17/10/2022
이번에는 임대차 계약 Tenancy Agreement에 서명하기 전에 꼭 알아야 할 5가지에 대해서 알아보겠습니다.
싱가포르에 입국하여 맘에 속드는 렌트집을 찾았다고 생각해 보겠습니다.
본 계약 TA를 작성하기 전에 LOI (Letter of Intent) 작성하여 집주인 또한 내가 원하는 조건에 서명을 하였습니다.
이제 입주하기 전에 다시한번 꼼꼼히 확인해 봐야 할 것이 바로 임대 계약(Tenancy Agreement)입니다.
그렇다면 지금부터 Tenancy Agreement 에 대해서 알아보겠습니다.
임대 계약(TA)이란 무엇이며 왜 중요할까요?
TA에는 세입자와 집주인이 동의한 조건들을 나열하게 되어 있습니다. 세입자로서 세입자가 가진 권리와 책임 또한 TA에 명시되어 있습니다.
임대차 계약서는 월세, 유지 보수 및 개인 정보 보호와 같은 문제에 대해 이견이 있을 때 참고할 수 있는 유일한 문서라고 생각하시면 됩니다.
일반적인 임대 계약(TA)에서 무엇이 포함되어 있을까요?
싱가포르의 TA에는 일반적으로 다음과 같은 정보가 포함되어 있습니다.
- 임대인과 임차인의 성명과 주소
- 임대할 부동산의 주소
- 임대 기간
- 임대료 지불, 공과금 포함 여부 지정
- 렌트비 지불 일정 및 세부 사항
- 스탬 수수료 (Stamp Duty-인지세) 또는 에이전트 수수료와 같은 추가 수수료
- 집에 모든 집기들에 대한 컨디션을 포함하여 임대 부동산에 있는 모든 항목의 인벤토리 목록
- 외교 조항
- 주거 사용
- 세입자 및 동거자의 이미그레이션 신분상태
- 주택 유지보수
- 임대료 지불, Subletting 금지, 부동산을 양호한 상태로 유지하는 것과 같은 세입자로써의 책임
- 사람이 거주하는데 부족함 없이 적합한 부동산을 제공해야 하는집주인으로써의 책임
- 공지사항
- 임대 종료
- 임대 중단
위가 같이 많은 목록들이 있지만, 아래에서 조금 더 주의해야 할 TA 조항들을 살펴보겠습니다.
임대차 계약서(TA)에 서명하기 전에 더 자세히 살펴봐야 할 조항들
Diplomatic Clause 이 조항은 임차인이 싱가포르를 완전히 떠나야 하는 경우 무거운 벌금을 부과하지 않고 임대 계약을 파기할 수 있도록 합니다.
Security Deposit 보증금 조항은 임차인이 임대차 종료 시 파손된 물품을 수선 또는 교체할 경우 공제할 수 있는 조건을 정합니다.
Maintenance and repair 이 조항은 임차인이 일정 금액 미만의 모든 수리 및 유지 보수 비용을 지불할 책임이 있음을 명시합니다.
Inventory 이 조항은 가전 제품 및 가구와 같은 집에 있는 모든 아이템들을 그 아이템들의 상태 기재와 함께 정리해 놓은 목록입니다.
Privacy and Access 이 조항에 따라 집주인은 방문을 하기 전에 세입자의 허가를 받아야 하며, 세입자가 집에 있는 동안 집주인이 집에 들어갈 수 있는 예외적인 경우도 있음을 알려줍니다.
중요한 조항들을 이해하지 못하고, TA에 서명을 하게 되면 경우에 따라서 불리한 위치에 놓일 수 있다는 점에 꼭 유의해야 합니다. 계약 조건에 대해 의문이 있는 경우 부동산 중개인이나 집주인에게 명확히 해야 합니다.
1. Diplomatic Clause
본인이 임차인, 즉 국외 거주자인 경우 이 조항이 임대 계약에 포함되어 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 일반적으로 표준 양식에 포함되어 있지만 다시 확인하는 것이 좋습니다.
일반적으로 조항의 중간 지점부터 적용되며(예: 2년 임대의 첫 해 이후) 이 조항은 특정 조건에서 임대 계약을 파기할 수 있도록 하고 있습니다. 예기치 않게 다른 국가로 파견되어 싱가포르를 떠나야 하는 경우 외교 조항을 발동하여 무거운 패널티 없이 임대 계약을 종료할 수 있습니다.
외교조항 통지기간은 통상 2개월 입니다. 2개월동안 집주인도 다른 세입자를 찾아야 할 충분한 시간이 필요할 것입니다.
2. Security Deposit
임대차 계약서에 서명할 때 보증금을 지불해야 하며, 이는 일반적으로 1년 임대 시 1개월치입니다. 싱가포르에서의 일반적인 임대기간은 2년이며, 2개월치의 보증금을 지불하는 것이 일반적입니다. LOI(의향서)에 서명한 후 보증금 (Good Faith Deposit)을 이미 지불한 경우, 집주인이나 그 대리인 (Landlord’s Agent)은 편의를 위해 Good Faith Deposit 잔액을 보증금으로 '전환'하는 데 동의할 수 있습니다.
임대 기간이 끝나면 일반적으로 임차인이 체류하는 동안 파손된 재산 및 시설에 대해서 보증금에서 공제를 하게 됩니다. 보증금은 임대 기간 동안 임대료를 상쇄하는 데 사용할 수 없으니 이점 꼭 알고 계셔야 합니다.
보증금 조항은 일반적으로 시간이 지남에 따라 어떠한 항목이 자연적으로 소모되고 마모되는 것에 대해서 인정하면서 손상된 항목의 수리 및 교체 비용을 충당하는 데 사용되는 공제 조건을 설정하고 있습니다.
예) 약간 색이 변색된 커튼은 일반적으로 자연적인 합당한 마모로 간주되며 집주인이 보증금에서 공제를 해서는 안 되는 것입니다. 반면 세입자가 정상적인 상황에서 손상되지 않을 물건을 파손한 경우, 예들들어 값비싼 천장 조명을 깨뜨리거나 욕조에 금이 가게끔 하는 경우등에 집주인은 파손된 물건을 수리하거나 교체하기 위해 보증금을 정당하게 공제할 수 있습니다.
조항에 보증금 환불 기한이 명확하게 명시되어 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 보증금은 임차 종료시(Hand Over) 집열쇠를 반환할때 함께 약속된 기한에 반환되어야 합니다.
그러나 때때로 계약서에서 임대차 종료 후 보증금 반환 전까지 7~30일의 대기 기간을 지정하는 것은 드문 일이 아닐수 있습니다. 이 기간은 집주인이 필요할 수 있는 수리 비용을 정확하게 확인하는데 필요한 부분이기 때문입니다.
3. Maintenance and Repair
수리 및 유지 보수가 포함된 조항의 경우 세입자가 책임져야 할 금액을 확인해야 합니다. 세입자는 마모로 인한 경미한 수리 비용을 직접 지불해야 합니다. 이렇게 하면 임대 주택을 좋은 상태로 유지하기 위해 노력하는데 큰 도움이 됩니다.
표준 임대 계약서에는 일반적으로 세입자가 일정 금액 미만으로 떨어지는 수리 및 유지 관리 비용을 지불할 책임이 있다고 명시되어 있습니다. 이 금액은 $150에서 $300 사이이며 에어컨 서비스, 수도꼭지 수리 및 새 전구와 같은 비용이 될 수 있습니다.
항목 수리 비용이 세입자가 책임져야 하는 금액을 초과하는 경우 집주인은 나머지 비용을 부담하게 됩니다.
예를 들어, 조항에 최대 S$150까지 지불해야 한다고 명시되어 있다고 가정해 보겠습니다. 에어컨 수리가 필요하고 비용이 S$200인 경우 S$150를 지불해야 하고, 나머지 S$50는 집주인이 부담합니다.
이 조항에는 일반적으로 임대 기간의 처음 30일인 결함 보고에 대한 유예 기간도 포함되어야 합니다. 이러한 결함에는 배관 또는 전기 배선 결함, 에어컨 오작동 또는 소켓 파손이 포함될 수 있습니다.
이 유예 기간 동안 대리인(Landlord’s Agent)에게 알리거나 집주인에게 자비로 비용을 지불하지 않고도 수리를 받을 수 있도록 요청할 수 있습니다. 이러한 결함 사진들을 찍어 타임스탬프가 찍힌 이메일 (Time-Stamped Email)을 통해 이 기간 내에 에이전트나 집주인에게 보내는 것을 잊어서는 안됩니다.
확실히 하기 위해 TA는 유예 기간 내에 보고되는 경우 이러한 결함을 해결할 책임이 집주인에게 있음을 분명히 밝혀야 하며, 이렇게해서 이전 세입자로 인해 발생한 손해에 대해 지불할 필요가 없습니다.
세입자를 위한 임대 점검 체크리스트 “Land-Tenant Checklist Template-Inventory List”를 가지고 점검이 보다 체계적으로 이루어지게 됩니다.
4. Inventory
이 조항은 기본적으로 가전 제품 및 가구와 같은 항목들을 나열하여 리스트한 것입니다.
Inventory List에 서명하기 전에 인벤토리에 나열된 모든 항목이 임대하는 부동산에서 사용 가능한 항목과 일치하는지 확인하여야 합니다. 이 부분을 확인할 때 각별히 주의하고 모든 항목이 설명된 대로 작동하는지 확인도 해야 합니다. 결함이 있는 항목이 있으면 집주인에게 알려서 교체할 수 있도록 해야 합니다.
이것은 또한 세입자가 집주인에게 집안의 모든 항목이나 물건들을을 제거하도록 요청할 수 있는 기회이기도 합니다. 특히 고가의 아이템이 있는 경우 인벤토리에서 제거를 요청할 수 있으므로 파손되거나 손상될 위험이 없어지게 됩니다.
5. Privacy and Access
대부분의 사람들은 친구나 심지어 가족 구성원이 예고 없이 집에 찾아오는 것을 별로 좋아하지 않습니다. 그런데 그 방문객이 집주인이라면?
간단히 말해서 개인 정보 및 액세스 조항은 세입자의 개인 정보를 보호하기 위함입니다. 이 조항에 따라 집주인은 부동산에 오기 전에 세입자의 허락를 받아야 합니다.
또한, 이 조항은 세입자가 거주하는 동안 집주인이 건물에 접근할 수 있는 몇가지 이유를 나열하고 있습니다. 여기에는 일반적으로 다음이 포함됩니다.
Repairs 수리
Renovations 레노베이션
Viewings for future tenants 새로운 세입자를 구하기 위한 집방문
조항에는 집주인이 방문하기 전에 미리 통지해야 하는 시간이 명시되어 있어야 하고, 이것은 집주인이 짧은 시간을 주고 마지막 순간에 갑작스럽게 방문하지 않도록 하고 있습니다.
위와 같이 싱가포르에서 임대계약을 하기에 앞서 알아야 할 TA에 대해서 알아보았습니다.
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Original Source from PropertyGuru updated 29 Sep 2021
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