stanowisko przedstawione przez UOKiK jest – moim zdaniem – racjonalne i systemowe. Urząd wyraźnie wskazał, że przepis należy czytać w powiązaniu z innymi regulacjami, a kluczowe jest zachowanie jednolitości i transparentności w określaniu powierzchni użytkowej na wszystkich etapach – od prospektu po umowę przenoszącą własność.

⛔Nie doszło do żadnej „cichej zgody” na zwiększanie metrażu. Nie pojawił się mechanizm pozwalający automatycznie podnosić ceny. Pojawiła się natomiast przestrzeń do medialnej narracji, która dobrze rezonuje z emocjami rynku.

Jeżeli ktoś rzeczywiście zarobił na tej zmianie, to raczej na sprzedaży strachu, interpretacyjnych alarmów i budowaniu przekonania, że nadchodzi przełom korzystny wyłącznie dla jednej strony rynku.

W praktyce nadal kluczowe pozostają: spójność metodologii, zgodność z systemem prawa budowlanego i transparentność wobec nabywcy. I w tym zakresie stanowisko UOKiK po prostu porządkuje dyskusję.

Czasem największe „złote góry” istnieją wyłącznie w nagłówkach.

13/02/2026

Spór o powierzchnię pod ścianami działowymi – czy został właśnie zakończony ❓

Od dziś obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej, który wprost wiąże sposób kalkulacji ceny z powierzchnią użytkową lokalu.

Nowelizacja wprowadza zasadę, że:

✅cena lokalu = powierzchnia użytkowa × cena za m² powierzchni użytkowej,
✅powierzchnia użytkowa musi być obliczana zgodnie z Polską Normą właściwą dla daty złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

Pomiar powierzchni użytkowej budynków regulują trzy główne normy:

• PN-ISO 9836:1997,
• PN-ISO 9836:2015-12,
• PN-ISO 9836:2022-07.

Choć treść tych norm zmieniała się na przestrzeni lat, konsekwentnie wyłączały one powierzchnię pod ścianami działowymi z powierzchni użytkowej lokalu. W praktyce rynkowej nie zawsze było to jednak respektowane, co w ostatnim czasie doprowadziło do licznych sporów sądowych.

Nowelizacja w dużej mierze porządkuje ten obszar – dziś wprost bowiem wynika, że wliczanie do powierzchni użytkowej nabywanego lokalu przestrzeni pod ścianami działowymi jest niedopuszczalne.

10/02/2026

13 lutego 2026 r. – cicha zmiana, która może wywołać głośne spory

Od 13 lutego 2026 r. zacznie obowiązywać art. 5a ustawy deweloperskiej, dotyczący ustalania powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a w konsekwencji – sposobu kalkulowania ceny.

Zgodnie z nowymi przepisami:

📌 cena lokalu ma być ustalana wyłącznie jako iloczyn:
➡️ powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego oraz
➡️ ceny za 1 m² powierzchni użytkowej.

📐 Powierzchnię użytkową należy ustalać zgodnie z zasadami określonymi w Polskiej Normie dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej:
➡️ w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo
➡️ w dniu dokonania zgłoszenia budowy.

Już dziś w komentarzach prawnych i branżowych wyraźnie rysują się rozbieżne kierunki wykładni art. 5a ustawy deweloperskiej.

🔹 Zwolennicy wykładni literalnej stoją na stanowisku, że zmiana może umożliwić deweloperom wliczanie do powierzchni użytkowej m.in. powierzchni pod skosami czy schodami.

🔹 Przedstawiciele wykładni rozszerzającej podkreślają natomiast, że art. 5a ustawy deweloperskiej nie może być interpretowany w oderwaniu od intencji ustawodawcy, przepisów prawa budowlanego oraz właściwych rozporządzeń.

W konsekwencji przekonujące jest stanowisko, że nowelizacja nie daje podstaw do doliczania do powierzchni użytkowej:

▪️ powierzchni schodów,
▪️ powierzchni pod skosami,
▪️ powierzchni balkonów.

📌 To jedna z tych zmian, które nie przyciągają uwagi nagłówkami, ale mogą mieć bardzo realne skutki finansowe i procesowe dla deweloperów.

Jeżeli działasz w branży deweloperskiej albo obsługujesz takie projekty – to ostatni moment, by zweryfikować:

✔️ wzory umów deweloperskich,
✔️ prospekty informacyjne,
✔️ sposób liczenia metrażu.

10/02/2026

Radca prawny z wieloletnim doświadczeniem w obsłudze prawnej przedsiębiorców ze szczególnym uwzględnieniem deweloperów i inwestorów.

Swoją drogę zawodową rozpoczęłam w 2009 roku jako asystent radcy prawnego, łącząc pracę w kancelarii radcy prawnego ze studiami prawniczymi. To praktyczne zaplecze od samego początku ukształtowało moje pragmatyczne podejście do prawa — jako narzędzia realnie wspierającego działalność biznesową.

W 2018 roku zdałam egzamin radcowski, a następnie założyłam własną kancelarię. Od tego czasu zajmuję się kompleksową obsługą prawną podmiotów gospodarczych, ze szczególnym uwzględnieniem deweloperów oraz inwestorów.

Moje doradztwo prawne obejmuje wszystkie etapy realizacji przedsięwzięć deweloperskich — od założenia spółki i nabycia gruntu, przez proces projektowania i budowy, zabezpieczenie umów z wykonawcami, aż po sprzedaż nieruchomości. W codziennej praktyce wspieram również przedsiębiorców w podejmowaniu decyzji prawnych związanych z bieżącym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa.

Do grona moich klientów należą także pośrednicy nieruchomości, którym pomagam przeprowadzać transakcje sprzedaży oraz najmu w sposób zapewniający bezpieczeństwo prawne wszystkich stron.

Specjalizuję się w:

➡️prawie spółek handlowych,

➡️prawie nieruchomości,

➡️prawie gospodarczym,

➡️prawie cywilnym.

Współpracuję z przedsiębiorcami, którzy cenią praktyczne podejście do wyzwań prawnych oraz rozwiązania dopasowane do realiów biznesowych.

Adres

Zielona Góra

Strona Internetowa

Ostrzeżenia

Bądź na bieżąco i daj nam wysłać e-mail, gdy Radca prawny od nieruchomości i inwestycji deweloperskich umieści wiadomości i promocje. Twój adres e-mail nie zostanie wykorzystany do żadnego innego celu i możesz zrezygnować z subskrypcji w dowolnym momencie.

Skróty

Udostępnij

Kategoria