21/04/2026
💡Zakaj in kako ločujemo oglaševano in dejansko ceno nepremičnine?
Pri mojem delu pogosto naletim na prodajalce stanovanj in/ali hiš, ki oporekajo moji realni oceni stanovanja za prodajo, ker »sosedje pa oglašujejo stanovanje po veliko višji ceni«?
Razlika med oglaševano ceno nepremičnine in dejansko kupoprodajno ceno namreč nastane zaradi več dejavnikov na trgu nepremičnin.
V 🇸🇮Sloveniji je ta razlika okvirno med 10 – 20% pri stanovanjih ( v Ljubljani je zaradi večjega povpraševanja in večje transparentnosti trga ta razlika običajno manjša), pri hišah, sploh v manjših mestih, pa je ta razlika povprečno večja, nekje med 25- 30%.
Oglaševana cena je začetna tržna ponudba oziroma začetna pogajalske cena, medtem ko je kupoprodajna cena rezultat pogajanj, razmer na trgu, stanja nepremičnine in finančnih omejitev kupca.
Ti dve ceni se razlikujeta predvsem zaradi pogajanj med kupcem in prodajalcem, saj je oglaševana cena pogosto postavljena nekoliko višje, ker prodajalec pričakuje pogajanja.
Končna kupoprodajna cena se zato pogosto zniža zaradi:
- 🤝strategij prodajalca ali nepremičninskega posrednika, saj prodajalci lahko namenoma nastavijo višjo oglaševano ceno, da pustijo prostor za pogajanja ali preverijo interes na trgu;
- 📈razmer na trgu:
•Če je veliko povpraševanja, se lahko nepremičnina proda nad oglaševano ceno.
•Če je povpraševanje manjše, se pogosto proda pod oglaševano ceno;
- 🏡stanja nepremičnine:
Med ogledi lahko kupec odkrije pomanjkljivosti (potrebna prenova, vlaga, slaba instalacija), kar vpliva na znižanje končne cene;
- 💶ocena vrednosti in financiranje:
Banka lahko pri odobritvi kredita oceni nepremičnino na nižjo vrednost od oglaševane, kar lahko povzroči znižanje kupoprodajne cene.
Lidija Kupljen
📞031 307 417
KW Slovenia - Nepremičninska družba
