Stefan Ionut Costin

05/06/2026

𝐌𝐞𝐫𝐢𝐭𝐚̆ 𝐬𝐚̆ 𝐯𝐚̂𝐧𝐝 𝐚𝐜𝐮𝐦 𝐬𝐚𝐮 𝐬𝐚̆ 𝐦𝐚𝐢 𝐚𝐬̦𝐭𝐞𝐩𝐭?

Este una dintre întrebările pe care le aud cel mai des în ultima perioadă.

Mulți proprietari spun:
„Nu mă grăbesc.”
„Mai aștept puțin.”
„Poate mai crește piața.”
Și este perfect normal să gândească așa.

Totuși, înainte să iei o astfel de decizie, cred că trebuie să îți răspunzi la o întrebare simplă:
De ce vinzi?

Vrei o casă mai mare?
Vrei să investești în altceva?
Ai nevoie de bani pentru un proiect?
Sau doar te întrebi cât ai putea obține pe proprietate?

Mulți se gândesc că prețurile ar putea crește, dar uită un lucru important: 𝐃𝐚𝐜𝐚̆ 𝐩𝐫𝐨𝐩𝐫𝐢𝐞𝐭𝐚𝐭𝐞𝐚 𝐭𝐚 𝐬𝐞 𝐬𝐜𝐮𝐦𝐩𝐞𝐬̦𝐭𝐞, 𝐞𝐱𝐢𝐬𝐭𝐚̆ 𝐬̦𝐚𝐧𝐬𝐞 𝐦𝐚𝐫𝐢 𝐬𝐚̆ 𝐬𝐞 𝐬𝐜𝐮𝐦𝐩𝐞𝐚𝐬𝐜𝐚̆ 𝐬̦𝐢 𝐜𝐞𝐚 𝐩𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐯𝐫𝐞𝐢 𝐬𝐚̆ 𝐨 𝐜𝐮𝐦𝐩𝐞𝐫𝐢.

De aceea, nu există un răspuns universal la întrebarea „vând acum sau mai aștept?”.

Decizia corectă depinde de situația ta, de obiectivele tale și de planul pe care îl ai mai departe.

Uneori merită să aștepți. Alteori, cea mai bună decizie este să acționezi.

ILFOV IMOBILIAR

19/05/2026

În ultimii ani am încercat să construiesc mai mult decât o agenție imobiliară.

Am încercat să construiesc încredere, relații pe termen lung și o imagine corectă într-o piață unde oamenii sunt deseori sceptici.

Mă bucur să văd că acest parcurs începe să fie remarcat și în publicații dedicate antreprenoriatului și mediului de business.

ILFOV IMOBILIAR

Ștefan Ionuț Costin este antreprenor și broker imobiliar, fondatorul agenției Ilfov Imobiliar, specializată în zona Ilfov Nord, unde a construit unul dintre

06/05/2026

Curioasă situație: cu cine fac, de fapt, mai mulți bani portalurile imobiliare?

Paradoxal, uneori agențiile nepregătite și haotice pot deveni mai profitabile pentru portalurile de anunțuri imobiliare decât cele care lucrează corect, clar și transparent.

O agenție serioasă, care lucrează în reprezentare, are de regulă un număr limitat de proprietăți, pentru ca acestea să poată fi gestionate corect.
Cel mult 10 proprietăți per agent.
3 agenți.
30 de anunțuri.

Un business curat, organizat și controlat.

În schimb, modelul care generează cu adevărat volum pentru multe platforme este altul: zeci sau sute de proprietăți preluate din piață, cu sau fără acordul proprietarului, repostate constant, promovate agresiv și împinse în față prin boost-uri și reclame plătite.

Mai multe anunțuri.
Mai multă promovare.
Mai multă vizibilitate cumpărată.
Implicit, mai mulți bani investiți în platforme.

Și aici apare unul dintre paradoxurile pieței imobiliare din România: uneori, agențiile care lucrează simplu, curat și transparent ajung să fie mai puțin „profitabile” pentru portaluri decât cele bazate pe volum, repostări și promovare continuă.

În plus, acestea devin și mai vizibile în platforme tocmai datorită volumului foarte mare de anunțuri.

Iar, indirect, nici experiența cumpărătorului final nu mai este întotdeauna cea mai corectă sau mai clară.
Clientul intră pe platformă având impresia că vede piața reală, însă de multe ori ajunge să navigheze printre anunțuri duplicate, proprietăți indisponibile sau promovări care favorizează mai degrabă bugetele de marketing decât calitatea serviciului.

Poate că, într-o piață în care profesia de agent imobiliar și activitatea agențiilor ar fi reglementate mai clar printr-un sistem coerent și transparent, multe dintre aceste dezechilibre s-ar regla natural.
Iar beneficiarul real ar fi, în final, chiar cumpărătorul.

Nu vreau să fiu înțeles greșit.
Fiecare lucrează cm dorește și își gestionează afacerea în felul său. Eu doar am făcut o constatare.

26/04/2026

„𝐔ș𝐨𝐫 𝐧𝐞𝐠𝐨𝐜𝐢𝐚𝐛𝐢𝐥” – 𝐝𝐨𝐮ă 𝐜𝐮𝐯𝐢𝐧𝐭𝐞 𝐜𝐚𝐫𝐞 𝐭𝐞 𝐩𝐨𝐭 𝐜𝐨𝐬𝐭𝐚 𝐬𝐜𝐮𝐦𝐩.

Nu este recomandat să publici un anunț imobiliar în care scrii „ușor negociabil”.

De ce? Pentru că mulți cumpărători pot interpreta exact ce nu îți dorești să transmiți: că vrei neapărat să vinzi, că ești dispus la o negociere mai mare decât lași să se înțeleagă sau că prețul a fost umflat din start.

Practic, te negociezi singur înainte să îți sune telefonul.

Mult mai eficient este să pui de la început un preț corect, realist, susținut de piață, iar eventualele ajustări să le discuți ulterior, direct cu un cumpărător serios.

Așa atragi interes real, mai mulți clienți relevanți și îți crești șansele de vânzare în condiții bune.

Când lași impresia că deja ai loc mare de scădere, de cele mai multe ori vei negocia peste negocierea pe care erai dispus să o faci inițial.

Ilfov Imobiliar

21/03/2026

„Cumpără teren, nu se mai fabrică.”
„Buy land, they’re not making it anymore.” Mark Twain

Prețurile terenurilor din Ilfov Nord sunt încă la un nivel care permite investiții foarte profitabile.

Important nu este doar să cumperi, ci să alegi terenul potrivit.
Un teren valoros este acela care poate fi pus în valoare în următorii 2–3 ani, prin dezvoltare, parcelare sau revânzare strategică.

Terenurile aflate „în mijlocul câmpului”, unde utilitățile și infrastructura pot ajunge abia peste 7–10 ani, înseamnă capital blocat pe termen lung.

În schimb, un teren bine poziționat oferă avantaje reale:
✔️ posibilitatea dezvoltării într-un termen rezonabil
✔️ potențial de revânzare cu profit
✔️ siguranță investițională mai mare
✔️ oportunități pentru proiecte rezidențiale sau comerciale

Chiar și fără dezvoltare imediată, evoluția accelerată a zonei Ilfov Nord face ca astfel de achiziții să ofere, în multe cazuri, un randament superior altor investiții.

Pe măsură ce zona continuă să se extindă, oportunitățile cu adevărat bune devin din ce în ce mai rare.

Concluzie investitionala

Cei care cumpără terenuri bine alese astăzi vor avea avantajul major în dezvoltările de mâine.

Investițiile bune încep cu informația corectă.
Dacă ai în vedere un teren în Ilfov Nord, te pot ajuta cu o analiză realistă a potențialului.

16/03/2026

Nu, casa dumneavoastră NU valorează cât credeți.

Știu că sună dur și nu o spun cu lipsă de respect.

O spun pentru că, de cele mai multe ori, acea casă nu este doar o proprietate. Este locul în care ați copilărit, unde au trăit părinții, unde ați sărbătorit ani întregi, ați avut momente triste sau fericite și unde fiecare obiect are o poveste.

Pentru dumneavoastră, valoarea este construită dintr-o viață întreagă. Pentru cumpărător, însă, este începutul uneia noi.

El nu vede amintirile, nu simte emoția și nu cunoaște istoria.
Vede locația, starea casei, prețul și ce alte opțiuni mai are în acel moment.

Adevărul este că o casă poate avea o valoare sentimentală imensă și, în același timp, o valoare de piață diferită. Iar rolul meu nu este să minimalizez atașamentul, ci să îl înțeleg și să ajut proprietarul să facă această tranziție fără regrete.

Pentru că, în realitate, nu vindeți amintirile.
Vindeți doar locul în care ele au trăit.

Dacă vă gândiți să vindeți o proprietate în care ați investit ani din viață, vorbiți cu cineva care știe că nu este doar o tranzacție, ci un moment important pentru dumneavoastră.


Ilfov Imobiliar

01/03/2026

A venit primăvara.

Și, printre mărțișoare și soare timid, îți amintește ceva simplu: viața nu e despre cât alergăm, ci despre cât simțim.

Să ne bucurăm de oameni. De liniște.
De momentele mici care, de fapt, sunt cele mari. Restul… vine și trece.

Ilfov Imobiliar

26/02/2026

Modificare majoră în tranzacțiile imobiliare și auto.

De acum, nu doar vânzătorul trebuie să aibă certificat fiscal fără datorii.
Și cumpărătorul este obligat să prezinte certificat de atestare fiscală.

Da, inclusiv la:
• imobile
• terenuri
• mașini
Iar dacă este căsătorit și bunul intră în comunitatea legală, este necesar fiscal și pentru soț/soție, chiar dacă la notar vine o singură persoană.

❗ Actele pot fi considerate nule de drept în lipsa acestor certificate.

04/02/2026

Legea Nordis (2025): momentul în care piața imobiliară a fost obligată să se maturizeze.

Ani la rând, în piața imobiliară din România, cumpărătorii au fost învățați că este „normal” să plătească avansuri mari pentru apartamente care existau doar pe hârtie.
Că este „firesc” să semneze antecontracte fără garanții reale.
Că riscul face parte din joc.

Scandalul Nordis a demonstrat, brutal, cât de scump poate fi acest tip de „normalitate”.

În 2025, statul a intervenit.
Nu printr-o lege-spectacol, ci printr-un pachet de modificări legislative cunoscut astăzi sub numele informal de „Legea Nordis”.

Ce a declanșat această schimbare
Cazurile în care:
- aceleași apartamente erau promise de mai multe ori
- avansurile erau folosite pentru alte proiecte
- cumpărătorii rămâneau fără bani și fără locuințe
au scos la iveală o vulnerabilitate majoră a pieței.

Legea Nordis vine ca răspuns direct la aceste practici.

Ce schimbă concret Legea Nordis (2025)
Avansuri limitate, nu sume aruncate pe promisiuni
- avans maxim 5% la rezervare
- perioadă de rezervare limitată la 60 de zile
- dacă dezvoltatorul nu încheie antecontractul din vina sa → returnare integrală a avansului

Practic, dispare ideea de „plătești mult ca să fii sigur”.
Apartamentele trebuie să existe juridic înainte să fie vândute.

Dezvoltatorul poate promite vânzarea doar după:
- notarea autorizației de construire în Cartea Funciară
- preapartamentarea proiectului
- deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare viitor apartament

În plus: antecontractele devin obligatoriu autentice, încheiate la notar si promisiunile se înscriu în Cartea Funciară.
Rezultat: dispare vânzarea dublă a aceluiași apartament.

Banii cumpărătorilor nu mai pot fi plimbați
Toate avansurile:
- intră într-un cont separat, dedicat proiectului
- pot fi folosite exclusiv pentru acel proiect

Utilizarea banilor în alte scopuri devine contravenție gravă, sancționată inclusiv cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.

Mai mult:
- max. 25% din preț poate fi folosit pentru structura de rezistență
- ulterior, max. 20% pentru instalații
Cash-flow-ul „creativ” dispare

Legea Nordis nu este anti-dezvoltatori
Un aspect esențial, ignorat adesea în dezbatere:
Legea nu blochează dezvoltarea.
Notarea promisiunilor în Cartea Funciară nu împiedică dezvoltatorul: să continue lucrările, să obțină avize, să finalizeze proiectul.
Fără a fi nevoie de acordul cumpărătorului, atât timp cât nu se modifică suprafața sau amplasamentul locuinței.

Ce înseamnă asta, în realitate!

Pentru cumpărători; risc mult redus, transparență reală, protecție juridică efectivă.

Pentru dezvoltatori; reguli mai stricte, mai puțin acces la avansuri, mai multă credibilitate pentru cei corecți.

Pentru piață; mai puțină speculă, mai multă disciplină, proiecte susținute real, nu din banii clienților.

Concluzie
Legea Nordis nu schimbă regulile jocului.
Le face, în sfârșit, clare.
Într-o piață imobiliară matură: nu cumperi doar pe încredere, nu plătești avansuri fără garanții, nu investești în promisiuni fără acoperire juridică.
Pentru unii, această lege este incomodă.
Pentru piață, este necesară.
Pentru cumpărătorii informați, este o protecție reală.

Ilfov Imobiliar

21/01/2026

Vânzările adevărate nu au nevoie de tehnici de manipulare.

Am observat că, în multe cursuri de vânzări, se pierde esența.
Vânzările nu sunt despre manipulare și nici despre a convinge pe cineva să cumpere ceva ce nu își dorește.

Vânzările sunt despre a prezenta corect atuurile unui produs și despre a ajuta oamenii să înțeleagă dacă acel lucru li se potrivește cu adevărat.

În imobiliare, asta înseamnă să vezi dincolo de metri pătrați și finisaje.
Să explici cm un spațiu poate deveni „acasă”, cm se potrivește unei familii, unui stil de viață, bugetului și unui moment din viață.

Când faci asta corect, nu mai vinzi. Clarifici.
Iar oamenii iau singuri decizia potrivită pentru ei.

Pe termen lung, asta nu aduce doar tranzacții, ci încredere.
Iar încrederea este singurul lucru care chiar vinde.

Ilfov Imobiliar