การเริ่มต้นสร้างบ้านขาย By Aof Rawirut

22/08/2022

สกิม โค้ท (Skim Coat) คืออะไร🏠

สวัสดีครับ กลับมาพบกับเรื่องราวความรู้ดี ๆ เกี่ยวกับการแต่งบ้านอีกครั้งวันนี้
เอาใจเจ้าของบ้านที่กำลังจะต่อเติมบ้าน หรือมีบ้านหลังใหม่ ด้วยความรู้เกี่ยวกับซีเมนต์ชนิดหนึ่งที่เปรียบเสมือนครีมรองพื้นของสาว ๆ ซึ่งหลายคนยังไม่รู้จักว่ามีผลิตภัณฑ์ประเภทนี้อยู่ด้วยหรือวัสดุประเภทนี้มีชื่อว่า “สกิมโค้ท (Skim Coat)” ครับ มันคืออะไร? มีข้อดีอย่างไร? มาดูรายละเอียดกันครับ

สกิมโค้ท คือ ซีเมนต์แต่งผิวบาง มักจะผลิตออกมาเป็นสีขาว หรือ สีเทา ปัจจุบันมีหลายแบรนด์ผลิตมาจากปูนซีเมนต์ปอร์ตแลนด์ ผสมกับสารเคมีชนิดพิเศษ เพื่อให้ซีเมนต์ได้ยึดเกาะกับพื้นผิวได้เรียบเนียนไปด้วยกัน เพราะเวลาทาแล้วจะมีความหนาไม่กี่มิลลิเมตร และใช้กับปูนฉาบได้เลย

คุณสมบัติของ “สกิมโค้ท”
- ใช้สำหรับงานตกแต่งพื้นผิวซีเมนต์ให้เรียบเนียนขึ้น ด้วยการฉาบบาง ๆ ตามลักษณะของงาน
- บางรุ่นใช้ทาเปลือยได้เลย โดยไม่ต้องทาสี
- ปกป้องผิวซีเมนต์ให้ทนต่อสภาวะอากาศได้ทั้งแสงแดด ลม และฝน
- ช่วยให้การตกแต่งพื้นผิวทาสีง่ายขึ้น

💥สกิมโค้ทไม่ใช่สี แต่เป็นซีเมนต์ตกแต่งรองพื้นก่อนทาสี เพื่อให้การทาสีนั้นเรียบเนียน

การฉาบผิวด้วยซีเมนต์สกิมโค้ท มักใช้ราคาเดียวกับการทาสี และคิดเป็นตารางเมตร แต่ความคุ้มค่านั้นคุ้มราคามาก เพราะหากทาดี ๆ แทบจะไม่ต้องทาสีรองพื้นใหม่เลย และสีสกิมโค้ทบางรุ่นผสมสีฝุ่นได้ จึงลดค่าแรงการทาสี และให้พื้นผิวที่สวยกว่าการทาสีภายนอกภายในแบบเดิม ๆ
#รักนะอสังหาฯ

15/08/2021

#วิธีสร้างบ้าน
#มีขั้นตอนอะไรบ้าง โดยละเอียด เข้าใจง่าย

#ขั้นที่1 การตรวจสอบ และ จัดเตรียม
- เมื่อทำการตรวจสอบระดับดิน วางแผนโครงสร้างบ้าน ต่างๆดังกล่าวข้างต้น (ในโพสต์ ก่อนที่จะเริ่มสร้างบ้าน...ต้องรู้อะไรบ้าง)ที่ขาดไม่ได้ลำดับต่อไป คือ การเตรียมไฟฟ้าและประปา ชั่วคราว ยื่นเอกสารกับทางเจ้าหน้าที่และสามารถใช้ไฟได้ ส่วนใหญ่ ค่าไฟก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 3,000 – 4,000 บาท

- เตรียมที่พักสำหรับคนงาน หรือ ไซต์งาน ก่อสร้าง และที่สำคัญต้องที่ สถานที่เก็บวัสดุก่อสร้าง ขนาดไม่จำเป็นต้องใหญ่มาก แต่ควรเป็นสิ่งที่ต้องมีเพื่อความสะดวกสบายไม่ต้องขนย้ายระยะทางไกล และ ประหยัดเวลา

- ขั้นตอนการก่อสร้างทุกๆ อย่างต้อง ถูกตามเทศบัญญัติ ดังนั้น ควรทำการศึกษาจัดเตรียมเอกสารให้เรียบร้อย

#ขั้นที่2 ขั้นตอกการตอกเสาเข็ม
- การตอกเสาเข็ม จำเป็น ต้องมีผู้ควบคุมและตรวจสอบ ให้มีความแข็งแรง คงทนสูง ต้องตามแบบที่วิศวกรกำหนดเท่านั้น ความยาวของเสาเข็มโดยทั่วไปประมาณ 16.00 – 21.00 เมตร เสาเข็มคอนกรีตอัดแรงจะพร้อมใช้งานได้เมื่อมีอายุ 7 วันหลังวันผลิตนะครับ

- ใช้ วิธี Seismic test คือ การตรวจสอบความสมบูรณ์ของตัวเสาเข็ม โดยส่งคลื่นความสั่นสะเทือนจากเครื่องกำเนิดความถี่ (Vibration Machine) ลงไปในเนื้อคอนกรีตของตัวเสาเข็ม โดยคลื่นความถี่จะเกิดการสะท้อนกลับขึ้นมาที่ผิวคอนกรีต ทำให้สามารถตรวจสอบสภาพหรือความบกพร่องที่เกิดขึ้นกับตัวเสาเข็มได้

- เสาเข็มตอก เหมาะสำหรับงานก่อสร้างที่กำหนดงบประมาณ เพราะ ราคาถูก สามารถตรวจสอบความสมบูรณ์ของเสาเข็มได้ง่ายกว่า (เป็นที่นิยม)

- เสาเข็มเจาะ ราคาสูงมาก ไม่เป็นที่นิยมในปัจจุบันแล้ว เพราะเป็นมลพิษเสียง และ ผิดกฎหมาย

#ขั้นที่3 งานโครงสร้างบ้าน
- เริ่มจากการ เทฐานราก คือ โครงสร้างส่วนที่อยู่ใต้ผิวดิน แบกรับน้ำหนักจากเสา แล้วถ่ายลงสู่ดิน การใช้ฐานรากแบบคอนกรีตเสริมเหล็ก (เหล็กปลอก ปลอกคาน ปลอกเสา) จะก่อสร้างได้ง่าย รวดเร็ว และมีความแข็งแรง จากนั้น เริ่ม หล่อคอนกรีต เสา คาน ชั้นล่าง ตามลำดับ

- ติดตั้งท่อน้ำยากำจัดปลวก แนะนำเลือกใช้เป็นท่อ PE (HDPE) ผลิตจากพลาสติกความหนาแน่นสูง มาฉีดขึ้นรูปเป็นท่อ ที่มีผิวภายในเรียบ ลื่น ทำให้ของเหลวไหลลื่นดี แข็งแรง และยืดหยุ่นสูง จากนั้น เริ่ม หล่อคอนกรีต เสา คาน ชั้นบน

- ทำการเทพื้นชั้นบน และ ชั้นล่าง ตามลำดับ อาจมีการใช้ตะแกรงเหล็ก WIRE MESH ขนาด 6 mm สามารถใช้ปูถนนได้เพราะสามารถรับน้ำหนักได้ดีมากขึ้น

- ติดตั้ง โครงสร้างเหล็ก รวมถึง โครงสร้างบรรได ส่วนใหญ่งานโครงสร้างเหล็ก สร้างบ้าน มักเลือกใช้ Wide Fl**ge Shapes , H-Beam , I-Beam เป็นต้น เพราะเหล็กทั้ง 3 ชนิด มีคุณสมบัติ สามารถรับแรงเสียดทานได้สูง แข็งแรง คงทน ช่างมักเลือกใช้เป็นเหล็กทำโครงสร้าง แต่ขึ้นอยู่กับหน้างานนั้นๆด้วย เช่น สร้างโรงงาน ควรเลือกเหล็กเอชบีมเป็นเหล็กโครงสร้างเพราะ มีความแข็งแรง ทนทาน มากที่สุด

#ขั้นที่4 งานสถาปัตยกรรม
- เริ่มทำการ ติดตั้งแผ่นสะท้อนความร้อน เพื่อให้สามารถสะท้อนรังสีความร้อนได้ถึง 95% ด้วยหลักการสะท้อนรังสีความร้อนเข้าสู่ตัวบ้าน ช่วยให้บ้านเย็นสบาย ไม่อบอ้าว

- มุงหลังคาบ้าน มีเหล็กหลากหลายชนิดให้เลือกใช้ทำหลังคาบ้าน เช่น เหล็กตัวซี หรือ แปซี นิยมใช้เป็นโครงสร้างโครงหลังคาตามบ้านเรือน อาคารต่างๆ เพราะเหล็กตัวซีนั้นแข็งแรง น้ำหนักดี เหมาะกับการนำไปใช้งานในที่สูงๆ หรือนำมาใช้เป็นเหล็กโครงสร้างรองประเภทเสริม ค้ำยัน เป็นต้น จากนั้นทำการ ติดตั้งเชิงชาย ในขั้นตอนต่อไป

- จากนั้น ทำการ วางแนวผนังวัดระยะห้องต่างๆ ให้ชัดเจนเป็นสัดส่วน ( ขั้นตอนนี้ วางตามแปลนบ้านที่ออกแบบไว้ตั้งแต่แรก )

- ติดตั้งวงกบไม้ ก่ออิฐ อย่างสวยงามและเป็นระเบียบ

- เริ่มทำการฉาบปูน

- จากนั้น เริ่มทาสีทั่วทั้งบ้าน สีบ้านควรไปในโทนเย็น เพื่อให้อยู่แล้วรู้สึกสบาย น่าพักอาศัย

- ทำการติดตั้งวงกบประตู หน้าต่าง และ ติดตั้ง สุขภัณฑ์ ควรเลือกให้เข้ากับตัวบ้าน โทนเดียวกันเพื่อความสวยงาม

- ปูวัสดุตกแต่งพื้น เช่น ปาร์เก้ , แกรนิต , กระเบื้อง เป็นต้น รวมถึง ปูวัสดุตกแต่งพื้นผิว และ ผนังห้องน้ำ

- ติดตั้งประตู หน้าต่าง ทุกบาน พร้อม ทาสีจริง ภายในบ้านและนอกบ้าน แต่ก่อนทาสีต้องตรวจสอบความแห้งของผนังก่อนถึงทาได้

#ขั้นที่5 งานระบบภายในบ้านและนอกบ้านทั้งหมด
- ติดตั้งระบบไฟฟ้า นิยมเดินสายไฟร้อนฝังผนัง พร้อมการก่ออิฐ และเมื่อติดตั้งเสร็จควรแจ้งไฟฟ้ามาตรวจสอบอีกครั้ง ก่อนเดินสายไฟมิเตอร์ต่อไฟฟ้า

- ติดตั้งท่อระบบประปาและสุขภิบาล ซึ่งสามารถทำไปพร้อมกับการก่อผนังได้

- ติดตั้งระบบสื่อสารและระบบกันขโมย หรือระบบอื่นๆ ถ้ามี

- และที่ขาดไม่ได้คือ ติดตั้งระบบไฟ และ ระบบระบายน้ำเสีย เมื่อติดตั้งระบบทั้งหมด จากนั้น เริ่มทำความสะอาดเป็นอันเสร็จสิ้น

สรุป การสร้างบ้านด้วยตนเอง สามารถทำได้ แต่ต้องทำการศึกษา และ จัดเตรียมวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างให้พร้อม และ ถูกต้องเหมาะสมกับบ้านที่ต้องการ เพื่อประหยัดงบและเวลานะครับ

15/08/2021

#ก่อนที่จะเริ่มสร้างบ้าน...ต้องรู้อะไรบ้างลองอ่านบทความนี้ดู

- ควรศึกษาระดับดิน ต้องดูว่า ควรถมดินสูงเท่าไหร่ สามารถวัดระดับดินได้โดยการดูระดับดินเพื่อนบ้าน หรือ วัดจากระดับถนนควรสูงกว่าประมาณ 50-80 เซนติเมตร

- ปรึกษากับ ผู้เชี่ยวชาญเรื่องเหล็ก ด้านโครงสร้างบ้าน ควรเลือกใช้เหล็กมาทำโครง ควรเลือกประเภทใด จำนวนเท่าไหร่ พร้อมบอกแปลนบ้าน และความต้องการเกี่ยวกับเรื่องตัวบ้านให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยชี้แนวทางและแนะนำวัสดุก่อสร้าง เช่น เลือกใช้ เหล็ก เอชบีม เพราะสามารถรับโครงสร้างขนาดใหญ่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ หาซื้อง่าย หรือ ใช้ Wide Fl**ge เหมาะสมโครงสร้างทั่วไปมักใช้ทำเสา คาน และยังสามารถทำงานเชื่อมต่างๆได้ด้วย

- ศึกษาเรื่อง ฐานราก ให้ดี เพราะเป็นส่วนประกอบที่รับน้ำหนักจากต่อม่อและถ่ายลงดินโดยตรงหรือถ่ายสู่เสาเข็มจนถึงชั้นดินถล่ม

- เลือก พื้นให้ถูกกับความต้องการ ซึ่งพื้นปูนของบ้านมักแบ่งเป็น 2 แบบ ได้แก่ พื้นหล่อกับที่ สามารถผูกเหล็กเสริมเชื่อมกับเหล็กคาน เทคอนกรีตเป็นเนื้อเดียวกับปูน , พื้นสำเร็จรูป สามารถนำมาใช้ได้ทันที ผลิตจากโรงงาน วางตะแกรงเสริม เชื่อมคานเหล็กและเทคอนกรีตทับหน้า

- เลือก ทิศทางของบ้าน สร้างบ้านให้เย็นน่าอยู่ และ กว้าง ไม่แออัด ส่วนใหญ่จะมักจะทำสวนแนวตั้งลดความกระด้างของผนัง และ จัดสวนในทิศทางลมประจำ รวมถึง เลือกสร้างรั้วบ้าน ให้โปร่ง รับลมธรรมชาติได้

***สรุปเลยก็คือ*** หลักๆ แล้วสิ่งที่ต้องรู้ ศึกษาก่อนเริ่มลงมือสร้างบ้าน ทางที่ดีควรมีที่ปรึกษาหรือช่างชำนาญช่วยกันระดมความคิด พวกวิศวกร สถาปัตนิก เพื่อสามารถได้งานก่อสร้างบ้านตรงตามแบบที่วางไว้มากที่สุดครับผม

#รักนะอสังหาฯ

26/07/2021

#ขั้นตอนและวิธีการยื่นกู้เงินสร้างบ้าน...
1.สำรวจรายได้ตัวเอง
2.ชื่อในโฉนดที่ดินต้องมีชื่อของผู้กู้หรือต้องได้รับการยินยอมจากเจ้าของที่ดิน
3.หาแบบบ้านที่จะสร้าง
4.จ้างคนเขียนแบบ 3D+แบบแปลน+BOQ+วิศวกรเซ็น
5.หาผู้รับเหมา และทำสัญญาจ้าง
6.ขออนุญาตก่อสร้าง
7.เตรียมเอกสารประกอบการยื่นกู้
8.เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข ค่าธรรมเนียม และวงเงินกู้แต่ละธนาคาร
9.ติดต่อสถาบันการเงินยื่นเรื่องกู้

#เอกสารประกอบการยื่นกู้
เอกสารหลักประกัน
- โฉนดที่ดิน, น.ส.3ก, เอกสารสิทธิ์ (ทั้งตัวจริงและสำเนา) ต้องเป็นชื่อของผู้กู้หลักหรือผู้กู้ร่วม
- แบบแปลนบ้าน ได้รับรองจาก สนง.ที่ดินเขต, อบต. หรือเทศบาลแล้ว
- แบบประมาณราคาก่อสร้าง(BOQ)
-ใบอนุญาตก่อสร้าง(ได้รับรองจาก อบต. เทศบาล, สนง.ที่ดินเขตแล้ว)
- สัญญาจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง เซนต์เรียบร้อย พร้อมสำเนาบัตร ปปช.ผู้รับเหมา
- สำเนาหนังสือรับรองราคาที่ดิน(ขอจากที่ดิน)
- แผนที่ระวางทางอากาศ(ขอจากที่ดินท้องที่)
- แผนที่ที่ก่อสร้าง(ถ้าในแบบแปลนยังไม่มี)
- ภาพถ่ายสถานที่สร้างบ้าน(เผื่อไว้)
เอกสารส่วนตัว
- ใบรับรองเงินเดือนจากที่ทำงาน(ใช้เวลาประมาณ 2 อาทิตย์)
- สลิปเงินเดือน 3 เดือน (กรณีทำงานประจำ)
- สมุดบัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 -12 เดือน ถ่ายเอกสารมาเลย
- หากมีบัญชีเงินออมหรือรายได้พิเศษอื่นๆ ควรนำไปแสดงด้วย
- ใบเสร็จ/แบบแสดงการเสียภาษี (2ปี)
- สำเนาทะเบียนบ้าน ทุกหน้าถ่ายมาเลยตั้งแต่หน้าปก
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนสมรส
- ใบเปลี่ยนชื่อ / นามสกุล (ของผู้กู้ร่วมด้วย)
- แผนที่ที่อยู่อาศัยปัจจุบัน(วาดเองท้ายคำขอสินเชื่อ)
- รายการรายรับรายจ่ายแต่ละเดือน
- ใบคำขอสินเชื่อ(แบงค์ให้กรอก) พร้อมเซนต์ + คำอนุญาติตรวจบูโร (แบงค์ทำให้)

28/06/2021

#สร้างบ้านทั้งทีใช้ อิฐมอญ อิฐมวลเบา หรืออิฐเซรามิก ?

ก่อนอื่นเรามาทำความรู้จักอิฐแต่ละชนิดกันก่อนครับ...

1.“อิฐมอญ” หรือ “อิฐแดง”
อิฐประเภทนี้ผลิตจากดินเหนียวผสมแกลบ หรือวัสดุอื่นผสมน้ำ เผาด้วยเตาจนสุก โดยทั่วไปมีขนาดความกว้าง 5.5 เซนติเมตร ยาว 14 เซนติเมตร และหนา 3 เซนติเมตร โครงสร้างบล็อกมีลักษณะตัน ไม่สามารถก่อเป็นผนังรับแรง การดูดซึมน้ำสูง ความหนาของปูนก่อระหว่างก้อน 1.5 มิลลิเมตร ความหนาของปูนที่ฉาบ 20-25 มิลลิเมตร น้ำหนักวัสดุ 130 กิโลกรัมต่อตารางเมตร น้ำหนักผนังรวมฉาบปูน 2 ด้าน 180 กิโลกรัมต่อตารางเมตร การใช้งานต่อ 1 ตารางเมตรต้องใช้จำนวน 130 – 145 ก้อน ค่าการนำความร้อน ( Thermal Conductivity ) 1.15 วัตต์ต่อ ม.เคลวิน อัตราการทนไฟ ( Fire Rating ) กรณีความหนา 10 เซนติเมตร อยู่ระดับ 2 อัตราการกันเสียง ( STC Rating ) 43 เดซิเบล ระยะเวลาในการก่อสร้าง 6-12 ตารางเมตรต่อวัน การติดตั้งวงกบประตู-หน้าต่าง หล่อเสาเอ็นทับหลังและต้องมีค้ำยันด้วย

ข้อดี :
- หาซื้อได้ง่าย
- ช่างมีความคุ้นเคยในการก่อมากกว่าอิฐชนิดอื่นๆ
- มีความแข็งแรง รับน้ำหนักแขวนได้มาก
- ใช้ได้ดีสำหรับบริเวณเล็กๆ จะได้ไม่ต้องตัดอิฐมาก

ข้อเสีย :

- มีน้ำหนักมากกว่าอิฐชนิดอื่น
- มีขนาดเล็ก แตกหักได้ง่าย ทำให้เสียเวลาในการก่อมากใช้อิฐจำนวนมากในการก่อผนังในพื้นที่เท่าๆกันเทียบกับอิฐชนิดอื่นๆ
- มีขนาดค่อนข้างไม่เป็นมาตรฐาน ทำให้เวลาก่อ ต้องฉาบปูนหนาประมาณ 2-3 เซนติเมตร โดยรอบเพื่อที่จะให้ผนังมีความเรียบสวย จึงทำให้สิ้นเปลืองปูนฉาบ
- มีอัตราการดูดซึมน้ำสูง ทำให้เมื่อก่อสร้าง ต้องแช่อิฐในน้ำก่อน เพื่อลดการดูดซึมน้ำจากปูนฉาบ เพื่อป้องกันไม่ให้ปูนฉาบแตก
- สะสมความร้อนมาก ทำให้บ้านร้อน


2.“อิฐมวลเบา” หรือชื่อเรียกอย่างเป็นทางการว่า“คอนกรีตมวลเบา” ขนาดความกว้าง 4 นิ้ว ยาว 9 นิ้ว หนา 7 เซนติเมตร โครงสร้างบล็อกมีลักษณะกลวง ก่อเป็นผนังรับแรงได้ การดูดซึมน้ำปานกลาง ความหนาของปูนก่อระหว่างก้อน 2.3 มิลลิเมตร ความหนาของปูนที่ฉาบ 10 มิลลิเมตร น้ำหนักวัสดุ 45 กิโลกรัมต่อตารางเมตร น้ำหนักผนังรวมฉาบปูน 2 ด้าน 90 กิโลกรัมต่อตารางเมตร การใช้งานต่อ 1 ตารางเมตรต้องใช้จำนวน 8.33 ก้อน ค่ากำลังอัด ( Compressive Strength ) 30-80 กิโลกรัมต่อตารางเมตร ค่าการนำความร้อน ( Thermal Conductivity ) 0.13 วัตต์ต่อ ม.เคลวิน อัตราการทนไฟ ( Fire Rating ) กรณีความหนา 10 เซนติเมตร อยู่ระดับ 4 อัตราการกันเสียง ( STC Rating ) 38 เดซิเบล ระยะเวลาในการก่อสร้าง 15-25 ตารางเมตรต่อวัน การติดตั้งวงกบประตู-หน้าต่าง ไม่ต้องเททับหลังและไม่ต้องมีค้ำยันก็ได้

ข้อดี :

- มีขนาดมาตรฐาน ค่อนข้างใหญ่ ทำให้ก่อได้ง่าย ประหยัดเวลา
- มีน้ำหนักเบา เคลื่อนย้ายง่าย และประหยัดโครงสร้างอาคาร

ข้อเสีย :

- รับน้ำหนักได้น้อยกว่าอิฐมอญ
- เมื่อเจาะผนังเพื่อแขวน จำเป็นต้องใช้พุ๊กพิเศษสำหรับอิฐมวลเบาโดยเฉพาะ มีลักษณะเป็นเกลียว ที่ทำมากจากเหล็กเพื่อช่วยในการรับน้ำหนัก
- มีคุณสมบัติการดูดซึมน้ำสูงจึงอาจทำให้ปูนฉาบแตกร้าวได้ เนื่องจากอิฐดูดซึมน้ำจากปูนฉาบเร็วเกินไป
- ช่างที่ก่อสร้างจะต้องรู้วิธีการก่อ ต้องใช้ฝีมือมากกว่าการก่ออิฐชนิดอื่นๆ

3.”อิฐเซรามิก” หรือ อิฐพันปี
อิฐเซรามิก อิฐพันปี ข้อดี ข้อเสีย
ถือได้ว่าเป็นอิฐที่นำข้อดีของอิฐมอญและอิฐมวลเบามารวมกัน คือสามารถรับน้ำหนักได้มาก แต่น้ำหนักไม่หนักมาก มีลักษณะและต้นกำเนิดคล้ายๆกับอิฐมอญ คือ มีลักษณะเป็นสีแดงส้ม ทำจากดินเผาเช่นเดียวกับอิฐมอญ แต่ผ่านกระบวนการเผาที่อุณหภูมิสูงกว่า มากกว่า 1000 องศาเซลเซียส (จึงได้ชื่อว่าเป็น อิฐเซรามิก) ทำให้มีความแข็งแรงสูงกว่า และที่สำคัญทำให้มีรูพรุนต่ำ ดูดซึมน้ำได้น้อยมาก ซึ่งช่วยลดปัญหาที่จะตามมาได้มากมาย

ข้อดี :
- มีความแข็งแรง ทนทานสูงที่สุดเทียบกับอิฐชนิดอื่นๆ
- เวลาเจาะแขวน สามารถใช้พุ๊กแบบธรรมดาได้เลย
- มีขนาดเป็นมาตรฐาน ก้อนใหญ่เช่นเดียวกับอิฐมวลเบา ทำให้ขนส่งง่าย ก่อได้รวดเร็ว
- ออกแบบให้มีระบบอินเตอร์ล็อค มีเดือยตัวผู้ตัวเมีย ช่วยในการก่อให้ง่ายดาย และมีระเบียบ ทั้งนี้เมื่อก่อได้อย่างมีระเบียบ ยังทำให้ประหยัดเนื้อปูนในการฉาบให้ได้พื้นผิวเรียบ
- มีค่าดูดซึมน้ำต่ำกว่าอิฐมวลเบาถึง 6 เท่า ช่วยลดปัญหาอิฐดูดซึมน้ำจากปูนฉาบเร็วเกินไป จนทำให้ปูนฉาบแตกร้าว ต้องซ่อมแซมภายหลัง ลดปัญหาสีหลุดร่อน เชื้อราขึ้น อันเนื่องมาจากอิฐชื้นจากการรั่วซึมของน้ำเข้าไปในอิฐ

ข้อเสีย :
- ช่างทั่วไปยังไม่คุ้นเคยกับอิฐประเภทนี้อาจทำให้การก่อสร้างไม่ได้คุณภาพเท่าที่ควร
- ราคาแพงกว่าอิฐมอญและอิฐมวลเบาเมื่อเทียบกันต่อก้อน

#รักนะอสังหาฯ

21/06/2021

ลายแทงดูที่ดิน📌

ตาดีได้ตาร้ายเสียนะครับ...
#รักนะอสังหาฯ

14/06/2021

เลือกที่ดินอย่างไร...ไม่ให้ขาดทุน

#ข้อสังเกต
ในการสำรวจที่ดินเพื่อนๆ #ลองสังเกตสิ่งปลูกสร้าง ในรัศมี 2 กิโลเมตร รอบๆพื้นที่ที่เราสนใจแล้วมองว่ามีการสร้างสิ่งปลูกสร้างอะไรบ้างในบริเวณนั้น

#ถ้ามี
- ใกล้มหาวิทยาลัย สามารถทำหอพัก อพาร์ตเมนต์ได้

- ใกล้ห้างฯ สามารถค้าขาย ทำอาคารพาณิชย์ได้ #แต่ที่สำคัญที่สุดคือ...อาคารพาณิชย์นั้นไม่ควรอยู่ใกล้ห้างฯ มากเกินไป ส่วนใหญ่คนที่เปิดร้านในอาคารพาณิชย์มักทำร้านอาหาร ร้านซักอบรีด ร้านกาแฟ คลินิกสัตว์แพทย์ ซึ่งธุรกิจร้านต้าเหล่านี้มักมีในห้างฯ อยู่แล้ว
#ตรงนี้เป็นข้อควรระวังอีกข้อหนึ่งนะครับ

-ใกล้โกดัง คลังสินค้า หรือองค์กรขนาดใหญ่ ประเถทรัฐวิสาหะกิจขนาดใหญ่ องค์กรมหาชนขนาดใหญ่ ห้างโมเดิร์นเทรด(บิ๊กซี โลตัส) สามารถทำอาพาร์ตเมนต์ หอพัก ตึกแถว หรือบ้านเช่าได้

#ข้อสำคัญในการดูคือ
1.ดูให้ขาดว่าทรัพย์นี้ทำอะไรได้บ้าง
2.หาราคาประเมินที่ดิน และราคาซื้อขายจริงให้ได้
3.คำนวณต้นทุนเบื้องต้น
4.ตีโจทย์ให้แตก ก็วิน วินแน่นอน

#รักนะอสังหาฯ

07/06/2021

เช็กที่นี่! มีที่ดิน แต่ไม่มีเอกสารสิทธิ รัฐมีโครงการ “บอกดิน2”

รัฐบาล เชิญชวนประชาชนผู้มีที่ดินแต่ไม่มีเอกสารสิทธิร่วมโครงการ “บอกดิน2” ถึงสิ้นมิ.ย.นี้ แจ้งข้อมูลผ่านสมาร์ทโฟนให้ภาครัฐช่วยจัดการให้ถูกต้องตามกฎหมาย สะดวก ประหยัด สร้างความเสมอภาค

https://www.tnnthailand.com/news/politics/81764/?fbclid=IwAR11evBV2QudEaveNfmo8aa3R4mB4pgcRleEAGL8B3oOV6i8hcC_bD6eejc
..ใครยังไม่มีเอกสารสิทธิ...รีบเลยครับ

#รักนะอสังหาฯ

รัฐบาล เชิญชวนประชาชนผู้มีที่ดินแต่ไม่มีเอกสารสิทธิร่วมโครงการ “บอกดิน2” ถึงสิ้นมิ.ย.นี้ แจ้งข้อมูลผ่านส.....

03/06/2021

#วิธีเช็คราคาประเมินธนาคาร
..โดยปกติแล้วราคาประเมินของธนาคารจะเกี่ยวข้องกับราคาซื้อขายในตลาด เวลาเจ้าหน้าที่ของธนาคารจะทำการประเมินราคาของทรัพย์นั้นๆ ก็จะดูจากราคาซื้อขายแล้วหาค่ากลาง

#ดังนั้น ราคาประเมินส่วนใหญ่ก็จะใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่ไม่ใช่เสมอไปนะครับ เพราะจะมีบางพื้นที่ที่ราคาทรัพย์ก็จะขึ้นไปสูง ทั้งนี้ทางเจ้าหน้าที่ก็จะทำการปรับลดลงมา

การประเมินราคาของธนาคารจะดูจากเงื่อนไขต่างๆ ดังนี้

- ราคาซื้อ-ขาย ของตลาด
- ราคาประเมินกรมที่ดิน
- ราคาทรัพย์ที่ธนาคารเคยปล่อยกู้ครั้งล่าสุด
- มูลค่าการตกแต่งภายในห้อง กรณีห้องนั้นมีการตกแต่ง (ถ้าเป็นเฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัว ถอดออกได้ก็จะไม่ได้ให้ค่าเฟอร์นิเจอร์เข้าไปด้วย แต่ถ้าห้องใดเป็นเฟอร์นิเจอร์แบบ Built-in ก็จะได้ราคาที่สูงขึ้นเพราะรวมในส่วนของเฟอร์นิเจอร์เข้าไปด้วย)

ในการทำ No Money Down สิ่งที่สำคัญและต้องหาข้อมูลให้ได้ก็คือ “ราคาประเมิน” แล้วเราจะหาราคาประเมินได้อย่างไร มีขั้นตอนง่ายๆ 4 วิธีดังต่อไปนี้

- ตรวจสอบกับคนที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินชิ้นนั้น กรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม ผู้ที่เกี่ยวข้องอาทิ นายหน้า นิติบุคคล หรือคนที่เคยซื้อขายที่พอรู้ราคา แต่อย่าลืมว่าราคาประเมินไม่ใช่ราคาที่ตายตัวเป็นราคาประมาณการเท่านั้นเอง ดังนั้นเราควรหาข้อมูล 3-5 ที่พอจะรู้ราคาประเมินธนาคารแล้วไปหาค่าประมาณการกลางของทุกราคาที่ได้รับข้อมูลมา

- จ้างบริษัทประเมินราคา โดยเราสามารถหาบริษัทเหล่านี้ได้จากทางอินเตอร์เน็ต โดยดูว่าเขารับประเมินราคาอสังหาฯ บ้าง ถ้ารับก็จ้างเลยครับ

- ลองทำเรื่องขอสินเชื่อจากธนาคารเลย เพื่อความมั่นใจในการซื้อและเป็นราคาประเมินที่แน่นอน ปกติค่าธรรมเนียมประมาณ 2,000-3,000 บาท
- ตรวจสอบจากธนาคารที่ใกล้ทรัพย์ชิ้นนั้น โดยปรกติแล้วธนาคารที่มีสาขาอยู่ใกล้ทรัพย์นั้นๆ มีโอกาสที่คนบริเวณนั้นจะมากู้ธนาคารแถวนั้น หลายๆ ครั้งเข้า เจ้าหน้าที่สินเชื่อธนาคารนั้นๆ พอรู้ราคาประเมินล่าสุด

#รักนะอสังหาฯ

02/06/2021

... #บ้านจัดสรร...(เค้าทำกันยังไง)🤭
บทความนี้จะกล่าวถึงบ้านจัดสรรในโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ)

โดยรัฐบาลได้เห็นชอบให้มีโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนนโยบายการกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจของประเทศในภาค ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และในประเด็นที่สำคัญคือเป็นการส่งเสริมจูงใจให้เจ้าของโครงการที่ดินจัดสรร นำโครงการเข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดิน เพื่อช่วยลดปัญหาการหลีกเลี่ยงการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

โครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) ดังกล่าว ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจัดทำหรือผ่อนผันเกี่ยวกับสาธารณูปโภคอยู่หลายรายการ ดังต่อไปนี้

#หนึ่ง ไม่ต้องจัดทำสวน สนามเด็กเล่น หรือสนามกีฬา

#สอง ไม่ต้องจัดทำที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น

#สาม ขนาดถนนที่ใช้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินแปลงย่อยให้มีความกว้างของเขตทางไม่ ต่ำกว่า 8.00 เมตร โดยมีความกว้างของผิวจราจรไม่ต่ำกว่า 6.00 เมตร

#สี่ ในกรณีที่ดินจัดสรรตั้งอยู่ในบริเวณที่การประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค หรือการประปาส่วนท้องถิ่นแล้วแต่กรณีไม่สามารถให้บริการได้ ให้ผู้จัดสรรที่ดินใช้ระบบประปาอื่นได้โดยผ่านการรับรองจากองค์กรปกครองส่วน ท้องถิ่นว่า มีคุณภาพน้ำที่ไม่ต่ำกว่าประปาที่องค์กรการปกครองส่วนท้องถิ่นให้บริการ

#ห้า ในกรณีที่ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินของจังหวัด ได้กำหนดมาตรฐานของสาธารณูปโภคต่างๆ ไว้สูงกว่าที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางประกาศ หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเห็นว่าการไม่จัดทำตามข้อกำหนด แต่ไม่ต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐานตามประกาศของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง และกรณีไม่เกิดความเสียหายก็อาจพิจารณาผ่อนการปฏิบัติตามข้อกำหนดได้ เช่น ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินจังหวัดได้กำหนดให้ในโครงการจัดสรรที่ดิน ที่เป็นอาคารพาณิชย์ต้องมีที่จอดรถหน้าแปลงอาคารพาณิชย์ ซึ่งในข้อกำหนดนี้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางไม่ได้ประกาศกำหนดไว้ ดังนั้น หากคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินพิจารณาเห็นว่าไม่เกิดความเสียหาย ก็อาจพิจารณาผ่อนผันไม่ต้องจัดให้มีที่จอดรถดังกล่าวได้

โครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) ต้องไม่ใช่การทำโครงการต่อเนื่องเป็นหลายโครงการหรือแบ่งซอยโครงการ ซึ่งเมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนแปลงหรือเนื้อที่เกินกว่าที่กำหนดไว้เพื่อหวัง ประโยชน์ในการที่ได้รับการยกเว้นไม่ต้องจัดทำหรือผ่อนผันเกี่ยวกับ สาธารณูปโภค

สำหรับเอกสารที่จะต้องใช้ในการยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) มีจำนวน 13 ชุด ซึ่งประกอบไปด้วย
1.แผนผังจัดสรร
2.โครงการและวิธีการจัดสรร
3.รายการคำนวณระบบระบายน้ำ พร้อมบัตรประจำตัววิศวกร
4.สัญญาจะซื้อจะขาย
5.หนังสือรับรองพื้นที่จ่ายกระแสฟ้า
6.หนังสือรับรองพื้นที่จ่ายน้ำประปาของการประปานครหลวง การประปาส่วนภูมิภาค การประปาส่วนท้องถิ่นระบบประปาอื่นโดยผ่านการรับรองจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
7.หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมือง
8.หนังสืออนุญาตระบายน้ำ
9.หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง
10.หนังสือยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินและเฉลี่ยหนี้ของผู้รับจำนอง 11.สำเนาสัญญาจำนองที่ดิน
12.สำเนาโฉนดที่ดินแปลงที่ขออนุญาตจัดสรร (ถ่ายเอกสารทุกหน้าเท่าต้นฉบับจริง)
13.สำเนาโฉนดที่ดินแปลงภาระจำยอมทุกแปลง พร้อมบันทึกข้อตกลง (ถ้ามี)
14.สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค
15.หนังสือรับรองวงเงินค้ำประกัน
16.หนังสือรับรองบริษัท (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล)
17.รายงานการประชุมของบริษัท (กรณีผู้ขอเป็นนิติบุคคล)
18.สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้าน กรณีผู้ขอเป็นบุคคลธรรมดา)
19.หลักฐานแสดงการอนุญาตหรือยินยอมของหน่วยงานอื่นๆ (ถ้ามี)

โดยโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็ก (พิเศษ) นี้ เป็นโครงการจัดสรรที่ดินตามประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ลงวันที่ 29 มกราคม 2552 ซึ่งโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวต้องมีที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ดังนี้

#หนึ่ง ในเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลนคร เทศบาลเมือง เทศบาลตำบล หรือเมืองพัทยา ที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 20 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่ายไม่เกิน 2 ไร่

#สอง ในเขตองค์การบริหารส่วนตำบลที่มีจำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 30 แปลง และเนื้อที่เพื่อการจำหน่วยไม่เกิน 4 ไร่

ดังนั้น หากท่านเจ้าของโครงการใดประสงค์จะทำโครงการขนาดเล็กๆ ท่าน ก็ไม่ต้องแบ่งแยกแปลงที่ดินให้เสียเวลา ประหยัดทั้งค่าใช้จ่ายและเวลานะครับ

#รักนะอสังหาฯ

27/05/2021

#สร้างบ้านต้องเว้นระยะห่างจากบ้านหลังอื่นเท่าไหร่

การที่จะสร้างบ้านหรืออาคารสักหลัง
#จะสร้างกันดุ่มๆ
#สุ่มสี่สุ่มห้าก็ไม่ได้ใช่มั้ยล่ะ
..จะก่อสร้างก็ต้องมีขั้นตอนต่างๆ มากมาย ทั้งแบบ ทั้งคนออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิกหรือวิศวกร แล้วยังจะต้องนำแบบไปยื่นขออนุญาตกับทางราชการอีกเพื่อให้อนุมัติแล้วจึงก่อสร้างได้
..เรื่องระยะห่างของบ้านเวลาก่อสร้างก็เป็นสิ่งสำคัญ...
บ้านเเต่ละหลังต้องมีระยะห่างตามที่กฎหมายกำหนดด้วย

อย่างการเว้นระยะห่าง กรณีการปลูกสร้างอาคารที่มีประตู-หน้าต่าง หรือช่อง-ลมด้านที่ติดต่อกับเขตที่ดินของผู้อื่น อาทิ

- อาคารสูงไม่เกิน 9 ม. ต้องมีระยะห่างอย่างน้อย 2 ม.
- อาคารสูงเกิน 9 ม. แต่ไม่เกิน 23 ม. ต้องมีระยะห่างอย่างน้อย 3 ม.
- กรณีไม่เปิดประตู-หน้าต่างด้านข้างและสร้างชิดเขตที่ดินผู้อื่น ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร

ดูรอบบ้านเเล้วทีนี้เขามาดูในบ้านกันบ้าง เรื่องแบบบ้านนั้นเวลาออกแบบนอกจากจะถูกใจเจ้าของบ้านแล้ว ต้องถูกต้องตามกฎหมายด้วยนะ โดยกฎหมายควบคุมอาคารนี้มีทั้งข้อกำหนดและลักษณะของตัวอาคาร การใช้สอยพื้นที่ในอาคารส่วนต่างๆ ทั้งหมดก็เพื่อความปลอดภัยและสะดวกสบาย
มาดูตัวอย่างข้อกำหนดสำคัญๆ เกี่ยวกับการออกแบบบ้านกันบ้าง เช่น

- ขนาดพื้นที่ต่ำสุดของห้องนอนต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 2.50 ม. และต้องมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตร.ม.

- ระเบียงต้องกว้างอย่างน้อย 1 ม. และยื่นเหนือทางเท้าได้ไม่เกิน 1.20 ม.

- ระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงยอดฝ้าต้องไม่ต่ำกว่า 2.20 ม.

- บันไดต้องกว้างสุทธิไม่น้อยกว่า 90 ซม.ลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 ซม. ลูกนอนของบันไดต้องไม่แคบกว่า 22 ซม. และความสูงของบันไดที่ไม่มีชานพักต้องไม่เกิน 3 ม. แต่ถ้าบันไดสูงเกิน 3 ม. จะต้องมีชานพักสูงอย่างน้อย 1.90 ม.

ดูข้างในเเละข้างนอกบ้านกันแล้ว คราวนี้โดยมาดูโดยรวมเลย ตามกฎหมายยังมีข้อกำหนดที่เกี่ยวกับสภาพแวดล้อม ซึ่งมีผลกระทบต่อพื้นที่ข้างเคียงและส่วนสาธารณะ เช่น ความสูงของอาคารที่จะสามารถสร้างได้เมื่อเปรียบเทียบกับขนาดของพื้นดิน และยังต้องเปรียบเทียบกับขนาดความกว้างของถนนหรือลำรางสาธารณะ ยกตัวอย่างเช่น

- ตึกแถวสูงไม่เกิน 3 ชั้น และไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 ม. (ถ้าสูงเกิน 3 ชั้นต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 12 ม.)

- กรณีบ้านเดี่ยวต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 ม. ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 ม. ยกเว้นบ้านอยู่อาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตร.ม. และผนังที่ไม่มีช่องเปิด สามารถสร้างห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่า 1 ม. ได้ (ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย)

#หมายเหตุ ขีดตัวเเดงๆ เน้นไว้เลยว่า “ผู้ที่จะสร้างบ้านหรืออาคารใดๆ ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเหล่านี้ ไม่อย่างนั้นก็ไม่สามารถขอใบอนุญาตเพื่อก่อสร้างได้”
..แต่สำหรับคนทั่วไปอาจไม่ทราบเรื่องเหล่านี้ ส่วนนี้จึงเป็นหน้าที่ของสถาปนิกผู้ออกแบบแทน แต่ถ้าเราอยากทราบก็สามารถสืบค้นได้จากทางอินเตอร์เน็ต โดยพิมพ์คำว่า “พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร” ก็จะได้ข้อมูลสำหรับศึกษาแล้วครับผม

#รักนะอสังหาฯ

24/05/2021

#เอกสารกู้เพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคารที่ต้องมี

#หมายเหตุ : นิยามคำว่า “อาคาร” หมายถึง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์เพื่อที่อยู่อาศัย ยกเว้น บ้านเช่าและแฟลต
#เอกสารที่ต้องใช้

#เอกสารทางการเงิน
กรณี : พนักงานประจำ
- ใบรับรองเงินเดือน / หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการ
- สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน (กรณีอาชีพประจำ)

กรณี : ผู้ประกอบอาชีพอิสระ
- สำเนาบัญชีเงินฝากย้อนหลัง 12 เดือน/หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่นๆ (พร้อมเอกสารฉบับจริง)
- สำเนาทะเบียนการค้า/ทะเบียนบริษัท/ห้างหุ้นส่วน
- หลักฐานการเสียภาษีเงินได้
- รูปถ่ายกิจการ
- สำเนาใบประกอบวิชาชีพ

เอกสารหลักประกัน
- สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญาวางมัดจำ / สัญญาเช่าซื้อการเคหะและหนังสือรับรองยอดคงเหลือ (กรณีซื้อ)
- หลักฐานการเป็นเจ้าของบ้าน เช่น สำเนาใบคำขอ เลขหมายบ้าน สำเนาสัญญาซื้อขายฉบับสำนักงานที่ดิน (ทด.13 หรือ อ.ช.23)
- สำเนาหนังสือสัญญาขายที่ดินฉบับกรมที่ดิน
- สำเนาโฉนดที่ดิน/น.ส.3ก./หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า
ใบอนุญาตปลูกสร้าง / ต่อเติม
- แบบแปลน
- ใบประมาณการปลูกสร้าง / สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง
- อื่น ๆ (ถ้ามี)

ขอบคุณเว็ปไซต์ : https://www.ghbank.co.th/product-detail/dream-homes-by-ghb-64?gclid=Cj0KCQjwna2FBhDPARIsACAEc_VSWuGao87b3PXNgK_OJiZzdp5olL0lddNcNfNmqyF5b7sYRUnHokQaAoU7EALw_wcB

#รักนะอสังหาฯ