30/07/2014
АН vs. ЧР: кто по чём?
Почему вы платите двойные, а иногда и тройные комиссии Агентству Недвижимости (АН) и манкируете услугами Частного Риэлтора (ЧР)? - Просто так! Я долго размышлял над этим вопросом и пришел к выводу: да, ПРОСТО ТАК!!! Просто потому, что вы: 1. готовы платить за воздух, 2. вы неразумно щедры, 3. вы платите, потому что так надо – выбирайте любой вариант. Но на самом деле вы платите из-за отсутствия полноты картины происходящего или, а часто и по причине нахождения в ментальной ловушке страха перед «большим и непонятным»
Где вы переплачиваете и что получаете взамен? Вы переплачиваете сумму комиссионных и ничего большего в сравнении с ЧР не получаете. Возьмем стандартную ситуацию. Техническое задание: город Москва, стандартная единичная сделка по отчуждению или приобретению объекта недвижимости на вторичном рынке, бюджетная типовая квартира.
Сумма комиссионных: для АН – 500-600К руб, для ЧР – 200-300К руб (переплата Х2)
Работа (идентично для АН и ЧР):
1. прозвон/реклама объекта (при продаже расходы на рекламу всегда входят в сумму комиссионных, если только вы не имеете дело с жлобом от недвижимости – оговорюсь, что на аренду это правило не распространяется),
2. Просмотры/показы,
3. Авансирование,
4. Проверка объекта (пнд/нд, архивная выписка из домовой книги, архив и текущая справка из ЕГРП – 15К руб за все, учитывая, что это расценки сверхмаксимальные и они входят в комиссию)/сбор документов для отчуждения объекта,
5. Согласование ДКП с регистрирующим органом,
6. Организация и проведение сделки в банке,
7. Подача, контроль и получение документов в Росреестре,
8. Подписание Акта приема-передачи,
9. Постпродажное обслуживание (у нормальных риэлторов – аксиома!)
Что получает кто? Риэлтор, работающий в агентстве получает обычно от 30 до 50% от суммарной комиссии Агентства (150-300К руб), ЧР – 200-300К руб. Суммы могут немного разниться в зависимости от расходника по сделке, оплаченного из комиссии, но порядок цифр такой.
Кто как работает? Тенденция последних лет в АН с широкой филиальной сетью или работающего по франшизе - есть 1-2 юриста и толпа риэлторов-зазывал, в маленьких АН роль Медиатора и вершителя судеб выполняет часто сам генеральный директор. Утверждаю, что именно здесь вы рискуете нарваться на предложение квартиры с наследством (не страшно, три года же прошло – читаем ГК РФ внимательно и помним «с момента, когда это стало известно»), квартиры с рентой (ссылки на магическое словосочетание «Судебная Практика» умиляют и как не странно убеждают!) и квартиры, продающиеся по генеральной доверенности (без комментариев!!!).
ЧР, работающий чаще по рекомендациям, делает весь процессинг сам и несет всю полноту репутационной ответственности (спихнуть не на кого). Профессиональный ЧР всегда отдает справки по юридической проверке Клиенту на руки для архива, чего часто не делают АН, а наоборот стараются изъять даже Договор об оказании услуг, чтобы не осталось доказательств взаимоотношений с Клиентом (на всякий случай). Не скрою, среди нас есть отдельные нечистоплотные «профессионалы», впаривающие своим клиентам вышеупомянутый неликвид (с юридической точки зрения), но в любой семье не без урода, вы же понимаете.
FAQ или «у меня есть вопрос»
1. АН несет реальную ответственность за свои действия, а ЧР не несет никакой ответственности. – Абсолютно не так!
a. ЧР несет все бремя репутационных рисков. Каждый его промах приводит к сокращению количества обращений и реальной потере дохода. Юридически финансовую ответственность он не несет.
b. АН может позволить себе больше промахов при прочих равных (поток входящих обращений всегда выше, люди учатся только на своих ошибках (пример вопиющих обманов АУТКОМ, МУРЭЛЬ, ЭКЗН и прочих крупных холдингов ничему не учат тех, кто бежит за халявой), демпинг при назначении комиссионных). Утверждаю, АН не несет НИКАКОЙ финансовой ответственности – максимум в рамках суммы проходящей по договору оказания услуг (не по договору купли-продажи!).
c. Сегодняшние реалии: риэлторская деятельность не сертифицируется (АН набирают всех подряд – их задача чаще всего не оказать Вам услугу профессионально и качественно, а уболтать на договор – дальше разберемся по ходу пьесы), риэлторская деятельность не страхуется в должной мере (АН часто страхует свою деятельность и у них в рамке висит сертификат от известной страховой компании, но максимум, что вы сможете получить – это сумму, проходящую официально по договору оказания услуг: 10К? 20К руб? – вот и я о том же!)
d. Реже, но вы можете столкнуться с Сертификатом Качества, Гарантийным Сертификатом и т.п. от АН (часто и за дополнительную плату!), который, по их словам, и есть чуть ли не пожизненная гарантия чистоты сделки. Рекомендую спросить вашего Агента, где вы можете прочитать об этой форме гарантии в рамках гражданско-правовых отношений более подробно – любое Постановление, Указ, Закон, Статья, Положение, Распоряжение… может в Конституции РФ? Выслушав звенящую пустоту, не сочтите за труд вспомнить пп. «b» и «c» при принятии решения о покупке или продаже Вашей квартиры.
2. АН солиднее и они подписывают договор! – кто бы спорил (см. Вопрос 1, п. «с»), а «солидные» понты, как известно дороже всех денег Вселенной! За это, я считаю, вы столь часто и платите сумму 1-2 комиссий сверху – актуализированное чувство собственной значимости и бумажка, обеспеченная копеечной гарантией.
3. Я никогда не плачу такие комиссионные АН – я всегда выбиваю скидку! – Здорово, но мы все знаем, что понятие «скидка», «распродажа» и т.п. не более чем маркетинговая уловка, дабы побудить к совершению актуального для вас действия, не более того. В конечном итоге Вы получаете ровно то, за что Вы заплатили (не буду упоминать о скрытых комиссиях, что есть чистой воды мошенничество – некоторые это практикуют тем не менее). Или как говорила мой Университетский преподаватель по «Деловому Английскому»: there are no free lunches, Honey!
Каждый выбирает сам, как и с кем ему работать и по какой схеме оплачивать услугу, но для возможности сделать осознанный выбор необходимо обладать адекватной и актуальной полнотой информации. Положительно утверждаю, что только рекомендация грамотного профессионала (с дополнительным собеседованием на подтверждение его проф.пригодности) - есть гарантия оказания качественной услуги, а будет это ЧР или агент АН (некоторые профи экстра-класса принципиально не работают частным образом) - это уже как повезет. следует помнить, что каждая услуга стоит своих конкретных денег и вы получаете ровно то, за что заплатили. Работа профессионала не может быть со скидкой по определению, а чудеса… чудеса бывают только в решете, пожалуй…
Удачных Вам приобретений и выгодных продаж!
•agb•
E-mail: [email protected]
Phone: +7.926.520.48.91
Facebook links: http://www.facebook.com/pages/Moscow-Russia/Posrednik-MeDiaToR/159937100702505
Twitter account: www.twitter.com/phantom_arse
© 2009-2014 I.A. [intergrated assistance]
•••
(понятное видео: http://youtu.be/oxOeVVLsfug)
